Immobilienertragsteuer: So viel bekommt der Staat vom Immobilienverkauf

Wer privat eine Immobilie verkauft, muss die Immobilienertragsteuer ans Finanzamt abführen. Wie hoch diese ist und welche Ausnahmen es von dem Sondersteuersatz gibt.

Was ist die Immobilienertragsteuer?

Mit der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) werden alle Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen versteuert. Die Besteuerung hat sich 2012 grundlegend geändert. Damals löste die Immobilienertragsteuer die vorher gültige Spekulationssteuer ab.

Bei der Spekulationssteuer gab es eine Frist von zehn Jahren, nach deren Ablauf alle Verkäufe steuerfrei waren. Diese Frist gibt es heute nicht mehr.

Die Immobilienertragsteuer ist ein Sondersteuersatz und kein Teil der Einkommenssteuer.

Wann müssen Verkäufer Immobilienertragsteuer zahlen?

Grundsätzlich muss jeder, der privat seine Immobilie veräußert, auf den Gewinn daraus die Immobilienertragsteuer zahlen. Im Gesetzestext ist zwar hauptsächlich von Grundstücken die Rede, gemeint ist jedoch wesentlich mehr. Die Immobilienertragsteuer kommt bei folgenden Liegenschaften zum Tragen:

• Unbebaute Grundstücke
• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Zinshäuser
• Gewerbeimmobilien
• anderer Gebäude, beispielsweise einer Garage
• grundstücksgleicher Rechte, beispielsweise Baurecht

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Bei der Immobilienertragsteuer wird der Gewinn aus privaten Immobilienverkäufen mit einem fixen Steuersatz von 30 Prozent besteuert.

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis, zu dem der Eigentümer die Immobilie einst selbst gekauft beziehungsweise gebaut hat – der Anschaffungskosten, und dem Verkaufserlös, der beim Verkauf erzielt wird.
Jedoch spielt da auch das Alter der Liegenschaft eine Rolle. Es wird bei der Berechnung des Gewinns zwischen Altgrundstücken, Neugrundstücken und umgewidmeten Grundstücken unterschieden.

Alle Immobilien, die bis zum 31. März 2002 gekauft wurden, gelten als Altgrundstücke. Sie wurden vor Einführung der Immobilienertragsteuer erworben, haben aber mit deren in Kraft treten bereits die zehnjährige Spekulationsfrist überschritten und waren nach alten Recht nicht mehr steuerverfangen – wurden also vom Finanzamt nicht mehr besteuert.

Neugrundstücke sind Liegenschaften, die nach Einführung der Immobilienertragsteuer am 1. April 2012 erworben wurden, sowie alle Immobilien, die zwischen dem 1. April 2002 und 31. März 2012 gekauft wurden. Diese waren nach altem Recht noch steuerverfangen, da sie sich innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist befanden.

Wurde ein Grundstück umgewidmet, also beispielsweise eine Grünfläche zu Bauland erklärt, so wird die daraus entstandene Wertsteigerung ebenfalls in Berechnung der Immobilienertragsteuer einbezogen. Dies betrifft nur unbebaute Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 1987 gekauft wurden und bis zum Verkauf maximal unentgeltlich den Eigentümer gewechselt haben.

Wie wird die Immobilienertragsteuer berechnet?

Es gibt drei verschiedene Wege, wie die Immobilienertragsteuer berechnet wird. Allen dreien liegt folgende Formel zugrunde:

Immobilienertragsteuer = (Verkaufserlös – Anschaffungskosten) * 0,3

Je nachdem ob es sich um Neugrundstücke, Altgrundstücke oder umgewidmete Grundstücke handelt, werden die Anschaffungskosten unterschiedlich angesetzt.

Variante 1: Neugrundstücke

Bei Neugrundstücken – also Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben wurden – werden die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen, also der Kaufpreis, zu der die Immobilie einst gekauft wurde. Die Besonderheit bei dieser Variante ist, dass zu den Anschaffungskosten ebenfalls Herstellungskosten sowie Instandhaltungskosten angerechnet werden dürfen. Dadurch wird der Gewinn gemindert und die Steuerlast gesenkt.

Herstellungskosten sind beispielsweise Kosten für einen Anbau oder eine Aufstockung. Unter Instandhaltungskosten sind hierbei Kosten für den Austausch wesentlicher Gebäudeteile zu verstehen, wenn beispielsweise Heizung oder Fenster modernisiert werden. Renovierungsarbeiten wie ausmalen oder den Boden abschleifen sind keine Instandhaltungskosten in diesem Sinne.

Achtung: Eine Aufwendung kann nicht doppelt berücksichtigt werden. Wer Herstellungs- oder Instandhaltungskosten bereits über die Absetzung durch Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht hat oder diese als Werbungskosten berücksichtigt wurden – beides ist nur bei Vermietung möglich – darf die Kosten bei der Immobilienertragsteuer nicht noch einmal aufführen.

Variante 2: Altgrundstücke

Bei Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, gestaltet sich die Berechnung der Anschaffungskosten anders. Für jene Liegenschaften werden pauschal 86 Prozent des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten angesetzt. Das heißt, dass automatisch 14 Prozent des Verkaufspreises als Gewinn gerechnet werden, von denen dann der Staat die Immobilienertragsteuer abzieht.

