Haus verkaufen – schnell einen Käufer finden

Schritt 1: Anzeige erstellen

Bevor ein Haus zum Verkauf angeboten wird, sollten Verkäufer einige Dinge klären und wichtige Unterlagen für die Anzeigenerstellung zurechtlegen. Gleich zu Beginn sollten sie sich ein kostenloses Immowelt-Benutzerkonto anlegen.

Gute Fotos sind wichtig

Besonders viel Mühe sollten sich Verkäufer mit den Fotos des Hauses geben. Diese vermitteln den ersten Eindruck, den der potenzielle Käufer vom Haus bekommt. Um sein Interesse zu wecken, sollte sich der Interessent nicht nur einen Gesamtüberblick verschaffen können, sondern auch Details zu sehen bekommen.Es ist daher sinnvoll, das Gebäude aus verschiedenen Blickwinkeln zu fotografieren. Ein blauer Himmel ist für Außenaufnahmen vorteilhaft, aber kein Muss. Auch Innenaufnahmen von Küche, Bad und anderen Zimmern wirken bei Tageslicht besser. Besondere Ausstattungsmerkmale, die in der Beschreibung der Immobilie auftauchen, sollten auch auf den Fotos erscheinen. Detailaufnahmen von einem Kaminofen oder dem Stuck an der Decke runden das Exposé ab.

Bevor Immobilienverkäufer die Kamera zücken, sollten sie ihr Haus auf Vordermann bringen: Ein ungemähter Rasen, unaufgeräumte Zimmer und schmutzige Fenster erwecken beim Kaufinteressenten keinen guten Eindruck. Darüber hinaus sollten Immobilienverkäufer auch auf die Bildgröße und Qualität achten. Fotos sollten nicht kleiner als 690x518 Pixel sein und bestenfalls im Querformat hochgeladen werden. Zu dunkle Bilder sollten Verkäufer vor dem Hochladen ein wenig aufhellen. Im Anschluss können einzelne Fotos noch beschrieben werden. Wer die Dateien vor dem Hochladen entsprechend benennt, erspart sich diesen Schritt.

Energieausweis nicht vergessen

Immobilienverkäufer benötigen einen Energieausweis für ihr Haus. Seit 1. Mai 2014 sind sie zudem verpflichtet, bestimmte Kennziffern aus dem Dokument in Immobilieninseraten, die in kommerziellen Medien veröffentlicht werden, aufzuführen:

• Art des Ausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
• Höhe des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs
• Angaben zu den Energieträgern, mit denen geheizt wird
• Angaben zum Baujahr der Immobilie
• Angaben zur Energieeffizienzklasse des Hauses (dieser Wert muss aber nur aufgeführt werden, wenn der Energieausweis erst nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle am 1. Mai 2014 ausgestellt wurde)

Spätestens beim Besichtigungstermin muss der Verkäufer dem Interessenten den Energieausweis vorlegen – auch wenn der potenzielle Käufer gar nicht danach fragt. Wird im Anschluss das Haus verkauft und ein Kaufvertrag abgeschlossen, muss der Verkäufer den Ausweis aushändigen. Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, wird kein Energieausweis benötigt.

Eckdaten zusammentragen

Für die Anzeigenschaltung benötigen Hausverkäufer noch einige weitere Daten. Die folgenden Angaben zum Haus sollten sie zusammentragen:

Wohnfläche

Wer sein Haus verkauft, sollte die tatsächliche Wohnfläche ermitteln. Dazu zählt die Bodenfläche abzüglich sämtlicher Durchbrüche wie Türen oder andere Öffnungen. Keller- und Dachbodenräume sowie Balkone und Terrassen zählen nicht zur Wohnfläche. Verkäufer sollten die Berechnung gut dokumentieren, um späteren Streitereien mit dem Käufer vorzubeugen.

Grundstücksfläche

Die Grundstücksfläche gibt die Gesamtgröße eines Grundstücks an. Der Wert kann aus dem Grundbucheintrag oder Lageplan entnommen werden.

Baujahr

Als Baujahr einer Immobilie gilt immer das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurde ein Haus komplett zerstört, gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.

Sanierungsstand des Hauses

Wenn ein Haus verkauft werden soll, sollte der Verkäufer im Exposé den Sanierungsstand detailliert auflisten: Ist das Haus gedämmt? Wie wird es beheizt? Wann wurden zuletzt die Fenster, die Elektrik oder die Leitungen erneuert?

