Mietanbot: erst prüfen, dann unterzeichnen
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Nach der Wohnungsbesichtigung folgt oftmals ein Mietanbot – ein verbindliches Angebot an den Vermieter, einen Mietvertrag abzuschließen. Es ist für den Mieter bindend, für den Vermieter aber nicht – so prüfen Wohnungssuchende genau, was sie unterzeichnen.
Nach der Wohnungsbesichtigung folgt oftmals ein Mietanbot – ein verbindliches Angebot an den Vermieter, einen Mietvertrag abzuschließen. Es ist für den Mieter bindend, für den Vermieter aber nicht – so prüfen Wohnungssuchende genau, was sie unterzeichnen.
Was ist ein Mietanbot?
Suchen Mieter eine Wohnung mit oder ohne Makler wird ihnen sehr schnell ein Dokument mit dem Namen „Mietanbot“ vorgelegt werden. Dieses Mietanbot ist ein Dokument, das alle relevanten Fragen zu Wohnung und die Konditionen zur Anmietung der Wohnung beinhaltet. Hat der Wohnungssuchende die Wohnung besichtigt und ist von ihr überzeugt, kann er dieses Mietanbot unterschreiben. Damit signalisiert er dem Vermieter verbindlich, dass er bereit ist, das Objekt zu den im Mietanbot fixierten Konditionen anzumieten.
Allerdings handelt es sich mit der Unterschrift nur um eine einseitige Reservierung. Während das Mietanbot für den Mieter nämlich bindend ist, ist es für den Vermieter nicht. Theoretisch können mehrere Mietinteressenten gleichzeitig ein Mietanbot für ein und dieselbe Wohnung unterzeichnen, und der Vermieter kann aus allen unterzeichneten Mietanboten den passenden Mieter auswählen. Damit hat der Vermieter bis kurz vor Beginn des Mietzeitraumes Zeit. Bestätigt er eines der Mietanbote, kommt mit dem entsprechenden Mietinteressenten der Mietvertrag zustande. Alle anderen Mietanbote hat er damit verworfen.
Mietinteressenten sollten auf zweierlei Dinge achten. Zum einen sollten sie nur Mietanbote einer Wohnung unterschreiben, die sie wirklich beziehen möchten. Denn wenn der Vermieter das Mietanbot annimmt, muss der Mieter die Wohnung mieten.
Zum anderen sollten Mieter es tunlichst vermeiden, mehrere Mietanbote parallel zu unterschreiben. Mit etwas Pech haben sie sich dann an mehrere Wohnungen gebunden.
Was muss im Mietanbot stehen?
Damit es später nicht zu Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter kommt, sollte der Mieter das Anbot immer schriftlich abschließen und darauf achten, dass bestimmte Informationen darin enthalten sind. Dazu gehören insbesondere auch mündliche Absprachen, die verschriftlicht werden, da sie ansonsten kaum durchzusetzen sind.
- Name der Vertragsparteien
- Adresse und Stockwerk der Wohnung
- Wohnfläche und Ausstattung
- Höhe des Mietzinses, aufgegliedert in Hauptmietzins, Betriebskosten und gegebenenfalls Umsatzsteuer
- Höhe der Kaution und gegebenenfalls der Maklercourtage
- Beginn und gegebenenfalls Ende des Mietverhältnisses
- Absprachen zur Nutzung des Kellers, Gartens oder Hofs
- Absprachen zur Haustierhaltung
- Absprachen zu Untermietoptionen
- Weitere Absprachen oder Verpflichtungen, insbesondere bei Wohnungen, die nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen
- Eventuelle Befristung des Mietvertrags
Der Mieter kann zusätzliche Bedingungen in das Mietanbot aufnehmen, denen der Vermieter durch seine Bestätigung zustimmt.
Mieter kann Mietanbot zeitlich befristen
Das Mietanbot kann durch den Mieter zeitlich befristet werden. Hat der Vermieter es dann bis zum genannten Zeitpunkt nicht akzeptiert, gilt das Mietanbot nach dem genannten Datum als verfallen. Diese individuelle Befristung erlangt durch einen einfachen Satz Gültigkeit. Beispielsweise „Dieses Mietanbot gilt nur bis zum 30.06.2021.“. Ist bis dahin keine Annahme Seitens des Vermieters erfolgt, hat der Mietinteressent ab diesem Zeitpunkt wieder die freie Entscheidung für weitere Mietobjekte.
Nimmt der Vermieter das Mietanbot jedoch vor Ablauf der Frist an, gilt der Mietvertrag als zustande gekommen. Infolgedessen greift auch die Verpflichtungen zur Zahlung der etwaigen Maklerprovision.
