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Grundstück kaufen: Was ist zu beachten?

Ein eigenes Haus ist für viele Deutsche ein erstrebenswertes Ziel. Um dies zu erreichen, stehen zahlreiche Möglichkeiten offen. Bauträger verkaufen neu gebaute Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Einzelhäuser. Diese sind zum Kaufzeitpunkt fest geplant und der Käufer kann meist Details wie Zimmerwände oder Terrassenfliesen ändern lassen. Hat der zukünftige Hausbesitzer spezielle Wünsche oder Ansprüche, sollte er einen Hausbau in Betracht ziehen. Dazu muss er zunächst ein passendes Grundstück kaufen. Wo man Grundstücke findet, welche Dokumente vor einem Kauf zu prüfen sind und was ein Kaufvertrag beinhalten sollte.

Baugrundstück kaufen mit immowelt.at, Foto: ThomBal /fotolia.com
Baugrundstück kaufen mit immowelt.at, Foto: ThomBal /fotolia.com

Die Suche nach dem richtigen Baugrundstück

Neben den klassischen Suchmöglichkeiten in der Zeitung und in Anzeigenblättern geben Städte und Gemeinden Auskunft über verkäufliche Grundstücke. Darüber hinaus sind im Internet Plattformen zu finden, auf denen Interessenten deutschlandweit nach freien Bauplätzen suchen können. Auf immowelt.de gibt es folgende Funktionen, die die Suche unterstützen:

  • Inserate: Online-Anzeigen bieten Platz für Bilder und den Lageplan eines Grundstücks. Darüber hinaus stehen genauere Informationen zum Stand der Erschließung, zur Umgebung und der bestehenden Infrastruktur zur Verfügung – wenn der Anbieter diese angegeben hat. Weiter oben auf dieser Seite können Nutzer auf der Suche nach einem Grundstück angeben, wo das Bauland liegen soll. Nach einem Klick auf den „Suchen“-Button erhalten sie eine Liste mit passenden Inseraten. Um diese Exposé-Liste weiter einzugrenzen, haben Nutzer die Möglichkeit, weitere Kriterien wie Kaufpreis, Quadratmeterpreis, Grundstücksfläche und den Erschließungsgrad anzugeben.
  • Suchanzeige: Interessenten können genauso wie Verkäufer eine Anzeige aufgeben. So erreichen sie Eigentümer, die gezielt nach Kaufwilligen suchen. Die Suchanzeige beinhaltet idealerweise alle wichtigen Informationen für die Verkäufer wie eine Preisvorstellung und die gewünschte Größe des Grundstücks.
  • Merkliste: Die Merkliste ermöglicht es Suchenden, alle interessanten Inserate zu speichern und miteinander zu vergleichen.
  • Suchauftrag: Wer ein Grundstück kaufen möchte, kann einen kostenlosen Suchauftrag bei immowelt.de anlegen. Damit aktiviert er eine regelmäßige Benachrichtigung per E-Mail. Sie enthält die neuesten Angebote, die den gewünschten Kriterien entsprechen. Diese Kriterien lassen sich jederzeit bearbeiten oder löschen.

Anzeigen enthalten zwar üblicherweise die wichtigsten Informationen über das Grundstück wie Preis, Größe und zumindest grobe Ortsangaben. Für eine Kaufentscheidung sind aber noch weitere Detailinformationen wichtig.

Bauerwartungsland, Bauland oder Baugrundstück?

Die Einordnung in eine dieser drei Kategorien ist wichtig, um Kosten und Dauer des Hausbaus abschätzen zu können.

Die einzige wirklich sichere Variante ist dabei ein Baugrundstück, beziehungsweise baureifes Land. Käufer von Baugrundstücken können sofort mit der Bauplanung beginnen. Denn für diese Gebiete gibt es einen rechtsgültigen Bebauungsplan und die Erschließung ist ebenfalls beendet.

Bauland oder Baugrundstück kaufen, Foto: ArTo /fotolia.com
Bauland oder Baugrundstück kaufen, Foto: ArTo /fotolia.com

Ein Baugrundstück gilt dann als vollständig erschlossen, wenn es an die Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssysteme angeschlossen ist. Es sind also öffentliche Straßen, Kanalisation sowie Leitungen für Strom, Wasser, Gas, Fernsehen und Telefon vorhanden. Und zwar vom öffentlichen Netz bis zur Grundstücksgrenze. Zwischen Grundstücksgrenze und Hausanschlusspunkt sind die jeweiligen Versorgungsunternehmen für die Anschlüsse zuständig. Die Kosten hierfür trägt der Grundstückseigentümer.

Die Gemeinde führt die Erschließung bis zur Grundstücksgrenze durch und ist berechtigt, vom Besitzer einen Erschließungsbeitrag einzufordern. Dieser kann bis zu 90 Prozent der gesamten Erschließungskosten betragen. Die Kosten werden allerdings auf alle Anlieger nach einem bestimmten Schlüssel, zum Beispiel der Grundstücksgröße oder Nutzungsart, aufgeteilt. 

Als Bauland sind Flächen ausgewiesen, für die ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorhanden ist. Allerdings ist das Grundstück noch nicht voll erschlossen. Die Gemeinde muss zuerst Anschlüsse für beispielsweise Wasser, Abwasser und Strom verlegen, bevor der Häuslebauer beginnen darf. Unter Umständen kann der Bauherr die Erschließung selbst veranlassen.

Handelt es sich dagegen um Bauerwartungsland, ist der Bau in der Zukunft lediglich wahrscheinlich. Etwa, weil für das Gebet eine entsprechende Nutzung im Flächennutzungsplan eingetragen ist. Wer ein solches Grundstück kauft, hat aber keinerlei Anspruch auf eine Bebauung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Wenn er Pech hat, wird das Land niemals zum baureifen Land.

Lage und Infrastruktur des Bauplatzes

Die Lage ist das A und O für oder gegen eine Kaufentscheidung. Liegt der Bauplatz in zentraler Lage oder in der Peripherie? Weitere entscheidende Kriterien sind beispielsweise die Nähe zum Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie Lärm- und Geruchsquellen. Diese und andere wichtige Informationen sind dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan zu entnehmen.

Angeschlossenes Baugrundstück, Foto: ThomBal /fotolia.com
Angeschlossenes Baugrundstück, Foto: ThomBal /fotolia.com

Möglichkeiten der Bebauung

Um einen möglichst vollständigen Überblick zur möglichen Bebauung und eventuellen Bauvorhaben in der Nachbarschaft zu erhalten, sollten Interessenten beim zuständigen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung einige Dokumente einsehen:

Flächenwidmungsplan

Grundsätzlich ist der Gemeinderat in Österreich für die Bauplanung in seinem Gebiet zuständig. Der Flächenwidmungsplan hilft ihm bei der städtebaulichen Entwicklung. Darin werden bestehende und zukünftig geplante Flächenwidmungen dokumentiert. Im Wesentlichen gibt es die Kategorien Bauland, Grünland und Verkehrsflächen. Alle weiteren Untergliederungen hängen vom Bundesland ab. Grund hierfür sind die unterschiedlichen Raumordnungsgesetze, die in der Hand der österreichischen Bundesländer liegen.

Bebauungsplan

Auf Basis des Flächenwidmungsplans entwickelt die Gemeinde einen detaillierten Bebauungsplan für ihren Ort. In diesem Plan legt sie die Regeln der baulichen Nutzung jedes Grundstücks hinsichtlich Aussehens und räumlicher Maßstäbe der Gebäude fest.

Wie beim Flächenwidmungsplan greifen auch beim Bebauungsplan die Raumordnungsgesetze der Bundesländer. So verfügen manche Gemeinden über Pläne für die gesamte Gemeindefläche, andere erstellen den Bebauungsplan wiederum nur für besonders regelungsbedürftige Teilgebiete. Darüber hinaus unterscheiden sie sich in den Bebauungsrichtlinien und teilweise in der Definition von Begriffen wie beispielsweise Grenz- und Fluchtlinien oder Bebauungsdichte.

Einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan, Foto: Cpauschert /fotolia.com
Einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan, Foto: Cpauschert /fotolia.com

Der Kataster

Das Katasteramt ist für das amtliche Vermessungswesen zuständig. Im Kataster, das in digitaler Form verfügbar ist, finden Bauherren Details zur den Grundstücksverhältnissen. Diese sind durch folgende Dokumente einsehbar:

  • Koordinatenverzeichnis: Unterlagen zur Lagebestimmung der Grundstücksgrenzen und der Festpunkte
  • Kastralmappe: Zeichnerische Darstellung der Grundstücke
  • Pläne und Luftbilder: Zur Visualisierung der hinterlegten Daten
  • Grundstücksverzeichnis mit Grundstücksnummer, Benützungsart und Flächenangabe

 Endgültige Sicherheit über korrekt verzeichnete Grundstücksgrenzen gibt es, sobald das Grundstück in das Grenzkataster eingetragen wurde. Da es sich hierbei um ein Rechtskataster handelt, sind die festgelegten Grenzen endgültig. Allerdings umfasst das Grenzkataster erst einen Teil der österreichischen Grundstücke und befindet sich noch in Arbeit.