Ausstattung und Merkmale

Zur Ausstattung einer Immobilie zählen Einbauten, die zum Haus gehören (beispielsweise die Sauna im Keller), aber auch die Qualität der Bauweise sowie verwendete Materialien. Hat das Haus einen Garten mit Terrasse? Wurde im Wohnzimmer Parkett oder Teppich verlegt? Mit welcher Technik ist das Haus ausgestattet?

Laufende Kosten

Dazu zählen alle Kosten, die regelmäßig anfallen und die nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer zukommen:

• Kosten für Wasserversorgung
• Kosten für Abwasser
• Kosten für Heizung
• Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung

Beschränkungen

Verkäufer müssen auch etwaige Bau- und Nutzungsbeschränkungen offenlegen – etwa bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder die öffentlich gefördert wurden (sozialer Wohnbau).

Unterlagen zusammenstellen

Neben den wichtigen Angaben zum Haus sollten Immobilienverkäufer auch einige Unterlagen für den Interessenten bereithalten. Dazu zählen etwa der Grundbuchauszug, das Kataster und eine Grundrisszeichnung der einzelnen Etagen. Investitionen und Modernisierungen sollten Verkäufer am besten mit Rechnungen belegen können. Liegt eine Wohnflächenberechnung oder ein Wertgutachten vor, sollten diese Papiere in den Unterlagen auch nicht fehlen. In der Regel geht auch die Gebäudeversicherung an den neuen Eigentümer über, daher sollte auch der Gebäudeversicherungsschein bereitgelegt werden. Denn: Vollständige und aussagekräftige Unterlagen machen einen guten Eindruck und helfen beim Hausverkauf.

Schritt 2: Anzeige veröffentlichen

Ist das Benutzerkonto bei Immowelt angelegt und sind alle wichtigen Unterlagen zusammengetragen, können Immobilienverkäufer die Online-Anzeige aufgeben.

So geht’s:

1. Auf den Button Anzeige aufgeben oder hier klicken.

2. Unter dem Reiter Allgemein alle Eckdaten zur Immobilie eintragen: Um welche Immobilienart handelt es sich? In welchem Ort steht die Immobilie? Außerdem sollten Immobilienverkäufer ihr Exposé mit einer Überschrift versehen. Einfach kurz und prägnant beschreiben, was das Haus ausmacht. Zum Beispiel: Einfamilienhaus mit Terrasse in bester Lage

3. Unter dem Reiter Daten & Beschreibung können Sie nun Ihre Immobilie genauer beschreiben. Die Informationen haben Sie ja bereits zusammengetragen:

• Bei den Basisdaten können Verkäufer Angaben zu Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr oder der Zimmeranzahl machen. Auch der gewünschte Kaufpreis sollte hier auftauchen, zudem die Kennwerte aus dem Energieausweis sowie Angaben zu Bausubstanz und Energie. Zur Auswahl der Ausstattungsmerkmale stehen Verkäufern vorgegebene Listen zur Verfügung.
• Unter Beschreibung haben Verkäufer ausreichend Platz, um das Objekt in eigenen Worten ausführlich zu beschreiben. Außerdem können hier Hinweise zu Besichtigungsterminen eingetragen werden.

4. Weiter geht es mit dem Reiter Anlagen. Hier können Verkäufer nun Bilder und PDF-Dokumente wie den Energieausweis hinzufügen oder ein Youtube-Video einbinden. Das erste Bild wird in der Suchergebnisliste angezeigt. Es sollte das beste und aussagekräftigste sein, schließlich sehen Kaufinteressenten bei ihrer Suche auf immowelt.at und bei ihren Suchaufträgen per Mail dieses Bild als erstes.

5. Sind alle Bilder hochgeladen und alle Felder ausgefüllt, können Sie die Anzeige veröffentlichen. Veröffentlichen Sie zum ersten Mal eine Anzeige auf immowelt.at, müssen Sie sich vorher registrieren. Sind Sie bereits Kunde, müssen Sie sich an dieser Stelle einloggen. Sie können nun auch festlegen, ob Ihre Anzeige sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt veröffentlicht werden soll.

Dabei sollten Verkäufer auch auf eine passende Anzeigenlaufzeit achten: Ein Haus verkauft sich schneller, wenn es in gutem Zustand, nachgefragter Lage und mit einem realistischen Preis angeboten wird. Die meisten Häuser werden jedoch mindestens drei Monate angeboten, bis sich der passende Käufer findet.

Anschließend nur noch aus den verschiedenen Möglichkeiten die bevorzugte Zahlungsart auswählen. Bezahlt wird erst beim Freischalten der Anzeige.

