Bauernhaus kaufen

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Bauernhaus kaufen: Viel Platz und noch mehr Möglichkeiten

Saubere Landluft, Ruhe und wenig Verkehr. Ein altes Bauernhaus bietet vielerlei Ausbaumöglichkeiten und Platz für die verschiedensten Bedürfnisse. Beim Kauf sollte allerdings einiges beachtet werden, damit das Bauernhaus nicht zum Horrorhaus wird.

Bauernhaus kaufen, Holzhaus vor Alpenpanorama Foto: and.one/stock.adobe.com
Bis zum perfekten Eigenheim kann es, je nach Zustand des Bauernhauses, eine Weile dauern. Foto: and.one/stock.adobe.com

Der Kauf eines alten Bauernhauses bedeutet meist viel Arbeit: Ein beschädigtes Dach, bröckeliger Putz, morsche Holzdielen. Die oftmals notwendige Grundsanierung kann für ambitionierte Käufer eine gute Möglichkeit sein das Haus gleich nach individuellen Vorstellungen um- und auszubauen. Der Aufwand ein altes Bauernhaus wiederherzurichten, wird am Ende mit einem charmanten Eigenheim ganz nach den eigenen Bedürfnissen belohnt.

Ein Bauernhaus – viele Möglichkeiten

Das Bauernhaus war das meist geräumige Hauptgebäude eines  Bauernhofs, das den Lebensmittelpunkt der Bauernfamilie bildete. Heute ist es durch sein großes Platzangebot begehrt. Neben dem Bauernhaus bestand der Hof aus Scheunen, Ställen, Wiesen und Äckern. Je nach Verkaufsangebot werden Gebäude oder Ländereien der früheren Höfe zum Bauernhaus mitverkauft.

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Im Vorfeld sollte sich der zukünftige Bauernhausbesitzer daher genau überlegen was er mit dem vorhandenen Platz anfangen möchte, denn ungenutzte Fläche kann zur Last werden. Zum einen, weil der Kaufpreis vermutlich höher ist und zum anderen, weil mehr Platz auch mehr Arbeit bedeuten kann.

Ein Bauernhaus in ländlicher Idylle kann der Grundstein für ein unabhängiges Leben, befreit von städtischer Hektik, sein. Die ehemalige landwirtschaftliche Nutzung bietet sich auch für angestrebte Selbstversorgung an: Mit ein paar Nutztieren, wie Hühnern, Schafen oder einer Kuh, ein paar Obstbäumen und Gemüsebeeten erhält man Lebensmittel aus eigenem Anbau.

Einzelne Elemente des sanierten Bauernhauses können auch vermietet oder beispielsweise als Restaurant verpachtet werden. Hierfür ist jedoch unter Umständen eine entsprechende Genehmigung nötig.

Kauf eines Bauernhauses

Bauernhaus kaufen, alter verrosteter Stromkasten, bröckeliger Putz Foto: Tomas Ragina/stock.adobe.com
Für die Erneuerung alter Elektronik sollte ein Fachmann hinzugezogen werden. Foto: Tomas Ragina/stock.adobe.com

Im Gegensatz zum Erwerb eines modernen Hauses muss der Käufer in ein altes Bauernhaus viel Zeit und Geld investieren, da es meist sehr sanierungsbedürftig ist. Das Projekt Bauernhaus ist daher eher etwas für leidenschaftliche Planer und Handwerker, die bereit sind viel Zeit zu opfern.

Sofern kein Denkmalschutz besteht, sind der Fantasie beim Ausbau keine Grenzen gesetzt. Wer beim Umbau viel selbst macht, kann einiges an Kosten sparen. Für bestimmte Baumaßnahmen, wie Elektroinstallationen, Heizungsanlagen oder die Wasserversorgung sollte der neue Eigentümereinen Fachmann hinzuziehen, der sich mit den historischen Gegebenheiten auskennt.

Rahmenbedingungen für die Suche festlegen

Vor dem Kauf eines Bauernhauses empfiehlt sich eine detaillierte Analyse der eigenen Bedürfnisse, um Kosten möglichst genau abschätzen zu können. Dabei sind Lage, die vorhandene Ausstattung und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen des Objektes entscheidend. Ein altes Bauernhaus ist selten auf modernstem Stand und in der Regel sind umfassende und kostenintensive Baumaßnahmen notwendig.

Einen Makler zu beauftragen die richtige Immobilie zu finden kann viel Zeit sparen. Dafür muss der Immobilienprofi über die eigenen Vorstellungen ausführlich informiert und auf aktuellem Stand gehalten werden.

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Stadtnähe oder Land?

Abgeschieden von Lärm und Hektik leben, das klingt für manche verlockend. Bei einem sehr ländlich gelegenen Haus kann aus der Lage jedoch schnell ein echtes Defizit werden, wenn beispielsweise der nächste Supermarkt, der nächste Arzt, die nächste Schule oder auch nur der nächste Nachbar sehr weit weg sind. Auch für künftig geplante Vermietungen oder Verpachtungen sollten potenzielle Käufer die Lage bedenken. Auf den Kaufpreis hat die Lage wahrscheinlich einen direkten Einfluss: Je näher an einer Stadt das Bauernhaus gelegen ist, desto höher wird der Kaufpreis vermutlich sein. Hier gibt es auch von Landkreis zu Landkreis große Unterschiede.

Ausstattung des Hauses

Bauernhaus kaufen, Bauernhaus aus dunklem Holz auf grüner Wiese, im Hintergrund Berge Foto: Hans und Christa Ede/stock.adobe.com
Kleine Fenster lassen wenig Licht in den Innenraum und sorgen womöglich für eine gedrückte Atmosphäre. Foto: Hans und Christa Ede/stock.adobe.com

Grundsätzlich ist es wichtig, bei einem alten Bauernhaus genau hinzuschauen, welche Ausstattung bereits vorhanden ist beziehungsweise wie aufwändig beispielsweise das Nachrüsten von Heizung oder Elektrik ist. Oder wie steht es beispielweise mit einer DSL-Anbindung, Fernseh- und Telefonanschlüssen? Wie hoch ist die Anzahl vorhandener Steckdosen in den Wohn-, Dach- und Kellerräumen?

Die Zimmeranzahl und Beschaffenheit der einzelnen Räume kann eine weitere Entscheidungshilfe sein. Wie viele Familienmitglieder brauchen ein eigenes Zimmer? Sollen Wohnbereiche komplett voneinander abgetrennt werden, zum Beispiel in Form von Einliegerwohnungen?

Manche Bauernhäuser haben kleinere Fenster und tiefere Decken als es heute üblich ist, dadurch kann schnell eine gedrückte Atmosphäre entstehen. Bei sehr hohen Decken können wiederum die Heizkosten sehr hoch ausfallen.

Ein weiterer Punkt ist der Keller, der auch Anhaltspunkte über den Zustand des Hauses liefern kann. Ist der Keller feucht oder zeigen sich beispielsweise schon Schimmelflecken an den Wänden, kann das ein Anzeichen für einen schlechten Zustand des Hauses sein. Sofern das Haus keinen Keller hat: Soll es unterkellert werden?

Sanierungsbedarf, Altlasten, Grundbuch: Vor dem Kauf prüfen

Nach dem Abstecken der Rahmenbedingungen können infrage kommende Häuser hinsichtlich der zu erwartenden Kosten und Baumaßnahmen gründlich geprüft werden, das verhindert Frust und ungeahnte Kosten. Entsprechend dem Vorhandensein und Zustand verschiedener Anlagen fallen auch die zu erwartenden Kosten aus.

Neben der Größe und der Lage spielen beim Kauf des Bauernhauses weitere Faktoren wichtige Rollen:

Alter

Grundsätzlich ist das Baujahr eines Bauernhauses ein erster Anhaltspunkt für das Alter des Hauses. Da Bauernhäuser aber oft eine bewegte Historie haben, gilt das Alter einzelner Bereiche nicht unbedingt für das gesamte Haus. Das Baujahr kann allerdings Auskunft über die Epoche, in der ein Haus errichtet wurde und somit Hinweise auf Mängel in der Bausubstanz und damit einhergehende Risiken, geben. Im Grundbuch können, sofern alle Baumaßnahmen immer korrekt angegeben wurden, den baulichen Werdegang des betreffenden Bauernhauses nachvollzogen werden.

Bausubstanz

Bauernhaus kaufen, gelbes Haus mit deutlich erkennbarer maroder Substanz, Foto: leopold/stock.adobe.com
Manche Bauernhäuser sind so alt, dass die Baustoffe nicht im herkömmlichen Baumarkt zu bekommen sind. Vor allem bei denkmalgeschützten Häusern muss im Vorfeld bedacht werden, wo entsprechendes Material besorgt werden kann. Foto: leopold/stock.adobe.com

In den meisten Fällen ist die Sanierung oder Restaurierung nicht mit Hilfe von Baustoffen aus dem Baumarkt zu händeln. Je nach den Gegebenheiten des Gebäudes müssen Fachleute hinzugezogen werden. Architekten und Handwerker müssen sich mit den Baumaterialien und den Hintergründen, auch beispielsweise bezogen auf Denkmalschutz, auskennen.

Ähnliches gilt in Bezug auf die vorhandenen Wasser- oder Stromleitungen. Das Verlegen oder Erneuern von Leitungen muss vielleicht wegen ihrer Lage oder der speziellen Materialien ebenfalls von Fachleuten durchgeführt werden.

Heizung

Wer sich ein altes Haus kauft, ist in der Regel auch mit einer zu geringen beziehungsweise gar nicht vorhandenen Dämmung des Gebäudes konfrontiert. Vor dem Kauf sollten sich Interessenten daher informieren, ob und über welche Dämmung das Bauernhaus verfügt und die Kosten für eine energieeffiziente Sanierung mit einkalkulieren.
Ebenfalls von Belang ist die Art der Heizanlage. Falls es einen Öltank gibt, sollte dieser groß genug für eine Heizsaison sein. Jeder Raum sollte außerdem separat beheizbar sein. Ist die Heizanlage veraltet, sollten Interessenten sie auf ihre Energieeffizienz hin prüfen. Wichtige Informationen erhalten sie dabei vom Energieausweis, der vom Verkäufer vorgelegt werden muss. Eine neue modernere Anlage mag im ersten Moment teuer sein, aber die Ausgabe lohnt sich zumeist mit dem Blick auf die zukünftig gesparten Heizkosten.

Wasser

Oftmals ist auch die Wasserversorgung bei alten Bauernhäusern problematisch, denn nicht jedes ist bereits an das Wasserversorgungsnetz angeschlossen. Bei manchen Häusern wird das Wasser noch immer aus einem Brunnen bezogen. Auch der Anschluss an die öffentliche Kanalisation ist nicht immer gegeben, und das Abwasser muss in eine Grube abgeführt werden.

Ohne Anschluss an Wasserversorgungsnetz und Kanalisation sollten Interessenten vorab ein paar Dinge prüfen: Ist auch in einem trockenen Sommer die durchgängige Wasserversorgung gewährleistet? Wie oft muss so eine Klärgrube geleert werden? Welche Kosten kommen dabei auf einen zu? Ist eventuell bereits ein Anschluss an die Netze geplant?

Ist ein Warmwasserbereiter vorhanden, sollte dieser separat von der Heizanlage sein. Außerdem sollte, nach gängigen Richtlinien für jedes Großgerät, wie Waschmaschine und Spülmaschine, eine eigene Zuleitung und Sicherungen verfügbar sein.

Grundbuch

Eine Abfrage über den Grundbuchstand vor dem Kauf gibt Auskünfte über vorhandene Belastungen, bestehende Wegerechte oder mögliche Ansprüche Dritter. Außerdem kann der Abgleich von Gebäuden auf dem Grundstück und den für das Grundstück im Grundbuch verzeichneten Gebäuden oder Anbauten kann mögliche nicht genehmigte Baumaßnahmen aufzeigen. Für Versäumnisse muss sich gegebenenfalls auch ein neuer Besitzer verantworten.

