Schimmel in der Wohnung: Was jetzt wichtig ist

Falsches Lüften, bauliche Mängel, Wasserschäden: Es gibt viele Gründe für Schimmel in der Wohnung. Entdecken Mieter einen Schimmelschaden, sollten sie zuallererst den Vermieter informieren. Wie Mieter vorgehen sollten.

Ursachen: Gründe für Schimmel in der Wohnung

Es gibt im Prinzip drei Hauptgründe, warum Schimmel in der Wohnung entstehen kann.

• falsches Heiz- und Lüftungsverhalten
• baulicher Mangel am Gebäude / Wasserschaden
• Befall durch viel Feuchtigkeit in der Raumluft

Das kann der Mieter beeinflussen

Heiz- und Lüftungsverhalten

Falsches oder ungenügendes Heizen und Lüften ist oft die Ursache für Schimmel in der Wohnung. Wenn Mieter die Fenster nicht regelmäßig öffnen, steigt dadurch die Luftfeuchtigkeit an und setzt sich in Form von Wasser auf die kältesten Stellen an Wänden - oft rund um Fenster oder Balkontür - ab. Im Zusammenhang mit organischen Untergründen wie Farben, Tapeten oder Holz herrschen dann optimale Wachstumsbedingungen für Schimmelsporen und Pilze. Wird nie gelüftet, kriecht die Feuchtigkeit allmählich auch in die Bausubstanz, so dass die Sporen kaum noch zu entfernen sind. 

Weniger Feuchtigkeit erzeugen

Weitere Feuchtigkeitsquellen wirken zunehmend schimmelfördernd. Wer oft und lange duscht, sorgt für deutlich mehr Feuchtigkeit in der Wohnung. Dasselbe gilt auch fürs Baden oder Kochen. Im jeweiligen Wohnbereich ist die Schimmelbildung dann oft schnell zu erkennen, beispielsweise an den Fliesen. Deswegen sollte währenddessen oder zumindest kurz danach stoßgelüftet werden. Das heißt: Die Fenster weit öffnen. Keine Kippstellung. Ein Anzeichen dafür, dass die Luftfeuchtigkeit noch gesenkt werden muss, sind beschlagende Fenster – das Kondensat – und gesammeltes Kondenswasser am unteren Fensterrand. Ist ausreichend gelüftet, verschwindet das Kondensat. Das Wasser kann mit einem Tuch weggewischt werden.

Das kann der Vermieter beeinflussen

Bauliche Mängel wie Wärmebrücken

Baumängel können Schimmel in der Wohnung fördern. Nämlich immer dann, wenn die Oberflächentemperatur an einigen Teilen der Gebäudehülle besonders niedrig ist und Wasser aus der Luft dort kondensiert. Experten sprechen dabei von Kältebrücken, also Bauteilen, die in ihrer energetischen Qualität geschwächt sind. Das ist oft der Fall an Balkonen, bei denen die Kälte über die Stahlträger ins Mauerwerk kriecht. Derselbe Effekt entsteht auch bei falscher Dämmung an der Innenseite der Gebäudehülle. Prüft eine Fachfirma, dass der Schimmel aufgrund der Baumängel ensteht, muss der Vermieter reagieren.

Neue Fenster

Oft bilden sich auch Schimmel und Pilze rund um neue Fenster. Das ist auf den ersten Blick ungewöhnlich, weil man sich von neuen Fenstern eine bessere Dämmung verspricht. Das Problem entsteht aber oft bei alten Gebäuden. Weil aufgrund von Denkmalschutz viele Altbaufassaden nicht entsprechend gedämmt werden können, die neuen Fenster aber kaum Luftaustausch zulassen, setzt sich vermehrt die Feuchtigkeit an den kalten Wänden ab und Schimmel entsteht.   

Wasserschaden

Vor allem nach einem Wasserschaden besteht ein sehr hohes Risiko der Schimmelbildung. Der feuchte Nährboden ist eine ideale Wachstumsumgebung für Schimmelpilze. Hier bleibt für dem Vermieter nur die Möglichkeit, mithilfe von Trocknungsgeräten dafür zu sorgen, dass das Mauerwerk komplett trocknet. Das kann oft mehrere Tage dauern und macht die Wohnung zumindest für den Einsatz der Geräte aufgrund der Lautstärke unbewohnbar. 

Woran erkennt man Schimmel in der Wohnung?

Schimmel oder Pilzbefall in der Wohnung sind oft schon anhand eines modrigen Geruchs festzustellen. Ist der Geruch auch kurz nach dem ausreichenden Lüften wieder da, sollten alle Ecke inspiziert werden. Sind sie feucht, oder sind gar kleine bräunliche bis schwarze Punkte oder größere Flecken zu erkennen, handelt es sich oft um Schimmel. Auch hinter Möbeln sollte nachgeschaut werden. Oft sind die Wände an der Kochstelle hinter dem Küchenschrank sehr stark befallen. Diese Stelle ist aber oft schwer einsehbar, der Schrank muss dann unter Umständen mithilfe einer weiteren Person abgenommen werden.

