Gewerbliche Nutzung der Wohnung: Wann Mietern Ärger droht

Wer in seiner Mietwohnung unerlaubt einer gewerblichen Tätigkeit nachgeht oder ohne Genehmigung untervermietet, riskiert unter Umständen eine Kündigung. Zudem drohen Verwaltungsstrafen und der Mieter haftet für eventuell entstandene Schäden.

Viele Mieter arbeiten von zu Hause aus. Doch Vorsicht: Denn gerade in der Mietwohnung ist nicht alles erlaubt. In der Regel dürfen Mieter ihre Wohnung nur zu Wohnzwecken nutzen. Anderweitige Nutzungen – beispielsweise eine gewerbliche – muss der Vermieter erst erlauben.

Gewerbliche Nutzung: Wann sie erlaubt und wann verboten ist

Grundsätzlich regelt der Mietvertrag, was ein Mieter in seiner Wohnung darf und was nicht. „Vom vereinbarten Vertragszweck darf der Mieter nicht einseitig abgehen“, erklärt Mag. Ronald Geppl, Rechtsanwalt in Wien. „In der Vergangenheit erklärten manche Gerichte eine gewerbliche Nutzung für unzulässig. Zumindest dann, wenn es sich eigentlich um eine Vermietung ausschließlich für Wohnzwecke handelte.“ Mieter, die ihre Wohnung gewerblich nutzen wollen, sollten sich also auf jeden Fall vertraglich absichern.

Besser immer vertraglich absichern – oder Erlaubnis einholen

Es gebe zwar auch ältere Urteile, die eine gewerbliche Nutzung erlaubten, so Geppl: „Und zwar bei Berufen, die üblicherweise in einer Wohnung ausgeübt werden, beispielsweise bei Rechtsanwälten, Ärzten oder Zivilingenieuren.“ Also durchaus auch für Erwerbstätigkeiten, die einen regen Kundenverkehr mit sich bringen.

Eine vertragliche Absicherung ist laut Geppl aber auch dann sinnvoll, wenn die gewerblichen Tätigkeiten mit wenig oder gar keiner Außenwirkung verbunden sind. Selbst freien Journalisten oder Grafikern, die von zu Hause im Homeoffice arbeiten, rät der Anwalt dazu, eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen. „Wird die Wohnung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters verwendet, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen“, so der Anwalt. Um sich gegen eine solche Kündigung zu wehren, müsste der Mieter dagegen Einwendungen erheben und auf sollte auch auf schikanöse Rechtsausübung des Vermieters plädieren.

Berufe ohne Außenwirkung sind beispielsweise:

• Autor
• Lektor
• Dolmetscher
• Angestellter im Homeoffice
• Lehrer beim Vorbereiten von Unterricht
• Call-Center-Mitarbeiter
• Architekt
• Gutachter
• Immobilienmakler

Anders kann die Rechtslage aussehen, wenn eine Wohnung nicht in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Dann kann vertraglich relativ frei vereinbart werden, was ein Mieter darf und was nicht.

Gewerbliche Nutzung: Untervermietung der Wohnung an Touristen

Gerade in Großstädten bieten viele Mieter ihre Wohnung regelmäßig als Ferienwohnung für Touristen an. Diese Form der Untervermietung ist eine gewerbliche Nutzung – und damit grundsätzlich nicht erlaubt. Deswegen sollten Mieter auch in diesem Fall bei ihrem Vermieter um Erlaubnis fragen – selbst das stellt aber unter Umständen keine Garantie dar, dass ein Gericht eine solche Untervermietung im Nachhinein nicht doch verbietet. Denn laut Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs kann selbst ein Nachbar (Wohnungseigentümer) dem anderen untersagen, seine Wohnungen touristisch zu nutzen.

Im Einzelfall kommt es allerdings darauf an, welche Art der touristischen Nutzung der Mieter anstrebt. Also ob er beispielsweise nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten oder ein Gastgewerbe nach der Gewerbeordnung betreiben will. Hierzu gibt es teilweise in den Bundesländern unterschiedliche verwaltungsrechtliche Vorschriften. „Eine Beratung durch einen Experten ist im Einzelfall angeraten“, so Geppl.

Folgen von unerlaubter Nutzung: Kündigung droht

Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters gewerblich nutzt oder untervermietet, riskiert weitreichende Folgen. Sowohl im Bereich des Mietrechtsgesetzes als auch des ABGB ist eine Kündigung des Mietvertrags und die Einbringung einer Räumungsklage möglich. Zudem haftet der Vermieter für etwaige Beschädigungen oder übermäßige Abnutzungen, die durch die gewerbliche Nutzung entstanden sind. Bei Nichteinhaltung der Gewerbeordnung oder steuerrechtlicher Vorschriften drohen darüber hinaus Verwaltungsstrafen oder sogar eine gerichtliche Strafe. „Auch eine Verpflichtung, einen Teil des Untervermietungsgewinns an den Vermieter abzugeben, ist nicht ausgeschlossen“, so Geppl.

Wer also einer gewerblichen Tätigkeit in seiner Mietwohnung nachgeht, sollte seinen Vermieter sicherheitshalber immer um Erlaubnis fragen – selbst dann, wenn es sich nur um eine kleinere Nebentätigkeit oder die zeitlich begrenzte Untervermietung der Wohnung an Touristen handelt.