AfA nutzen: Steuern sparen mit Immobilien

Hauseigentümer können mit ihrer Immobilie Steuern sparen – wenn sie gewisse Kriterien erfüllen. Denn die Abschreibung für Abnutzung – kurz AfA – können nur Vermieter, Verpächter und Besitzer von Betriebsgebäuden oder denkmalgeschützten Immobilien nutzen. Das Wichtigste über die Höhe und Berechnung der AfA.

Hausbesitzer sind mit vielen Rechnungen konfrontiert. Da ist jede Steuerersparnis ein Lichtblick. Mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) gibt es eine Möglichkeit, die Immobilienbesitzer nutzen können – jedoch nicht alle. Letztlich profitieren nur drei Gruppen von diesem Steuervorteil: Besitzer von Betriebsgebäuden, Vermieter beziehungsweise Verpächter und Besitzer von Denkmalschutz-Immobilien. Je nach Objektart kann der Eigentümer verschiedene Kosten unterschiedlich lange und in verschiedenen Höhen über die AfA steuerlich abschreiben.

Was ist die AfA?

Eine Abschreibung ist ein buchhalterischer Begriff und bedeutet die Wertminderung eines Vermögensgegenstands. Das Finanzamt geht davon aus, dass sich eine Immobilie durch die Vermietung beziehungsweise Verpachtung abnutzt. Das wird steuerlich durch die AfA berücksichtigt. Auch Selbstnutzer kommen in den Genuss von Steuervorteilen – aber nur, wenn sie entweder eine denkmalgeschützte Immobilie bewohnen oder aber das Gebäude über 20 Prozent betrieblich nutzen.

Steuerlich absetzbar sind grundsätzlich bei Alt- und Neubauten nur die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Hauses. Also die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um die Immobilie zu kaufen beziehungsweise zu bauen und in einen sogenannten betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dazu gehören auch die Anschaffungsnebenkosten wie Maklerprovision, Notarhonorare, die Grunderwerbsteuer oder die Montage- sowie Installierungskosten.

Der Wertanteil von Grund und Boden muss allerdings von den Kosten abgezogen werden, weil sich dessen Wert nicht durch Abnutzung mindert. Ohne einen gesonderten Nachweis, wie das Aufteilungsverhältnis zwischen Gebäude und Grund ist, werden bei den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks seit 1. Jänner 2016 in der Regel 40 Prozent als Anteil für den Grund und Boden abgezogen. Durch ein Sachverständigengutachten kann ein anderes Aufteilungsverhältnis ermittelt werden.

AfA für Vermieter und Verpächter

Wer eine Immobilie vermietet oder verpachtet profitiert gleich doppelt: durch den Mietzins und aufgrund von Steuervorteilen.
Für vermietete oder verpachtete Gebäude gilt ein gesetzlich festgelegter AfA-Satz von 1,5 Prozent, bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 66,6 Jahren. Ein höherer Satz ist nur dann möglich, wenn ein Gutachter eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen kann. Oder wenn ein Mietshaus bereits vor 1915 gebaut wurde. In diesem Fall gilt auch ohne Gutachten ein AfA-Satz von zwei Prozent über 50 Jahre.

Wie die AfA berechnet wird

Die Grundlage zur Berechnung der AfA sind die Anschaffungs- beziehungsweise Baukosten des Hauses Weiter ist für die Berechnung wichtig, ob das Gebäude sofort vermietet wird oder nicht. Ist es ausschließlich zur Vermietung gedacht, können die vollen Anschaffungs- beziehungsweise Baukosten angerechnet werden.

Wird das Haus allerdings erst privat genutzt und später vermietet, so können die Anschaffungskosten unterschiedlich bemessen werden. Bei sogenannten Alt-Gebäuden, die ab dem 1. Jänner 2013 erstmalig vermietet werden, aber bereits vor dem 31. März 2002 gekauft wurden, können fiktive Anschaffungskosten als Berechnungsgrundlage herangezogen werden. Dabei handelt es sich um den Kaufpreis, den die Immobilie zum Zeitpunkt der ersten Vermietung hat. Ermitteln lässt sich dieser Wert durch eine Liegenschaftsbewertung. Erfolgte der Kauf ab dem 1. April 2002, müssen die tatsächlichen Anschaffungskosten angesetzt werden.

