Bestellerprinzip Miete, Frau mit einem Ordner steht in einer leeren Wohnung und Interessenten schauen sich um, Foto: imago/Westend61

Bestellerprinzip – Was Makler, Mieter und Vermieter wissen sollten

Mit Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermittlung von Mietwohnungen ändert sich für Makler, Vermieter und Mieter einiges. Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was ist das Bestellerprinzip?

Wer bestellt, der bezahlt: Das ist die Grundregel des Bestellerprinzips. Wer einen Immobilienmakler beauftragt, soll auch für die Kosten aufkommen. Bisher haben zwar meist Vermieter den Makler beauftragt, die Mietwohnung zu vermitteln, bezahlt wurde dieser schließlich jedoch oftmals vom Mieter allein.

Das will der Gesetzgeber nun ändern und das Maklergesetz anpassen. In der Diskussion ist das Bestellerprinzip in Österreich schon seit Jahren. In einigen europäischen Nachbarländern, wie Deutschland, ist es längst Usus.

Wann tritt das Bestellerprinzip in Österreich in Kraft?

Ende März 2022 hat sich die türkis-grüne Regierung beim Bestellerprinzip geeinigt. Am 4. Mai endete die Begutachtungsfrist des Gesetzesentwurfs. Die Stellungnahmen befinden sich nun zur Bearbeitung beim Bundesjustizministerium. Nach Beschluss soll das Gesetz mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten eingeführt werden und ab Jänner 2023 – spätestens aber ab Frühjahr 2023 – gelten.

Was ändert sich für Mieter?

Zurzeit dürfen Makler noch sowohl von Vermietern als auch von Mietern Provision für die erfolgreiche Vermittlung eines Mietvertrags verlangen. Oftmals werden jedoch die Maklerkosten komplett auf den Mieter abgewälzt. Deswegen wurde bereits 2010 die Maklerprovision für Mieter gesetzlich auf zwei Bruttomonatsmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt, wenn der Mietvertrag unbefristet oder zumindest mindestens über drei Jahre angelegt ist. Bei unter drei Jahren Mietzeit durften Makler von Mietern sogar nur eine Monatsmiete als Provision verlangen.

Mit der Einführung des Bestellerprinzips muss der Mieter in diesen Fällen keine Provision mehr zahlen:

  • wenn der Vermieter der Erstauftraggeber ist
  • wenn der Vermieter vom Abschluss eines Maklervertrages Abstand nimmt, damit der Mieter zum Erstauftraggeber wird
  • wenn der Mieter die Wohnung über ein Inserat – egal ob online, über die Zeitung oder einen Aushang – findet
  • wenn der Vermieter am Unternehmen des Maklers unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben kann

Eine Provisionspflicht für Mieter entsteht nur noch dann, wenn sie aktiv einen Makler mit der Suche einer passenden Wohnung beauftragen und der Makler nicht im Zusammenhang mit dem künftigen Vermieter steht.

Da Makler künftig hauptsächlich vom Vermieter ihre Provision erhalten werden, befürchten manche Experten, dass der Beratungswille vom Makler gegenüber dem Mieter sinkt, da er sich durch die neue Regelung nur noch dem Vermieter als Auftraggeber verpflichtet fühlt.

Achtung

Das Bestellerprinzip findet keine Anwendung, wenn es sich beim Mieter um einen Arbeitgeber handelt, der seinem Angestellten eine Dienst- beziehungsweise Werkwohnung zur Verfügung stellt (§17a Abs.6 Maklergesetz).

Was ändert sich für Vermieter?

Mit der Einführung des Bestellerprinzips wird es für Vermieter deutlich teurer. Bisher können Makler von ihnen bis zu drei Bruttomieten als Provision fordern. Meist mussten Vermieter aber gar keine Provision zahlen, sondern nur der Mieter. Dabei ist es egal, ob der Vermieter den Makler zuerst beauftragt hat.  Das wird durch das Bestellerprinzip geändert: Sobald der Vermieter den Makler beauftragt, muss er die volle Provision übernehmen. Die Provision darf auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Mieter müssen die Provision nur noch zahlen, wenn sie aktiv selbst den Makler beauftrag haben.

Für die Zukunft heißt es für Vermieter also entweder selbst Geld investieren und einen Makler beauftragen oder Zeit investieren und die Suche nach dem Mieter selbst in die Hand nehmen.

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Warum Vermieter trotzdem von einem Makler profitieren

Vermieter profitieren von den Kenntnissen eines Immobilienprofis. Makler koordinieren Besichtigungstermine, bearbeiten Anfragen von Interessenten und vermarkten eine Immobilie meistens in kürzerer Zeit als der Vermieter es allein könnte. Zudem hält er schwierige Interessenten von der Immobilie fern – er kann vorab feststellen, welcher Mieter solvent ist und bei wem es später einmal eventuell zu Zahlungsschwierigkeiten kommen könnte.

In beliebten Regionen kann es zudem schnell zu viel werden. Denn gerade in Ballungsgebieten kommen auf gute Angebote meist zahlreiche Anfragen. In eher dünnbesiedelten Regionen hingegen ist es schwer, überhaupt einen Interessenten zu finden. Das kann dann schnell zu Leerstand führen. Nimmt ein professioneller Immobilienmakler die Suche in die Hand, so kann das die Nerven schonen und Leerstand unter Umständen vermeiden oder zumindest verkürzen.

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Was ändert sich für Makler?

Grundsätzlich bleibt die Möglichkeit zur Doppelmaklertätigkeit weiterhin erlaubt. Jedoch ändert sich mit dem Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen einiges erheblich:

  • Vertragsabschlüsse müssen schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger dokumentiert werden.
  • Makler dürfen keine Vermittlerprovision mehr von Mietern, wenn die Mietwohnung mittels Inserate oder Aushängen vermittelt wird, verlangen.
  • Von Mietern darf nur noch Provision verlangt werden, wenn der Mieter selbst den Makler beauftragt hat und vorab eine Vermittlungsprovision vereinbart wurde.
  • Es darf auch dann keine Provision vereinbart werden, wenn der Vermieter am Unternehmen des Maklers unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben kann.
  • Es ist keine Makler/Hausverwalter-Kombination mehr erlaubt, heißt: Provisionszahlungen an Hausverwaltungen oder deren beauftragte Makler ohne vorherigen Auftrag durch den Mieter sind nicht mehr möglich.
  • Mieter dürfen nicht zu sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung an den nicht provisionsberechtigten Makler, an den Vermieter, an den früheren Mieter oder einen sonstigen Dritten verpflichtet werden.
Info

ÖVI lehnt Bestellerprinzip ab

Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) spricht sich deutlich gegen die Einführung des Bestellerprinzips bei Mietwohnungen aus. Der Markt werde dadurch intransparenter, da Objekte nicht mehr professionell aufbereitet und angeboten werden. Zudem falle die Beratungsleistung gegenüber den Mietern weg. Insbesondere kleinere Maklerunternehmen, die sich auf Vermietung spezialisiert haben, könnten durch die massiven Änderungen gezwungen sein, ihr Geschäft aufzugeben.

Um weiterhin erfolgreich arbeiten zu können, wird mancher Makler gezwungen sein, seine Arbeitsweise anzupassen und sich vielleicht auch auf eine neue Zielgruppe zu spezialisieren. Dabei spielt Marketing eine immer größer werdende Rolle. Fällt Provisionsfreiheit als Argument weg, werden Punkte wie Leistungstransparenz und Werbung wichtiger. immowelt zeigt, wie Sie sich erfolgreich auf dem Markt präsentieren können:

Welche Strafen gibt es beim Verstoß gegen das Bestellerprinzip?

Wer gegen das Bestellerprinzip verstößt, dem droht eine Verwaltungsstrafe bis zu 3.600 Euro. Ein Verstoß kann sein:

  • Ein Immobilienmakler vereinbart, fordert oder erhält entgegen dem Gesetz vom Mieter eine Provision oder verlangt für eine sonstige Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung Geld. Hier kann zudem der Verlust der Gewerbeberechtigung drohen.
  • Ein Vermieter oder früherer Mieter vereinbart, fordert oder erhält Geld im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages.

Wird der Maklervertrag nicht schriftlich dokumentiert, kann dem Makler zudem eine Strafe von bis zu 1.500 Euro verhängt werden.

Gilt das Bestellerprinzip auch bei gewerblicher Vermietung?

Nein. Gewerbliche Vermietung ist vom Bestellerprinzip grundsätzlich ausgenommen. In diesem Bereich ändert sich also nichts.

Soll das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf gelten?

Nein. Vorerst wird das Bestellerprinzip nur für die Wohnraummiete gesetzlich verankert. Bei der Berechnung der Maklerprovision beim Immobilienkauf ändert sich zunächst nichts.

Bestellerprinzip in Deutschland – eine Erfolgsgeschichte?

In Deutschland wurde das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen bereits 2015 eingeführt. Auch dort war der Protest aus der Branche riesig, sogar eine Verfassungsbeschwerde wurde eingereicht. Dieser wurde jedoch nicht stattgegeben.

In der Folge wurden dann durchaus kreative Lösungswege bestritten, um das Bestellerprinzip zu umgehen. Verschiedene Servicegebühren sollten letztlich doch dafür sorgen, dass der Mieter zur Kasse gebeten wird. Dem schob der deutsche Gesetzgeber jedoch schnell einen Riegel vor und verhängte Geldstrafen für unerlaubte Praktiken.

Fünf Jahre nach Inkrafttreten hat die deutsche Bundesregierung evaluiert, was das Ergebnis der Einführung des Bestellerprinzips ist. Das Ziel, den Mieter zu entlasten wurde demnach erreicht. Makler hatten jedoch mit deutlichen Einbußen zu kämpfen. Während laut der Evaluationsstudie vor der Einführung des Bestellerprinzips knapp zwei Drittel der Vermieter ihre Wohnungen über einen Makler vermittelten, waren es nach der Einführung nur noch reichlich ein Drittel. Die befragten Makler sprachen von Umsatzeinbußen von durchschnittlich 37 Prozent. Sehr wenige Makler gaben an, gar keine Auswirkungen gespürt zu haben.

Letztlich seien die ungewünschten Nebeneffekte für Makler, Vermieter und Mieter jedoch nicht derart ausgefallen, dass eine erneute Novellierung des Gesetzes notwendig sei.

Mittlerweile wurde im Nachbarland mit der Provisionsteilung auch eine Art des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf eingeführt. Dabei darf der Käufer nicht mehr Provision zahlen als der Verkäufer und häufig Auftraggeber.

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Caroline Schiko 31.03.2022

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