Raus aus dem Kaufvertrag: So funktioniert der Rücktritt vom Immobiliengeschäft

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Der Kaufvertrag ist unterzeichnet, die Schlüssel sind übergeben – doch in einigen Fällen kann selbst dann noch der Immobilienkauf rückgängig gemacht werden. Zum Beispiel, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät. So funktioniert der Rücktritt vom Immobiliengeschäft

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Immobilienkäufer und -verkäufer haben in bestimmten Fällen ein Rücktrittsrecht und können vom Immobiliengeschäft zurücktreten. Foto: marqs/stock.adobe.com

So mancher Immobilienkäufer zückt rasch den Füller und unterzeichnen ein Kaufanbot, in der Hoffnung, die Wohnung zu bekommen – und im Glauben, dass er ohnehin problemlos zurücktreten kann, wenn er es sich anders überlegt. Doch so ist es nicht. Denn nach wie vor ist ein Rücktrittsrecht eher die Ausnahme als die Regel. Wie beim Immobilienkaufvertrag auch ein Rücktritt nur in bestimmten Fällen möglich und eher die Ausnahme als die Regel. Das sind die Fälle – und die Konsequenzen.

Voraussetzung für den Rücktritt vom Immobiliengeschäft

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Dr. Rainer Lassl MA, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien und Graz. Foto: www.lassl.at

Im Idealfall redet der Käufer mit dem Verkäufer, dieser hat Verständnis für seine Lage und entbindet ihn von seinem bereits abgegebenen Kaufversprechen. Wenn nicht, dann gibt es im Wesentlichen nur drei Möglichkeiten, um noch von einem Kaufvertrag oder Kaufanbot zurücktreten zu können:

  • Es ist ein unentgeltliches Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart.
  • Es sind sogenannte „aufschiebende Bedingungen“ vertraglich vereinbart. Treten diese ein, kann der Betroffene vom Kaufanbot oder -vertrag zurücktreten. Laut Rechtsanwalt Dr. Rainer Lassl aus Wien sind solche Bedingungen durchaus üblich und sinnvoll. „Klassischer Fall wäre da etwa die Bedingung, dass der Käufer die Finanzierung durch die Bank erhält.“
  • Das gesetzlich vorgeschriebene Rücktrittsrecht greift: Hiervon gibt es mehrere Rechte zu verschiedenen Fällen – im Konsumentenschutzgesetz (KSchG), dem Allgemeinen Bürgerlichem Gesetzbuch (ABGB) und dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG).

Die gesetzlich vorgeschriebenen Rücktrittsrechte werden im Folgenden ausgeführt.

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„Haustürgeschäft“: Kaufanbot am Tag der Erstbesichtigung unterzeichnet (§ 30a KSchG)

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Wer die Wohnung erstmals betritt und ein Kaufanbot unterschreibt, der hat noch die Option auf Rücktritt vom Immobiliengeschäft. Foto: Annatamila/stock.adobe.com

Das KSchG gilt normalerweise nur für Geschäfte zwischen Unternehmern und Verbrauchern. In diesem speziellen Fall zum Rücktritt von Immobiliengeschäften gilt es aber auch für Verträge zwischen Verbrauchern. Es ermöglicht dem Betroffenen, binnen einer Woche ab Vertragsabschluss eine schriftliche Rücktrittserklärung abzugeben und wieder aus dem Vertrag heraus zu kommen. Während dieser Zeit müssen keine Anzahlungen geleistet werden.
Wichtig hierbei: Die Rücktrittsfrist beginnt erst zu laufen, wenn der Interessent eine Kopie seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhalten hat. Erfolgt dies nicht, so erlischt das Rücktrittsrecht jedoch spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung (§ 30a Abs. 3 KSchG).

Damit Verbraucher von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen dürfen, müssen laut Gesetz drei Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Interessent hat am Tag der erstmaligen Besichtigung der Immobilie eine Vertragserklärung – Kaufanbot oder Kaufvertrag – unterschrieben.
  • Bei der Immobilie handelt es sich um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück, welches für den Bau eines EFH geeignet ist.
  • Sie ist dazu bestimmt, vom Käufer selbst oder einem nahen Angehörigen als Hauptwohnung bewohnt zu werden.

