Mietshaus in Wohnungseigentum umwandeln

Nur wenn ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt wird, lassen sich die einzelnen Wohnungen als separate Einheiten erwerben. Ein weiterer Vorteil: Es kann klar geregelt werden, welche Rechte und Pflichten die einzelnen Eigentümer haben, am eigenen wie am gemeinschaftlichen Eigentum. So gelingt die Begründung von Wohnungseigentum.

Bei einem Mietshaus können in der Regel nur ideelle Anteile erworben werden. Das heißt, auf dem Papier hat zwar jeder Eigentümer einen Anteil an der Immobilie – in der Praxis kann aber keiner von ihnen einen bestimmten Teil davon als „seins“ bezeichnen und auch nicht frei darüber entscheiden. Denn die Immobilie gehört allen Eigentümern gemeinsam. Ändern lässt sich das nur, indem die Immobilie gemäß Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten aufgeteilt wird. Dann hat jeder Eigentümer nicht nur theoretisch, sondern auch praktisch seinen eigenen Anteil am Haus, über den er walten und schalten kann. Diese Umwandlung gelingt aber nur, wenn alle Eigentümer an einem Strang ziehen, denn pro Liegenschaft darf es nur eine Eigentumsart geben: Wohnungseigentum oder Miteigentum.

Der Unterschied zwischen Miteigentum und Wohnungseigentum

• Beim schlichten Miteigentum gehört eine Immobilie mehreren Personen gemeinsam. Es kann durch Gesetz, Vertrag, eine gemeinsame Erbschaft oder eine Willenserklärung begründet werden (§ 825 ABGB). Jeder Miteigentümer erwirbt nur einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft, der in Bruchzahlen – zum Beispiel 1/8 – ins Grundbuch eingetragen wird. Das heißt, die Immobilie an sich wird nicht unter den Miteigentümern aufgeteilt, sondern nur das Eigentumsrecht. Die Folge: Bei allen Umbauten und Veränderungen ist das Einverständnis der restlichen Miteigentümer nötig.
• Das Wohnungseigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Hierbei erwirbt der Eigentümer zusammen mit seinem Miteigentumsanteil auch das untrennbare Recht, ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt dieser Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002).

Mietshaus in Wohnungseigentum umwandeln: in 3 Schritten

Alle Miteigentümer können gemeinsam schriftlich vereinbaren, Wohnungseigentum zu begründen. Dafür müssen sie wie folgt vorgehen:

1. Nutzwertgutachten erstellen und Nutzwert aufteilen

„Zunächst müssen sich die Wohnungseigentümer darauf einigen, ein Nutzwertgutachten erstellen zu lassen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Peter Brodner von der Brodner Rechtsanwalt GmbH in Wien. Dieses erstellt in der Regel ein gerichtlich vereidigter Sachverständiger für das Immobilienwesen oder ein Ziviltechniker für den Hochbau. Der Gutachter stellt die Anzahl der wohnungseigentumsfähigen Objekte sowie deren Nutzwert fest. Dieser Vorgang wird auch Parifizierung genannt. Der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts basiert laut Brodner auf dessen Nutzfläche sowie diversen Zu- und Abschlägen. Folgende Punkte fließen in das Nutzwertgutachten ein:

• Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche der Wohnung oder sonstiger Räumlichkeiten, abzüglich der Wandstärken und zum Beispiel Türöffnungen, Treppen oder Terrassen.
• Grund für Zu- und Abschläge kann laut WEG zum Beispiel die Stockwerkslage, die Ausstattung, Balkone, Terrassen sowie Zubehör, wie zum Beispiel Kellerabteile, sein.

Liegt das Nutzwertgutachten vor, so müssen laut dem Rechtsexperten alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft damit einverstanden sein, damit es Grundlage für den Wohnungseigentumsvertrag werden kann.

2. Wohnungseigentumsvertrag ausarbeiten und unterschreiben

Im Wohnungseigentumsvertrag ist es insbesondere wichtig, die Erhaltungspflicht einzelner Wohnungseigentümer – die sich normalerweise auf das Innere der Wohnung beschränkt – klar von den Zuständigkeiten für die allgemeinen Teile der Liegenschaft abzugrenzen. Die Rechte und Pflichten zu den allgemeinen Gebäudeteilen werden in der Regel auf alle Wohnungseigentümer aufgeteilt und sollten ebenfalls genau definiert sein. Zum Beispiel, wie über die Erhaltungsmaßnahmen der in der Wand verlegten Rohren entschieden wird und wie die Kosten hierfür aufgeteilt werden. Oder wer den gemeinsamen Garten benutzen darf und wie (Benützungsrechte).