Ein weiteres Indiz für Schimmel in der Wohnung sind Krankheitssymptome. Wer plötzlich an Asthma, längere Zeit an einer Bronchitis, Husten oder Heiserkeit leidet, sollte die Wohnung entsprechend auf Schimmel untersuchen. Oft fühlen sich Betroffene in diesem Zusammenhang müde, berichten von grippeähnlichen Beschwerden, Kopfschmerzen und von Schlafstörungen.

Schuldfrage: Wer muss den Schimmel beseitigen?

Bei der Frage, wer den Schimmel beseitigen lassen muss, hängt es von einigen gesetzlichen Details ab. Es gibt es zwei unterschiedliche Konstellationen.

1. Die Wohnung fällt unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
2. Die Wohnung fällt nicht oder nur unter den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Je nach dem was zutrifft, verschiebt sich gegebenenfalls die Zuständigkeit, wer den Schimmel beseitigen und wer letztlich für die aufkommenden Kosten haften muss.

Wenn die Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt

Treten ernsthafte Schäden in Wohnungen auf, die unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, den Schaden zu beseitigen (§ 3 MRG). Das gilt sogar dann, wenn die Schäden vom Mieter verursacht wurden. Denn der Vermieter ist immer verpflichtet, alle Wohnungen und Gemeinschaftsanlagen des Gebäudes zu erhalten, urteilte der Oberste Gerichtshof (OHG; Az.: 5Ob2060/96v).

Bei vom Mieter verursachten Schimmelschäden, etwa durch falsches Heizen und Lüften, kann der Vermieter aber vom Mieter Schadensersatz verlangen und sich die verauslagten Kosten vom Mieter zurückholen.

Reagiert ein Vermieter nicht auf eine Mängelanzeige, so kann der Mieter seine Ansprüche kostenfrei über eine der Schlichtungsstellen, die es in jeder größeren Stadt gibt, oder über das Bezirksgericht durchsetzen. Diese Institutionen können den Vermieter dazu zwingen, die Schimmelschäden zu beseitigen. Unter Umständen ist auch ein Gutachten notwendig, um festzustellen, ob vom Schimmel eine Gesundheitsgefahr ausgeht oder was die Ursache für den Schimmelbefall ist.

Wenn die Wohnung nicht oder nur unter den Teilanwendungsbereich des MRG fällt

Tritt Schimmel in einer Mietwohnung auf, die nicht oder nur in Teilen unter das Mietrechtsgesetz fällt, so gelten die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Demnach muss der Vermieter zunächst den Schaden beseitigen lassen. Auch wenn der Mieter verantwortlich für die Schimmelbildung ist. Der Vermieter kann in diesem Fall die Sanierungskosten vom Mieter zurückfordern. Allerdings kann in solchen Fällen im Mietvertrag zuvor per individueller Regelung vereinbart werden, dass den Mieter bestimmte Erhaltungspflichten selbst treffen, zum Beispiel auch die Beseitigung von Schimmelschäden. Je nachdem, was im Vertrag steht, kann sich der Mieter aber unter Umständen seine verauslagten Kosten vom Vermieter zurückholen.

Mietzinsminderung bei Schimmel in der Wohnung?

Schimmel in der Mietwohnung berechtigt den Mieter, den Mietzins zu mindern. Zumindest dann, wenn er durch falsches Heizen und Lüften nicht selbst verantwortlich für den Schaden ist. Richtiges Heizen und Lüften zählt nämlich zu den wichtigsten Mieterpflichten. Wie hoch die Minderung aber ausfallen darf, hängt davon ab, wie schwerwiegend der Schaden ist. Reduktionen des Mietzinses um bis 100 Prozent sind dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung durch den Schimmelbefall praktisch komplett unbewohnbar ist. Hat sich der Schimmel nur in wenigen Räumen oder gar nur in einem ausgebreitet, ist die Minderung entsprechend geringer.

Zu beachten ist allerdings, dass die Minderung im Zweifel nicht zu hoch angesetzt werden sollte: Denn eine zu hoch angesetzte Reduktion des Mietzinses führt zu einem Mietrückstand, der unter Umständen eine Mietzins- oder gar eine Räumungsklage auslösen kann. Um dies zu vermeiden, bietet es sich als Alternative an, den Mietzins nur unter Vorbehalt zu zahlen. Bilden sich aufgrund von alten Fenstern beispielsweise Schimmel an den Außenwänden kann auch eine Sanierung auf den Vermieter kommen. Diese steht unter Umständen dem Mieter zu. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter zunächst die Mietzinsminderung umgehend nach Auftreten des Mangels geltend machen muss, da er sonst sein Recht darauf verlieren kann. Allgemeingültige Tabellen, wie hoch diese sein darf, gibt es nicht. Mieter sollten deshalb besser eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen oder sich an eine Mietervereinigung wenden.

Schimmelschäden dokumentieren

Mieter sollten Schimmelschäden zum Beispiel mit Fotos genau dokumentieren, damit sie diese später gut belegen können, falls es zu Streit kommt. Denn grundsätzlich ist der Vermieter in den meisten Fällen verpflichtet, Schimmelschäden zu beseitigen und für diese finanziell aufzukommen.

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