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Aktuelle Immobilien in Deutschland

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NEUER PREIS! Neubauähnliche Erdgeschosswohnung im beliebten Oberdorf von Laboe

24235 Laboe
  • Terrasse
  • Stellplatz
  • saniert
  • Einbauküche
  • Zentralheizung
249.000 €
Kaufpreis
40 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Ihr Immobilienmakler mit Herz an der Ostsee
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Großzügige, helle DG-Wohnung - top renoviert, zentral in Kriftel in kleiner Wohneinheit!

65830 Kriftel
  • Kelleranteil
  • renoviert
  • Zentralheizung
1.250 €
Kaltmiete zzgl. NK
85 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
RE/MAX Buschlinger Immobilien V & V GmbH
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Ingolstadt Wohnungen, Ingolstadt Wohnung mieten

Geschmackvolle 2-Raum-Wohnung mit Balkon in Ingolstadt

85049 Ingolstadt, Am Bachl 8
  • Zentralheizung
550 €
Kaltmiete zzgl. NK
67 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Privater
Anbieter
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Langen Wohnungen, Langen Wohnung mieten

1,5-Zi Apartment voll möbliert

63225 Langen, August-Bebel-Str. 21
  • Einbauküche
  • Dielenboden
  • Zentralheizung
600 €
Kaltmiete zzgl. NK
36 m²
Wohnfläche (ca.)
1,5
Zimmer
Privater
Anbieter
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Ihr neues Zuhause mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten

23554 Lübeck (St. Lorenz Nord)
  • Terrasse
  • teilweise unterkellert
498.000 €
Kaufpreis
175 m²
Wohnfläche (ca.)
833 m²
Grundstücksfl. (ca.)
8
Zimmer
Sparkasse zu Lübeck AG Immobiliencenter
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Vielseitig nutzbares Doppelhaus, ruhig und zentral!

37194 Bodenfelde
  • Terrasse
  • Garten
  • Bad mit Wanne
  • teilweise unterkellert
179.000 €
Kaufpreis
196 m²
Wohnfläche (ca.)
717 m²
Grundstücksfl. (ca.)
8
Zimmer
Kreis-Sparkasse Northeim
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Berlin Wohnungen, Berlin Wohnung mieten

Das Apartment wird nur an maximal drei Personen/eine Familie vermietet

10435 Berlin (Prenzlauer Berg), Choriner Straße 15
520 €
Kaltmiete zzgl. NK
60 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Privater
Anbieter
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Grundstück für projektierte Wohnanlage mit 35 WE und 4.600 m² WNfl. oder 10 Stadthäuser + MFH mit 12 WE am Markkleeberger See

04416 Markkleeberg
  • provisionsfrei
5.000.000 €
Kaufpreis
4.200 m²
Grundstücksfl. (ca.)
HGS Franke
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Generationen-Haus: Historischer Charme, moderner Komfort

54295 Trier
  • Terrasse
  • Bad mit Wanne
  • Gäste WC
  • renoviert
  • Einbauküche
  • frei
379.000 €
Kaufpreis
138 m²
Wohnfläche (ca.)
228 m²
Grundstücksfl. (ca.)
7
Zimmer
C & T Immobilien GmbH
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Idyllisch gelegenes Einfamilienhaus auf großem Grundstück in sehr ruhiger Lage!

01445 Radebeul
  • Loggia
  • Terrasse
  • Garten
  • Garage
  • Stellplatz
  • voll unterkellert
  • saniert
  • Einbauküche
780.000 €
Kaufpreis
101 m²
Wohnfläche (ca.)
1.600 m²
Grundstücksfl. (ca.)
6
Zimmer
Concordia Immobilien UG (haftungsbeschränkt)
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Grundstück für Doppelhaus inkl. Planung + Baugenehmigung!

04288 Leipzig (Holzhausen)
  • provisionsfrei
260.000 €
Kaufpreis
650 m²
Grundstücksfl. (ca.)
HGS Franke
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Ruhiges Wohnen in idyllischer Feldrandlage in Halle-Tornau!

06118 Halle (Saale) (Tornau)
  • provisionsfrei
168.000 €
Kaufpreis
600 m²
Grundstücksfl. (ca.)
HGS Franke
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Schönwald im Schwarzwald Wohnungen, Schönwald im Schwarzwald Wohnung kaufen

Wunderschöne 3 Zimmer-Maisonette-Wohnung in 78141 Schönwald

78141 Schönwald im Schwarzwald
  • Balkon
  • Terrasse
  • Gartenmitbenutzung
  • Gäste WC
  • Kelleranteil
  • renoviert
  • Einbauküche
  • Zentralheizung
185.000 €
Kaufpreis
98 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
Gewerblicher
Anbieter
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Ihr Ferienhaus am Malchiner See....

17139 Basedow
  • Terrasse
  • als Ferienimmobilie geeignet
60.000 €
Kaufpreis
30 m²
Wohnfläche (ca.)
192 m²
Grundstücksfl. (ca.)
2
Zimmer
Nehls Immobilien
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Neubaugebiet in Halle-Tornau! Noch einige freie Grundstücke von 400 m² bis 2.000 m²!

06118 Halle (Saale) (Tornau)
  • provisionsfrei
140.000 €
Kaufpreis
500 m²
Grundstücksfl. (ca.)
HGS Franke
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Nürnberg Wohnungen, Nürnberg Wohnung mieten

Schöne, gut gelegene 3-Zimmer-Altbauwohnung in Nürnberg-Bleiweiß mit kleinem Balkon, Kfz-Stellplatz wahlweise

90461 Nürnberg (Bleiweiß)
  • Balkon
  • Stellplatz
  • frei
  • WG geeignet
695 €
Kaltmiete zzgl. NK
69 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Grundstück für großes EFH oder Doppelhaus - jetzt reservieren - später bauen!

04288 Leipzig (Holzhausen)
  • provisionsfrei
240.000 €
Kaufpreis
600 m²
Grundstücksfl. (ca.)
HGS Franke
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Nürnberg Wohnungen, Nürnberg Wohnung mieten

Freundliche 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Einbauküche in Nürnberg

90489 Nürnberg (Gärten b Wöhrd), Künhoferstraße 15
  • Zentralheizung
580 €
Kaltmiete zzgl. NK
58 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Privater
Anbieter
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Kleine schöne Wohnung

01900 Großröhrsdorf
  • provisionsfrei
  • Kelleranteil
54.900 €
Kaufpreis
50 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
MBM Immobilien
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Ein Zuhause mit Charakter: 80m² Altbauwohnung in KN-Paradies

78462 Konstanz (Altstadt)
  • Garten
  • Bad mit Wanne
  • Kelleranteil
  • Dielenboden
  • Zentralheizung
900 €
Kaltmiete zzgl. NK
80 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
Stolz Immobilien e.K.
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Alle 311.382 Immobilien anzeigen

Immobilienkauf in Deutschland: Tipps und Infos

Ob in einer Großstadt, am Meer oder in den Bergen: Der Immobilienkauf in Deutschland ist für alle Österreicher mit ausreichender Bonität problemlos möglich. Dabei sind aber exakte Regularien zu beachten. Was Österreicher, die in Deutschland eine Immobilie erwerben wollen beachten müssen, klärt nachfolgender Beitrag.

Immobilienkauf Deutschland, Mehrfamilienhaus, Foto: cphotos/stock.adobe.com
Prachtvolle Altbauten – das gibt es in vielen deutschen Städten. Österreicher können ohne Auflagen Wohnungen und ganze Häuser in Deutschland erwerben.

Wer als Österreicher in Deutschland eine Immobilie sucht, findet viele Angebote auf Immobilienportalen wie immowelt.de. In den meisten Fällen werden Immobilien über Makler vermittelt, es gibt aber auch Angebote von Privatpersonen. Grundsätzlich gibt es für Österreicher keinerlei Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf in Deutschland – sie sind rechtlich deutschen Käufern gleichgestellt.