Im WEG-Vertrag sollten die Miteigentümer laut Brodner folgende Fragen klären:

• Welche Wohnungseigentumsobjekte soll es in der Liegenschaft geben?
• Wer erhält welches Wohnungseigentumsobjekt zur ausschließlichen Nutzung und alleinigen Verfügung?
• Welches etwaige Zubehör wird den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet, zum Beispiel Dachboden- oder Gartenanteile oder Kellerabteile?
• Allgemeine Teile der Liegenschaft: Wie wird mit diesen Teilen verfahren? Welche Benützungsregelungen sollen gelten, wie werden Erhaltungspflicht und -kosten geregelt? 
• Aufteilung der Aufwendungen: Wie werden etwa Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage aufgeteilt? 
• Sonderregeln: Welche Sonderregeln sollen gegebenenfalls gelten, zum Beispiel beim Austausch der Fenster des WEG-Objektes?
• Verwaltung der Liegenschaft: In Selbstverwaltung oder soll ein Hausverwalter beauftragt werden?

Diese Umwandlung des Miteigentums über den Wohnungseigentumsvertrag muss laut dem Rechtsexperten die gesamte Liegenschaft umfassen und nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam können diesen Vertrag beschließen.

3. Grundbücherliche Eintragung

Für eine wirksame Begründung des Wohnungseigentums muss der Wohnungseigentumsvertrag die Schriftform erfüllen und von allen Wohnungseigentümern unterzeichnet werden (§ 886 ABGB), sowie im Anschluss im Grundbuch eingetragen werden.

Alternative Wege zum Wohnungseigentum

Stellt sich auch nur ein Eigentümer quer, so kann dies die Umwandlung in Wohnungseigentum verhindern. Rechtsanwalt Brodner rät: „Dann können Eigentümer noch den Weg der Teilungsklage gehen.“ Dann kommt es zu einer gerichtlichen Entscheidung, über die eine Miteigentumsgemeinschaft aufgehoben werden kann.

Steuern aufgrund der Umwandlung in Wohnungseigentum

In der Regel hat die Umwandlung in Wohnungseigentum keine steuerrechtlichen Konsequenzen. „Nur wenn Ausgleichszahlungen gezahlt werden, kann es sein, dass gegebenenfalls Immobilienertrags- und Grunderwerbsteuer fällig werden“, sagt der Rechtsexperte. Diese könne es mitunter geben, wenn Wohnungseigentumsanteile von einem Eigentümer auf den anderen Eigentümer verschoben werden und der Begünstigte im Gegenzug eine gewisse Summe zum Ausgleich zahlt. „Es hängt aber stark vom Einzelfall ab“, meint Brodner. Im Zweifel sollten sich Wohnungseigentümer also hierzu von einem Steuerexperten beraten lassen.

Folgen, wenn ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt wird

Liegt in der Immobilie eine vermietete Wohnung, so hat der Mieter in der Regel einen Mietvertrag mit allen Miteigentümern des Hauses. Wird die vermietete Wohnung aber zu Wohnungseigentum umgewandelt, so wird der neue alleinige Eigentümer auch automatisch zum alleinigen Vermieter und übernimmt den Mietvertrag. „Ansonsten gibt es aber in der Regel keine Veränderungen und der neue Vermieter muss sich an die gesetzlichen Regelungen halten“, meint Rechtsanwalt Brodner. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, so können Vermieter den Vertrag also nur aus wichtigen Gründen kündigen – sonst nicht. Das kann laut Brodner zum Beispiel sein, weil ein Mieter den Mietzins nicht rechtzeitig überweist, der Mieter das Mietobjekt devastiert oder der Mieter durch rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den anderen Bewohnern des Hauses das Zusammenleben verleidet.

Kosten und Aufwand für die Begründung von Wohnungseigentum

Wie viel die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen kostet, kann stark variieren. Die Kosten für das Nutzwertgutachten schätzt Immobilienrechtsanwalt Brodner auf rund 2.000 bis 5.000 Euro, je nach Größe der Immobilie und Aufwand. Die Kosten für das Errichten des Wohnungseigentumsvertrages – also Rechtsanwaltskosten, Notarkosten und Eintragung im Grundbuch – belaufen sich auf rund 5.000 bis 8.000 Euro.

Fazit: Wann Wohnungseigentum besser als Miteigentum ist

Gerade bei Neubauprojekten ist es sinnvoll, dieses als Wohnungseigentum zu begründen. „Denn Immobilienkäufer sind normalerweise nicht dazu bereit, in schlichtes Miteigentum zu investieren“, meint Brodner. „Zudem können die einzelnen Eigentumswohnungen dann einfach abverkauft werden.“ Auch wenn eine Immobilie an mehrere Personen vererbt wird oder verschiedene Familienmitglieder ein Mietshaus zugesprochen bekommen, kann die Umwandlung in Wohnungseigentum empfehlenswert sein. „Dadurch gibt es eine klarere gesetzliche Struktur als es beim schlichten Miteigentum der Fall ist, bei dem jeder für alles zuständig ist.“