Grundstücksbeschaffenheit

Neben den amtlichen Dokumenten ist ebenso die Beschaffenheit des Baulands zu prüfen, damit keine unerwarteten Kosten entstehen. Zu höheren Ausgaben beim Hausbau können beispielsweise nachträgliche Erschließungsmaßnahmen oder zusätzliche Sicherungen aufgrund eines wenig tragfähigen Bodens beitragen.

Neigungswinkel

Ein Grundstückskauf in Hanglage schränkt die Möglichkeiten des Hausbaus ein. Bei einer starken Hanglage spielt der Boden des Baulands eine große Rolle. Hier muss ein Experte feststellen, ob die Beschaffenheit hinsichtlich der Tragfähigkeit für eine Bebauung geeignet ist. Zudem ist zu prüfen, inwieweit das Hangwasser, das bei Niederschlägen gegen das Mauerwerk drücken kann, ein Problem ist. Im schlimmsten Fall kann es in das Mauerwerk eindringen und es beschädigen.

Beschaffenheit eines Grundstücks prüfen, Foto: Shotsstudio /fotolia.com
Beschaffenheit eines Grundstücks prüfen, Foto: Shotsstudio /fotolia.com

Boden

Um die Bodenbeschaffenheit zu untersuchen, muss ein Gutachter bestellt werden. Dieser bohrt mit einem Kernbohrer in dem Bereich in die Erde, wo später das Haus stehen soll. Ist der Bau eines Kellers geplant, geht die Bohrung etwa fünf bis sechs Meter in die Tiefe. Das Bodengutachten gibt Aufschluss über den Fluss des Grundwassers, das Bodenmaterial und die Tragfähigkeit des Bodens. Im Falle einer für den Hausbau problematischen Bodenbeschaffenheit erarbeitet der Gutachter Lösungsmöglichkeiten. Ist der Grund beispielsweise zu felsig oder besteht er aus aufgeschütteter Erde, könnte die Sprengung der Felsen oder die Verdichtung der Erde eine Lösung sein.

  • Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Notar- und Grundbuchgebühren zur Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung ins Grundbuch: etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Mögliche Maklerprovision: Verhandelbar. Üblich sind je nach Region zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
  • Mögliche Erschließungs- und Vermessungskosten: Die Gemeinde gibt Auskunft.

 

Kaufvertrag und Grundbucheintrag

Ein Kaufvertrag ist erst nach Unterzeichnung beim Notar rechtskräftig. Hat dieser alle nötigen Unterlagen zusammen, beginnt er mit der Ausarbeitung des Kaufvertrags. Käufer und Verkäufer erhalten einen Entwurf zur Durchsicht. Im Zweifel ist es ratsam, einen Anwalt mit der Prüfung des Kaufvertrags zu beauftragen.

Kaufvertrag und Grundbucheintrag für ein Grundstück, Foto: Denis Junker /fotolia.com
Kaufvertrag und Grundbucheintrag für ein Grundstück, Foto: Denis Junker /fotolia.com

Der Vertrag regelt folgende Aspekte:

  • Grundstückseigentümer
  • Grundstücksdaten und eventuelle Belastungen
  • baurechtlicher Zustand
  • vereinbarter Kaufpreis
  • Zahlungsmodalitäten: Die Zahlung ist normalerweise erst fällig, wenn alle Genehmigungen vorliegen und nicht übernommene Lasten aus dem Grundbuch gelöscht sind.
  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch: So kann der Verkäufer das Grundstück nicht kurz vor dem Abschluss des Kaufvertrags belasten oder anderweitig verkaufen.
  • Gewährleistungsausschluss: Der Vertrag schließt eine nachträgliche Haftung des Verkäufers in der Regel aus. Aus diesem Grund ist die genaue Prüfung des Wunschgrundstücks im Vorfeld wichtig. Der Haftungsausschluss ist allerdings ungültig, wenn der Verkäufer einen Mangel vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mutwillig verschweigt. In diesem Fall kann der Käufer Ansprüche geltend machen.

Sind beide Seiten mit dem Vertrag einverstanden, geht es zum gemeinsamen Notartermin. Dort findet die Unterzeichnung des Kaufvertrags statt nd der Notar veranlasst die Verbücherung. Danach kann der neue Grundstückseigentümer mit der Planung des Hausbaus beginnen. Einen umfangreichen Überblick zum Thema Hausbau bietet der Ratgeber auf immowelt.at.

Informationen zum Hausbau

Wer einen Hausbau plant sollte sich zuvor gut informieren.

zum Ratgeber Hausbau