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Aktuelle Immobilien in Kroatien

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Wohnung 85m2 zum Kauf - Bibinje, Bibinje center

23205 Bibinje center
250.000 €
Kaufpreis
85 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Wohnung 85m2 zum Kauf - Bibinje, Bibinje center

23205 Bibinje center
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85 m²
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Wohnung 118m2 zum Kauf - Pula, Gregovica

52100 Gregovica
265.000 €
Kaufpreis
118 m²
Wohnfläche (ca.)
5
Zimmer
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Haus 70m2 zum Kauf - Vrsar, Vrsar center

52450 Vrsar center
145.000 €
Kaufpreis
70 m²
Wohnfläche (ca.)
26 m²
Grundstücksfl. (ca.)
k.A.
Zimmer
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Haus 140m2 zum Kauf - Tkon, Tkon center

23212 Tkon center
462.000 €
Kaufpreis
140 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Grundstücksfl.
5
Zimmer
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Haus 303m2 zum Kauf - Opatija, Opatija center

Opatija center
690.000 €
Kaufpreis
303 m²
Wohnfläche (ca.)
300 m²
Grundstücksfl. (ca.)
4
Zimmer
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Wohnung 88m2 zum Kauf - Porec, Porec center

52440 Porec center
260.000 €
Kaufpreis
88 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Wohnung 84m2 zum Kauf - Pula, Center

Center
218.000 €
Kaufpreis
84 m²
Wohnfläche (ca.)
4
Zimmer
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Haus 222m2 zum Kauf - Labin, Labin center

52220 Labin center
363.000 €
Kaufpreis
222 m²
Wohnfläche (ca.)
452 m²
Grundstücksfl. (ca.)
8
Zimmer
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Gewerbegebäude 324m2 zum Kauf - Varazdin, Center

Center
550.000 €
Kaufpreis
k.A.
Fläche
34 m²
Grundstücksfl. (ca.)
k.A.
Teilbare Fläche
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Haus 150m2 zum Kauf - Vinodolska, Drivenik

Drivenik
350.000 €
Kaufpreis
150 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Grundstücksfl.
4
Zimmer
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Haus 180m2 zum Kauf - Porec, Porec center

Porec center
645.000 €
Kaufpreis
180 m²
Wohnfläche (ca.)
583 m²
Grundstücksfl. (ca.)
6
Zimmer
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Haus 330m2 zum Kauf - Medulin, Medulin center

52100 Medulin center
950.000 €
Kaufpreis
330 m²
Wohnfläche (ca.)
1.120 m²
Grundstücksfl. (ca.)
10
Zimmer
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Ladenfläche 10m2 zur Miete - Rijeka, Rijeka center

Rijeka center
300 €
Nettomiete zzgl. NK
k.A.
Verkaufsfläche
k.A.
Teilbare Fläche
k.A.
Fensterfront
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Wohnung 86m2 zum Kauf - Split, Grad

Grad
650.000 €
Kaufpreis
86 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Haus 150m2 zum Kauf - Makarska, Makarska center

Makarska center
615.000 €
Kaufpreis
150 m²
Wohnfläche (ca.)
159 m²
Grundstücksfl. (ca.)
2
Zimmer
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Haus 141m2 zum Kauf - Primorsko-Goranska, Krk

Krk
416.000 €
Kaufpreis
141 m²
Wohnfläche (ca.)
321 m²
Grundstücksfl. (ca.)
4
Zimmer
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Haus 445m2 zum Kauf - Primorsko-Goranska, Baska

51523 Baska
920.000 €
Kaufpreis
445 m²
Wohnfläche (ca.)
1.300 m²
Grundstücksfl. (ca.)
15
Zimmer
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Wohnung 79m2 zum Kauf - Split, Kman

Kman
250.000 €
Kaufpreis
79 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Ackerland 1725m2 zum Kauf - Kastela, Kastel Stafilic

Kastel Stafilic
160.000 €
Kaufpreis
k.A.
Fläche
k.A.
Grundstücksfl.
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Tipps zum Immobilienkauf in Kroatien: Von der Besichtigung bis zum Grundbucheintrag

Viel Küste, kleine Buchten, alte Städtchen und sehenswerte Natur im Landesinneren. Kroatien ist ein beliebtes Urlaubsziel für Österreicher. Für EU-Bürger gibt es beim Immobilienkauf keine besonderen Beschränkungen. Ohne Anwalt oder Makler geht es aber trotzdem nicht. Was Österreicher beim Immobilienkauf in Kroatien beachten müssen.

Immobilienkauf Kroatien, Luftbild der Altstadt von Dubrovnik, Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de
Wohl eine der bekanntesten Stadtansichten Kroatiens: Dubrovnik, ganz im Süden des Landes ist ein beliebtes Urlaubsziel.

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte, um dort zu leben oder zumindest einen Teil seiner freien Zeit dort zu verbringen, dem stehen keine anderen bürokratischen Hürden im Weg, als für kroatische Bürger auch. Zumindest EU-Bürger sind Kroaten gleichgestellt. Das heißt aber auch: Um eine Immobilie zu kaufen, brauchen Sie eine OIB-Steuernummer.