Beispielrechnung: Familie Wagner vermietet ihr Haus

Die Kinder der Familie Wagner sind erwachsen und mittlerweile ausgezogen. Da den Eheleuten das im Februar 2002 gekaufte Haus zu groß ist, wollen sie es zukünftig vermieten und für sich selbst etwas Kleineres suchen. Die Immobilie kostete damals 250.000 Euro. Davon entfielen 100.000 Euro auf das Haus, der Rest wurde für das Grundstück bezahlt. Seit Oktober 2017 vermieten die Wagners ihr Haus. Da sie die Immobilie vor dem 31. März 2002 kauften, dürfen sie die fiktiven Anschaffungskosten zur Berechnung der AfA benutzen. Diese betrugen laut Liegenschaftsbewertung zu diesem Zeitpunkt 175.000 Euro. Bei dem AfA-Satz von 1,5 Prozent ergibt sich eine Jahresabschreibung von 2.625 Euro. Da die Vermietung aber im zweiten Jahreshälfte begann, darf für 2017 nur die Hälfte der AfA bei der Steuer angesetzt werden – also 1.312,50 Euro.

Hätten Wagners das Haus allerdings erst im August 2002 gekauft, müssten sie nun den damaligen tatsächlichen Kaufpreis für die Berechnung der AfA heranziehen. Bei Anschaffungskosten von 100.000 Euro ergibt das dann eine Jahres-AfA von 1.500 Euro und für das erste Halbjahr 750 Euro.

AfA bei Betriebsgebäuden

Seit der Steuerreform 2015/2016 gilt für Betriebsgebäude in Österreich ein einheitlicher AfA-Satz von 2,5 Prozent mit einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. Eine kürzere Nutzungsdauer – und damit verbunden ein höherer AfA-Satz – kann nur durch ein Gutachten nachgewiesen werden.

Zusätzliche Vergünstigungen gibt es, wenn es sich beim Betriebsgebäude um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. Dann dürfen ebenfalls jene Kosten, die im Interesse der Denkmalpflege aufgewendet werden, über zehn Jahre mit einem AfA-Satz von neun Prozent abgeschrieben werden. Ob die Maßnahme im Interesse der Denkmalpflege ist, entscheidet das Bundesdenkmalamt. Wichtig ist, dass diese Sonderform der AfA nur über den betrieblichen Jahresabschluss geltend gemacht werden kann – nicht jedoch im Rahmen der privaten Steuererklärung des Besitzers.

Ein ähnlicher Fall ist, wenn das Gebäude sowohl betrieblich als auch privat genutzt wird. Zum Beispiel, wenn der Eigentümer ein Ladengeschäft betreibt, aber auch Wohnungen untergebracht sind. In diesem Fall wird die Immobilie wie folgt aufgeteilt:

• Betriebliche Nutzung unter 20 Prozent: Die Immobilie wird dem Privatvermögen des Eigentümers angerechnet. Die Abschreibungsmöglichkeiten für Betriebsgebäude entfallen.
• Betriebliche Nutzung bis zu 80 Prozent: Entsprechend der tatsächlichen Nutzungsaufteilung zählt das Gebäude anteilig sowohl zum Privatvermögen als auch zum betrieblichen Vermögen des Besitzers. Entfallen beispielsweise von 500 Quadratmetern Fläche 300 auf das Wohnen (also 60 Prozent der Gesamtfläche) und 200 auf das Ladengeschäft (40 Prozent), so kann der Besitzer 40 Prozent der Kosten über den Betrieb abrechnen.
• Betriebliche Nutzung über 80 Prozent: Das Gebäude wird vollständig dem betrieblichen Vermögen angerechnet. Die Anschaffungskosten können somit vollständig abgeschrieben werden.

Für den Anteil an Wohnfläche in einem betrieblichen Gebäude gelten dann die gleichen Regelungen, wie bei der Vermietung und Verpachtung im außerbetrieblichen Bereich.

Beispielrechnung: Frau Hofer baut sich ein Betriebsgebäude

Frau Hofer ist Designerin und baut sich ein Haus. Darin sollen sich ihr Atelier, ein kleiner Laden, in dem sie ihre Kleider verkauft und ihre Wohnung befinden. Der Hausbau kostet inklusive aller Nebenkosten 250.000 Euro. Die Wohnung im oben Stockwerk nimmt die Hälfte der gesamten Fläche ein. Somit kann Frau Hofer nur 50 Prozent der Herstellungskosten von der Steuer über ihren Betrieb abrechnen. Die 125.000 Euro kann sie über 40 Jahre bei einem AfA-Satz von 2,5 Prozent absetzen. Das macht eine Jahres-AfA von 3.125 Euro. Würde die Wohnung von Frau Hofer jedoch nur weniger als 20 Prozent der Gesamtfläche ausmachen, könnte sie die kompletten Herstellungskosten absetzen.

AfA bei Denkmalschutz-Immobilien

Nicht nur für Liebhaber, auch für Investoren sind Denkmalschutz-Immobilien reizvoll. Die Anschaffungskosten können Käufer über die AfA absetzen. Wie hoch der AfA-Satz dabei ist, hängt vom Alter der Immobilie ab. Ist das Objekt vor 1925 erbaut worden, beträgt die Abschreibung 2,5 Prozent über 40 Jahre hinweg. Alle Immobilien mit späterem Baujahr können über 50 Jahre lang mit zwei Prozent abgesetzt werden.

Außerdem können Investoren, die die Denkmalschutz-Immobilie gewerblich nutzen oder vermieten, die Sanierungs- und Modernisierungskosten der Immobilie über zwölf Jahre bei der Steuer geltend machen. Das untergliedert sich in acht Jahre bei neun Prozent und anschließend noch einmal vier Jahre mit jeweils sieben Prozent.

Auch wenn die Denkmalschutz-Immobilie nicht vermietet oder gewerblich genutzt wird, gibt es steuerliche Vorteile: Selbstnutzer können bauliche Maßnahmen abschreiben. Allerdings nur 90 Prozent der Kosten. Diese dann über zehn Jahre lang zu neun Prozent. Es sind aber nicht alle Baumaßnahmen absetzbar. So sind beispielsweise Arbeiten an der Außenanlage nicht abzugsfähig, da sie nicht zum Gebäudeerhalt notwendig ist.

Was steuerlich gefördert wird, entscheidet die zuständige Denkmalschutzbehörde. Es ist ratsam, mit den baulichen Maßnahmen nach dem Kauf solange zu warten, bis die Behörde eine rechtsverbindliche Entscheidung getroffen hat. Wichtig ist außerdem, dass nicht immer das gesamte Objekt unter Denkmalschutz stehen muss. Teilweise betrifft es auch nur einzelne Teilbereiche. Ist beispielsweise die Fassade geschützt, dann können auch nur jene Kosten steuerlich geltend gemacht werden, die die Fassade betreffen.

Beispielrechnung: Herr Gruber investiert in eine Denkmalschutz-Immobilie

Herr Gruber hat geerbt und sein Geld in eine Denkmalschutz-Immobilie investiert. Das Haus wurde 1921 gebaut und kostete 850.000 Euro. Damit gilt für die Immobilie ein AfA-Satz von 2,5 Prozent. In den kommenden 40 Jahren kann Herr Gruber also jährlich 21.250 Euro von der Steuer absetzen. Wäre das Haus fünf Jahre älter, würde ein AfA-Satz von zwei Prozent gelten. Über 50 Jahre würde die Jahres-Afa dann 17.000 Euro betragen.

Außerdem hat Herr Gruber mit Erlaubnis der Behörde die komplett denkmalgeschützte Immobilie für 375.000 Euro saniert, bevor er sie zur Miete angeboten hat. Auch diese Kosten kann er nun über die nächsten zwölf Jahre steuerlich geltend machen. In den ersten acht Jahren gilt ein AfA-Satz von neun Prozent. Das macht eine Jahres-Abschreibung von 33.750 Euro. Die folgenden vier Jahre beträgt bei einem Satz von sieben Prozent die Jahres-AfA noch 26.250 Euro. Hätte Herr Gruber die Immobilie nicht vermietet, sondern selbst genutzt, dann könnte er 90 Prozent der Kosten – also 337.500 Euro – steuerlich geltend machen. Über zehn Jahre bei einem AfA-Satz von neun Prozent macht das eine Jahres-Abschreibung von 30.375 Euro.

Fazit: Immobilien eignen sich nur bedingt zum Steuern sparen

Die Möglichkeit, in Österreich mit Immobilien Steuern zu sparen, sind überschaubar. Nutzen können die AfA nur wenige und durch die Steuerreform 2015/2016 verringerten sich die Möglichkeiten zur Abschreibung von Immobilien noch zusätzlich. Wer sich also eine Immobilie vorrangig unter dem Aspekt der Steuerersparnis erwerben will, sollte vorher genau berechnen, ob sich der Kauf lohnt.