Wohn- Geschäftshaus kaufen

Ein Wohn- und Geschäftshaus kaufen: Zwei Vertragsarten unter einem Dach

Wer mit Immobilien Geld verdienen will, entscheidet sich oft für vermietete Objekte. Rendite versprechen aber nicht nur Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, sondern auch eine Kombination aus Wohn- und Geschäftshaus. Bei diesen sind allerdings einige Besonderheiten zu beachten.

Immobilien können für Privatinvestoren eine gute Altersvorsorge und Kapitalanlage darstellen. Oft fällt die Wahl dabei auf Wohnimmobilien. In manchen Häusern befinden sich aber sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten – auch solche Objekte versprechen gute Renditen. Eigentümer müssen hierbei jedoch einige Besonderheiten beachten: Denn die rechtlichen Rahmenbedingungen unterscheiden sich und es können neben Mieteinnahmen auch Pachteinnahmen anfallen.

Wodurch zeichnen sich Wohn- und Geschäftshäuser aus?

Wohn- und Geschäftshäuser kombinieren Wohn- und Gewerbeflächen in einem Gebäude. Das kann ganz unterschiedlich gestaltet sein. So verfügt manch älteres Gebäude aus der Gründerzeit über einen kleinen Laden im Erdgeschoss, der Rest wird zu Wohnzwecken verwendet. Neuere Gebäude haben hin und wieder Büroflächen und nur wenige Wohnungen und in manchen zentralen Lagen finden sich Häuser mit Gastronomie unten und Büro- und Wohnflächen weiter oben.

Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen Eigentümer beachten, dass unterschiedliche Vertragsarten auch rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen haben. So gilt für Wohnraum in vielen Fällen das Mietrechtsgesetz (MRG) , für Pachtflächen hingegen nicht. Auch wenn eine Einheit einer Nutzungsänderung unterzogen werden soll, ist darauf zu achten, dass oft baurechtliche oder sonstige Bestimmungen beachtet werden müssen.

Darauf ist bei der Auswahl des Investments zu achten

Bei der Auswahl des richtigen Wohn- und Geschäftshauses ist auf viele Faktoren zu achten:

Grundrisse

Gut geschnittene Einheiten lassen sich in der Regel leichter vermieten als solche mit nicht mehr zeitgemäßen Schnitten. Bei Wohnungen sollten Bäder ausreichend groß und die Zimmer alle vom Flur aus erreichbar und gut nutzbar sein. Bei gewerblich genutzten Einheiten kommt es auf die Art der Nutzung an: Büros sollten hell sein, Ladenlokale über gut einsehbare, große Schaufenster verfügen.

Zustand

Zwar ist ein gewisser Renovierungsstau kein Ausschlusskriterium – allerdings sollte er sich entsprechend beim Kaufpreis bemerkbar machen. Bei einem guten Zustand hat der Käufer dagegen viele Jahre lang Ruhe, was einen höheren Preis rechtfertigt.

Lage und Zukunftsperspektive

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend für die Rentabilität. In den meisten Fällen gilt: Eine renovierungsbedürftige Immobilie in perfekter Lage ist oft lohnender als ein gut erhaltenes und gut geschnittenes Objekt in wenig begehrter Lage. Auch die Zukunftsperspektive sollte bedacht werden. Selbst, wenn eine Immobilie heute voll vermietet ist, sollten Käufer im Blick haben, ob das auch in Zukunft gesichert ist. Denn in manchen Regionen sinkt die Bevölkerung und die Wirtschaft hat Probleme mit dem Strukturwandel.

Rentabilität: So muss kalkuliert werden

Bei der Berechnung der Rentabilität eines Wohn- und Geschäftshauses müssen viele Faktoren berücksichtigt werden:

Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Mit der Zahlung des Kaufpreises ist es nicht getan. Beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses fallen Kaufnebenkosten an, die die Investition deutlich verteuern. So verlangen Makler in der Regel drei bis vier Prozent Provision – zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Für Rechtsanwalt, Notar, Grundbuch sind – je nach Höhe des Kaufpreises – zwischen 2,1 Prozent bis 5,3 Prozent des Kaufpreises einzukalkulieren. Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 0,5 und 3,5 Prozent und eventuell müssen noch ein paar hundert Euro für einen Gutachter aufgebracht werden.

Die Finanzierung der Immobilie

Auch um eine Bankenfinanzierung müssen sich die meisten Käufer kümmern. Zwar sind die Zinsen seit Jahren niedrig, umsonst ist eine Finanzierung trotzdem nicht zu haben. Auch ein Vergleich verschiedener Angebote kann sich lohnen. Denn selbst kleine Zinsdifferenzen können sich im Laufe der Jahre zu einer erheblichen Einsparung summieren. Es macht sich bezahlt, sowohl das Angebot der Hausbank und weiteren Kreditinstituten vor Ort mit den Angeboten von Online-Vermittlern miteinander zu vergleichen. Ein solcher Vergleich ist aber nur dann sinnvoll und möglich, wenn Kreditbetrag, Tilgung und Zinsbindung identisch sind. Deshalb sollte man bei den Anbietern auf transparenten Angeboten bestehen, die den eigenen, gewählten Kriterien entsprechen.

Bei Baufinanzierungen gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt. Eine hohe Anfangstilgung führt jedoch unweigerlich zu einer höheren Monatsrate. In der Praxis muss deshalb ein Kompromiss gefunden werden, der einerseits die monatliche Belastung tragbar hält, andererseits aber auch dazu führt, dass die Schulden in einem vertretbar langen Zeitraum abbezahlt werden können. Im derzeitigen Niedrigzinsumfeld sind Anfangstilgungen von zwei bis drei Prozent deshalb meist ein guter Kompromiss. Manche Banken bieten zusätzlich an, jährlich einen bestimmten Prozentsatz des Ausgangsdarlehensbetrags in Form einer Sondertilgung einzuzahlen, um die Rückzahlung zu beschleunigen.

Wirtschaftlichkeit: Die Brutto- und Nettorendite

Wenn es um die Rendite einer Immobilie geht, hantieren manche Anbieter mit dem sogenannten Mietmultiplikator. Das ist die Zahl, die herauskommt, wenn man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete dividiert. Der Mietmultiplikator gibt an, wie viele Jahreskaltmieten nötig wären, um die Immobilie zu erwerben. Allerdings sagt diese Kennzahl nicht viel über die tatsächliche Rendite der Immobilie aus, weil sie viele Faktoren nicht berücksichtigt. Der Mietmultiplikator ist deshalb eher eine Kennzahl, die einen ersten Vergleich mit anderen Immobilien ermöglichen soll.

Eine einfache Kennzahl ist die sogenannte Bruttorendite. Diese berechnet sich nach der Formel:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Kaufpreis von einer Million Euro und jährlichen Kaltmieteinnahmen von 55.000 Euro hätte damit eine Bruttorendite in Höhe von 5,5 Prozent. Bei der Bruttorendite handelt es sich also um den jährlichen Ertrag (Verzinsung) einer Immobilienanlage, wenn man laufende Kosten und Kaufnebenkosten außer Betracht lässt - damit ist sie für die Wirtschaftlichkeit aber wenig aussagekräftig.

Um den tatsächlichen jährlichen Ertrag abschätzen zu können, eignet sich als Kennzahl die Nettorendite. Denn bei dieser werden alle relevanten Faktoren, also auch Kaufnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt. Damit handelt es sich bei der Nettorendite um denjenigen jährlichen Ertrag, der voraussichtlich auch tatsächlich erzielt werden kann. Die Formel für die Nettorendite lautet:

Nettorendite = (Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten).

Bei unserem Wohn- und Geschäftshaus würde sich beispielhaft folgende Nettorendite ergeben:

• Jahresmiete: 55.000 Euro
• Bewirtschaftungskosten p.a.: 12.000 Euro
• Kaufpreis: 1.000.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 100.000 Euro

Nettorendite = (55.000 Euro - 12.000 Euro)*100 / (1.000.000 € + 100.000 €
Nettorendite = 3,91 Prozent

Würde das Wohn- und Geschäftshaus vollständig mit Eigenkapital erworben werden, ergäbe sich also eine jährliche Verzinsung von 3,91 Prozent, also mehr, als man derzeit für Sparbücher und Co. erhält.

In der Praxis werden Wohn- und Geschäftshäuser aber überwiegend fremdfinanziert. Hier gilt: Ist die Nettorendite höher als der Zinssatz, den die Bank verlangt, so ist das ein Anhaltspunkt dafür, dass sich das Investment lohnen könnte.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass für ein Darlehen nicht nur Zinsen anfallen, sondern dass es auch laufend getilgt wird. Der Tilgungsanteil erhöht also die monatliche Rate. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt. Allerdings ist dann auch die monatliche Rate höher. Auf der sicheren Seite ist man, wenn die laufenden Einnahmen die Kosten für Zins und Tilgung decken und noch eine Sicherheitsreserve übrigbleibt.

Rückstellungen für spätere Sanierungen

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, sollte auch Rücklagen für spätere Renovierungsmaßnahmen bilden. Wie hoch diese sein sollten, hängt von Zustand, Baujahr und Bauausführung ab. Dabei gilt: Besser etwas mehr zurücklegen, als zu wenig. Denn manche Sanierungsarbeiten, etwa ein neues Dach oder eine neue Heizung, können schnell beträchtliche fünfstellige Beträge kosten.

Steuern sparen

Wer ein Wohn- und Geschäftshaus erwirbt, sollte auch die steuerlichen Aspekte beachten. So müssen einerseits zwar die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden, andererseits können viele Kosten und Abschreibungen von den Einnahmen abgezogen werden, was die Steuerlast wieder verringert. So kann, wer eine Immobilie zur Vermietung baut oder erwirbt, in der Regel 66,6 Jahre lang jährlich 1,5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben. Ausnahmen: Ein höherer Abschreibungssatz ist möglich, wenn der Erwerber mittels Gutachten nachweist, dass die voraussichtliche Restnutzungsdauer weniger als 66,6 Jahre beträgt. Und Gebäude, die bis 1914 errichtet wurden, können generell über 50 Jahre jährlich mit zwei Prozent abgeschrieben werden.

Neben der Abschreibung können auch die Zinsen fürs Darlehen steuerlich geltend gemacht werden.

Sind Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen nötig, können die Kosten über 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, wenn die Arbeiten die Nutzungsdauer verlängern oder den Nutzwert erhöhen. Weitere Kosten – etwa für die Verwaltung – können in dem Jahr abgesetzt werden, in dem sie anfielen.

Recht: Darauf ist zu achten

Ein Immobilienerwerb ist in Österreich nur mit einem Notar oder gerichtlich beglaubigt möglich. Der Notar oder ein Rechtsanwalt kümmert sich um die Abwicklung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, muss zwingend einen Energieausweis anfertigen lassen. Dieser zeigt auf, wie effizient die Immobilie energetisch ist. Der Energieausweis gilt zehn Jahre lang. Wer keinen Energieausweis hat, riskiert ein Bußgeld bis 1.450 Euro.

Miet- oder Pachtvertrag

Auch beim Miet- oder Pachtvertrag ergeben sich Unterschiede. Wohnraummietverträge sind in vielen Fällen durch das Mietrechtsgesetz (MRG) reglementiert. Dieses gilt für die meisten Wohnungen ganz oder teilweise und regelt Kündigungsschutz und Miethöhe.

Anders bei Pachtverträgen, die generell nicht unter das MRG fallen. Pachtverträge unterscheiden sich dahingehend von Mietverträgen, dass bei letzteren die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch Vertragsgegenstand ist, wohingegen sie beim Pachtvertrag „nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann“, wie es im uralten, aber gültigen Paragrafen 1091 im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) heißt. Bei Pachtverträgen gilt das MRG nicht, folglich sind Mieterhöhungen oder Kündigungen leichter möglich.