Corona: Das müssen Mieter und Vermieter jetzt wissen

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Die anhaltende Coronapandemie bereitet auch hierzulande noch immer Hunderttausenden Sorge: Was passiert, wenn Mieter ihren Mietzins nicht zahlen können? Wie können Vermieter reagieren? Die wichtigsten Fragen und Antworten fasst immowelt zusammen.

Eine Frau trägt Mütze und Mund-Nasenschutzmaske
Um die Ausbreitung des Coronavirus zu verlangsamen, sollen soziale Kontakte möglichst vermieden werden. Foto: shintartanya/adobe.stock.com

Das Coronavirus hat Österreich noch immer fest im Griff. Die strengen Maßnahmen stellen Kulturschaffende, Gastronomen und Angestellte weiter vor Probleme. Viele Österreicher leiden unter den anhaltenden Restriktionen und den damit verbundenen Verdienstausfällen. Besonders der Mietzins ist neben den festen Ausgaben eine hohe Bürde, die kaum zu stemmen ist.

Die strengen Maßnahmen gelten nach ersten Lockerungen, nun wieder: Handel, Hotels und Gastronomie bleiben weiter eingeschränkt und auch das Einhalten des Mindestabstands von zwei Metern und das Tragen von FFP2-Masken in vielen öffentlichen Bereichen gelten weiterhin.

Sondergesetz vom 3. April 2020

Während der ersten Coronawelle im Frühjahr hatte das Parlament mit einem Sondergesetz am 3. April 2020 einen Mietaufschub von drei Monatsmieten für das zweite Quartal 2020 für bestimmte Personen und Fälle beschlossen. Das Sondergesetz wirkte sich auf alle Mietverträge aus, die bereits vor dem 1. April 2020 bestanden. Das Gesetz schützte Mieter für eine bestimmte Zeit vor einer Räumungsklage, wenn sie durch Corona in eine wirtschaftlich schlechte Lage geraten waren und nicht für den Mietzins aufkommen konnten. Seit Juli 2020 ist die Regelung allerdings ausgelaufen.

Mietzins wegen Corona jetzt aussetzen

Das Aussetzen des Mietzinses ist derzeit nicht mehr so einfach möglich. Wer sich auf das Sondergesetz aus dem April bezieht und seit Juli nicht zahlt, riskiert leichtfertig eine fristlose Kündigung und eine Räumungsklage. Selbst die Kürzung des Mietzinses ist laut aktueller Statuten nicht möglich. Das ist zwar für manche Geschäftsraummieten möglich, weil viele Geschäfte aufgrund öffentlicher Anordnungen geschlossen werden mussten. Bei Wohnungsmieten sind Mietzinsminderung aufgrund von Corona und der dadurch bedingt schlechten wirtschaftlichen Situation aber nicht erlaubt. Sie sind nur zulässig, wenn der im Mietvertrag vereinbarte Gebrauch der Wohnung wesentlich beeinträchtigt ist. Wenn beispielsweise die Heizung defekt ist.

Tipp: Wer in Zahlungsnot ist, sollte sofort Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und versuchen eine einvernehmliche Lösung zu finden, rät die Arbeiterkammer Wien. „Vereinbaren Sie eine Ratenzahlung oder Stundung der nächsten zwei bis drei Mieten“, heißt es dort.

Schutz für Mieter

Ein Paar schaut über Rechnungen am Küchentisch.
Für den Zeitraum April bis Juni 2020 gab es ein staatliches Hilfspaket, falls Mieter ihren Mietzins nicht zahlen konnten. Foto: Wayhome-Studio/stock.adobe.com

Im Dezember wurde nun eine Fristverlängerung für Mietzahlungen bei coronavirusbedingten Schwierigkeiten beschlossen. Offene Mietbeträge müssen bis Ende März 2021 beglichen werden. Wegen Mietrückständen durch die Coronapandemie können Vermieter erst an Juli 2022 kündigen. Eine Verrechnung mit der Kaution bleibt weiter ausdrücklich untersagt. Auch Räumungen können weiterhin auf Anträge der Mieter erleichtert aufgeschoben werden.

