Hotel Immobilien

Hotel kaufen – von der kleinen Pension bis zum Luxusresort

Ein kleines Gästehaus mit Blick auf die Berge, eine urige Pension oder doch lieber ein Stadthotel mit exklusivem Restaurant – wer ein Hotel kaufen möchte, hat nicht nur eine große Auswahl, sondern steht auch vor einer Reihe von Herausforderungen. Neben einem guten Konzept, spielen für angehende Hoteliers auch eine gute Standortanalyse und der richtige Finanzierungsplan eine wichtige Rolle. Mit diesen Tipps klappt der Hotelkauf.

Dank des florierenden Tourismus erreichten in der jüngeren Vergangenheit die Hotelinvestitionen in Österreich ein Rekordniveau. Nur der Bürosektor ist auf dem Immobilienmarkt noch stärker. Ein Trend, der in ganz Europa zu beobachten ist. Auch die wachsenden Übernachtungszahlen – laut Statistik Austria über 140 Millionen jährlich – sprechen für eine positive Tendenz. Eine Hotelimmobilie zu kaufen, kann sich also lohnen – sofern einige Faktoren beachtet werden.

Pension, Gasthaus oder Hotel – verschiedene Beherbergungsarten

Vor der Immobiliensuche sollten sich angehende Hoteliers überlegen, welche Art Herberge sie eröffnen wollen. Soll es lieber ein großer Betrieb mit mindestens 150 Betten sein oder eher ein Kleinbetrieb. Auch welche Serviceleistungen geboten werden sollen, muss gut durchdacht sein.

Hotel – Zimmer, Restaurant und Dienstleistungen

Der wohl klassischste Beherbergungsbetrieb ist das Hotel. Neben Unterkünften müssen dort Dienstleistungen, eine Rezeption, die tägliche Zimmerreinigung und mindestens ein Restaurant für die Hausgäste angeboten werden. Die Größe und auch die Ausstattung von Hotels können sehr unterschiedlich ausfallen – sie reichen von kleineren Hotels mit etwa 20 Zimmern bis hin zu riesigen Luxushotels mit eigenem Wellnessbereich. Eine Sonderform sind Aparthotels oder auch Apartmenthotels genannt – dort werden anstelle von Zimmer vollständig eingerichtete Wohnungen vermietet. Im Übernachtungspreis sind meist branchenüblichen Leistungen wie die tägliche Zimmerreinigung und ein Frühstück miteinbegriffen. Diese Unterschiede spiegeln sich natürlich auch im Kaufpreis und schließlich auch im Übernachtungspreis wider.

Gasthaus und Gasthof – Gastronomiebetrieb mit Zimmern

Gasthäuser oder auch Gasthöfe sind die wohl ältesten Formen der Beherbergungen. Hierbei werden in der Regel über öffentlichen Restaurants ein paar einfach eingerichtete Zimmer angeboten. Im Vergleich zu einem Hotel ist die Ausstattung dieser Häuser meist simpel. Ein wichtiger Unterschied zu Hotels ist, dass Gasthäuser prinzipiell in erster Linie der Bewirtung von Personen dienen und erst in zweiter Linie als Unterkunft.

Pension und Hotel Garni – ein Bett und ein Frühstück kann reichen

Beschaulich geht es auch in Pensionen oder Hotel Garnis zu. Das sind in der Regel kleinere Herbergen mit eher eingeschränkten Dienstleistungen, wobei der Standard bei Hotel Garnis noch etwas höher angesiedelt ist. Manch einer spricht bei einem Hotel Garni auch von einer besseren Pension.

Zwar ist die Abgrenzung beider Beherbergungsarten voneinander nicht immer trennscharf, trotzdem gibt es ein paar Unterschiede: Während Pensionen allgemein privat geführt werden, ist das bei Hotel Garnis – die den Hotelbetrieben zuzuordnen sind – nicht immer der Fall.
Sowohl in Pensionen als auch Hotel Garnis gibt es meist sehr einfach eingerichtete Zimmer und die Rezeption ist in der Regel nicht durchgehend besetzt. Ein wichtiger Unterschied ist, dass ein Hotel Garni ein Frühstück anbieten muss – eine Pension ist dazu nicht verpflichtet.

Auch die Zielgruppen unterscheiden sich. So sind Pensionen meist in Urlaubsregionen angesiedelt und für längere Aufenthalte ausgelegt, während sich das Hotel Garni eher für Geschäftsleute als Reisende eignet, die kaum Zeit in ihrer Unterkunft verbringen.

Jugendherberge und Hostels – auf spezielle Zielgruppen abgestimmt

Ähnlich festgelegte Zielgruppen haben auch Jugendherbergen und Hostels. Während sich Jugendherbergen besonders auf jugendliche Gruppen, meist Schulklassen, spezialisiert haben, setzt das Hostel überwiegend auf Individual- beziehungsweise Rucksacktouristen. Deshalb öffnen sie auch oftmals in stark frequentierten Städten ihre Türen. Die Gästezimmer beziehungsweise Schlafsäle sind in beiden Herbergen einfach eingerichtet und oftmals mit mehreren Betten, zum Teil Etagenbetten, ausgestattet. Das spiegelt sich deutlich im niedrigen Preissegment für Gäste wider. Sanitäre Einrichtungen werden vorwiegend gemeinschaftlich genutzt, immer öfter finden sich aber auch Waschbecken oder kleine Bäder in den Zimmern. Bei Jugendherbergen muss zudem darauf geachtet werden, dass dort nur Mitglieder des Österreichischen Jugendherbergsverband Zimmer vermieten dürfen. Auch für Gäste besteht eine Mitgliedspflicht.

Sternebewertung: So funktioniert die Klassifizierung

Über den Fachverband Hotellerie der Wirtschaftskammern Österreich können sich Hoteliers freiwillig ihre Häuser klassifizieren und mit Sternen versehen lassen. Die Richtlinie für die Klassifizierung unterscheidet zwischen Vollbetrieben, wie Hotel oder Gasthof, und Betrieben mit eingeschränktem gastronomischen Angebot, wie Hotel Garni und Frühstückspension. Während Vollbetriebe bis zu fünf Sterne erhalten können, gibt es Betriebe mit eingeschränktem gastronomischen Angebot nur in den Ein- bis Vier-Sterne-Kategorien. Für Apartmenthäuser oder ähnliche Betriebe, die keine oder nur geringe Dienstleistungen anbieten, gilt eine spezielle Richtlinie.

Der Gesamteindruck und der Erhaltungszustand des Hauses sowie die einwandfreie Sauberkeit und Hygiene sind die Grundvoraussetzungen für eine Aufnahme in die Österreichische Hotelklassifizierung. Darüber hinaus wird die Qualität der Dienstleistungen, das äußere Erscheinungsbild, hoteleigene Freizeit- und Zusatzeinrichtungen und die Zufriedenheit der Gäste geprüft.

Hotel kaufen – darauf müssen potenzielle Hoteliers achten

Wer in Österreich ein Hotel kaufen will, sollte sich aber nicht nur überlegen, welche Art von Beherbergung es sein soll, wichtig ist vor allem auch der Standort. Denn der muss zum Konzept passen. Ein Städteurlauber wird sich schließlich kein Berghotel raussuchen. Doch auch wenn die Entscheidung gefallen ist, ob es ein Land-, Berg- oder Stadthotel wird, muss das Entwicklungspotenzial des Standortes bewertet werden. Eine Immobilie in einem aufstrebenden Szeneviertel kann lohnender sein als ein Landhotel in einer aussterbenden Gegend.

Privat geführt oder doch Teil einer erfolgreichen Hotelkette?

Potenzielle Hoteliers sollten auch die Möglichkeit überdenken, sich einer Hotelkette anzuschließen und das Haus als Franchise-  oder Filialunternehmen zu führen. Das schränkt zwar in einigen Punkten stark ein, kann aber durch die bereits bestehende Marke auch Vorteile mit sich bringen. Denn ein Hotel langfristig als Marke zu etablieren ist gar nicht so einfach. Kaum ein Hotel schafft es, einen weltweiten Bekanntheitsgrad wie das Adlon in Berlin oder das Hotel Sacher in Wien zu erreichen. Die große Schwierigkeit besteht darin, dass ein Hotel meist nur jenen Menschen bekannt ist, die selbst schon einmal dort übernachtet haben. Dabei entwickeln sie ein bestimmtes Vorstellungsbild – die Marke.

Diese wird durch alle fünf Sinne aufgebaut: Sehen (Design und Ambiente), Fühlen (Materialien und Haptik), Riechen (Duftkonzept), Schmecken (Kulinarik) und Hören (Soundkonzept). In Hotelketten sind diese Punkte meist stark reglementiert, sodass der Gast innerhalb des Hauses nicht merkt, ob er sich gerade in Linz, Innsbruck oder Salzburg befindet. In einem privat geführten Hotel hat der Eigentümer eine freie Hand. Kann dafür aber nicht vom guten Namen einer erfolgreichen Kette profitieren.

Komplexe Wertbestimmung – Hilfe holen lohnt sich

Sind all diese Entscheidungen getroffen und ein Konzept erarbeitet, kann es an den Kauf eines Hotels gehen. Vorher sollte allerdings unbedingt noch der Unternehmenswert festgestellt werden, um einen überhöhten Kaufpreis zu vermeiden. Der wird besonders bei privatgeführten Familienbetrieben die zum Verkauf stehen, oftmals aus emotionalen Gründen zu hoch angesetzt. Ist ein Hotel zu verkaufen, sollte sich gefragt werden, warum dem so ist. Bleiben die Gäste aus oder geht der Vorbesitzer vielleicht einfach nur in Rente? Eine Marktanalyse und eine Wertprüfung können da eine große Hilfe sein, die Chancen und Risiken einer Hotelimmobilie rational zu bewerten.

Ausschlaggebend für den Wert eines Unternehmens ist die Fähigkeit, damit künftig Einnahmen zu erzielen. Die Beurteilung erfolgt über verschiedene Kriterien: Standort, Verkehrs-Infrastruktur, Situation am Mikrostandort (Nachbarschaftsbebauung, Sichtbarkeit im Straßenbild), die Wettbewerbssituation sowie die eigene Marktpositionierung. Die Ergebnisse können allerdings nur als Anhaltspunkt und nicht als Garantie dienen.

Für die Preisfindung können auch durchgeführte Verkäufe von ähnlichen Hotelbetrieben an ähnlichen Standorten als Näherungswert herangezogen werden.

Letztlich ist die Bewertung einer Hotelimmobilie eine komplexe betriebswirtschaftliche Aufgabe. Wer dabei etwas mehr auf Sicherheit setzen will, kann sich professionelle Hilfe an die Seite holen. Neben Steuerberater und Wirtschaftsprüfer kommen dafür auch auf die Hotellerie ausgerichtete Unternehmungsberatungen infrage.

Hotel finanzieren: Förderungsmöglichkeiten prüfen

Um die Finanzierung zu sichern, sollten künftige Hoteliers die Möglichkeit der Förderung überprüfen. Die Österreichische Hotel- und Tourismusbank Gesellschaft (ÖHT) ist eine Spezialbank zur Finanzierung und Förderung im Tourismusbereich. Nach jahrzehntelanger erfolgreicher Arbeit greift die Gesellschaft auf ein umfangreiches Branchenwissen zurück. Neben der Finanzierung mit zinsgünstigen Krediten steht die ÖHT ihren Kunden für Beratungsgespräche vor allem im Bereich Investition und Finanzierung zur Verfügung. Gefördert werden zum Beispiel Jungunternehmer bei der Gründung oder Übernahme eines kleinen oder mittleren Unternehmens über einen Einmalzuschuss oder einen Gründungskleinkredit.

Über die sogenannte Übernehmer-Initiative fördern das Bundesministerium für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft, die vier Bundesländer Vorarlberg, Tirol, Steiermark und Oberösterreich sowie der ERP-Fonds (Europäisches Wiederaufbau-Programm) und die ÖHT gemeinsam Maßnahmen im Zuge von Betriebsübernahmen bei Beherbergungsbetrieben. Unterstützt werden dabei Modernisierungsarbeiten und bauliche Investitionen über einen ERP-Kredit in der Höhe von 350.000 bis eine Million Euro mit einer variablen Laufzeit von zehn, zwölf oder 14 Jahren.

Ist unter Berücksichtigung aller Faktoren eine passende Immobilie gefunden, dann steht einer Unterschrift unter dem Kaufvertrag kaum noch etwas im Wege.