Geschrieben am 12.06.2025
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Seit dem 1. April 2024 gilt in Österreich eine Mietpreisbremse, die zunächst auf 3 Jahre befristet war. Durch das im März 2025 beschlossene 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) wurde diese Regelung jedoch erweitert – besonders im Hinblick auf die Anpassungen bei Kategoriemieten, Richtwertmieten und bestimmten Kostenanteilen im gemeinnützigen Wohnbau.
Übersicht: Wo greift die Mietpreisbremse?
Folgende Mieten fallen unter die Mietpreisbremse und dürfen damit bis 2027 um höchstens 5 Prozent jährlich steigen:
Von der Mietpreisbremse unberührt bleiben folgende Mieten – sie dürfen damit weiterhin um mehr als 5 Prozent pro Jahr erhöht werden:
- Freie Mieten in Neubauten ohne Gemeinnützigkeit
- Mieten in Ein- und Zweifamilienhäusern
Inhalt
Welche Mieten sind vom Mietpreisdeckel betroffen?
Die Mietpreise sind in Österreich zuletzt stark gestiegen. Der Staat will Mieter nun mit einer Mietpreisbremse entlasten. Foto: SASITHORN / stock.adobe.com
Vom Mietpreisdeckel betroffen sind Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten in gemeinnützigen Wohnbauten. Diese Wohnungen unterlagen auch bislang schon einem umfassenden Mieterschutz. Die Höhen der jeweiligen Mietzinsen sind an einen Richtwert gekoppelt. Der Richtwert ist ein vom Gesetzgeber festgelegter Mietzins pro Quadratmeter Wohnfläche und wird in einem regelmäßigen Turnus vom jeweiligen Bundesland an den Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst, sobald er 5 Prozentpunkte gestiegen ist. Vermieter konnten erst mit Anpassung der neuen Richtwerte den Mietzins anpassen. Je nach Inflationsrate lagen mehrere Jahre zwischen den Mieterhöhungen.
Die grassierende Inflation seit 2021 hat den Preisschutz für Mieter nun aber aus den Angeln gehoben. Die 5-Prozent-Hürde wurde zum Teil mehrmals im Jahr übersprungen, weshalb auch die Mietzinsen drastisch stiegen. Laut einer Auswertung von immowelt erhöhten sie sich in den Großstädten im Jahr 2022 teilweise um 11 Prozent. Diese Dynamik hat sich noch verstärkt. Mieten für gemeinnützige Wohnungen wären wegen der zuletzt hohen Inflation ab April 2024 beispielsweise sogar um weitere 15 Prozent gestiegen, sagt Nina Tomaselli, Wohnbausprecherin bei Die Grünen. Um diese Dynamik abzuschwächen, hat die Regierung beschlossen, auf das Instrument der Mietpreisbremse zurückzugreifen.
So funktioniert die Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse funktioniert für die 3 Mietvarianten Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten in gemeinnützigen Wohnbauten ähnlich.
Sie dürfen nun immer nur zum Stichtag 1. April angehoben werden, wenn die Wertanpassung der Mieten von den Bundesländern vorgenommen wird. Es gibt aber kleine Unterschiede zwischen den Wohnungsvarianten.
Kategoriemieten
Dabei handelt es sich um Mieten für Altbauwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 1982 und dem 28. Februar 1994 vermietet wurden.
2024 wurde die jährliche Wertanpassung der Kategoriemieten ausgesetzt. Das bedeutet, dass die Miete für Kategoriemieten 2024 unverändert blieb. Gemäß dem 4. MILG werden die für den 1. April 2025 vorgesehenen Erhöhungen der Kategoriemieten und Richtwertmieten vollständig ausgesetzt. Das bedeutet, dass es auch 2025 keine Mietzinserhöhungen in diesen Bereichen geben wird.
Richtwertmieten
Sie gelten für Altbauwohnungen, die nach dem 28. Februar 1994 vermietet wurden. Die Mietpreisbremse begrenzt die Mieterhöhungen ebenfalls auf maximal 5 Prozent pro Jahr.
Hier entfällt die Anpassung ebenfalls 2024. Für die nächste Anpassung der Richtwertmieten zum 1. April 2025 soll ausschließlich die Veränderung des Verbraucherpreisindex-Jahresdurchschnittswerts aus 2024 gegenüber dem von 2023 maßgeblich sein. Aber auch dann gilt der Deckel von maximal 5 Prozent für die Mieterhöhungen bis 2026.
Mieten im gemeinnützigen Wohnbau
Mieten im gemeinnützigen Wohnbau, etwa 660.000 in Österreich, sind in der Regel deutlich niedriger als Mieten im privaten Wohnungsmarkt. Das liegt daran, dass gemeinnützige Bauvereinigungen nicht in erster Linie auf Gewinnmaximierung ausgerichtet sind, sondern auf die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Für Mieten im gemeinnützigen Wohnbau gilt die Mietpreisbremse bereits seit dem 1. April 2024. Mit dem 4. MILG wurde festgelegt, dass auch 2025 keine Erhöhungen bestimmter Entgeltbestandteile, wie des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB), erfolgen dürfen.
Welche Mieten sind nicht vom Mietpreisdeckel betroffen?
Freie Mieten: Sie gelten für Mietwohnungen in Neubauten ohne Gemeinnützigkeit, rund 400.000 Wohnungen in Österreich, oder in Ein- und Zweifamilienhäusern. Für diese Wohnungen gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe. Der Mietzins wird zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbart und fällt nicht unter die Mietpreisbremse. Die Höhe der freien Mieten wird von Angebot und Nachfrage bestimmt.
Wie lange gilt der Mietpreisdeckel?
Der Mietpreisdeckel wurde ursprünglich für die Jahre 2024 bis 2026 eingeführt. Ab 2027 wird eine neue Berechnungsmethode angewendet: Die jährlichen Erhöhungen orientieren sich dann an der durchschnittlichen Inflation der letzten 3 Jahre. Sollte diese durchschnittliche Inflation über 5 Prozent liegen, wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte in die Mietzinserhöhung einbezogen. Die Preisanpassung der betreffenden Mieten, auch Valorisierung genannt, wird dann anhand der Durchschnittsinflation der vergangenen 3 Jahre berechnet und der 5 Prozent übersteigende Teil bei der Anpassung nur zur Hälfte berücksichtigt.
Beispiel für Valorisierung ab 2027
Ausgangsmiete (Dezember 2026): 1.000 Euro
Durchschnittliche Inflation 2024–2026: 6 %
1. Berechnung der vollen Inflationsanpassung:
1.000 € × 6 % = 60 €
2. Vergleich mit der 5-Prozent-Grenze:
5 % von 1.000 € = 50 €
Differenz (Überschreitung): 60 € – 50 € = 10 €
3. Anwendung der 50-%-Regel für den übersteigenden Teil:
10 € × 50 % = 5 €
4. Neue Miete ab 2027:
1.000 € + 50 € + 5 € = 1.055 €
Was bedeutet der Mietpreisdeckel für Mieter?
Für die betroffenen Mieter bedeutet der Mietpreisdeckel, dass ihre Mieten in den nächsten 3 Jahren nicht mehr als 5 Prozent pro Jahr steigen dürfen. Die österreichische Mietervereinigung kritisiert die Mietpreisbremse allerdings: Eine der Hauptkritikpunkte ist, dass die 5-Prozent-Schwelle für Mieterhöhungen deutlich zu hoch sei, weil die Inflation laut Expertenschätzungen in 2024 deutlich niedriger ausfallen wird. Für 2025 könnte die 5-Prozent-Hürde deutlich über dem VPI liegen. Außerdem müssen Mieter nun mit jährlichen Mieterhöhungen zum 1. April rechnen. Bisher galten für Kategorie-, Richtwert- und Genossenschaftsmieten zweijährliche Indexanpassungen.
Für ungeregelte Mietverhältnisse wie für Neubauten ohne Gemeinnützigkeit fehle außerdem weiterhin eine Lösung. Einen rückwirkenden Mietpreisdeckel, wie ihn unter anderem der Österreichische Gewerkschaftsbund (ÖGB) und die Arbeiterkammer (AK) fordern, wird es ebenfalls nicht geben. Erfolgte Mietzinssteigerungen können nicht rückgängig gemacht werden.
Was bedeutet der Mietpreisdeckel für Vermieter?
Vom Mietpreisdeckel betroffene Vermieter dürfen ihre Mieten nicht mehr so stark erhöhen, selbst wenn die Inflation deutlich über 5 Prozent liegen sollte. Das könnte dazu führen, dass Vermieter weniger Mieteinnahmen erzielen und weniger motiviert sind, neue Wohnungen zu bauen oder bestehende Wohnungen zu sanieren. Das kann wiederum zur Verknappung des Wohnungsangebots führen.
Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbunds, warnt: „Diese Maßnahme wird Investitionen in den Erhalt und die Verbesserung von Liegenschaften vermindern oder gar verhindern. Dabei sollte es gerade in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten Anreize für Investitionen geben.“ Jetzt, da die Bauwirtschaft zu kämpfen habe, sei diese Entscheidung verfehlt. Aufgrund der hohen Inflation sinkt die Zahl der Neubauten und der bewilligten Neubauten drastisch.
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