Mietzinsminderung bei defekter Heizung

Ist die Heizung kaputt, hat der Mieter fast immer ein Recht auf Mietzinsminderung – und zwar prinzipiell ab dem ersten Tag. Orientieren können Mieter sich dabei an der als normal geltenden Zimmertemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius. In Schlafzimmern, dem Flur und nachts darf die Temperatur auf bis 18 Grad sinken.

So sollten Mieter bei Heizungsausfall vorgehen:

• Der Mieter muss den Heizungsausfall unverzüglich – und am besten per schriftlicher Mängelanzeige – dem Vermieter mitteilen, sodass dieser die Heizung reparieren kann.
• „Laut Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Mieter ab dem Zeitpunkt, wo er die Wohnung nicht mehr ohne Einschränkungen nutzen kann, den Mietzins reduzieren“, sagt Mag. Barbara Walzl-Sirk, Bundesobfrau des Mieterschutzverbands.
• Die Arbeiterkammer empfiehlt, den Schaden schriftlich anzuzeigen und weiterhin den vorgeschriebenen Mietzins zu zahlen, aber ausdrücklich unter Vorbehalt.
• Im gleichen Schreiben sollten Mieter darauf verweisen, dass ihnen bereits ab Beginn der Beeinträchtigung per Gesetz eine Mietzinsminderung zusteht.

Link-Tipp: Einen Musterbrief für eine Mietzinsreduktion bei defekter Therme kannst du auf den Seiten der Arbeiterkammer herunterladen.

Achtung: Ein Recht auf Mietzinsminderung besteht nur, wenn die Wohnung auch tatsächlich kalt bleibt. „Also nur dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht mit anderen Hilfsmitteln beheizt“, so Walzl-Sirk. „Heizt der Mieter beispielsweise elektrisch, kann er die Miete nicht mindern, dafür aber den Strommehrverbrauch vom Vermieter verlangen“, sagt die Expertin.

Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten. Er ist für die Reparatur zuständig und muss auch die Kosten tragen.

Praxis-Tipp: Vor der Mängelanzeige oder gar einer Mietminderung wegen Heizungsausfall sollten Mieter immer das Gespräch mit dem Vermieter suchen. 

Vorsicht: Wer den Mietzins zu stark oder ohne Grund mindert, geht ein Risiko ein! Im Extremfall kann der Vermieter den Mietvertrag sogar kündigen, wenn der Mieter einen unverhältnismäßig hohen Betrag von seiner Miete abzieht oder aus sonstigen Gründen die Mietzahlung zu Unrecht kürzt.

Kommt es wegen dem Heizungsausfall zum gerichtlichen Streitfall oder ist der Vermieter länger nicht erreichbar, sollte der Mieter – vor allem bei einer Mietzinsminderung – den Heizungsausfall beweisen können. Dazu kann er eine detaillierte Auflistung, etwa ein Schadensprotokoll, anlegen. Zusätzlich sind Fotos eines Thermometers mit Datum und Uhrzeit empfehlenswert. Auch ein schriftlicher Installateursbericht über die defekte Heizung ist als Beweis hilfreich. Der Mieter kann so auch noch einige Zeit später genau belegen, wann oder wie lange die Heizung ausgefallen ist und auf welche Werte die Temperatur sank.

Ein weiterer Beweis könnte ein Protokoll des Installateurs sein, der bestätigt, dass die Heizung kaputt war. Vorhandene kaputte Teile der Heizung kann der Mieter zu Beweiszwecken aufbewahren. Gerechtfertigt sind allerdings nur Notmaßnahmen, nicht etwa der Austausch der gesamten Heizungsanlage.

Info: Auch im Sommer muss der Vermieter eine angemessene Temperierung der Wohnung gewährleisten. Werden länger als drei Tage nur Außentemperaturen von 12 Grad erreicht, muss er die Heizung anschalten.

Wie viel weniger Miete wegen einer kaputten Heizung angebracht ist, hängt vom Einzelfall ab. Das Landesgericht für Zivilrechtsachen Wien hat beispielsweise entschieden, dass bei einer komplett defekten Heizung im Februar eine einhundertprozentige Mietzinsminderung möglich ist (Az.: 39 R 27/15g-39). In einer anderen Entscheidung hat das gleiche Gericht bei einer schlecht regulierbaren Heizleistung eine zwölfprozentige Mietzinsminderung anerkannt, wenn dadurch im zentralen Wohnbereich nur eine Temperatur um 17 bis 18 Grad möglich war.

Egal wie hoch die Mietzinsminderung ausfällt, sie kann immer anteilig von der gesamten Monatsmiete inklusive Betriebskosten abgezogen werden – allerdings nur für jene Tage, an denen die Heizung nicht funktioniert hat. Die genaue Höhe der Mietzinsminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Eine Raumtemperatur unter 18 °C im Wohnbereich kann etwa eine Minderung von 10 bis 20 Prozent rechtfertigen. Nur bei komplettem Heizungsausfall über mehrere Tage kann eine Minderung bis zu 100  Prozent zulässig sein – stets abhängig vom Einzelfall.