Besichtigungsrecht: Dann darf der Vermieter in die Wohnung

Plötzlich klingelt es, der Vermieter steht unangemeldet vor der Tür. Müssen Mieter ihren Vermieter jetzt in die Wohnung lassen? Dann hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht und dann muss er draußen bleiben.

Hat der Vermieter das Recht die Wohnung seiner Mieter zu betreten?

Vermieter dürfen grundsätzlich nicht die vermietete Wohnung betreten. Dem Mieter steht das Hausrecht an der vermieteten Wohnung zu und das ist nach Artikel 9 des Staatsgrundgesetzes unverletzlich. Der Mieter kann also bestimmen, wer seine Wohnung betreten darf – und wer nicht.

Steht der Vermieter unangekündigt vor der Tür und bezieht sich auf sein Besichtigungsrecht, auch Begehungsrecht genannt, kann der Mieter ihm dieses verweigern.

Doch Achtung: Im Notfall oder liegt ein wichtiger Grund vor und der Vermieter kündigt seinen Besuch rechtzeitig – circa zwei Wochen vorher – an, muss der Mieter das Besichtigungsrecht gewähren. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, muss zwischen den Interessen des Mieters und dem Grund des Vermieters abgewogen werden, so die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH 15.06.1988 1 Ob 570/88). Verweigert der Mieter grundlos den Zugang zur Wohnung, kann er unter Umständen schadenersatzpflichtig werden.

Wann hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht?

Mit einer wirksamen Begründung oder im Notfall hat der Vermieter ein Begehungsrecht. In bestimmten Fällen hat der Mieter sogar eine Duldungspflicht und muss den Vermieter, oder eine von ihm beauftragte Person, nach Paragraf 8 Abs 2 Mietrechtsgesetz (MRG) hereinlassen. Ebenso muss der Mieter bestimmte Maßnahmen des Vermieters erlauben.

Kommt es zu einer Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter muss dieser Rücksicht auf die Interessen des Mieters nehmen und die Besichtigung so schonend wie möglich gestalten.

In diesen weiteren 5 Fällen hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht:

1. Neuvermietung oder Verkauf

Steht das Ende des Mietverhältnisses bevor und sollen Nachmieter gefunden werden, hat der Vermieter ein Begehungsrecht. „Der Vermieter darf zu Besichtigungszwecken die Wohnung mit potenziellen Nachmietern betreten“, erklärt Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende der Mietervereinigung Wien. Auch wenn die Wohnung verkauft werden soll, muss der Mieter dessen Zutritt zu seiner Wohnung dulden.

2. Drohende Schäden

„Liegt in der Wohnung oder in einem anderen Mietgegenstand eine erhebliche Gesundheitsgefährdung – beispielsweise durch Schimmel – vor, muss der Mieter seinem Vermieter Zutritt gewähren“, erklärt Barbara Walzl-Sirk, beratende Juristin und Bundesobfrau vom Mieterschutzverband Österreich. Es gilt: Weigert sich der Mieter, kann der Vermieter sein Betretungsrecht mittels Antrag auf Duldung gerichtlich durchsetzen.

3. Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

„Der Mieter muss den Vermieter in die Wohnung lassen, wenn der Zutritt zur Durchführung der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses notwendig ist“, sagt Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Österreich. Generell muss die Maßnahme gemäß Paragraf 8 Absatz 2 MRG notwendig und zweckmäßig sein und kann dem Mieter dann zugemutet werden, wenn sie für ihn keine wesentliche oder dauerhafte Beeinträchtigung darstellt.

Bereits zur Befundaufnahme wegen geplanter Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, das der Mieter ihm gewähren muss. Ist die Wohnung nicht unmittelbar von der geplanten Baumaßnahme betroffen oder es werden Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Hausteilen durchgeführt, kann der Vermieter nur in bestimmten Fällen von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch machen.

Verweigert der Mieter dem Vermieter in das Besichtigungsrecht oder lässt die Handwerker zu Beginn der Bauarbeiten nicht in die Wohnung, kann der Vermieter beim Gericht einen Antrag auf Duldung der Maßnahmen stellen.

