Landwirtschaft kaufen

Landwirtschaftliche Fläche: kaufen, verpachten, profitieren

Je nach Region wird Ackerland immer knapper und damit auch wertvoller – nicht nur für Landwirte. Mittlerweile wollen immer öfter Privatpersonen oder Geschäftsleute landwirtschaftliche Flächen kaufen. Ob nun zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage: Die Investition in Acker- und Grünland kann sich unter bestimmten Bedingungen lohnen.

Das eigene Obst und Gemüse anbauen, den Betrieb erweitern oder als Geldanlage: Die Nachfrage nach Agrarflächen wird immer größer. Für landwirtschaftliche Betriebe ist Ackerland die absolute Grundvoraussetzung. Für Investoren und Unternehmen gilt Boden als sichere Möglichkeit, Geld anzulegen. Meist wird das Grundstück dann nach dem Kauf wieder an einen Landwirt verpachtet, der das Land bewirtschaftet. Dass landwirtschaftlicher Grund auch nach einem Eigentümerwechsel weiterhin landwirtschaftlich genutzt wird, ist nämlich immer Voraussetzung.

Landwirtschaftliche Flächen – Acker, Weide, Weinberg

Knapp ein Drittel von Österreichs Bundesfläche wird landwirtschaftlich genutzt. Dabei geht seit Jahren die Zahl der Landwirtschaftsbetriebe zurück, während die einzelnen, noch bestehenden Betriebe immer größer werden. Lag die durchschnittliche Betriebsgröße im Jahr 2010 noch bei 42 Hektar, so hatte sie 2016 bereits eine Größe von 45 Hektar.

Mehr als die Hälfte der landwirtschaftlichen Flächen ist Grünland – also Wiesen und Weiden. Grünland besteht hauptsächlich aus Gräsern und Kräutern und wird entweder als Weidefläche für Tiere oder als Wiese zur Heuernte genutzt. Eine besondere Grünlandform sind Bergwiesen und Bergweiden. Je nach Lage kann Grünland zum Landschaftsschutzgebiet werden und den Eigentümer dadurch stark einschränken, sogar was die Farbe oder Beschaffenheit einer Koppelumzäunung betrifft. Denn ein solches Landschaftsschutzgebiet wird als Gebiet mit besonderem Charakter, hohem ästhetischen Wert oder Erholungswert besonders geschützt. Alle Eingriffe, die das Landschaftsbild verändern, müssen dann vorher behördlich genehmigt werden.

Den zweitgrößten Anteil macht Ackerland aus. Ackerland umfasst alle Flächen, deren Boden regelmäßig bearbeitet und zum Anbau von Kulturpflanzen genutzt wird. Dabei kann es sich um Nutzpflanzen zur Nahrungsmittelgewinnung für Mensch und Tier oder um Energiepflanzen für Biogasanlagen handeln. Der Begriff Acker bezieht sich eher auf den Erdboden, Feld dagegen auf die (Feld-)Pflanzen.

Nur ein sehr kleiner Prozentsatz entfällt auf Weinberge und Obstwiesen. Weinberge  werden für den Weinanbau genutzt und stellen ganz besondere klimatische Anforderungen an ihren Standort. Entgegen ihrer Bezeichnung können sie sich nicht nur in Hang- sondern auch in Flachlage befinden. Streuobstwiesen gehören noch zur traditionellen Form des Obstanbaus. Anders als bei modernen Obstplantagen stehen hier Obstbäume verschiedener Größen verstreut auf einer Wiese, die zusätzlich als Weideland oder zur Heuernte genutzt werden kann. Durch ihre vielfältige Bepflanzung gelten diese Grundstücke als besonders artenreiche Biotope.

So findet man landwirtschaftliche Flächen zum Kauf

Sobald klar ist, welche Art von landwirtschaftlicher Fläche für das geplante Vorhaben benötigt wird, kann die Suche nach einem geeigneten Grundstück in die erste Runde gehen. Landwirtschaftliche Kaufflächen sind dort zu finden, wo es auch reguläre Immobilien gibt, wie auf Immobilien-Onlineportalen. Auf immowelt.at beispielsweise finden Käufer  eine Auswahl an landwirtschaftlichen Nutzflächen – kategorisiert nach den einzelnen Bundesländern. Wer sich bei der Suche professionell betreuen lassen möchte, konkrete Vorstellungen hat oder etwas Außergewöhnliches sucht, kann sich auch an einen Immobilienmakler mit Spezialkenntnissen wenden. Außerdem möchten Verkäufer manchmal sehr diskret weiterverkaufen – zum Beispiel dann, wenn sie Gerede und Gerüchte befürchten, sobald der geplante Verkauf öffentlich wird. Deshalb sind auch nicht alle Verkaufsgrundstücke immer online inseriert – in diesen Fällen ist ein Makler oft die einzige Option, überhaupt etwas von solchen Angeboten zu erfahren. Hat ein Kaufinteressent sogar selbst Kontakt zu Landwirten, ist eine Anfrage dort in jedem Fall sinnvoll. Oft wissen Bauern darüber Bescheid, wenn Kollegen Land verkaufen möchten und könnten so den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer herstellen.