Wichtig: Kein Rücktrittsrecht gibt es, wenn der Interessent zuerst aufgrund eines Inserates Kontakt zum Makler oder Verkäufer aufgenommen hat. Denn dann hat der Verbraucher den Vertrag selbst angebahnt.

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Rücktritt wegen Nichteintritt einer wesentlichen Bedingung (§ 3a KSchG)

Herbe Enttäuschung ist auch ein Rücktrittsgrund: Wenn dem Käufer vom Verkäufer Umstände in Aussicht gestellt werden, die dieser im Zuge der Vertragsverhandlungen als wahrscheinlich darstellt, muss sich der Käufer theoretisch darauf verlassen können. Treten diese Umstände nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß ein, ist ein Rücktritt möglich (§ 3a Abs. 1 KSchG). Dazu zählen zum Beispiel die Aussicht auf …

  • … steuerrechtliche Vorteile
  • … öffentliche Förderung
  • … einen Kredit
  • …eine bestandsfreie Übergabe der Wohnung

Die Frist für den schriftlichen Rücktritt beträgt eine Woche. Sie läuft ab dem Zeitpunkt, zu dem für den Käufer klar ist, dass die Bedingung nicht erfüllt werden kann und er zudem schriftlich über sein Rücktrittsrecht belehrt worden ist. Spätestens einen Monat nach Vertragserfüllung erlischt es aber.

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Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wegen Verzug (§§ 918 ff ABGB)

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Wer zu spät kommt, den bestraft das Rücktrittsrecht, zum Beispiel beim Zahlungsverzug. Foto: busra/stock.adobe.com

Gerät eine der beiden Vertragsparteien in Verzug, so hat die jeweils andere ein Rücktrittsrecht. Per Definition ist damit gemeint, dass ein vorher vereinbarter Termin nicht eingehalten wurde. Das kann sein, wenn:

  • Der Käufer nicht rechtzeitig den Kaufpreis überweist und in Zahlungsverzug gerät. Der Zahlungsverzug ist gegeben, wenn das Geld nicht am Fälligkeitstag auf dem Konto des Verkäufers eingeht.
  • Der Verkäufer sich mit der Übergabe der Wohnung verspätet und so in Verzug gerät.

Im ersten Fall hat der Verkäufer zwei Optionen: 

  • Er besteht auf die Erfüllung des Kaufvertrages und fordert bei schuldhaftem Zahlungsverzug Schadensersatz vom Käufer, zum Beispiel in Form von Verzugszinsen. Sofern hierzu keine Vereinbarungen getroffen wurden, gilt der gesetzliche Verzugszinssatz. Für Geschäfte zwischen Privatpersonen sind dies vier Prozent pro Jahr, bei Unternehmern 9,2 Prozent über dem Basiszinssatz.
  • Er tritt vom Immobilienkaufvertrag zurück, unter Setzung einer angemessenen Nachfrist.

Im letzteren Fall hat der Käufer ebenfalls die Wahl: 

  • Er nimmt eine verspätete Übergabe in Kauf und fordert bei Verschulden des Verkäufers gegebenenfalls Schadensersatz, etwa für zusätzliche Umzugskosten. 
  • Er erklärt schriftlich seinen Rücktritt. Hierfür muss er jedoch dem Verkäufer eine angemessene Nachfrist setzten, in der er doch noch die Übergabe erbringen kann.
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Besondere Rücktrittsrechte nach Bauträgervertragsgesetz (§ 5 BTVG)

Nach dem BTVG kann der Käufer vom Kauf zurücktreten, wenn ihn der Bauträger nicht spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung schriftlich über Folgendes informiert:

  • Vorgesehener Vertragsinhalt: Dazu gehören Kaufgegenstand, Kaufpreis, Fälligkeit von Teilzahlungen, zu übernehmende Lasten, Übergabetermin, Sicherstellung, Konto des Bauträgers, Treuhänder.
  • Gegebenenfalls: Wenn die Sicherungspflicht schuldrechtlich ohne Bestellung eines Treuhänders erfüllt werden soll, den genauen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit
  • Gegebenenfalls: den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach § 9 Abs. 4 zur Sicherung des dringenden Wohnbedürfnisses bei Verzögerungen, wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstellung (§§ 9 und 10 BTVG) erfüllt werden soll.

