Corona: Das müssen Mieter und Vermieter jetzt wissen

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Der harte Lockdown in Österreich bereitet Hunderttausenden Sorge: Kurzarbeit oder gar Jobverlust machen Mieter schnell zahlungsunfähig. Welchen Schutz sie genießen, wie Vermieter reagieren können, ob Umzüge noch möglich sind und wie man mit einer Infektion im Mehrfamilienhaus umgeht, fasst immowelt zusammen.

Eine Frau trägt Mütze und Mund-Nasenschutzmaske
Um die Ausbreitung des Coronavirus zu verlangsamen, sollen soziale Kontakte möglichst vermieden werden. Foto: shintartanya/adobe.stock.com

Die zweite Coronawelle bricht über Österreich herein. Mit dem harten Lockdown und weitreichenden, massiven Einschränkungen vom 17. November 2020 bis voraussichtlich 6. Dezember 2020 sind sämtliche Veranstaltungen abgesagt, touristische Hotellerie und Gastronomie mit Ausnahme von Lieferservice und Abholung geschlossen. Dabei leiden noch immer viele Österreicher, allen voran Kulturschaffende, Gastronomen und Angestellte, unter den Restriktionen aus dem Frühjahr 2020 und den damit verbundenen Verdienstausfällen. Vor allem ist der Mietzins neben den festen Ausgaben eine hohe Bürde, die kaum zu stemmen ist.

Neben den Schließungen herrscht auch Kontaktbeschränkung. Maximal zwei Haushalte dürfen einander treffen. Die Ausgangssperre vom 3. November wurde ausgeweitetet, anstelle von 20 bis 6 Uhr gilt sie nun von 0 bis 24 Uhr. Die Regelung gilt vorerst bis zum 26. November 2020.  Der private Wohnraum darf in diesem Zeitraum nur für sechs Ausnahmen verlassen werden. 

1.    Notfälle
2.    Betreuung unterstützungsbedürftiger Personen oder Kindern
3.    Deckung der notwendigen Grundbedürfnisse des täglichen Lebens
4.    für berufliche und Ausbildungs-Zwecke
5.    körperliche und psychische Erholung und Individualsport im Freien.
6.    unaufschiebbare behördliche und gerichtliche Termine

Sondergesetz vom 3. April 2020

Während der ersten Coronawelle im Frühjahr hatte das Parlament mit einem Sondergesetz am 3. April 2020 einen Mietaufschub von drei Monatsmieten für das zweite Quartal 2020 für bestimmte Personen und Fälle beschlossen. Das Sondergesetz wirkte sich auf alle Mietverträge aus, die bereits vor dem 1. April 2020 bestanden. Das Gesetz schützte Mieter für eine bestimmte Zeit vor einer Räumungsklage, wenn sie durch Corona in eine wirtschaftlich schlechte Lage geraten waren und nicht für den Mietzins aufkommen konnten. 

Schutz für Mieter

Ein Paar schaut über Rechnungen am Küchentisch.
Für den Zeitraum April bis Juni 2020 gab es ein staatliches Hilfspaket, falls Mieter ihren Mietzins nicht zahlen konnten. Foto: Wayhome-Studio/stock.adobe.com

Laut Sondergesetz vom 3. April konnten nur Mieter, die in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit infolge der COVID-19-Pandemie wirklich erheblich beeinträchtigt waren, den Mietzins aussetzen, ohne dass der Vermieter ihnen unbefristet kündigen konnte. Seit Juli 2020 ist die Regelung allerdings ausgelaufen. Noch gibt es keine neuen Gesetze, die weitere Aussetzungen oder Stundungen regeln. Stundung bedeutet, dass der offene Betrag erst einige Monate später gezahlt werden müsste. Demnach müssen alle privaten Mieter, unabhängig wie prekär die finanzielle Not aufgrund der Pandemie noch immer ist, ihren Mietzins wieder aufbringen. Zudem sollen alle nicht bezahlten Mieten aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 spätestens bis Ende Dezember 2020 zuzüglich vier Prozent Verzugszinsen nachgezahlt werden. Eine Verrechnung mit der Kaution ist ausdrücklich untersagt.

