Pension Immobilien

Pension kaufen oder pachten: Von der Finanzierung bis zur Eröffnung

Pensionen sind für viele Urlauber eine beliebte und günstige Alternative zu Hotels. Wer bestimmte Punkte berücksichtigt, für den kann es sehr lukrativ sein, eine Pension zu kaufen oder zu pachten.

Familiäre Atmosphäre, überschaubarer Preis: Pensionen haben meist nur wenige Zimmer und ein begrenztes Serviceangebot – zum Beispiel ein Frühstück. Von einem Hotel spricht man dagegen im Allgemeinen bei einer größeren Zimmerzahl und wenn es deutlich mehr Serviceangebote gibt – beispielsweise ein Restaurant, einen Wellnessbereich oder eine Bar. Pensionen werden zudem mehrheitlich von Privatpersonen betrieben, während Hotels heute sehr häufig großen Ketten angehören.

Pension finanzieren: Kredite, Eigenkapital und Fördermöglichkeiten

Wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, hängt maßgeblich davon ab, ob man eine Pension kauft oder pachtet. Bei der Pacht stellt sich die Frage, ob der Verpächter auch die Inneneinrichtung und Ausstattung mitverpachtet, dann wäre der Kapitalbedarf anfangs geringer. Beim Kauf oder Neubau einer Pension sind hingegen alle Kosten zu tragen: Die für das Gebäude, für die Ausstattung und Einrichtung. Die Kosten für das Gebäude können in der Regel bis zur Beleihungsgrenze über ein Hypothekendarlehen finanziert werden. Für den weiteren Finanzierungsbedarf steht dann allerdings keine Absicherung mehr zur Verfügung. Dafür muss dann ein nicht gesichertes Unternehmensdarlehen aufgenommen werden, dessen Zinsen in der Regel höher sind. Generell gilt: je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser.

Erleichtert werden kann die Finanzierung einer Pension allerdings unter Umständen durch Förderungen für Unternehmensgründer. Fördermöglichkeiten gibt es vom Bund, den Ländern und Gemeinden sowie unter Umständen von der Europäischen Union (EU). Welche Förderungen in Frage kommen, erfahren Interessierte am besten von den Wirtschaftskammern oder den Ämtern der Landesregierungen und deren Förderungsgesellschaften. Die Förderung erfolgt oft mittels einer Bürgschaft für Darlehen, zum Beispiel durch die staatliche Förderbank Austria Wirtschaftsservice Gesellschaft mbH (aws). Dass der gesamte Finanzierungsbedarf gefördert wird, ist in der Regel ausgeschlossen.

Pension kaufen oder pachten?

Üblicherweise werden Pensionen gepachtet und nicht gemietet. Bei der Pacht steht dem Pächter das Recht der so genannten Fruchtziehung zu. Das bedeutet: Er darf damit Gewinne erwirtschaften und diese behalten. Dadurch unterscheidet sich die Pacht von der Miete, bei der nur ein Nutzungsrecht und kein Recht zur Fruchtziehung eingeräumt wird. Statt der Miete zahlt der Pächter einer Pension den Pachtzins. Dieser kann fix vereinbart werden oder zum Beispiel auch einen bestimmten Prozentsatz des Umsatzes betragen.
Die Nutzung und Bewirtschaftung können in einem Pachtvertrag sehr individuell geregelt werden. Üblicherweise ist der Verpächter für Instandhaltungen zuständig. Gewöhnliche Ausbesserungen – seien es Schönheitsreparaturen oder der Austausch verschlissenen Inventars – werden dagegen in der Regel dem Pächter auferlegt.

Eine Pension zu pachten statt kaufen hat vor allem den Vorteil, dass die anfänglichen Investitionen wesentlich geringer sind. Allerdings ist der Käufer einer Pension dafür nach einiger Zeit meist ein schuldenfreier Eigentümer.

Voraussetzungen für die Eröffnung einer Pension

Wer einen Beherbergungsbetrieb eröffnet – und dazu gehört auch eine Pension – unterliegt in aller Regel der Gewerbeordnung und benötigt in der Regel eine Gewerbeerlaubnis, die dem Gastgewerbe zuzuordnen ist. Ein Gastgewerbe liegt in der Regel dann vor, wenn neben dem Zurverfügungstellen eines Zimmers auch noch zusätzlich Dienstleistungen erbracht werden. Dazu zählen das Frühstück oder auch die Reinigung des Fremdenzimmers.

Allerdings gibt es eine Ausnahme: Handelt es sich um eine Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung, so ist laut Gewerbeordnung keine Gewerbeerlaubnis nötig (§ 111 GewO). Dies gilt bis zur Grenze von zehn Betten und dann, wenn keine haushaltsfremden Personen beschäftigt werden. Speisen und nichtalkoholische Getränke dürfen nur in begrenztem Umfang ausgegeben werden und die Arbeit für die Gäste ist dem Führen des eigenen Haushaltes nur untergeordnet.

Wenn die Obergrenze von zehn Betten eingehalten wird, die Pension aber die Hauptbeschäftigung ist, so liegt ein freies Gastgewerbe vor, für dessen Betrieb eine Gewerbeerlaubnis eingeholt werden muss. Der Betreiber der Pension darf auch zusätzliche Hilfskräfte engagieren.

Bei größeren Beherbergungsbetrieben spricht man von einem reglementierten Gastgewerbe. Gewerbeerlaubnis und zusätzlich ein Befähigungsnachweis sind obligatorisch. Dafür sind bestimmte Qualifikationen, etwa eine Ausbildung gemäß Gastgewerbeverordnung, bestimmte Studiengänge und/oder eine Prüfung gemäß Gastgewerbe-Befähigungsprüfungsordnung notwendig. Wer nicht über die formalen Qualifikationen verfügt, kann in Einzelfällen einen individuellen Befähigungsnachweis erbringen, indem er durch Beweismittel seine erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nachweist (§ 19 GewO).

Gesellschaftsform für die Pension

Wer eine Pension eröffnen will, sollte sich auch über die zu wählende Gesellschaftsform der Pension Gedanken machen. Es stehen verschiedene Rechtsformen zur Auswahl:

Eine Personengesellschaft wie eine Offene Gesellschaft (OG) oder eine Kommanditgesellschaft (KG) bedeuten für den Betreiber der Pension einen vergleichsweise geringen bürokratischen Aufwand, allerdings haftet er für sein Unternehmen mit dem Privatvermögen.

Alternativ kann er aber auch die Gesellschaftsformen GmbH in Betracht ziehen, bei der die Haftung auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt ist. Zur Gründung einer GmbH ist ein Stammkapital von 35.000 Euro erforderlich, es gibt aber ein Gründungsprivileg: In den ersten zehn Jahren kann das Stammkapital auf 10.000 Euro beschränkt werden. Die Gründung der GmbH bedarf der notariellen Beurkundung und die Gesellschaft muss ins Firmenbuch eingetragen werden.

Wer mit seiner Pension erfolgreich sein will, sollte versuchen, sich durch Alleinstellungsmerkmale von der Konkurrenz abzuheben. Zwar haben Pensionen im Vergleich zu Hotels üblicherweise ein eingeschränktes Leistungsangebot, dennoch gibt es Möglichkeiten. Einige Beispiele:

• Aussagekräftiger Web-Auftritt und Präsenz in den sozialen Netzwerken: So kann der Pensionsbetreiber ein positives Bild von seiner Unterkunft erzeugen und Kunden anlocken.
• Besondere Frühstücksangebote: zum Beispiel regionale Produkte, nur Lebensmittel in Bio-Qualität oder auch spezielle Angebote für Veganer.
• Kooperationen mit Ausflugsveranstaltern oder Museen steigern die Attraktivität.
• Gutscheine für Gäste können dafür sorgen, dass diese zu Wiederholungstätern werden. Zum Beispiel: Das nächste Mal nur sechs Nächte zahlen und sieben bleiben.

Kostenloses W-Lan wird heute von vielen Gästen erwartet, sollte stabil funktionieren und ausreichend schnell sein.

Pension kaufen und eröffnen: Wirtschaftliche und steuerliche Aspekte

Wer eine Pension kaufen, pachten oder neu bauen möchte, sollte zunächst eine Standort- und Mitbewerberanalyse durchführen, um zu klären, ob das Vorhaben überhaupt erfolgversprechend sein kann. Dabei sollte der angehende Pensionsbetreiber auch seine Zielgruppe im Blick haben und sich genau überlegen, welche Dienstleistungen er anbieten will.

Hoher Kapitalbedarf

Beim Kauf einer Pension ist der anfängliche Kapitalbedarf in der Regel enorm hoch und entsprechend der Erfolgsdruck sehr groß. Handelt es sich um eine bereits bestehende Immobilie, kann es sinnvoll sein, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Auch bei der Pacht sollte der angehende Pensionsbetreiber genau prüfen, ob die veranschlagte monatliche Pacht marktüblich ist und ob sich ausreichende Überschüsse erzielen lassen – am besten durch einen Vergleich mit anderen Angeboten.

Wirtschaftlichkeit berechnen

Wichtig ist zudem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese sollte sehr sorgfältig vorgenommen werden, sonst könnten wichtige Kostenpositionen falsch eingeschätzt oder gar vergessen werden. Insbesondere sollte die mögliche Auslastung realistisch eingeschätzt werden, denn nicht immer lassen sich alle Zimmer vermieten. Eine große Kostenposition sind dabei die Personalkosten, die auch dann zu tragen sind, wenn die Pension anfangs schlecht ausgelastet ist. Zu beachten ist außerdem, dass Pensionen häufig längere Anlaufphasen haben, bis der Betrieb wie gewünscht läuft. Wird eine Pension neu eröffnet und nicht im laufenden Betrieb von einem Vorpächter oder Voreigentümer übernommen, so muss bedacht werden, dass schon viele Monate vor der Eröffnung erhebliche Kosten anfallen, wenn beispielsweise schon Pacht zu zahlen ist, aber noch Arbeiten vor der Wieder- oder Neueröffnung zu erledigen sind.

Der Fiskus verdient mit

In Österreich gibt es drei Mehrwertsteuersätze: Zwei ermäßigte mit zehn, beziehungsweise 13 Prozent und den regulären Steuersatz von 20 Prozent. Für Übernachtungen gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von zehn Prozent. Speisen werden mit zehn, Getränke jedoch mit 20 Prozent besteuert.

Richtig Werbung machen

Gerade bei der Neueröffnung oder -ausrichtung einer Pension sollten Gründer von Anfang an versuchen, eine möglichst hohe Auslastung zu erreichen. Das geht nur mit zielgruppengerechtem Marketing. Die Anmeldung bei Vergleichsportalen im Internet sowie der ein Eintrag im Branchenbuch sind ratsam. Doch auch die Nutzung von sozialen Netzwerken und ein eigener, ansprechend gestalteter Internetauftritt sorgen dafür, dass Betreiber von Pensionen bekannter werden und mehr Gäste erreichen. Diese Maßnahmen lassen sich mit einer Zusammenarbeit mit dem örtlichen Tourismusverband sowie mit Reiseveranstaltern verbinden.

Fazit: Für die eigene Pension wird viel Kapital nötig

Wer eine Pension kaufen, pachten oder neu bauen will, muss in vielen Fällen erhebliche Finanzmittel aufbringen. Eine gute Planung, eine Standortanalyse und das Aneignen von Fachwissen sind deshalb unabdingbar.