Schritt 3: Käufer finden

Ein Haus zu verkaufen dauert meist um einiges länger als es zu vermieten. Natürlich spielen dabei auch Faktoren wie die Ausstattung, die Konditionen, zu denen das Haus angeboten wird, sowie die Region eine Rolle. Ist ein Käufer gefunden, geht es mit folgenden Schritten weiter:

1. Notar bereitet Kaufvertrag vor

Der Notar erstellt den Entwurf eines Kaufvertrags und stimmt diesen mit den Beteiligten ab. Im Kaufvertrag muss aufgeführt werden, wer Käufer und Verkäufer sind und welches Haus genau verkauft wird. Der Vertrag muss daher eine Baubeschreibung, die Lage, eine Grundstücksbeschreibung und einen Auszug aus dem Grundbuch enthalten. Ebenso muss der exakte Kaufpreis sowie das Fälligkeitsdatum aufgeführt werden. Auch das Bankkonto, auf das die Zahlung eingeht, muss benannt werden. Es ist zudem ratsam, einen Gewährleistungsausschluss für nicht bekannte Mängel im Vertrag zu definieren. In der Regel gibt es kein Rücktrittsrecht, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Daher ist es wichtig, zu klären, unter welchen Umständen der Käufer trotzdem zurücktreten kann.

2. Notar erklärt Vertrag

Weil Grundstückskaufverträge sehr komplex sind, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass alle am Hausverkauf Beteiligten von einem Notar unabhängig beraten werden. Vor der Vertragsunterzeichnung liest der Notar den Vertrag im exakten Wortlaut vor und steht beiden Seiten bei aufkommenden Fragen Rede und Antwort.

3. Grundbucheintrag

Damit die Immobilie wirksam vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird, ist ein Eintrag im Grundbuch notwendig. Weil das aber einige Zeit in Anspruch nehmen kann, lässt der Notar zunächst die sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Damit kann das Haus nicht noch einmal verkauft werden. Hat der Käufer den Kaufpreis sowie die Grunderwerbssteuer gezahlt, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Die Übergabe – das gilt es zu beachten

Während der Übergabe sollte der Verkäufer ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen. So kann er sich vor Nachforderungen der Käufer nach dem Hausverkauf schützen. Mit dem Haus muss der Verkäufer auch alle dazugehörigen Unterlagen an den neuen Eigentümer aushändigen. Zudem sollten Abnahmeprotokolle und Unterlagen, zum Beispiel zur Heizungsanlage, übergeben werden. Alle überreichten Dokumente sollten ebenfalls im Übergabeprotokoll vermerkt werden.

Rechte und Pflichten beim Hausverkauf

Auf beiden Seiten gehen beim Verkauf eines Hauses gewisse Rechte und Pflichten einher:

Rechte und Pflichten des Käufers

• Wurde dem Käufer bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch der Schlüssel zur Immobilie übergeben, ist er ab diesem Zeitpunkt Besitzer der Immobilie. Er haftet daher auch für etwaige Verschlechterungen an der Immobilie.
• Der notarielle Kaufvertrag ist bindend und verpflichtet den Käufer, die Immobilie samt aller steuerlichen Pflichten und Belastungen zu übernehmen. Sogar dann, wenn er die erforderliche Finanzierung für den Erwerb nicht erhalten hat.

Rechte und Pflichten des Verkäufers

• Der Verkäufer darf ihm bekannte Mängel an der Immobilie nicht verschweigen.
• Kommt der Käufer seiner Verpflichtung zur Abnahme der gekauften Immobilie sowie der Zahlung des Kaufpreises nicht nach, hat der Verkäufer unter Umständen ein Recht auf die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags und Schadensersatz.

Kosten für den Verkäufer

Sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen in Österreich der Einkommensteuerpflicht. Hinzu kommen unter Umständen Provisionszahlungen an den Makler.

Wird ein Makler beauftragt, teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel die Provision zu gleichen Teilen. Die maximale Höhe ist sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer festgelegt. Sie richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises.

Kaufpreis bis 26.336,42 Euro: Vier Prozent des Wertes
Kaufpreis von 36.366,42 Euro bis 48.448,51 Euro: 1.453,46 Euro
Kaufpreis über 48.448,51 Euro: Drei Prozent des Wertes

Zur jeweiligen Provision kommt dann jeweils noch die Mehrwertsteuer von aktuell 20 Prozent hinzu.

Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Oft beauftragen Eigentümer einen Makler, um ihr Haus zu verkaufen. Das kann einige Vorteile mit sich bringen: Immobilienprofis entlasten Eigentümer bei dem enormen Arbeits- und Organisationsaufwand, der hinter einem Verkauf steckt. Außerdem sind sie Marketingexperten, kennen den Markt und helfen, einen realistischen Verkaufspreis zu bestimmen.