Wichtig: Hierbei dürfen keine weiteren Kosten, wie Instandhaltungskosten oder Herstellungskosten, hinzugerechnet werden. Zudem dürfen auch die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen werden, in der Regel kommen Verkäufer aber mit dem Pauschalbetrag günstiger.

Variante 3: umgewidmete Grundstücke

Wurde bei der Liegenschaft nach dem 31. Dezember 1987 oder nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – also beispielsweise nicht bei einer Erbschaft – eine Umwidmung in Bauland vorgenommen werden die Anschaffungskosten mit 40 Prozent angesetzt. Damit soll die durch die Umwidmung entstandenen Wertsteigerung miterfasst werden.

Wichtig: Bei den umgewidmeten Grundstücken können auch die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen werden. Jedoch ist es in der Regel für die Verkäufer günstiger, auf den pauschalen Betrag zurückzugreifen.

Wann müssen Immobilienverkäufer keine Immobilienertragsteuer zahlen?

Es gibt jedoch auch Ausnahmen für die Immobilienertragsteuer. In diesen Fällen müssen Verkäufer den Sondersteuersatz nicht entrichten:

1. Hauptwohnsitzbefreiung
2. Herstellerbefreiung
3. Befreiung bei Enteignung
4. Befreiung bei gewissen Tauschvorgängen

1. Hauptwohnsitzbefreiung

Wer eine Immobilie veräußert und diese inklusive Grund und Boden nicht mehr als 1.000 Quadratmeter groß ist, muss die Immobilienertragsteuer nicht zahlen, wenn sie als Hauptwohnsitz genutzt wurde und beim Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Zudem muss mindestens einer dieser Tatbestände erfüllt sein:

• seit der Anschaffung beziehungsweise Herstellung (dabei gilt das Datum der Fertigstellung) für durchgehend mindestens 2 Jahre Hauptwohnsitz

oder

• durchgehend mindestens 5 Jahre innerhalb der vorangegangenen 10 Jahre vor Verkauf Hauptwohnsitz

Wer also beispielsweise eine Immobilie mit zwei Wohneinheiten besitzt, wovon er eine verkauft, in der anderen aber als Hauptwohnsitz wohnen bleibt, ist nicht von der Immobilienertragsteuer befreit.

Achtung: Wer eine Immobilie über einen Mietkauf erworben hat, für den zählen nach gängiger Rechtsprechung auch jene Zeiten, als er als Mieter in der Wohnung gewohnt hat in die Hauptwohnsitzfrist mit hinein.

2. Herstellerbefreiung

Wer selbst ein Haus gebaut hat und dieses später privat verkauft ist ebenfalls von der Immobilienertragsteuer befreit – zumindest was das Haus betrifft. Die Immobilie gilt dann als selbst gebaut, wenn der Bauherr das finanzielle Baurisiko getragen hat. Das kann auch beim Bau über ein Bauunternehmen der Fall sein. Für das Grundstück wird die Sondersteuer jedoch berechnet.

Wichtig: Die Herstellerbefreiung steht nur dem Bauherren selbst zu. Wenn die Immobilie unentgeltlich den Eigentümer gewechselt hat, verschenkt oder vererbt wurde, kann die Herstellerbefreiung nicht mehr herangezogen werden. Ebenfalls entfällt die Herstellerbefreiung dann, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren vor Verkauf vermietet wurde.

3. Befreiung wegen Enteignung

Wer seine Immobilie aufgrund einer drohenden Enteignung verkauft, ist von der Immobilienertragsteuer befreit.

4. Befreiung wegen gewisser Tauschvorgänge

Werden land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften aufgrund von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren zwischen Eigentümern getauscht, so sind diese von der Immobilienertragsteuer befreit. Gleiches gilt für Grundstücke, die im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren getauscht werden.

Wie wird die Immobilienertragsteuer gezahlt?

Die Abführung der Steuer an das Finanzamt erfolgt über die Parteienvertreter, wenn diese auch die Grunderwerbsteuer für den Käufer berechnen. Dies können Notare oder Rechtsanwälte sein.

Wird die Immobilienertragsteuer nicht über den Parteienvertreter abgeführt, so ist der Verkäufer  verpflichtet eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 Prozent der jeweiligen Bemessungsgrundlage ans Finanzamt zu entrichten. Das muss bis spätestens zum 15. Tag des übernächsten Monats nach Erhalt des Verkaufserlöses passieren. Wer also am 27. Oktober verkauft, muss spätestens am 15. Dezember desselben Jahres die Immobilienertragsteuer zahlen. Grundsätzlich sollten sich Verkäufer in dem Falle vorab durch einen Steuerberater rechtlich beraten lassen.

Option der Veranlagung der Immobilienertragsteuer

Es ist möglich, die Einkünfte in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent aufzunehmen. Das ist insbesondere dann von Vorteil, wenn beim Verkauf kein Gewinn, sondern ein Verlust erzielt wurde. In dem Fall kann dieser dann im Wege der Einkommensteuerveranlagung mit dem Veräußerungsgewinn aus einem anderen Grundstücksverkauf ausgeglichen werden.

Eine andere Möglichkeit ist die Verluste aus privaten Grundstücksverkäufen mit 60 Prozent über 15 Jahre mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung zu verrechnen. Oder aber einen Antrag im Jahr der Verlustentstehung zu stellen, um in diesem Jahr den ganzen Verlust mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegenzurechnen.