Bestellerprinzip – was Makler jetzt wissen sollten

Bei der Vermittlung von Wohnmietverträgen soll in Österreich das Bestellerprinzip gelten: Zumindest sieht dies das türkis-grüne Regierungsprogramm vor. Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt. Was bisher über die geplante Gesetzesänderung bekannt ist.

Wer bestellt, bezahlt – dieses Prinzip soll auch für Wohnmietverträge gelten. Das heißt: Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermarktung seiner Immobilie, so muss er selbst für die Provision aufkommen. Umgekehrt muss der Mieter den Makler nur zahlen, wenn er ihn selbst damit beauftragt hat, exklusiv für ihn eine Wohnung zu finden und es zum Abschluss eines Mietvertrages kommt.

Soweit das Prinzip. Der Status Quo ist jedoch, dass es bislang nicht einheitlich geregelt ist, wer den Makler zahlt. Manchmal teilen sich Vermieter und Mieter die Provision zu gleichen Teilen, in vielen Fällen zahlt aber der Mieter allein die Courtage – vor allem in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. 
Dabei ist die maximale Provision für Mieter bislang auf maximal zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer gedeckelt, wenn der Mietvertrag länger als drei Jahre dauert oder unbefristet ist. Für kürzer befristete Mietverträge müssen Mieter nur höchstens eine Monatsmiete zahlen.

Info

Aktueller Stand des Verfahrens

Derzeit soll das Justizministerium einen Gesetzentwurf für das Bestellerprinzip erarbeiten. Wie genau der aussehen könnte, ist bislang allerdings noch offen.

Lesen Sie hier, wann und wie viel Maklerprovision bislang zu zahlen ist.

Wie das Bestellerprinzip in Deutschland umgesetzt wurde

Ein internationales Beispiel dafür, wie das Bestellerprinzip bei Wohnmietverträgen funktioniert, ist Deutschland. Auch in Diskussionen von Vermieter- und Mietervertretern wird es oftmals als Beispiel herangezogen – im Guten wie im Schlechten. Das deutsche Bestellerprinzip ist bereits seit 2015 in Kraft. Seitdem darf ein Immobilienmakler vom Wohnungssuchenden nur noch dann eine Provision verlangen, wenn er von diesem ausdrücklich mit der Suche beauftragt wurde. Bietet ein Makler einmal eine Wohnung aus seinem eigenen Bestand an, ist sie für ihn quasi entwertet. Denn laut der deutschen Regelung kann er für diese Wohnung von niemand anderem mehr eine Provision annehmen, nur noch vom ursprünglichen Mietinteressenten. Diese Regelung führt in der Praxis dazu, dass eine Wohnung, die ein Makler einmal für einen Mieter gefunden hat, keinem anderen Mieter mehr angeboten werden kann – es sei denn, der Makler will freiwillig auf seine Provision verzichten.

Bestellerprinzip in Österreich: Das ist geplant

Ob das Bestellerprinzip in Österreich nach deutschem Vorbild umgesetzt wird, ist noch nicht geklärt. Bei einem Treffen im Justizministerium im Juli 2020 nahmen es aber sowohl Vermieter- wie auch Mietervertreter immer wieder als Referenzpunkt, um mögliche Vorteile oder Risiken des geplanten Gesetzes aufzuzeigen. Nun liegt es am Justizministerium, einen Entwurf für das Gesetz vorzulegen und das konkrete Wie zu klären. Offen ist etwa:

  • wie genau das Bestellerprinzip ausgestaltet sein und eine Umgehung verhindert werden soll.
  • wo das Gesetz verankert werden soll. Etwa im Maklergesetz, denkbar wäre aber zum Beispiel auch das Konsumentenschutzgesetz.

Was bisher geschah

Die SPÖ forderte die Einführung eines Bestellerprinzips bereits seit Jahren, scheiterte damit jedoch immer wieder an ihrem Koalitionspartner. Zuletzt im September 2019, als ein Fristsetzungsantrag in einer Abstimmung ohne Mehrheit blieb. Wäre der Antrag erfolgreich gewesen, so wäre das Bestellerprinzip de facto über eine Änderung im Maklergesetz 1996 eingeführt worden.

Die ÖVP unterstützte diesen Antrag nicht und wollte stattdessen einen eigenen vorlegen. Sie hatte sich in der Vergangenheit im Hinblick auf ein mögliches Bestellerprinzip eher zurückgehalten, schwenkte jedoch im Zuge der Nationalratswahlen recht unerwartet auf pro Bestellerprinzip um. Nun ist das Gesetz auch im türkis-grünen Regierungsprogramm vereinbart.

 Bestellerprinzip, Mieter Provision, Foto: MVÖ
Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung Österreich, ist für das Bestellerprinzip. Foto: MVÖ

Die Arbeiterkammer Wien und die Mietervereinigung Österreichs (MVÖ), die sich bereits seit Jahren für die Einführung des Bestellerprinzips einsetzen, begrüßten diese Kehrtwende. „Die Mieter hat diese späte Einsicht der ÖVP bisher eine Menge Geld gekostet,“ meint MVÖ-Präsident Georg Niedermühlbichler. „Aber besser spät als nie.“ Die Kosten beziffert der MVÖ in einer aktuellen Einschätzung auf rund 980 Millionen Euro an Maklerprovision, die Mieter in Österreich durch die Nichteinführung des Bestellerprinzips seit 1. September 2010 gezahlt haben. 

Dieses Datum nimmt der MVÖ als Startpunkt, weil damals die Maklerprovision für Mieter von drei auf maximal zwei Monatsmieten gesenkt wurde. Es sollte eigentlich ein Zwischenschritt hin zum Bestellerprinzip sein. Doch der zuständige ÖVP-Minister Reinhold Mitterlehner erntete dafür gerade aus den Reihen der Wiener ÖVP heftige Kritik. „Mitterlehner ist für das Bestellerprinzip eingetreten, wurde aber von der eigenen Partei zurückgepfiffen“, sagt MVÖ-Präsident Georg Niedermühlbichler.

„Die Mieter hat diese späte Einsicht der ÖVP bisher eine Menge Geld gekostet. Aber besser spät als nie.“

— Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung (MVÖ)

Kritik am Österreicherischen Bestellerprinzip

Bestellerprinzip, ÖVI, Mieter Provision, Foto: Simon Rainsborough
Georg Flödl, Präsident des ÖVI, stellt sich gegen die Einführung des Bestellerprinzips. Foto: Simon Rainsborough

Die Verbände der Immobilienbranche lehnen das Bestellerprinzip ab. In einer Stellungnahme argumentiert der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) unter anderem damit gegen das Bestellerprinzip, dass der Makler über die komplexen mietrechtlichen Besonderheiten informiere – von der Abklärung des Anwendungsbereiches bis hin zu Miethöhe und Betriebskosten.
Davon profitiert bislang auch der Mieter. Würde jedoch das Bestellerprinzip eingeführt, fiele diese Beratung weg. Das könnte den Mieter in seiner Position schwächen. Denn, so der ÖVI: „Mittlerweile schützt das Mietrecht nur noch den Wissenden.“ 

"Der ÖVI wehrt sich vehement gegen die überfallsartige Abschaffung des Doppelmaklerprinzips bei der Vermietung."

— Georg Flödl, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI)

Auch bei der Wirtschaftskammer zeigen sich die Verantwortlichen skeptisch. „Die Abschaffung der Maklerprovisionen für Mieter bei der Vermittlung von Immobilen ist wenig geeignet, leistbares Wohnen nachhaltig zu fördern“, sagt Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilen- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ). Stattdessen seien deutlich mehr leistbare Neubauwohnungen nötig, vor allem in Ballungsräumen.