Anders verhält es sich unter Umständen im Gewerbe. Aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) stammen zwei Bestimmungen zur Mietzinsreduktion oder gar zum kompletten Erlass (§§ 1104, 1105 ABGB), wenn „außerordentliche Zufälle“ eintreten. Das Gesetz regelt, dass die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses entfällt, solange das Mietobjekt aufgrund eines solchen „außerordentlichen Zufalls“, wie einer Pandemie, nicht mehr gebraucht oder benutzt werden kann. Bei eingeschränkter Nutzung kann der Mieter eine verhältnismäßige Mietzinsreduktion geltend machen. Ob eine Mietzinsreduktion aber im Gewerbe auch wirklich greift, muss ein Fachanwalt klären, da es auf Details im Mietvertrag ankommen kann.

Neben den Mietern sind auch die Vermieter in dieser außergewöhnlichen Lage geschützt. Sie sollen auf ihr Geld nicht verzichten müssen.

Die Wohnung ist gekündigt oder befristet

Wer in einem gekündigten oder befristeten Wohnverhältnis lebt und fürchtet, wegen der Coronapandemie keine neue Wohnung zu finden, hat keinen Anspruch darauf, in seiner Wohnung wohnhaft bleiben zu dürfen. Ausnahme: Der Vermieter hat einer Verlängerung des Vertrags zugestimmt, beziehungsweise den Widerruf einer Kündigung akzeptiert. Sollte aber bereits ein Verhältnis mit einem Nachmieter eingegangen worden sein, sind beide Varianten nicht mehr möglich.

Mieter müssen sich in diesem Fall, wie vor der Pandemie, wegen des absehbaren Verlusts der Wohnung um eine neue Wohnmöglichkeit kümmern.  Wohnungsbesichtigungen – unter Wahrung der bekannten Hygiene-, Kontakt und Abstandsregeln – sind ausdrücklich erlaubt. Laut Bundesministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz zählt die „Deckung eines Wohnbedürfnisses“ zur Ausnahmekategorie „Deckung der notwendigen Grundbedürfnisse des täglichen Lebens“ und unterliegt deshalb nicht der Ausgangsbeschränkung.

Tipp: Frühzeitig mit dem Vermieter in Kontakt treten und über eine Regelung sprechen.

Was bei Umzügen zu beachten ist

Ein Möbelpacker mit Mund-Nasenschutz-Maske
Professionelle Umzugsfirmen achten auf die Hygienemaßnahem. Foto: Andrey-Popov/stock.adobe.com

Auch Umziehen ist grundsätzlich möglich und zählt zur „Deckung eines Wohnbedürfnisses“. Wer ohne professionelles Unternehmen umzieht, muss aber auf die Kontaktbeschränkungen Rücksicht nehmen. Mehrere Freunde aus fremden Haushalten bitten zu helfen, geht demnach nicht. Zudem sollten alle Hygienemaßnahmen eingehalten werden. Ob zusammen in Räumen oder im Auto, der Kontakt lässt sich kaum vermeiden. Deswegen gilt in jedem Fall Maske auf, Abstände einhalten, Fenster öffnen.

Andernfalls kann beim Umzug auch auf professionelle Firmen zurückgegriffen werden. Für sie gilt kein Berufsverbot. Sie halten nicht nur die Hygienemaßnahmen ein, die Unternehmen haben für sich Konzepte entwickelt, wie das Virus nicht untereinander verbreitet wird.

Die Möbelpacker und -träger sind stets mit ausreichend Schutzmasken und Handschuhen ausgestattet, halten die Abstände ein, waschen und desinfizieren ihre Hände, lüften die Räume und achten auch auf die Desinfektion aller Oberflächen.