Mit einem Blick in das Grundbuch lässt sich außerdem herausfinden, ob ein Haus unter Denkmalschutz steht.

Achtung

Rechtsanwalt Mag. Ferdinand Attems aus Graz rät dazu, sich den für das Grundstück geltenden Flächenwidmungsplan anzusehen: Unter Umständen handelt es sich bei dem Bauernsacherl, ein altes bescheidenes Bauernhaus mit Garten und Stadl, um eine Sternchenbaute. Das sind „Gebäude, die dank einer Sondergenehmigung im Grünland errichtet worden sind. Sie sind zwar der Baulandkategorie Dorfgebiet zugeordnet; in einem solchen Fall ist jedoch keine Aus-, Zu- und Neubau erlaubt oder nur im eingeschränkten Ausmaß möglich.“

Bauernhaus kaufen, Rechtsanwalt Mag. Ferdinand Attems von der Rechtsanwaltskanzlei Attems in Graz Foto: Rechtsanwaltskanzlei Mag. Ferdinand Attems
Rechtsanwalt Mag. Ferdinand Attems Foto: Rechtsanwaltskanzlei Mag. Ferdinand Attems

Denkmalschutz

Steht ein Bauernhaus unter Denkmalschutz, dürfen Eigentümer nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen vornehmen. Doch das bedeutet nicht gleich, dass an diesem Haus nichts umgebaut werden darf. Manchmal wird nur die Fassadenfarbe oder der Einbau bestimmter Fenster vorgegeben.

In jedem Fall lohnt es sich vor dem Kauf beim Bundesdenkmalamt in Erfahrung zu bringen, welche Veränderungen möglich sind. Auch relevante Informationen, wie Steuervergünstigungen bezüglich Restaurierung oder Instandsetzung oder möglicher Förderungen sind dort zu bekommen.

Info

Ein Gang zur zuständigen Kreisverwaltung ist vor dem Kauf empfehlenswert. Womöglich stehen Straßenbaumaßnahmen oder Ähnliches an, die das Grundstück betreffen und an denen sich der künftige Eigentümer beteiligen muss.

Kosten und rechtliche Voraussetzungen

Um das finanzielle Risiko, das ein altes großes Bauernhaus mit sich bringen kann, richtig abschätzen zu können, muss ein Interessent im Vorfeld alles genau durchdenken, abwägen und durchrechnen. Will er auf Nummer sicher gehen, kann er einen Gutachter zu Rate ziehen.

Neben den Kosten für die Sanierung und den Um- oder Ausbau eines Bauernhauses kommen noch Gebühren für den Kauf des Hauses und der Kaufpreis hinzu. Dazu gehört unter anderem der Eintrag ins Grundbuch.  Dabei entsteht eine Gebühr in Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises. Für die Beglaubigung entsprechender Unterschriften muss der Käufer mit Kosten von etwa ein bis drei Prozent des Kaufpreises rechnen. „Es bietet sich an mit dem Rechtsanwalt oder Notar vorab eine Honorarvereinbarung zu treffen“, rät Attems.

Die zu entrichtende Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Die Steuer richtet sich danach, ob das Grundstück als land- und forstwirtschaftliches eingestuft wird oder nicht. In diesem Fall würden strengere Regeln gelten. Generell fallen aber nur solche Anwesen unter den land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr, „die einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gewidmet sind“, so der Experte. Bei stillgelegten Bauernhöfen ist also im Einzelfall und im jeweiligen Bundesland zu prüfen welche gesetzlichen Bestimmungen beim Kauf des Bauernhauses gelten.

Info

Für den Erwerb eines Bauernhauses ist zunächst das Abschließen eines gültigen Kaufvertrages erforderlich, also eine Urkunde, die den Abschluss und alle Einigungen zwischen Käufer und Verkäufer ohne Formpflicht dokumentiert. Für die Eintragung im Grundbuch sind eine schriftliche Kaufvertragsurkunde sowie notariell oder gerichtlich beglaubigte Unterschriften erforderlich.