Anders verhält es sich unter Umständen im Gewerbe. Aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) stammen zwei Bestimmungen zur Mietzinsreduktion oder gar zum kompletten Erlass (§§ 1104, 1105 ABGB), wenn „außerordentliche Zufälle“ eintreten. Das Gesetz regelt, dass die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses entfällt, solange das Mietobjekt aufgrund eines solchen „außerordentlichen Zufalls“, wie einer Pandemie, nicht mehr gebraucht oder benutzt werden kann. Bei eingeschränkter Nutzung kann der Mieter eine verhältnismäßige Mietzinsreduktion geltend machen. Ob eine Mietzinsreduktion aber im Gewerbe auch wirklich greift, muss ein Fachanwalt klären, da es auf Details im Mietvertrag ankommen kann.

Neben den Mietern sind auch die Vermieter in dieser außergewöhnlichen Lage geschützt. Sie sollen auf ihr Geld nicht verzichten müssen.

Mietzins wegen Corona jetzt aussetzen

Das Aussetzen des Mietzinses ist derzeit nicht mehr so einfach möglich. Wer sich auf das Sondergesetz aus dem April bezieht und seit Juli nicht zahlt, riskiert leichtfertig eine fristlose Kündigung und eine Räumungsklage. Selbst die Kürzung des Mietzinses ist laut aktueller Statuten nicht möglich. Das ist zwar für manche Geschäftsraummieten möglich, weil viele Geschäfte aufgrund öffentlicher Anordnungen geschlossen werden mussten. Bei Wohnungsmieten sind Mietzinsminderung aufgrund von Corona und der dadurch bedingt schlechten wirtschaftlichen Situation aber nicht erlaubt. Sie sind nur zulässig, wenn der im Mietvertrag vereinbarte Gebrauch der Wohnung wesentlich beeinträchtigt ist. Wenn beispielsweise die Heizung defekt ist.

Tipp: Wer in Zahlungsnot ist, sollte sofort Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und versuchen eine einvernehmliche Lösung zu finden, rät die Arbeiterkammer Wien. „Vereinbaren Sie eine Ratenzahlung oder Stundung der nächsten zwei bis drei Mieten“, heißt es dort.

Die Wohnung ist gekündigt oder befristet

Wer in einem gekündigten oder befristeten Wohnverhältnis lebt und fürchtet, wegen der Coronapandemie keine neue Wohnung zu finden, hat keinen Anspruch darauf, in seiner Wohnung wohnhaft bleiben zu dürfen. Ausnahme: Der Vermieter hat einer Verlängerung des Vertrags zugestimmt, beziehungsweise den Widerruf einer Kündigung akzeptiert. Sollte aber bereits ein Verhältnis mit einem Nachmieter eingegangen worden sein, sind beide Varianten nicht mehr möglich. 

Mieter müssen sich in diesem Fall, wie vor der Pandemie, wegen des absehbaren Verlusts der Wohnung um eine neue Wohnmöglichkeit kümmern. Wohnungsbesichtigungen – unter Wahrung der bekannten Hygiene-, Kontakt und Abstandsregeln – sind ausdrücklich erlaubt. Laut Bundesministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz zählt die „Deckung eines Wohnbedürfnisses“ zur Ausnahmekategorie „Deckung der notwendigen Grundbedürfnisse des täglichen Lebens“ und unterliegt deshalb nicht der Ausgangsbeschränkung. 

Tipp: Frühzeitig mit dem Vermieter in Kontakt treten und über eine Regelung sprechen.

Was bei Umzügen zu beachten ist

Ein Möbelpacker mit Mund-Nasenschutz-Maske
Professionelle Umzugsfirmen achten auf die Hygienemaßnahem. Foto: Andrey-Popov/stock.adobe.com

Auch Umziehen ist grundsätzlich möglich und zählt zur „Deckung eines Wohnbedürfnisses“. Wer ohne professionelles Unternehmen umzieht, muss aber auf die Kontaktbeschränkungen Rücksicht nehmen. Es gilt: Maximal eine Person, ein Meter Abstandspflicht, außer für Haushaltszugehörige. Mehrere Freunde bitten zu helfen, geht demnach nicht.  Zudem sollten alle Hygienemaßnahmen eingehalten werden. Ob zusammen in Räumen oder im Auto, der Kontakt lässt sich kaum vermeiden. Deswegen gilt in jedem Fall Maske auf, möglichst Abstände einhalten, Fenster öffnen. 

