Aufwandsentschädigung: Geschäft geplatzt – wann der Makler trotzdem Geld bekommt

Immobilienmakler stecken viel Zeit, Kraft und Geld in ihre Arbeit. Kommt der von ihnen vermittelte Kauf- oder Mietvertrag aber nicht zustande – oder anders als vereinbart – entgeht ihnen die Provision. Für einige Fälle ist es aber möglich, vertraglich eine Aufwandsentschädigung zu vereinbaren.

Wer als Makler eine Immobilie erfolgreich vermittelt, erhält die Provision – doch was, wenn der Kunde kurz vor Vertragsabschluss einen Rückzieher macht? Oder wenn die Ehefrau den Maklervertrag abschließt, aber ihr Gatte dann die Immobilie kauft? Der Vermittlungserfolg bliebe aus, und der Makler hätte alle Mühen umsonst auf sich genommen. Genau für solche Fälle sollten Makler ausdrücklich einen Ersatz oder eine Entschädigung für ihre Aufwendungen vereinbaren – und zwar schriftlich im Maklervertrag. 

Neben der Aufwandsentschädigung gibt es aber noch eine weitere Art des Ersatzes, den der Makler bei zusätzlichen Leistungen gesondert vereinbaren muss. Das sind die Unterschiede:

Zwei Arten Ersatz oder Entschädigung: Wofür und wie viel?

Das Maklergesetz unterscheidet zwischen zwei Arten von Aufwandsentschädigung. Dr. Clemens Lintschinger, MSc, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien, erklärt:

„Einmal, wenn der Makler für zusätzliche Aufwendungen eine Entschädigung vereinbart – und ein andermal, wenn der vorgesehene Vertrag nicht zustande kommt und er dafür eine Aufwandsentschädigung vereinbart.“

Der Ersatz für zusätzliche Leistungen

Eine Extra-Vergütung für zusätzliche Aufwendungen kann laut dem Rechtsexperten nur vereinbart werden, wenn es sich um Leistungen handelt, die üblicherweise nicht mit der beruflichen Tätigkeit des Maklers an sich zusammenhängen (§9 MaklerG). Ein Beispiel: „Der Makler soll die Wohnung vermieten, der Vermieter ist aber verreist und beauftragt ihn, die Wohnung für die Besichtigung zu putzen und die Blumen zu gießen.“ Hierfür müsse der Makler die Aufwandsentschädigung im Einzelnen mit dem Kunden aushandeln und ausdrücklich vereinbaren. Lintschinger sagt: „Diesen Ersatz muss der Kunde auch dann zahlen, wenn kein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt.“

Aufwandsentschädigung oder -ersatz im Fall fehlenden Vermittlungserfolges

Für einige Fälle, in denen der Vermittlungserfolg ohne Verschulden des Maklers ausbleibt, können sie eine andere Art der Entschädigung oder des Ersatzes für Aufwendungen vereinbaren. Diese ist aber nur bis zur Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Provision zulässig (§ 15 MaklerG). Bei dieser Art des Ersatzes handelt es sich laut Dr. Lintschinger um einen pauschalen Betrag, für den der Makler keine Aufwendungsnachweise erbringen müsse, da es sich um eine Konventionalstrafe handelt. Ein Richter könne diesen Betrag gegebenenfalls mäßigen.

Gerade in Fällen fehlenden Vermittlungserfolges ist es ärgerlich, wenn Makler keine Aufwandsentschädigung vereinbart haben – denn dieser Erfolg kann auch durch die Sprunghaftigkeit eines Kunden vereitelt werden.

Fehlender Vermittlungserfolg: Wann ist eine Aufwandsentschädigung möglich?

Welche Fälle von fehlendem Vermittlungserfolg der Makler durch eine entsprechende Vereinbarung abfangen kann, ist im Maklergesetz geregelt (§ 15 MaklerG). Einige Beispiele:

Der Auftraggeber will doch nicht: Rückzieher vom Vertragsschluss

„Das kann sein, wenn der Käufer der Auftraggeber ist und das Angebot unterschrieben hat, er sich aber weigert, den Kaufvertrag zu beglaubigen – etwa, weil er sich anders entschieden hat“, so Lintschinger. In diesem Fall müsse der Verkäufer nachweisen, dass er alle zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Käufer doch zur Unterschrift zu veranlassen. „Erst dann ist der Makler letztlich nicht verdienstlich geworden und erhält keine Provision, unter Umständen aber eine Aufwandsentschädigung, wenn dies vorab vereinbart wurde.“ Dasselbe gelte nach Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs auch, wenn eine Vertragspartei den Vertrag rückwirkend erfolgreich anfechte – zum Beispiel wegen Irrtum. Der Rechtsexperte erklärt: „Als Faustregel für eine Aufwandsentschädigung gilt, dass der Makler nicht den Grund für den Rückzieher oder Auflösung des Vertrages gesetzt hat.“

Der Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) Anton Holzapfel sagt:

„Es kommt auch immer wieder vor, dass Verkäufer und Käufer einvernehmlich auf die Umsetzung der Immobilientransaktion verzichten, obwohl ein angenommenes Angebot vorliegt. Auch hier kann unter Umständen eine Entschädigung beansprucht werden."

Verträglein wechsel dich: Baurecht statt Kaufvertrag

Nicht immer schließt der Auftraggeber den Vertrag ab, für den der Makler eigentlich beauftragt war: „Zum Beispiel, wenn der Makler einen Käufer für ein Grundstück finden soll – am Ende schließen Auftraggeber und Abgeber aber keinen Kaufvertrag, sondern ein Baurecht ab“, erklärt Lintschinger. In diesem Falle bliebe der Vermittlungserfolg des Maklers aus. „Damit seine Leistung dennoch honoriert wird, müsste er hierfür eine Aufwandsentschädigung vereinbaren.“

Unterschreib lieber du: Der Auftraggeber überlässt jemand anderem den Vertrag

In einigen Fällen findet der Makler für den Auftraggeber eine Immobilie, doch der vermittelt diese an jemand anders weiter. „Das kann zum Beispiel sein, wenn ein Käufer ihn mit der Suche einer Wohnung beauftragt, die dann sein Vater für ihn kauft“, erklärt Holzapfel. Hierunter fällt auch das Beispiel mit der Ehefrau, die den Makler mit der Vermittlung eines Kaufvertrages beauftragt – und letztlich ihren Gatten unterschreiben lässt. Rechtsexperte Lintschinger sagt: „Auch solche Fälle lassen sich nur mit einer Aufwandsentschädigung absichern.“

Ausgestochen: Ein anderes Recht verhindert den Kaufvertrag

Auch wenn der Vertrag schon so gut wie aufgesetzt ist, kann der Vertragsabschluss verhindert werden, wenn ein anderes, vorrangiges Rechte besteht – und der Vermittlungserfolg ist dahin. Beim Immobilienkauf kann das der Fall sein, wenn ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht oder ein Wiederkaufsrecht besteht. Beim Mietvertrag kann ein Eintrittsrecht in die Quere kommen.

Hat der Makler zudem einen Alleinvermittlungsauftrag, so sollte er für weitere Fälle eine Aufwandsentschädigung vereinbaren.

Fehlender Vermittlungserfolg beim Makleralleinauftrag

Laut Maklergesetz steht Maklern mit Alleinvermittlungsauftrag eine Entschädigung für ihre Aufwendungen zu, wenn:

• Der Auftraggeber den Auftrag vertragswidrig und ohne wichtigen Grund vorzeitig auflöst.
• Der Auftraggeber während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages einen weiteren Makler beauftragt und dadurch vertragswidrig ein Geschäft zustande kommt.
• Ein Freund, Bekannter oder eine andere Person während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages vermittelt und dadurch das Geschäft zustande kommt.

Auch diese Fälle sollten Makler durch eine Aufwandsentschädigung absichern. Der Geschäftsführer des ÖVI Anton Holzapfel warnt: „Hat der Makler diese nicht vereinbart und der Auftraggeber löst den Alleinvermittlungsauftrag grundlos und vertragswidrig auf, so kann er keinen Ersatz fordern.“

So sichern Sie sich ab: Aufwandsentschädigung richtig vereinbaren

„Im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes muss der Ersatz oder die Entschädigung von Aufwendungen stets schriftlich, das heißt mit Unterschrift des Auftraggebers, vereinbart werden – idealerweise im Maklervertrag“, erklärt Anton Holzapfel. Basis hierfür seien die Formulierungen nach Paragraph 15 des Maklergesetzes. Er rät: „Wer die vom ÖVI herausgegebenen Formulare verwendet, hat darin den Paragraphen 15 ausdrücklich vereinbart und ist somit auf der sicheren Seite.“ Zudem sollten Makler, so Lintschinger, nicht mehr als die vereinbarte oder ortsübliche Provision dafür verlangen.

Aufwandsentschädigung: Fazit und Kritik

Für die verschiedenen Fälle von fehlendem Vermittlungserfolg (§ 15 MaklerG) rät Lintschinger Maklern, stets ausdrücklicheine Aufwandsentschädigung zu vereinbaren. Denn unmittelbar aus dem Gesetz lasse sich kein Anspruch auf Aufwandsentschädigung ableiten. Im Klartext: „Hat der Makler das nicht vereinbart, bekommt er am Ende gar nichts.“

Anton Holzapfel sieht zudem bei dem Ersatz für zusätzliche Aufträge (§ 9 MaklerG) Nachbesserungsbedarf:

„Die Vereinbarung von besonderen Aufwendungen – zum Beispiel außerordentlicher Marketingaufwand – wird von der Judikatur sehr restriktiv gehandhabt. Da wäre es wünschenswert, dass die Schwelle nicht zu hoch liegt.“

— Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft