Wer eine Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern in Österreich. Sie können aber auch einiges als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Mit diesen Tipps können Vermieter möglichst viel Geld vom Finanzamt zurückholen.

Welche Kosten kann der Vermieter bei der Versteuerung der Mieteinnahmen absetzen?

Bei den steuerlich absetzbaren Werbungskosten lassen sich zwei Arten unterscheiden:

regelmäßige Werbungskosten wie beispielsweise die AfA, Betriebskosten, Zinsen und Finanzierung für Darlehen
einmalige Werbungskosten wie für eine Sanierung, Maklergebühren oder steuerliche und rechtliche Beratungskosten

Möchten Vermieter Steuern sparen, müssen sie diese Ausgaben mit ihren Mieteinnahmen verrechnen. Vermieter sollten versuchen, möglichst alle Werbungskosten in ihrer Steuererklärung anzusetzen, um Steuervorteile auszunutzen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten: AfA nutzen

Ein Vermieter kann Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Das gilt für eine gekaufte und vermietete Immobilie.

Der Grundgedanke ist, dass sich ein vermietetes Gebäude abnutzt. Dieser Aufwand wird steuerlich durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt.

Vermieter können dadurch die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich absetzen. Wieviel der Vermieter jährlich in der Steuererklärung geltend machen kann, ist unterschiedlich. Es hängt von der Bemessungsgrundlage und dem jeweiligen AfA-Satz ab:

Die Bemessungsgrundlage sind in der Regel die Anschaffungskosten der Immobilie. Grundstückskosten bleiben dabei unberücksichtigt. Die anteiligen Kosten für das Grundstück sind pauschal festgelegt:

In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern: 20 Prozent der Anschaffungskosten, wenn der örtliche Quadratmeterpreis unter 400 Euro liegt.
In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern sowie in allen Gemeinden, in denen der Quadratmeterpreis über 400 Euro liegt: 30 Prozent der Anschaffungskosten.
Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, Gemeinden mit Quadratmeterpreisen über 400 Euro und wenn das Gebäude höchstens 10 Einheiten umfasst: 40 Prozent der Anschaffungskosten.

Eine Besonderheit: Die Abschreibungen (AfA) darf für bestimmte Immobilien mit den tatsächlichen Anschaffungskosten berechnet werden. Das gilt, wenn eine Immobilie vor dem 31. März 2002 angeschafft, aber erst ab dem 1. Jänner 2013 erstmalig vermietet wurde. Als Bemessungsgrundlage dienen dann die fiktiven Anschaffungskosten zum erstmaligen Vermietungszeitpunkt.

Für Miethäuser gilt grundsätzlich ein festgelegter AfA-Prozentsatz von 1,5 – was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Eine Abweichung ist nur dann möglich, wenn das Miethaus vor 1915 erbaut worden ist. Es gilt dann ein AfA-Satz von höchstens 2 Prozent. Kann der Vermieter eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen, kann im Einzelfall auch ein höherer AfA-Satz zur Anwendung kommen.

Dieser Prozentsatz wird mit der Bemessungsgrundlage multipliziert.

Rechenbeispiel

Eine Person kauft für 600.000 Euro ein Einfamilienhaus, das sie an eine Familie weitervermietet.

Das Grundstück kostet 240.000 Euro (40 Prozent der Anschaffungskosten), das Gebäude 360.000 Euro. Bei einem AfA-Prozentsatz von 1,5 können jährlich 5.400 Euro in der Steuererklärung angesetzt werden.

Bei geschenkten oder geerbten Immobilien müssen die Vermieter die AfA der Vorbesitzer ausnahmslos fortsetzen.

Abschreibungen nach dem Erwerb

Auch die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung einer Immobilie kann der Vermieter steuerlich geltend machen.

Instandhaltung: Kosten wie Wartungen, kleine Reparaturen oder das Ausmalen können sofort im Jahr der Bezahlung abgesetzt werden. Alternativ ist eine Verteilung auf 15 Jahre möglich – besonders bei unregelmäßig anfallenden Maßnahmen.
Instandsetzung: Kosten für größere Arbeiten wie der Austausch von Fenstern, Sanitär- oder Heizsystemen oder Dämmmaßnahmen. Insgesamt Arbeiten, die den Nutzwert erhöhen oder die Lebensdauer verlängern, müssen über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben werden.
Herstellungsaufwand: Bauliche Veränderungen wie Aufstockungen, Grundrissänderungen oder Anbauten gelten als nachträgliche Herstellungskosten. Diese werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben (in der Regel mit 1,5 Prozent jährlich). Sonderregelungen gelten u. a. für Denkmalschutz-Objekte oder MRG-pflichtige Gebäude – hier kann auf 15 Jahre verteilt werden.

Tipps zu Mieteinnahmen versteuern: Verluste richtig handhaben

Durch teure Renovierungen oder zwischenzeitige Leerstände kann es ein, dass ein Vermieter Verluste erwirtschaftet. Diese kann er im selben Jahr mit seinen Einkünften, etwa aus einem Angestelltenverhältnis oder einem selbstständigen Gewerbebetrieb verrechnen.

Ein Beispiel: Ein Vermieter erleidet in einem Jahr durch aufwändige Renovierungen am Mietshaus einen Verlust von 10.000 Euro. Als selbstständiger Elektriker hat er mit seinem Betrieb im Geschäftsjahr 70.000 Euro Gewinn erwirtschaftet. Den Verlust aus Vermietung und Verpachtung darf er mit dem Gewinn verrechnen. So senkt er seine Steuerbemessungsgrundlage auf 60.000 Euro und reduziert die Einkommenssteuerlast.

Es ist allerdings nicht möglich, die Verluste ins kommende Jahr zu übertragen. Existieren also keine Gewinne, mit denen der Vermieter die Verluste verrechnen kann, ist der Steuervorteil verloren.

Vorsicht vor „Liebhaberei“

Vermietet ein Vermieter eine Immobilie, erwirtschaftet aber ständig Verluste, muss er sich auf Nachfragen des Finanzamts gefasst machen. Das Finanzamt prüft dann, ob der Vermieter mit der Wohnung überhaupt Gewinne erzielen möchte. Stuft das Finanzamt die Vermietung als sogenannte Liebhaberei ein, gehen Steuervorteile verloren.

Eine Verrechnung mit anderen Gewinnen ist dann nicht mehr möglich. Wer also beispielsweise eine Einliegerwohnung sehr günstig an eine nahestehende Person vermietet, riskiert möglicherweise sogar Steuernachteile.

Kleinunternehmer: Ohne oder mit Umsatzsteuer?

Vermieter mit einem Jahresumsatz bis zu 55.000 Euro brutto gelten seit 2025 in Österreich als Kleinunternehmer (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG) und sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet: Sie dürfen im Gegenzug aber auch keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen geltend machen – zum Beispiel für Handwerkerleistungen oder Verwaltungskosten.

Achtung: Wird die Umsatzgrenze im laufenden Jahr um nicht mehr als 10 Prozent überschritten, bleibt die Kleinunternehmerregelung bestehen. Wird sie deutlich überschritten, entfällt die Befreiung ab dem Überschreitungszeitpunkt rückwirkend. Die Regelung gilt EU-weit, sofern der gesamte Umsatz innerhalb der EU 100.000 Euro nicht übersteigt.

Vermieter haben aber die Möglichkeit, freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Das lohnt sich vor allem, wenn hohe Investitionen geplant sind. Die enthaltene Umsatzsteuer (Vorsteuer) kann dann vom Finanzamt zurückgefordert werden. Wer optiert, ist allerdings mindestens 5 Jahre daran gebunden.

Für die Vermietung von Wohnraum gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 10 Prozent. Für Heizkosten, mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder Garagenplätze fallen 20 Prozent Umsatzsteuer an. Zur Bemessungsgrundlage gehören nicht nur die Miete selbst, sondern auch sämtliche vom Mieter zu zahlenden Vor- und Nebenleistungen, etwa die Betriebskosten.

Vermieter, die nur einen Teil ihrer Immobilie vermieten und den Rest selbst nutzen, dürfen die Vorsteuer anteilig für den vermieteten Bereich abziehen.

Steuervorteil vor der Vermietung

Nicht nur während der Vermietung kannst du Steuervorteile nutzen – auch davor oder danach sind Abzüge möglich.

Wenn du planst, eine Wohnung zu vermieten, fallen oft vorher Kosten für Sanierungen, Reparaturen oder Inserate an. Vielleicht beauftragst du auch einen Makler. Diese Ausgaben kannst du als sogenannte Vorwerbungskosten bei der Steuer absetzen.

Wichtig: Du musst nachweisen, dass du die Wohnung wirklich vermieten willst. Hast du zum Beispiel schon vor der Renovierung einen Mieter gefunden, hilft ein Vormietvertrag. So kannst du deine Absicht belegen und bist auf der sicheren Seite.

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Steuervorteile nach der Vermietung

Endet ein Mietverhältnis, können Vermieter unter Umständen Nachwerbungskosten in ihrer Steuererklärung geltend machen. Dies ist dann möglich, wenn dem Vermieter durch den Auszug des Mieters Kosten entstanden sind. Dazu zählen etwa offene Betriebskosten wie Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Grundsteueranteile oder Reparaturen. Diese Posten können Vermieter dann in ihrer Steuererklärung ansetzen.

Achtung: Immobilienertragsteuer beim Verkauf

Wenn du eine Immobilie verkaufst, musst du den Gewinn versteuern – egal, wie lange du sie besessen hast. Die frühere Spekulationsfrist gibt es seit 2012 nicht mehr.

Das gilt seit 2012:

Alle Immobilienverkäufe sind steuerpflichtig, wenn sie nach dem 1. April 2012 gekauft wurden.
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt in der Regel 30 Prozent auf den Gewinn.
Bei alten Verträgen (vor dem 1.1.2016) gilt manchmal noch ein Steuersatz von 25 Prozent.
Du kannst beantragen, dass der Gewinn nach dem normalen Einkommensteuertarif versteuert wird – wenn das für dich günstiger ist.

ImmoESt fällt an bei:

Verkauf von Immobilien
Tausch von Grundstücken
Gemischten Schenkungen (wenn zusätzlich Geld fließt, z. B. zur Abgeltung von Erbteilen)

Keine ImmoESt zahlst du bei:

Erbschaften oder reinen Schenkungen
Übertragungen mit Wohnrecht für den Übergeber
Ausgleichszahlungen nach einer Scheidung
Eigentumsübertragungen nach dem Tod eines Ehepartners

Steuerfrei bleibt auch der Verkauf, wenn:

die Immobilie dein Hauptwohnsitz war (mit Mindestnutzungsdauer),
eine Enteignung droht oder
es um einen Tausch im Rahmen von Flurbereinigungen geht.

Im Zweifel: Rat vom Fachmann einholen

Möchte ein Vermieter steuerliche Vorteile nutzen, sollte er sich rechtlich auf der sicheren Seite bewegen – und Fehler vermeiden. Denn sonst winkt am Ende statt der erhofften Erstattung eine teure Nachzahlung. Vermieter sollten daher auf den Rat vom Fachmann setzen und sich an einen Steuerberater oder Vermieterschutzverein wenden.