Aktualisiert am 11.06.2025
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Stirbt ein Mieter, ist das für seine Angehörigen ein tragischer Verlust. Der Tod eines Mieters hat aber auch mietrechtliche Konsequenzen. Denn der Mietvertrag wird durch den Tod nicht automatisch aufgehoben. Je nachdem, ob er in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt oder nicht, haben andere Personen ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Vermieter sollten im Ernstfall die mietrechtlichen Details kennen.
Übersicht
Mietvertrag fällt in den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG
Stirbt ein Mieter, der in einer Wohnung gelebt hat, die zum Teil oder ganz unter das Mietrechtsgesetz fällt, kann der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Er muss die Kündigung dabei an die jeweiligen Erben richten. Allerdings besteht diese Möglichkeit immer dann nicht, wenn es Eintrittsberechtigte gibt.
Der Tod eines Mieters stellt Vermieter und Angehörige vor viele Fragen. Der Mietvertrag bleibt aber zunächst bestehen: Eintrittsberechtigte oder Erben können ihn weiterführen oder kündigen. Foto: stock.adobe.com / zinkevych
Eintrittsberechtigt in den Mietvertrag sind grundsätzlich eine Reihe von Personen, die zum Zeitpunkt des Todes im gemeinsamen Haushalt des Verstorbenen gewohnt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Bei diesen Personen handelt es sich um:
- Verwandte in gerader Linie, also beispielsweise Kinder, Enkel und Eltern
- Ehepartner
- Wahlkinder
- Geschwister
- Lebensgefährten (Hier gilt, dass diese mindestens drei Jahre im gemeinsamen Haushalt gelebt oder die Wohnung gemeinsam mit dem verstorbenen Mieter bezogen haben müssen.)
Was bei allen Eintrittsberechtigten gemeinsames Wohnen bedeutet, ist dabei gesetzlich nicht genau definiert. Die Rechtsprechung geht aber davon aus, dass das gemeinsame Wohnen auf Dauer ausgerichtet gewesen sein muss. So würde es beispielsweise nicht ausreichen, wenn ein Bruder seine Schwester vor ihrem Tod noch zu Hause gepflegt hätte. Ein dringendes Wohnbedürfnis besteht zusätzlich immer dann, wenn demjenigen, der in den Mietvertrag eintreten will, keine gleichwertige Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht.
Haben besagte Personen sowohl gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt als auch ein dringendes Wohnbedürfnis, treten sie automatisch in den Mietvertrag ein. Sie können dem allerdings binnen 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters widersprechen. In diesem Fall gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die Erben über. Das gilt auch dann, wenn eine Person gleichzeitig eintrittsberechtigt und Erbe ist.
Höhe des Mietzinses
Beim Eintritt Eintrittsberechtigter in den bestehenden Mietvertrag, können Vermieter den Mietzins nur unter bestimmten Umständen erhöhen. Generell unverändert bleibt der Mietzins, wenn folgende Personen in den Mietvertrag eintreten:
- Ehepartner
- Lebensgefährten
- Minderjährige Kinder
Treten jedoch andere Personen in den Mietvertrag ein, also beispielsweise Eltern oder Geschwister, kann der Vermieter den Hauptmietzins unter Umständen erhöhen. Allerdings nur dann, wenn der Mietvertrag vor dem 1. März 1994 geschlossen wurde. In diesem Fall gelten die üblichen Kategoriebeträge, für Wohnungen der Kategorie A also höchstens 4,47€ pro Quadratmeter (Stand 1. Juli 2023).
Lies hier, wie und in welchem Umfang der Vermieter deinen Mietzins erhöhen darf.
Mietvertrag fällt nicht unter das MRG
Fällt der Mietvertrag nicht in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes, gibt es keine gesetzlich definierten Eintrittsberechtigten. Der Mietvertrag geht in diesem Fall schlichtweg auf die Erben über. Unternehmen diese nichts, läuft das Mietverhältnis einfach weiter. Allerdings haben beide Seiten ein Sonderkündigungsrecht im Rahmen der gesetzlichen oder vertraglich festgelegten Kündigungsfristen – in der Regel liegt diese Frist bei einem Monat, wobei der Kündigungstermin jeweils der Monatsletzte ist.
Der Mieter stirbt und es gibt keine Erben
Finanziell problematisch kann die Situation für den Vermieter immer dann werden, wenn ein verstorbener Mieter keine Erben hat. In diesem Fall wird vom Verlassenschaftsgericht ein Verlassenschaftskurator bestellt. Dieser kümmert sich dann um die Kündigung der Wohnung und auch darum, dass diese geräumt wird. Allerdings muss eine solche Räumung natürlich auch finanziert werden.
Der Verlassenschaftskurator bedient sich dabei aus den Mitteln, die der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes noch hatte. Gibt es solche Mittel jedoch nicht, bekommt der Vermieter die Wohnung vom Verlassenschaftskurator in jenem Zustand übergeben, indem sie sich zum Zeitpunkt des Todes befunden hat. Um die Räumung muss sich dann der Vermieter selbst kümmern.
Rechtzeitig prüfen, wer Erbe oder Eintrittsberechtigter ist
Stirbt ein Mieter, sollten Vermieter vor allem rechtzeitig prüfen, wer eintrittsberechtigt in den Mietvertrag ist oder wer die Erben sind. Entsprechende Informationen gibt es beim jeweiligen Verlassenschaftsgericht. Bei rechtlichen Konflikten helfen Eigentümerverbände wie der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) oder Fachanwälte weiter.
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