Außerdem ist ein Nachweis über die an das Finanzamt entrichtete Grunderwerbsteuer, eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, zu erbringen. Über den vertragserrichtenden Rechtsanwalt kann dabei Zeit gespart werden.

Historische Hofformen in Österreich

Das Bauernhaus war als Hauptgebäude eines Bauernhofes Wohnhaus für Bauernfamilie und oft auch die Angestellten. Heute ist das Bauernhaus als solches ein Überbleibsel eines aufgegebenen landwirtschaftlichen Betriebs. Nachdem ein solcher Betrieb eingestellt werden musste, bleibt der Hof als ein sogenannter Resthof bestehen. Je nach Hofform ist dort mehr oder weniger Platz vorhanden:

Bauernhaus kaufen, Bauernhaus mit gemauertem Erdgeschoss und hölzernem Obergeschoss Foto: franke182/stock.adobe.com
Der Einhof ist in der Regel zweigeschossig. Das Erdgeschoss ist dabei oft ein Mauerbau, das obere Geschoss Blockbau. Foto: franke182/stock.adobe.com
Bauernhaus kaufen, Bauernhaus mit optisch gleicher Scheune Foto: Hans und Christa Ede/stock.adobe.com
Bei einem Zwiehof ist die Anordnung der Gebäude variabel, äußerlich lässt sich die Zugehörigkeit oft gut erkennen. Foto: Hans und Christa Ede/stock.adobe.com
Bauernhaus kaufen, Luftbild von einem Gruppenhof mit fünf optisch zusammengehörigen Gebäuden Foto: fottoo/stock.adobe.com
Beim Gruppenhof sind die Gebäude funktional zueinander angeordnet und bieten kurze Arbeitswege. Foto: fottoo/stock.adobe.com

Eindachhof

Der Eindachhof, auch Einhof genannt, ist vor allem im westlichen Österreich zu finden. Wie der Name sagt, zeichnet er sich durch ein einheitliches Dach aus. Innenliegend sind durchgehende Verbindungswege vorhanden, denn alle Wohn- und Arbeitsbereiche waren unter einem Dach miteinander verbunden. Der Mittertennhof ist eine Sonderform des Eindachhofes, ein Hof bei dem Wohn- und Wirtschaftsbereich nicht hintereinander, sondern nebeneinander liegen und durch eine mittige Durchfahrt getrennt werden.

Zwiehof

Am bekanntesten ist hierbei der sogenannte Paarhof, der in Vorarlberg bis zu den östlichen Alpenausläufern zu finden ist. Dieses große Verbreitungsgebiet führt zu den verschiedensten Varianten. Grundsätzlich handelt es sich meist um zweigeschossige Bauten, die im äußeren Erscheinungsbild erkennbar zueinander gehören, meist ein Wohnhaus und eine Scheune oder ein Stall.

Variabel ist die Anordnung zueinander: Die Gebäude können neben- oder hintereinander stehen, aber auch quer zueinander. Entscheidend dafür ist das Gelände, auf dem der Hof errichtet wurde. Unterschiede zeigen sich in der Dachform. Im Westen sind flache Legschindeldächer verbreitet, im Osten eher steilere Nagelschindeldächer. Eine Sonderform im Raum Kärnten ist der Ringhof. Dort werden zwei parallele Stallscheunen mit niedrigeren Bauten verbunden und bilden den Hof.

Gruppenhof und Mehrseithof

Sehr ausladend ist der in Kärnten, der Steiermark und den angrenzenden Gebieten Ober- und Niederösterreichs verbreiteten Gruppenhof oder auch Haufenhof. Er zeichnet sich durch eine große Anzahl an Gebäuden aus, die nach den einzelnen Funktionen getrennt, aber möglichst funktional angeordnet, waren. Der Übergang zum Mehrseithof ist fließend; hier sind die Gebäude teils offener oder enger miteinander verbunden. Der Kauf eines Mehrseithofes sollte sehr gut überlegt sein, da die Pflege durch das große Ausmaß sehr aufwendig sein kann. Mit der Zeit sind mehr und mehr Misch- und Sonderformen entstanden.