Der Nachbar ist infiziert

Sollte in einem Mehrfamilienhaus eine Person mit Sars-Cov-19 infiziert sein, ist das grundsätzlich kein Grund zur Beunruhigung. Solange die Person ihre Quarantäne einhält und die Wohnung nicht verlässt, sind weitere Personen außerhalb das Hausstands nicht gefährdet. Aus diesem Grund ist die Infektion eines Nachbarn auch kein Grund, die Miete zu mindern oder gar auszusetzen. Um sicher zu gehen, sollten Geländer und Türklinken mit Desinfektionsspray eingesprüht und gesäubert werden, so können auch minimale Ansteckungsrisiken im Keim erstickt werden. Im Zweifel können für die erkrankte Person wichtige Einkäufe übernommen werden, so dass sichergestellt ist, dass die Person das Haus nicht doch verlassen muss.

Schutz für Vermieter

Damit Vermieter nicht auf den laufenden Kosten sitzen bleiben, hat das Parlament eine Klausel im Sondergesetz vereinbart. Wenn die Mieter die drei Monatsmieten aus April, Mai und/oder Juni 2020 nicht bis Ende des Jahres nachgezahlt haben, kann der Vermieter dagegen vorgehen und sie gerichtlich eintreiben. Das ist aber erst ab Juli 2021 möglich. Hinzu kommen dann noch vier Prozent Verzugszinsen.

Eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung aufgrund eines Mietrückstands aus dem zweiten Quartal 2020 ist allerdings erst ab 1. Juli 2022 möglich. 

Der Vermieter möchte die Wohnung betreten

Eine Vermieter möchte eine Mieterin überreden, sie ins Haus zu lassen.
Mieter können Vermieter vor der Wohnungstür abweisen. Foto: istock.com/2K-Studio

Sollte der Vermieter diese Situation nutzen wollen, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, weil er beispielsweise mal nach dem aktuellen Zustand schauen möchte, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet ihn reinzulassen. Der Vermieter darf die Wohnung nur betreten, wenn der Mieter ihm ausdrücklich die Erlaubnis erteilt. Zudem gilt das Kontaktverbot. Personen dürfen maximal eine wichtige Bezugsperson außerhalb des eigenen Haushalts treffen.

Anders verhält sich das allerdings bei Wohnungsbesichtigungen. Zwar gibt es keine ausdrücklichen gesetzlichen Regelungen dazu, jedoch ist anzunehmen, dass die Besichtigung zumindest durch den Vermieter und andere Personen, Kauf- oder Mietinteressenten, zu dulden ist. Hier greift das wohl „Recht des Wohnbedürfnisses“ des anderen. Voraussetzung ist, dass alle Beteiligten entsprechende Schutzmasken tragen, Mindestabstand und sonstige Hygieneregeln einhalten.

Mieter, die einer Risikogruppe angehören, haben wohl noch das berechtigte Interesse, während der Pandemie niemanden in die Wohnung lassen zu müssen. Hier sollte der Versuch unternommen werden, durch das persönliche Gespräch einen Weg zu finden, die Interessen aller zu erfüllen.

Kommen neue Staatshilfen?

Ob die Politik neue Regelungen erlässt, die wie die Sondergesetze vom 3. April Mieter und Vermieter schützen, ist derzeit nicht in Sicht. Dafür soll allen betroffenen Unternehmen bis zu 80 Prozent ihres Umsatzes aus dem Vergleichszeitraum – zum Beispiel einem durchschnittlichen Monat des Vorjahrs – erhalten, gedeckelt auf 800.000 Euro.

12.04.2021


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1 Kommentar

Wieland der Schmied am 12.11.2020 23:53

Der Mieter hat immer die Arschkarte! Wer wünscht sich da nicht den Kommunismus!

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Margarete Husar am 31.03.2021 14:44

Bitte KPÖ wählen ,jeder kann das. Diese Möglichkeit gibt es ja.