Zahlen und Fakten

  • Kroatien liegt südlich von Österreich am adriatischen Meer. Die Hauptstadt Zagreb ist etwa sechs Autostunden von München entfernt, die südliche Küstenstadt Dubrovnik zwölf Stunden.
  • In Kroatien leben über vier Millionen Menschen auf 56.594 Quadratkilometern. Sie sprechen Kroatisch und bezahlen mit der Kuna. Sieben Kuna entsprechen ungefähr ein Euro.
  • Das Land besitzt eine langgestreckte Küstenregion mit 1.246 Inseln, von denen lediglich 47 dauerhaft bewohnt sind, und eine Kontinentalregion, die sich zwischen den Großstädten Zagreb und Osijek erstreckt.
  • Nachbarländer sind Slowenien, Ungarn, Serbien und Montenegro. Bosnien und Herzegowina zerteilt das Land sogar für einen Küstenabschnitt von etwa 10 Kilometern.

So läuft der Immobilienkauf in Kroatien ab

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen will, sollte sich die Hilfe eines Anwalts oder Maklers sichern. Spricht der Käufer nicht sehr gut kroatisch, sollte auch ein Übersetzer dabei sein. Es gibt vier wichtige Phasen: Die Besichtigung, der Vorvertrag, der Kaufvertrag und die Eigentumsüberschreibung beziehungsweise der Grundbucheintrag.

Besichtigung

In Kroatien haben Makler einen umfangreicheren Job als in Österreich: „In Kroatien braucht der Makler eine Maklerlizenz, damit er den Beruf ausüben darf“, erklärt Ante Tabak, Geschäftsführer vom kroatischen Immobilienportal crozilla.com. Zum anderen gibt es keine Exklusivverträge. Das heißt, dass eine Immobilie über mehrere Vermittlungskanäle und von verschiedenen Maklern angeboten werden kann – zu unterschiedlichen Konditionen. Um sich die Provision zu sichern, verlangen Makler manchmal, dass Interessenten ein Besichtigungsformular unterschreiben. Wenn diese die Immobilie dann kaufen, müssen sie die Provision zahlen.

Immobilienkauf Kroatien, Mann wandert durch menschenleere Hügellandschaft, Istrien, Brest, Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Kroatien ist mehr als nur Meer. Hier die Hügellandschaft im Norden Istriens.
Immobilienkauf Kroatien, die Häuser von Komiza sind bis unmittelbar an den Strand gebaut, Blick vom Wasser aus, Foto: xbrchx / iStock
Zu Kroatien gehören über 1.000 Inseln. Hier das Fischerörtchen Komiza auf der Insel Vis.

Vorvertrag

In Kroatien ist es üblich, zunächst einen Vorvertrag zu schließen. „Der Vorvertrag dient als Sicherung für Verkäufer und Käufer“, sagt Ante Tabak. Der Vorvertrag beinhaltet alle Details, die später auch im Kaufvertrag stehen und sollte deswegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden: „Der Vorvertrag ist verbindlich.“

Das zeigt auch folgende Regelung: Im Zuge des Vorvertrags wird eine Anzahlung fällig, üblicherweise in Höhe von zehn bis 20 Prozent der späteren Kaufsumme. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung zurückzahlen und die gleiche Summe drauflegen. Um einen solchen Vorvertrag zu erstellen, sollte die Hilfe eines Anwalts oder Maklers in Anspruch genommen werden.

Der Vorvertrag soll dabei helfen, einen schnellen Geschäftsabschluss zu realisieren – und gleichzeitig beiden Parteien die Möglichkeit geben, eventuelle Formalitäten zu erledigen. So muss der Käufer beispielsweise möglicherweise seine Finanzierung regeln. Allerdings sind auch für den Vorvertrag einige Bedingungen zu erfüllen: Der Käufer muss sich mithilfe eines Reisepasses ausweisen können und braucht eine kroatische Steuernummer, die OIB-Steuernummer.

Folgende Details gehören in den Vorvertrag:

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • Adresse der Immobilie samt Beschreibung der Immobilie
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Schuldenfreiheitsbestätigung des Verkäufers
  • Kaufpreis, Höhe der Anzahlung, Teilzahlungsvereinbarungen, Nebenkosten
  • Notartermin, falls bekannt, beziehungsweise Übergabezeitpunkt
  • Eventuell Genehmigungsunterlagen
  • Regelungen für den Fall, dass der Vorvertrag platzt

Info

Die kroatische Steuernummer OIB (Obsobni Identifkacijski Broj) benötigt jeder, der in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte. Die Steuernummer kann bei den Finanzämtern vor Ort beantragt werden. Per beglaubigter Vollmacht kann man auch einen Anwalt oder einen Bekannten damit beauftragen. Die Nummer ist üblicherweise innerhalb von 24 Stunden verfügbar, der Antrag ist kostenlos.