Zahlen und Fakten

  • Deutschland hat eine Fläche von rund 357.500 Quadratkilometern und knapp 83 Millionen Einwohner.
  • Die Landes- und Amtssprache ist Deutsch. Die Hauptstadt der parlamentarischen Republik ist Berlin. Landeswährung ist der Euro.
  • Deutschland ist in 16 Bundesländer unterteilt (Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen)
  • Nachbarstaaten sind: Belgien, Dänemark, Frankreich, Luxemburg, die Niederlande, Österreich, Polen, die Schweiz und Tschechien.

Immobilienkauf mit einem Makler

Wird die Immobilie in Deutschland durch einen Makler vermittelt, so handelt dieser in der Regel zwar im Auftrag des Verkäufers, ist jedoch im Allgemeinen beiden Seiten verpflichtet. Das bedeutet, dass er zum Beispiel etwaige Mängel, über die er Kenntnis hat, den potenziellen Käufern mitteilen muss. Makler erhalten für ihre Tätigkeit eine Maklerprovision. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich geregelt und je nach Bundesland oder Region unterschiedlich hoch. Häufig zahlen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer jeweils drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, also 3,57 Prozent. Mancherorts ist es auch üblich, dass der Käufer die volle Provision zahlt. Eine Provision verdient ein Makler aber grundsätzlich nur im Erfolgsfall, also dann, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt und seine Arbeit ursächlich hierfür ist.

Vorsicht Fallstricke

Wer eine Immobilie erwirbt, sollte diese genau überprüfen. Dabei geht es nicht nur um bauliche Mängel – hier kann im Zweifel ein Sachverständiger hinzugezogen werden –, sondern auch um etwaige Belastungen, die im Grundbuch vermerkt sind. Dazu sollten sich Kaufinteressenten vom Makler oder vom Verkäufer einen Grundbuchauszug zeigen lassen. Bei einer solchen Belastung kann es sich um folgendes handeln:

  • Grundschulden und Hypotheken
  • ein Wege- oder Leitungsrecht, das zugunsten eines anderen Grundstücks eingeräumt wurde
  • ein Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf das Grundstück ragen
  • Bebauungsbeschränkungen: Zum Beispiel darf man auf seinem Grundstück kein Gebäude errichten, das eine bestimmte Höhe überschreitet, um dem Nachbarn nicht den Blick auf die Landschaft zu verbauen
  • Immissionen dulden: Man muss Immissionen zum Beispiel eines benachbarten Bauernhofs dulden

Immobilie finanzieren

Die wenigsten Immobilienkäufer können einen Immobilienerwerb allein mit Eigenkapital schultern, meist benötigt man eine Bankfinanzierung. Grundsätzlich können auch Österreicher, die in Deutschland eine Immobilie erwerben, bei einer deutschen Bank ein Hypothekendarlehen erhalten, wenn der Kaufpreis der Immobilie angemessen und die Bonität des Käufers gut ist.

Info

Lesen Sie die wichtigsten Tipps rund um die Baufinanzierung in Deutschland. Oder fordern Sie jetzt ein Finanzierungsangebot an.

Immobilienerwerb: Der Ablauf

Immobilienkauf Deutschland, Notar, Foto: iStock/djedzura
Ohne notarielle Beurkundung kann man in Deutschland keine Immobilie erwerben. Dieser kümmert sich um den ganzen Ablauf des Veräußerungsprozesses.

Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, kümmert sich der Notar um die restliche Abwicklung, denn ein Kaufvertrag muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Der Notar beantragt zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass die Immobilie nicht noch einmal an jemand anderen veräußert werden kann. Sodann erhält der Käufer die Aufforderung, den Kaufpreis zu zahlen. Wird die Immobilie durch eine Bank finanziert, muss auch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Der Notar informiert den Fiskus, der dann die Grunderwerbsteuer vom Käufer fordert. Deren Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland und beläuft sich auf 3,5 bis 6,5 Prozent. Erst wenn der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer entrichtet wurden, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Für die Notar- und Gerichtskosten müssen Erwerber mit etwa 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises kalkulieren.