Sollte es keinen schriftlichen Vertrag geben, gilt das Mietanbot als Mietvertrag. Das heißt, alle Angaben darin sind bindend.
Mieter kann Mietanbot an bestimmte Voraussetzungen knüpfen
Das Mietanbot geht in erster Linie vom Vermieter aus. Er ist für den Inhalt verantwortlich. Bestimmte Dinge kann dem Mietanbot vom Mietinteressenten hinzugefügt werden. Dabei geht es um sogenannte abhängige Mietbindungen. Sucht ein Interessent eine Wohnung, weil er beispielsweise in der Stadt voraussichtlich eine Arbeit antreten wird oder einen Studienplatz anstrebt, kann dies im Mietanbot als Anforderungen schriftlich angegeben werden. Dasselbe gilt, wenn das Mietanbot von einer Finanzierung abhängt, beispielsweise eines Kredits. Mündliche Absprachen sind allerdings nicht bindend, weshalb diese „abhängigen Mietbindungen“ schriftlich in das Mietanbot mitaufgenommen werden sollten.
- Ist das Mietanbot also abhängig von einer noch ausstehenden Finanzierung kann laut Mieterverein folgende Formulierung in dem Mietanbot aufgenommen werden.
Das Mietanbot ist gültig vorbehaltlich einer Finanzierung (oder der Kreditgewährung) durch die Bank „XY“, da die Finanzierung der Wohnung noch abzuklären ist.
- Sollte der Abschluss des Mietvertrags von einer Zusage des neuen Arbeitsgebers oder der Universität abhängen, kann laut Mieterverein eine Formulierung wie Folgende genutzt werden.
„Das Mietanbot ist nur gültig, wenn die Zusage des „jeweiligen Arbeitsgebers / Universität“ für den Arbeits- beziehungsweise Studienplatz erfolgt erteilt wird.
Diesen Kriterien kann auch noch die zeitliche Befristung (siehe Abschnitt zuvor) des Mietanbots beigefügt werden.
Können Mieter vom Mietanbot zurücktreten?
Obwohl das Mietanbot prinzipiell bindend ist, ist es unter gewissen Umständen möglich, noch davon zurückzutreten. Das regelt das gesetzliche Rücktrittsrecht. Paragraf 30a des Konsumentenschutzgesetzes nennt unter der Überschrift „Ergänzende Bestimmungen - Rücktritt von Immobiliengeschäften“ dazu folgende Bedingungen:
Gibt der Mietinteressent sein Mietanbot „am selben Tag ab, an dem er das Vertragsobjekt das erste Mal besichtigt hat, so kann er von seiner Vertragserklärung zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.“
Das bedeutet, solange er am selben Tag der Besichtigung seine Einwilligung zur Miete abgegeben hat, kann der Mietinteressent noch zurücktreten. Aber nur, wenn die Wohnung auch als Hauptwohnsitz dienen sollte oder der Interessent für Angehörige die Wohnung besichtigt hat.
Andernfalls kann der Mietinteressent auch vom Mietanbot zurücktreten, wenn der darauffolgende Mietvertrag anders ausgestaltet ist als das Mietanbot. Dazu hat der Vermieter zwar theoretisch die Möglichkeit. Darauf muss der Mieter dann aber nicht eingehen. Er hat sich nur zu den Konditionen verpflichtet, die im Mietanbot festgehalten sind.
Wie tritt man vom Mietanbot zurück?
Der Rücktritt sollte immer schriftlich erfolgen. Dazu formuliert der Mietinteressent eine Rücktrittserklärung. Diese beinhaltet den Wunsch des Rücktritts vom Mietanbot sowie die Begründung. Dazu bleibt aber nicht viel Zeit. Die Rücktrittsfrist beträgt laute Paragraf 30a des Konsumentenschutzgesetzes in diesen Fällen genau eine Woche. Die Zeit beginnt ab dem Moment, in dem der Mieter eine Zweitschrift des Mietanbots und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhalten hat. Erhält er eines der beiden Dokumente nicht, endet das Rücktrittsrecht einen Monat nach dem Tag der ersten Besichtigung.
Wurde mit einem Makler ein Vertrag geschlossen, wird die Rücktrittserklärung an diesen gerichtet. Damit gilt der Rücktritt auch für den geschlossenen Maklervertrag.
Strafgeld oder Angeld, Reugeld beziehungsweise eine Anzahlung, wie es das Konsumentenschutzgesetz nennt, dürfen keinesfalls anfallen.
Kilian Treß
10.06.2021