Andernfalls kann beim Umzug auch auf professionelle Firmen zurückgegriffen werden. Für sie gilt kein Berufsverbot. Sie halten nicht nur die Hygienemaßnahmen ein, die Unternehmen haben für sich Konzepte entwickelt, wie das Virus nicht untereinander verbreitet wird.

Die Möbelpacker und -träger sind stets mit ausreichend Mund-Nasenschutz-Masken und Handschuhen ausgestattet, halten die Abstände ein, waschen und desinfizieren ihre Hände, lüften die Räume und achten auch auf die Desinfektion aller Oberflächen.

Der Nachbar ist infiziert

Sollte in einem Mehrfamilienhaus eine Person mit Sars-Cov-19 infiziert sein, ist das grundsätzlich kein Grund zur Beunruhigung. Solange die Person ihre Quarantäne einhält und die Wohnung nicht verlässt, sind weitere Personen außerhalb das Hausstands nicht gefährdet. Aus diesem Grund ist die Infektion eines Nachbarn auch kein Grund, die Miete zu mindern oder gar auszusetzen. Um sicher zu gehen, sollten Geländer und Türklinken mit Desinfektionsspray eingesprüht und gesäubert werden. Auch wenn bekannt ist, dass das Virus sich vornehmlich über die Luft verbreitet, können so auch minimale Ansteckungsrisiken im Keim erstickt werden. Im Zweifel können für die erkrankte Person wichtige Einkäufe übernommen werden, so dass sichergestellt ist, dass die Person das Haus nicht doch verlassen muss.

Schutz für Vermieter

Damit Vermieter nicht auf den laufenden Kosten sitzen bleiben, hat das Parlament eine Klausel im Sondergesetz vereinbart. Wenn die Mieter die drei Monatsmieten aus April, Mai und / oder Juni 2020 nicht bis Ende des Jahres nachgezahlt haben, kann der Vermieter dagegen vorgehen und sie gerichtlich eintreiben. Das ist aber erst ab Jänner 2021 möglich. Hinzu kommen dann noch vier Prozent Verzugszinsen.

Eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung aufgrund eines Mietrückstands aus dem zweiten Quartal 2020 ist allerdings erst ab 1. Juli 2022 möglich. 

Der Vermieter möchte die Wohnung betreten

Eine Vermieter möchte eine Mieterin überreden, sie ins Haus zu lassen.
Mieter können Vermieter vor der Wohnungstür abweisen. Foto: istock.com/2K-Studio

Sollte der Vermieter diese Situation nutzen wollen, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, weil er beispielsweise mal nach dem aktuellen Zustand schauen möchte, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet ihn reinzulassen. Der Vermieter darf die Wohnung nur betreten, wenn der Mieter ihm ausdrücklich die Erlaubnis erteilt. Zudem gilt das Kontaktverbot, Personen dürfen maximal eine wichtige Bezugsperson außerhalb des eigenen Haushalts treffen.

Anders verhält sich das allerdings bei Wohnungsbesichtigungen. Zwar gibt es keine ausdrücklichen gesetzlichen Regelungen dazu, jedoch ist anzunehmen, dass die Besichtigung zumindest durch den Vermieter und andere Personen, Kauf- oder Mietinteressenten, zu dulden ist. Hier greift wohl das „Recht des Wohnbedürfnisses“ des anderen. Voraussetzung ist, dass alle Beteiligten Mund-Nasenschutz tragen, Mindestabstand und sonstige Hygieneregeln einhalten.

Mieter, die einer Risikogruppe angehören, haben wohl noch das berechtigte Interesse, während der Pandemie niemanden in die Wohnung lassen zu müssen. Hier sollte der Versuch unternommen werden, durch das persönliche Gespräch einen Weg zu finden, die Interessen aller zu erfüllen.

Kommen neue Staatshilfen?

Ob die Politik neue Regelungen erlässt, die wie die Sondergesetze vom 3. April Mieter und Vermieter schützen, ist derzeit nicht in Sicht. Dafür soll allen betroffenen Unternehmen bis zu 80 Prozent ihres Umsatzes aus dem Vergleichszeitraum - zum Beispiel einem durchschnittlichen Monat des Vorjahrs - erhalten, gedeckelt auf 800.000 Euro.

17.11.2020


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1 Kommentar

Wieland der Schmied am 12.11.2020 23:53

Der Mieter hat immer die Arschkarte! Wer wünscht sich da nicht den Kommunismus!

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