Die gesamten Kaufnebenkosten variieren erheblich. Wer etwa in Bayern ohne Hilfe eines Maklers eine Immobilie erwirbt, kann mit Kaufnebenkosten in Höhe von etwa fünf Prozent des Kaufpreises rechnen. Wer hingegen in Berlin mit Makler eine Immobilie erwirbt, zahlt rund 15 Prozent des Kaufpreises. Grund: Hier ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent besonders hoch und üblicherweise trägt der Käufer auch die gesamten Maklerkosten.

Info

Wer in Deutschland eine Wohnung erwirbt und diese selbst bezieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug beim örtlichen Einwohnermeldeamt anmelden.

Marktlage: So viel kosten Immobilien in Deutschland

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland in vielen Regionen stark gestiegen. In Großstädten wie Berlin oder München im Zeitraum zwischen 2008 und 2018 um rund 140 Prozent. Doch auch in manchen Mittelstädten zogen die Preise an. Gründe für die Verteuerung ist neben den niedrigen Zinsen auch der durch Wohnungsknappheit stark gestiegene Nachfrageüberhang. Auch die Mieten zogen in den letzten Jahren an: Zwischen 2013 und 2018 stiegen sie in 79 von 80 deutschen Großstädten um bis zu 52 Prozent.

Worauf Immobilieneigentümer nach dem Erwerb achten müssen

Sobald die Immobilie erworben ist, haben Eigentümer Rechte und Pflichten.

Versicherungen

Immobilienkauf Deutschland, Versicherung, Foto: pusteflower9024/stock.adobe.com
Ein Blitzschlag und das Haus brennt lichterloh: dann übernimmt die Gebäudeversicherung den Schaden.

Zum einen müssen sie ihre Immobilie versichern: Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Haus, zum Beispiel solche durch Unwetter. Sie deckt allerdings nicht alle möglichen Schadensereignisse ab. Ergänzend ist deshalb eine Elementarschadenversicherung sinnvoll, die zum Beispiel auch für Schäden durch Hochwasser oder Erdrutsche aufkommt. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung begleicht Schäden, die Dritten durch das Gebäude entstehen, zum Beispiel wenn ein loser Dachziegel ein parkendes Auto beschädigt. Seinen eigenen Hausrat kann man dann noch mit einer Hausratversicherung absichern.

Besonderheiten für Wohnungseigentümer

Wer kein ganzes Haus, sondern eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier ist in der Teilungserklärung genau geregelt, was dem Eigentümer gehört und was Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer ist. In der Regel kommt der Wohnungseigentümer für Kosten auf, die innerhalb seiner Wohnung entstehen – zum Beispiel für ein neues Bad. Wird dagegen die Zentralheizung erneuert oder das Dach neu eingedeckt, betrifft dies die ganze Eigentümergemeinschaft und alle Eigentümer kommen für die Kosten auf. Um Versicherungen wie die oben genannten kümmert sich in der Regel die Hausverwaltung der WEG.

Immobilienerwerb als Kapitalanlage in Deutschland

Nicht nur für Selbstnutzer ist ein Immobilienerwerb in Deutschland interessant, sondern auch für Kapitalanleger. Dabei sollten Österreicher aber beachten, dass sich das deutsche Mietrecht beträchtlich vom österreichischen unterscheidet.

Kapitalanleger: Deutsches Mietrecht beachten

Immobilienkauf Deutschland, Mietrecht, Foto: iStock/asiseeit
Damit es nicht zu Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt, sollten Kapitalanleger das deutsche Mietrecht kennen.

Ein Mietrechtsgesetz gibt es in Deutschland nicht. Die einschlägigen Regelungen zum Wohnraummietrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dabei genießen Mieter ein relativ hohes Schutzniveau.

In den meisten Fällen werden Mietverhältnisse in Deutschland auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dabei kann der Mieter in der Regel innerhalb einer Dreimonatsfrist das Mietverhältnis kündigen (BGB, § 573c). Der Vermieter kann dagegen nur dann kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat. Das kann entweder eine außerordentliche fristlose Kündigung sein, zum Beispiel, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt (BGB; § 569). Oder auch eine ordentliche Kündigung, wobei die Kündigungsfrist je nach Länge des Mietverhältnisses bis zu neun Monate betragen kann. Diese ist nur dann möglich, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige begründen kann oder wenn nur so eine angemessen wirtschaftliche Verwertung der Immobilie möglich ist (BGB; § 574).

Mietverträge auf Zeit sind nur in Ausnahmefällen zulässig, nämlich dann, wenn es einen gesetzlich normierten Befristungsgrund gibt. Zeitmietverträge sind demnach nur dann wirksam, wenn der Vermieter später die Wohnung selbst oder für einen Angehörigen nutzen will, wenn das Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt abgerissen oder total umgebaut werden soll oder wenn die Wohnung an einem zur Dienstleistung verpflichteten vermietet wird (BGB; § 575). Fällt der Befristungsgrund weg oder wurde ein Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund geschlossen, so gilt dieser automatisch als unbefristet.

Es gibt allerdings noch eine weitere Möglichkeit, den Mieter länger an den Mietvertrag zu binden: Im Mietvertrag selbst kann ein beidseitiger Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren vereinbart werden.

Wird die Immobilie in Deutschland als Kapitalanlage vermietet, so kann der Eigentümer dem Mieter die laufenden Betriebskosten berechnen, sofern dies im Vertrag vereinbart wurde. Dazu gehören allerdings nur solche Kosten, die regelmäßig anfallen und die Wohnung betreffen, also zum Beispiel Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr oder auch Versicherungen. Nicht umlegbar sind dagegen Kosten für die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen oder Zinsen – das ist allein Eigentümersache. Gleiches gilt auch für Reparaturen, die allein der Vermieter tragen muss. Lediglich Kleinreparaturen können in geringem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden, wenn das mietvertraglich so vereinbart wurde.

Welche Miethöhe zulässig ist

Immobilienkauf Deutschland, Mieterhöhung, Foto: Ivan Kruk/stock.adobe.com
Mieterhöhungen darf der Vermieter nicht nach Belieben schreiben – sie sind gesetzlich beschränkt.

Im Prinzip ist bei Neuvermietungen die Miethöhe den Marktkräften überlassen. Allerdings gibt es einige Einschränkungen, die Mieter vor einer zu hohen Miete schützen sollen:

Seit einigen Jahren gilt in vielen Gemeinden mit knappem Wohnungsangebot die Mietpreisbremse. Diese besagt, dass bei einer Neuvermietung die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist entweder der örtliche Mietspiegel, die Nennung der Miete von drei Vergleichswohnungen oder auch ein Sachverständigengutachten. In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt, darf die Miete auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – Wuchermieten sind allerdings auch in diesen Fällen nicht statthaft.

Bei einem bestehenden Mietverhältnis kann der Mieter die Miete innerhalb eines Dreijahreszeitraums um maximal 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit Wohnungsknappheit um maximal 15 Prozent. Die neue Miete darf aber nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Zusätzlich sind für manche Modernisierungsarbeiten Modernisierungsmieterhöhungen möglich.

Info

Auf den deutschen Seiten von immowelt.de finden Sie Mietvertragsmuster.

Unterschiede im Detail

Die rechtlichen Gegebenheiten beim Immobilienerwerb in Deutschland unterscheiden sich in manchen Details von denen in Österreich. Insbesondere sollten Käufer, die eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben, die Unterschiede im Mietrecht beachten, um später keine rechtlichen Streitigkeiten mit ihren Mietern zu haben.