Der Käufer kann dann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Rücktrittsfrist läuft ab dem Tag, an dem er die vorgesehenen Vertragsdetails sowie eine schriftliche Rücktrittsbelehrung erhält, frühestens aber mit dem Zustandekommen des Vertrags. Spätestens sechs Wochen nach dem Zustandekommen des Kaufvertrages erlischt das Rücktrittsrecht, auch ohne die schriftliche Rücktrittsbelehrung. Unter ähnlichen Bedingungen gibt es auch ein Rücktrittsrecht, wenn eine dem Kaufvertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung nicht oder in erheblichem Ausmaß nicht bewilligt wird.

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Rücktrittserklärung richtig formulieren

Das gesetzliche Rücktrittsrecht muss laut Lassl grundsätzlich schriftlich geltend gemacht werden. Hinein gehören laut ihm:

  • das Datum des Kaufanbots/des Immobilienkaufvertrags
  • eine genaue Bezeichnung des Objekts
  • die Rechtsgrundlage des Rücktritts, wie zum Beispiel § 30a KschG.

Zudem rät er, die Rücktrittsmitteilung als Einschreiben zu versenden. „So können Betroffene das Einhalten der Frist nachweisen.“

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Rücktritt mit Rückabwicklung

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Der Rücktritt vom Immobilienkauf hat auch rechtliche und steuerliche Konsequenzen. Foto: iStock.com/busracavus

Ist der Immobilienkauf bereits abgeschlossen worden, so reicht es nicht, einfach nur die Rücktrittsmitteilung zu versenden. „Ist der neue Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragen, muss eine grundbücherliche Rückabwicklung durchgeführt werden“, sagt Lassl. Diese sei in der Regel mit Kosten verbunden. Zudem werde auch bereits bezahlte Immobilienertragssteuer laut dem Rechtsanwalt nicht in jedem Fall vom Finanzamt zurückerstattet.

Aber immerhin: Bei der Rückabwicklung des Kaufgeschäftes haben Darlehensnehmer auch die Gelegenheit, sich die Grunderwerbsteuer zurückzuholen. Dafür muss aber binnen drei Jahre ab Entstehung der Steuerschuld ein entsprechender Antrag beim Finanzamt eingehen, gemäß Paragraf 17 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

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Sonderfall: Vertragsauflösung aufgrund von erheblichen Gebäudeschäden

Entdeckt der Käufer im Nachhinein erhebliche Gebäudeschäden, so fällt das nicht unter das gesetzliche Rücktrittsrecht. „Es kann aber vorkommen, wenn es aufgrund des Gewährleistungsrechts zu einer sogenannten Wandlung kommt, also der Kaufvertrag aufgelöst wird, weil beispielsweise eine Sanierung oder Preisminderung nicht möglich sind“, so Lassl.

Die Rechtsgrundlage hierfür hängt laut dem Rechtsanwalt stark vom Einzelfall ab: Neben dem KSchG kann in manchen Fällen auch das Gewährleistungsrecht zu einer Vertragsauflösung führen. „Des Weiteren könnte man in manchen Fällen auch eine zivilrechtliche Anfechtung des Vertrages, zum Beispiel wegen Irrtums, prüfen.“

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Tipp: Schadensersatz geltend machen

Käufer wie Verkäufer können je nach Einzelfall Schadensersatz von der jeweiligen Gegenseite fordern.

Käufer-Beispiel: Es liegt ein erheblicher Gebäudemangel vor, dessen Sanierung nicht möglich oder zumutbar ist. „Dann steht dem Käufer eine Preisminderung im Verhältnis zum Schaden beziehungsweise Mangel zu, was durchaus höheren Beträgen entsprechen kann“, sagt der Rechtsexperte.

Verkäufer-Beispiel: Der Käufer gerät in Zahlungsverzug. „Hierbei könnten entsprechende Zinsen oder auch zum Beispiel Mehrkosten für Ersatzbeschaffungen oder zusätzliche Finanzierungskosten geltend gemacht werden.“

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