Das kosten landwirtschaftliche Flächen

Das kosten landwirtschaftliche Flächen
Da Ackerland ein nicht vermehrbares Gut ist und Boden immer knapper wird, ist die Nachfrage danach groß. Im europäischen Vergleich gilt Österreich als Hochpreisland. Käufer müssen im Bundesdurchschnitt pro Hektar rund 25.000 Euro (pro Quadratmeter 2,50 Euro) hinblättern – mehr kostet europäisches Ackerland sonst nur in den Niederlanden. Jedoch eignet sich dieser Wert allenfalls als grobe Orientierung, da bei landwirtschaftlichen Nutzflächen ein großer, regionaler Preisunterschied vorliegt. Besonders tief in die Tasche müssen Käufer im Umland von Ballungsgebieten wie Wien, Salzburg und Linz sowie im gesamten Tirol greifen. Für Grünland sind hier meist Preise von mehr als 6,50 Euro pro Quadratmeter fällig. Günstiger mit durchschnittlich 2 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter wird es in der Steiermark. Mit den günstigsten Preisen können Käufer in Burgenland, Kärnten und dem nördlichen Niederösterreich rechnen.

Gründe für hohe Preise

Die Preishöhe landwirtschaftlicher Flächen hängen von mehreren Faktoren ab. Zum einen spielt die Lage eine wichtige Rolle: Je besser diese ist, desto höher ist auch der Preis. Zum anderen bestimmt natürlich die Nachfrage den Preis – je weniger Acker- und Grünland es von vornherein in einer Gegend gibt, desto wertvoller ist es. Größtenteils ist die Preissteigerung in bestimmten Gegenden aber darauf zurückzuführen, dass immer mehr zahlungswillige Nichtlandwirte Agrarflächen aufkaufen und sie als Kapitalanlage nutzen, zum Beispiel durch Verpachtung. Oft sind sie bereit, deutlich höhere Beträge zu zahlen, als es in der Gegend üblich wäre und treiben dadurch die Preise in die Höhe. Viele Bauern, die das Land für ihren Betrieb dringend bräuchten, können dann finanziell oft nicht mehr mithalten.

Kaufen oder doch pachten?

Für manches Vorhaben muss man ein Grundstück nicht unbedingt kaufen – eine Pacht würde ebenso infrage kommen, beispielsweise, wenn man Weideflächen für einen Reitbetrieb benötigt oder als Landwirt möglichst preiswert den Betrieb erweitern möchte und zusätzliches Land zum Bewirtschaften sucht.

Die Entscheidung, eine landwirtschaftliche Fläche zu kaufen oder zu pachten, ist in erster Linie eine wirtschaftliche. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile und eignen sich je nach Vorhaben mehr oder weniger. Wer Acker- oder Grünland kauft, muss erst einmal tief in die Tasche greifen – der jährliche Pachtbetrag ist da deutlich günstiger. Ein Pächter ist auch viel flexibler, da er bei Bedarf weitere Flächen dazu pachten kann oder den Pachtvertrag nach Ablauf der Befristung nicht mehr zu verlängern braucht.

Dass der Pachtvertrag immer zeitlich begrenzt ist, hat für den Pächter aber nicht nur Vorteile. Denn er ist damit auch von seinem Verpächter abhängig. Nach Ablauf der Befristung kann nicht nur der Pächter auf eine Verlängerung verzichten, auch dem Verpächter steht es zu, eine Pachtverlängerung auszuschlagen. Hinzu kommt, dass genauso wie bei Wohnimmobilien eine Mieterhöhung möglich ist, der Pachtbetrag mit jeder Verlängerung steigen kann. Außerdem besteht das Risiko, dass der Eigentümer den Pachtvertrag gar nicht mehr verlängern möchte. Das kann vor allem dann problematisch werden, wenn der Pächter eine größere Investition auf dem Grundstück plant, wie eine Bewässerungsanlage oder einen Koppelzaun. Bei solch umfangreicheren Vorhaben sollte der Pachtzeitraum einen angemessenen Rahmen haben, damit sich die Investition für den Pächter auch lohnt.

Vor dem Kaufvertrag: Darauf sollten Interessenten achten

Nach intensiver Suche ist es endlich soweit: Der Käufer hat das passende Grundstück gefunden, er hat den Verkäufer bereits kontaktiert und die Kaufentscheidung rückt näher. Bevor der Kaufvertrag aber unterschrieben wird, sollten einige Dinge noch überprüft werden.

Kaufinteressenten sollten auf jeden Fall das Grundbuch einsehen. Denn es kann vorkommen, dass auf einem Grundstück Schulden lasten. Außerdem können bestimmte Dienstbarkeiten, also Rechte dritter Personen, eingetragen sein. Sowohl das Wegerecht des benachbarten Bauern als auch das Überleitungsrecht eines Stromanbieters könnten dem geplanten Vorhaben dann in die Quere kommen oder sogar den Wert des Grundstücks mindern. Verläuft ein Zufahrtsweg beispielsweise genau dort, wo der neue Eigentümer einen Zaun ziehen oder eine Photovoltaikanlage aufstellen möchte, muss er für seinen Nachbarn mit Wegerecht eine gleichwertige Alternative schaffen – die dieser dann auch zu akzeptieren hat. Die bisherige Nutzung, zum Beispiel durch das Befahren mit schweren oder besonders breiten Fahrzeugen, muss weiterhin gewährleistet sein. Im konkreten Fall bedeutet das: Der neue Weg muss genauso breit und genauso beschaffen sein wie der vorherige. Das Überleitungsrecht eines Stromanbieters kann dagegen an bestimmte Nutzungsverbote, wie den Bau einer Windkraftanlage, gekoppelt sein und damit den Grundstückswert mindern.

Kaufabschluss: Notar und Grundverkehrsbehörde gehören dazu

Acker- und Grünland sind die Existenzgrundlage eines Landwirts und der Staat schützt das Überleben dieser schrumpfenden Berufsgruppe. Der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen, der sogenannte grüne Grundverkehr, wird dabei vom Grundverkehrsgesetz des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Entsprechend muss die zuständige Grundverkehrsbehörde, auch Bezirkshauptmannschaft, den Kauf der Agrarflächen genehmigen.

Schritt 1: Termin beim Notar

Der Kaufvertrag über ein Grundstück kann in Österreich zwar formfrei und von den Vertragspartnern selbst aufgesetzt werden, empfehlenswert ist es aber dennoch, einen Notar damit zu beauftragen. So gehen Verkäufer und Käufer sicher, dass alle wichtigen Punkte korrekt aufgenommen wurden. Beim Unterschreiben des Kaufvertrags ist der Notar dann aber auf jeden Fall notwendig. Denn da der Kaufvertrag die rechtliche Grundlage für die Übertragung des Eigentums ins Grundbuch darstellt, müssen die Unterschriften notariell beurkundet werden.

Schritt 2: Genehmigungsantrag bei der Grundverkehrsbehörde

Da der Kauf einer landwirtschaftlichen Fläche, der sogenannte Grüne Grundverkehr, behördlich genehmigt werden muss, geht der unterschriebene und notariell beglaubigte Vertrag nun zusammen mit dem Antrag auf Kaufgenehmigung zur zuständigen Grundverkehrsbehörde. Der Antrag kann vom Verkäufer, vom Käufer oder vom Notar gestellt werden.

Schritt 3: Genehmigung – OK oder Veto

Wurde der Kauf der landwirtschaftlichen Fläche genehmigt: Glückwunsch zum neuen Grundstück. Denn sobald die Landwirtschaftsbehörde für den Kauf grünes Licht gegeben hat, zahlt der Käufer den Kaufpreis und wird im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen.
Hat die Behörde den Genehmigungsantrag abgelehnt, dann möglicherweise, weil der Käufer kein Landwirt ist und ein ortsansässiger Bauer am Grundstück interessiert ist. Vielleicht konnte der Käufer aber auch nicht nachweisen, dass das Grundstück in Zukunft ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Dafür muss er nämlich entweder an einen ortsansässigen Bauern verpachten oder folgende zwei Bedingungen erfüllen: den Hauptwohnsitz in unmittelbarer Nähe zum Kaufgrundstück haben und eine landwirtschaftliche Ausbildung oder Kenntnisse in der Praxis vorweisen.

Oft trifft eine Ablehnung der Behörde branchenfremde Personen, die keine landwirtschaftliche Fachausbildung oder Kompetenz vorweisen können. Dann muss sich der Käufer erst entsprechendes Wissen aneignen: entweder über eine Fachschul-Ausbildung oder über einen Zwei-Tage-Schnellkurs, die sogenannte Bauernprüfung.

Landwirtschaftliche Flächen als Kapitalanlage

In landwirtschaftliche Flächen zu investieren, gilt derzeit als sichere Geldanlage. Die Renditen durch die Verpachtung sind mit ein bis zwei Prozent zwar nicht sehr hoch, aber vergleichsweise sicher. Eine Investition lohnt sich also in jedem Fall – vorausgesetzt, das Grundstück eignet sich für die geplante Nutzung. Um potenzielle Risiken schon im Vorfeld auszuschließen, sollten vor dem Kauf wichtige Bedingungen wie Bodenqualität, Nutzungsverbote oder Ansprüche Dritter überprüft werden.

Wer eine Landwirtschaft im kleinen Stil und zur reinen Eigennutzung kauft, spekuliert in den meisten Fällen ohnehin nicht auf einen hohen, finanziellen Gewinn, sondern möchte sich einfach an seinen friedlich grasenden Tieren, seinem blühenden Feld oder am eigenen Obstgarten erfreuen.