Maklervertrag: Diese Fehler sollten Immobilienvermittler vermeiden

Ist ein Vertrag wasserdicht, beugt das späteren Diskussionen und Streitereien vor. Das gilt auch bei Verträgen zwischen Immobilienmaklern und ihren Kunden. Diese Fehler sollten Immobilienprofis beim Maklervertrag vermeiden.

Wer sich als Makler für die Belange seines Kunden einsetzt , will für seine Bemühungen auch eine angemessene Vergütung erhalten. Probleme können auftreten, wenn schon ganz am Anfang Fehler gemacht werden, nämlich beim Maklervertrag. Diese Fehler sollten Immobilienprofis vermeiden.

1. Fehler im Maklervertrag: Keine Schriftform, keine Belege

Vertrauen ist gut, Schriftform ist besser: Zwar kann ein Maklervertrag auch mündlich und mit Handschlag geschlossen werden, doch stellen sich dann später Beweisprobleme, wenn es zu Unstimmigkeiten kommt. Deshalb: Alle wichtigen vertraglichen Abreden schriftlich fixieren! Selbst wenn ein Maklervertrag stillschweigend zustande kommt, etwa indem er durch eine Anfrage auf eine Annonce im Internet angebahnt wurde, sollten alleVertragsinhalte genau dokumentiert werden. Denn nur, wenn Abreden später noch nachvollziehbar sind, lassen sich Konflikte vermeiden.

Tipp: Mit der Immobiliensoftware von Immowelt ist es möglich, ein gesichertes Exposé zu verschicken. Dieses kann der Interessent erst öffnen, wenn er die beigefügte Widerrufsbelehrung gelesen und sich mit den Vertragsbedingungen einverstanden erklärt hat. Die Information darüber, wann der Kunde sein Einverständnis erklärt hat, lässt sich zudem automatisch wieder in die Software importieren.

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2. Keine Widerrufsbelehrung

Maklerverträge können vom Kunden widerrufen werden: Zumindest dann, wenn sie außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder über ein Fernkommunikationsmittel wie Telefon, Internet oder E-Mail geschlossen wurden und wenn es sich bei den Kunden um Konsumenten handelt. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Makler müssen ihre Kunden mittels einer Widerrufserklärung auf ihr Recht zum Widerruf hinweisen. Tun sie dies nicht, beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist gar nicht erst. Die Folge: Die Frist läuft ein Jahr und 14 Tage und der Vertrag kann auch dann noch widerrufen werden, wenn die Immobilie längst vermittelt wurde. Im Zweifel müssen Makler sogar die Provision zurückzahlen.

3. Keine Vertragsdauer vereinbart

Laut Maklergesetz (MaklerG) endet ein auf bestimmte Zeit geschlossener Maklervertrag mit dem Ablauf der Zeit, für die er eingegangen wurde (§ 12). Vorzeitig kann er nur dann aufgelöst werden, wenn ein gewichtiger Grund dafür vorliegt. Anders sieht es aus, wenn keine Vertragsdauer vereinbart wurde. In diesem Fall kann jeder Vertragspartner jederzeit ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Deshalb ist es ratsam, mit seinem Kunden eine Vertragsdauer zu vereinbaren.

4. Keine Frist beim Alleinvermittlungsauftrag

Ist ein Alleinvermittlungsauftrag vereinbart worden, ist es sogar gesetzlich verpflichtend, diesen auf eine befristete und angemessene Dauer zu begrenzen (§ 14 MaklerG). Wie lange genau „angemessen“ ist, regelt § 30c des Konsumentenschutzsgesetzes. Demnach beträgt die Höchstdauer bei der Vermittlung von Mietimmobilien drei Monate, bei Kaufimmobilien sind es sechs Monate. Ist im Vertrag eine längere Frist vereinbart worden, so ist es durchaus nicht fernliegend, dass der Kunde das ganze Vertragswerk anficht und sich auf eine zu lange Vertragslaufzeit beruft. Nur wenn besondere Umstände vorliegen, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern, darf laut Gesetz auch eine entsprechend längere Frist vereinbart werden.

5. Verzicht auf einen Alleinvermittlungsauftrag

Ohne Alleinvermittlungsauftrag stellt sich dagegen ein anderes Problem: Sind mehrere Makler beauftragt, schuldet der Auftraggeber die Provision nur einmal. In diesem Fall wird die Provision auch nicht unter mehreren Maklern aufgeteilt. Denn laut Gesetz erhält derjenige Makler die Provision, dessen Verdienstlichkeit an der Vermittlung eindeutig überwogen hat (§ 6 (5) MaklerG).

6. Nicht angezeigte Doppeltätigkeit

Eine Doppeltätigkeit, also die provisionspflichtige Tätigkeit beispielsweise für den Käufer und für den Verkäufer einer Immobilie ist nicht ohne konkrete Vereinbarung möglich. Laut Maklergesetz (§ 5) braucht der Makler dafür eine ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers. Wird der Makler als Doppelmakler tätig, muss er dies beiden Auftraggebern mitteilen. Tut er das nicht, droht ihm je nach Einzelfall der Verlust oder die Mäßigung der Provision, Schadensersatzforderungen und die vorzeitige Auflösung des Maklervertrages aus wichtigem Grund. Die Pflicht entfällt allerdings, wenn der Makler damit rechnen kann, dass die Doppeltätigkeit beiden Auftraggebern bekannt ist. Im Zweifel ist es immer ratsam, auf eine Doppeltätigkeit schon im Maklervertrag hinzuweisen, um späteren Ärger zu vermeiden.

7. Keine Aufwandsentschädigung vereinbart

Der Kunde macht kurz vor Vertragsabschluss einen Rückzieher oder seine Gattin kauft die Immobilie – solche Fälle sind ärgerlich. Denn hierbei bleibt der Vermittlungserfolg aus und das, ohne dass der Makler etwas dafürkönnte. Die Folge: In der Regel bekommt er keine Provision. 
Besser: Er vereinbart bereits im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung. Diese muss der Kunde in den bereits genannten Fällen und weiteren Situationen zahlen, in denen der Makler sonst ohne eigenes Verschulden leer ausgehen würde. Bei der Aufwandsentschädigung handelt es sich um eine Konventionalstrafe, die die Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision betragen kann und für die der Makler keine Aufwendungsnachweise erbringen muss (§ 15 MaklerG).

Fazit: So gut wie möglich im Maklervertrag absichern

Makler gehen mit ihrer Arbeit sehr stark in Vorleistung. Eben darum sollten sie sich im Maklervertrag so gut wie nur möglich absichern. So schützen sie sich beispielsweise durch das Vereinbaren einer Vertragslaufzeit vor unvorhergesehenen Kündigungen. Sollte ein Vertrag ohne eigenes Verschulden vereitelt werden, so können sie ihr wohl verdientes Geld stattdessen über die Aufwandsentschädigung wieder einfordern.
Wer schon beim Aufsetzen des Maklervertrags auf die Details achtet, erspart sich später Ärger und Frust. Dabei empfiehlt es sich in der Regel, einen Fachanwalt zu Rate zu ziehen. So gehen Makler sicher, dass sämtliche Vereinbarungen auch wirksam sind.