Kaufvertrag

Der echte Kaufvertrag muss anschließend auf Basis des Vorvertrags erstellt werden. „Der Vertrag kann von einem Notar erstellt werden und er haftet dann auch für diesen. Es kann sich aber auch ein Anwalt um den Vertrag kümmern, der Notar beglaubigt dann nur die Unterschriften von Verkäufer und Käufer“, erklärt Ante Tabak. Der Vertrag muss übrigens auf Kroatisch sein – selbst dann, wenn ein Österreicher sein Ferienhaus an einen anderen Österreicher verkauft. „Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss sofort die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.“ Das geschieht per Rechnung vom Finanzamt. Sollte das Finanzamt übrigens Unterverbriefung, also einen zu niedrigen Kaufpreis vermuten, kann es einen eigenen Wert festlegen und auf Basis dessen die Grunderwerbsteuer erheben: Fällig werden vier Prozent des Kaufpreises.

Immobilienkauf Kroatien, Froschperspektive auf die bunten Fassaden schmaler alter Häuser in der Altstadt von Rovinj, Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Farbenfrohe Stadthäuser in Rovinj auf der Halbinsel Istrien.
Immobilienkauf Kroatien, Blick eine schmale Gasse entlang, alte Steinhäuser, Foto: xbrchx / iStock
Das ist noch eine der größeren Gassen in der Altstadt von Split.

Grundbucheintrag

Mit dem Kaufvertrag wird das Grundbuch gesperrt, das Haus kann nicht mehr anderweitig verkauft werden. „Die Immobilie gehört aber erst dann dem Käufer, wenn sie voll bezahlt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen wurde.“ Dieser Eintrag erfolgt, sobald der Verkäufer seine Eintragsbewilligung abgegeben hat. Liegt diese bereits vor, etwa weil sie im Zuge der Kaufvertragsunterschrift beim Notar hinterlegt wurde, geht es etwas schneller und der Käufer ist auf der sicheren Seite.

Den entsprechenden Antrag auf Änderung des Grundbuchs stellt der Makler oder Anwalt beim zuständigen Gericht. Dazu werden der gültige Kaufvertrag sowie alle darin genannten Dokumente benötigt, die auch bereits Teil des Vorvertrages waren. Allerdings kann es je nach Gericht bis zu zwei Jahre dauern, bis der Grundbucheintrag tatsächlich vorgenommen wurde. Kompliziert wird’s, wenn der neue Eigentümer sein Haus zuvor wieder verkaufen möchte.

Info

Passende Immobilien in Kroatien finde Sie auf dem Immobilienportal https://www.crozilla-nekretnine.com/de.

Das kostet ein Hauskauf in Kroatien

Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Kosten an:

  • Maklerprovision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises. Darauf wird noch die Mehrwertsteuer von 25 Prozent fällig.
  • Sollte zusätzlich ein Anwalt eingeschaltet werden, verlangt der üblicherweise ein bis zwei Prozent der Kaufsumme. Auch hier wird die Mehrwertsteuer fällig.
  • Für Grundbucheintrag, Notarkosten und die Hinterlegung von Unterlagen werden relativ günstige dreistellige Eurobeträge fällig.
  • Anschließend wird jährlich die Grundsteuer fällig, die 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt.

Regionen, Lage, Preise

Immobilienkauf Kroatien, Blick auf die Innenstadt von Zagreb, Foto: dreamer4787 / fotolia.de
Der Ban-Jelacic-Platz in Zagreb, links die Kathedrale von Zagreb. Die haupstadt Kroatiens liegt im Landesinneren.

Besonders begehrt sind die küstennahen Gegenden oder die Hauptstadt Zagreb. Im Hinterland kann es dagegen sehr günstige Immobilien geben. Allerdings hat die Regierung den Bau in Küstengegenden beschränkt. Innerhalb eines Streifens von 1.000 Metern an der Küste entlang gelten verschärfte Auflagen beim Neubau. Innerhalb von 70 Metern im Abstand zur Küste ist bauen nicht erlaubt, Ausnahmen betreffen lediglich Ortschaften, die ohnehin bereits direkt an der Küste liegen. Dabei geht es in erster Linie darum, den Charakter kleiner Küstenorte zu erhalten und die Küste vor zu vielen großen Hotelbauten zu schützen.

Nicht alle Immobilien kann man ohne weiteres kaufen. Privatleute können keine Nutzflächen, Waldfläche oder Naturschutzgebiete kaufen und Wohngebäude dürfen nicht darauf errichtet werden. Wer solches Land dennoch kaufen will, beispielsweise, weil es an das eigene Grundstück angrenzt, muss eine d.o.o. gründen. Diese Unternehmensform ist vergleichbar mit der GmbH, das Mindestkapital beträgt aber lediglich 2.700 Euro. Eine d.o.o. kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen. EU-Bürger können ohne Probleme eine d.o.o. gründen, sollten sich aber Hilfe bei einem Steuerberater, Anwalt und Dolmetscher holen.

Stand: August 2018