4. Kontrolle des mitvermieteten Inventars

Im Rahmen des Besichtigungsrechts ist der Vermieter berechtigt auch den Zustand des mitvermieteten Inventars zu kontrollieren. Kontrollbesuche vornehmen darf der Vermieter, wenn:

• sie nur in größeren Zeitabständen, in einem Zeitraum von ein bis zwei Jahren, stattfinden
• nicht schikanös sind
• zu einer angemessenen Uhrzeit stattfinden

5. Ablesen von Messgeräten

Wenn in der Mietwohnung Zählerabstände abgelesen werden müssen, darf der Vermieter oder ein Angestellter der Ablesefirma die Wohnung betreten – allerdings nur die Räume, in denen sich die Messgeräte befinden. 

Wie muss der Vermieter den Besichtigungstermin ankündigen?

Auch wenn ein berechtigter Grund vorliegt, hat der Vermieter nicht einfach so das Recht die Wohnung zu betreten. Unangekündigt kann der Mieter ihn sogar abweisen. „Normalerweise erhalten Mieter ungefähr zwei Wochen vor der Besichtigung ein Schreiben, in dem der Tag und die Uhrzeit der Besichtigung angekündigt wird“, sagt Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Österreich.

Der Mieter kann den Termin aus wichtigen Gründen ablehnen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter den Besichtigungstermin entsprechend ankündigt. „Allerdings sollte er dann Ersatztermine anbieten“, erläutert Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende der Mietervereinigung Wien.

Darf der Vermieter auch ohne Voranmeldung in die Wohnung?

In dringenden Notfällen hat der Vermieter laut einem Urteil des Obersten Gerichtshof, auch ohne dass er sich vorher anmeldet, ein Besichtigungsrecht und darf die Wohnung betreten (OGH 05.11.1990 Bkd 129/89). Dies ist dann der Fall, wenn es beispielsweise einen Wasserrohrbruch gegeben hat.

Verweigert der Mieter dem Vermieter im Notfall den Zutritt und der Schaden vergrößert sich dadurch, verhält sich der Mieter vertragswidrig. Entsprechend muss er die Kosten für den zusätzlich entstandenen Schaden tragen.

Ist der Mieter nicht zu Hause und auch nicht erreichbar, so darf der Vermieter in dringenden Fällen auch eine Notöffnung vornehmen lassen. Einen Zweitschlüssel darf er nur dann haben und auch benutzen, wenn er die Erlaubnis vom Mieter dafür hat.

Was tun, wenn der Vermieter ohne Zustimmung in meine Wohnung kommt?

Der Vermieter darf ohne Zustimmung des Mieters keinen Zweitschlüssel haben. Auch nicht im Rahmen des Besichtigungsrechts. Selbst wenn der Vermieter mit Zustimmung des Mieters einen Zweitschlüssel hat, bedeutet das nicht, dass er ungefragt die Wohnung betreten darf.

Hat der Mieter den Verdacht, dass der Vermieter sich nicht an diese Regel hält, kann er in der Wohnung eine Kamera installieren – sofern alle Bewohner damit einverstanden sind, so die Wiener Landesvorsitzende der Mietervereinigung Wien Elke Hanel-Torsch. Somit könne er Beweise für den unberechtigten Zutritt des Vermieters sammeln.

Betritt der Vermieter die Wohnung unerlaubt oder ohne dass ein Notfall vorliegt oder hat der Mieter einen berechtigten Verdacht, kann er innerhalb von 30 Tagen eine Besitzstörungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einbringen, um zukünftige Störungen zu unterbinden.

Eine andere Möglichkeit ist, das Schloss beziehungsweise den Zylinder auszutauschen. „Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an dem Schlossaustausch hat, muss der Vermieter dies dulden. Ist das vorhandene Schloss funktionstüchtig kann der Mieter es auf eigene Kosten tauschen. Bei Auszug ist das ursprüngliche Schloss wieder anzubringen.

Welche Rechte hat der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung?

Ist der Besichtigungstermin gekommen, muss der Vermieter sich an einige Vorgaben halten:

• Den Besichtigungstermin nicht zu Unzeiten wie spätabends oder am Wochenende anberaumen. Am besten sprechen sich beide Parteien über einen passenden Termin ab.
• Zumutbaren Wünschen des Mieters stattgeben. Beispielsweise vor dem Gang durch die Wohnung Schuhe ausziehen.
• Keine Fotos der Wohnung ohne das Einverständnis des Mieters machen, auf denen das Eigentum des Mieters zu sehen ist. Sind Fotos nötig, um beispielsweise einen Schaden zu dokumentieren, muss der Mieter dem zustimmen.
• Der Vermieter darf keine Wohnungsbesichtigungen allein oder mit Interessenten ohne Beisein des Mieters verlangen.
• Schränke und Privatsachen des Mieters sind tabu.