Das Bestellerprinzip in Deutschland führt er als Negativbeispiel an: Vielmehr seien die Mieten durch das Einrechnen der Vermittlungspreise stärker gestiegen und führten damit zu einer Gesamtsteigerung der Mietpreise. „Das kann niemand wollen“, meint der Fachverbandsobmann. Kritik in diese Richtung gibt es auch von ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel: „Studien aus jüngster Zeit zeigen genau auf, welch negativen Effekt dieser gesetzgeberische Eingriff hatte.“ Das für den Kunden transparente Angebot an Mietwohnungen sei um ein Drittel zurückgegangen, und viele Maklerunternehmen hätten sich aus dem Tätigkeitsfeld zurückgezogen. Der Deutsche Immobilienverband IVD berichtete ein Jahr nach Einführung des Bestellerprinzips, dass viele Makler von Miet- auf Kaufobjekte umgesattelt hätten.

Das bedeutet das Bestellerprinzip für Makler

Bestellerprinzip, Makler, Zielgruppe spezialisieren, Foto: noppawan09/stock.adobe.com
Das Bestellerprinzip könnte dazu führen, dass Makler in Österreich neue Wege gehen und sich verstärkt auf eine Zielgruppe spezialisieren. Foto: noppawan09/stock.adobe.com

Folgt das österreicherische Bestellerprinzip dem deutschen Modell, so ließe dies nach wie vor verschiedene Provisionsmodelle zu. Beispielsweise wäre es möglich, dass bei einer Immobilienvermittlung sowohl Mieter als auch Vermieter provisionspflichtig werden. Und zwar in dem Fall, dass ein Makler einen Suchauftrag für eine Mietwohnung erhält und dann bei einem anderen Makler ein passendes Objekt findet. Kommt es daraufhin zur Unterzeichnung eines Mietvertrags, können beide Makler jeweils von ihrem Auftraggeber Provision verlangen – es handelt sich um ein Gemeinschaftsgeschäft.

Darüber hinaus könnte das Bestellerprinzip eine stärkere Spezialisierung des Maklerberufs zur Folge haben.

Zielgruppe Mieter

Makler, die als reine Suchmakler arbeiten, nehmen nur Aufträge von Mietinteressenten an, haben selbst aber keinerlei Mietwohnungen im Angebot. Sie können dann bei Wohnungsunternehmen oder Hausverwaltern gezielt nach Mietwohnungen für ihre Interessenten suchen.

Zielgruppe Eigentümer

Wer als Makler dagegen darauf setzen möchte, seine Provision hauptsächlich vom Vermieter zu bekommen, muss sich als Zielgruppe auf Wohnungseigentümer spezialisieren. Dabei sind verschiedene Komplettpakete denkbar, die Leistungen wie die Beschaffung fehlender Unterlagen enthalten – beispielsweise den Energieausweis. Ebenfalls möglich ist etwa eine Neuvermietungsgarantie: Kündigt ein vermittelter Mieter innerhalb einer bestimmten Zeit, sucht der Makler kostenlos einen neuen.

Wichtig dabei ist vor allem, dass der Vermieter den Nutzen eines guten Maklers erkennt. Makler sollten daher transparent machen, welche Leistungen sie erbringen und diese detailliert beschreiben.

Ausblick Bestellerprinzip

Dass das Bestellerprinzip kommt, scheint nach der aktuellen Lage recht wahrscheinlich. Das konkrete Wie ist allerdings noch unklar. Im Regierungsprogramm heißt es zur Erklärung des Bestellerprinzips bislang nur:

„Wie für gewöhnlich bei Dienstleistungen üblich, sollen die Kosten der Maklerin bzw. des Maklers bei Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat.“

Zuletzt gab es im Juli 2020 ein Treffen im Justizministerium, in dem Vertreter der Vermieter- wie Mieterseite über das geplante Gesetz diskutierten. Dabei wurde das deutsche Bestellerprinzip von beiden Seiten genannt – von Seiten der Vermieter als abschreckendes Beispiel, von Seiten der Mieter als Vorbild. Nun sind allerding keine weiteren größeren Runden zu diesem Thema geplant. Es heißt jetzt Warten auf Neuigkeiten aus dem Justizministerium.


 

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Isabel Naus06.08.2020

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