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Aktuelle Immobilien in Schweiz

Schaffhausen Wohnungen, Schaffhausen Wohnung mieten

Schöne 2-Zimmer-Wohnung

8200 Schaffhausen (Hochstrasse), Sennereistrasse 71
950 CHF
Gesamtmiete
k.A.
Wohnfläche
2
Zimmer
Gewerblicher
Anbieter
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Grächen Wohnungen, Grächen Wohnung kaufen

Center 1. OG

3925 Grächen
310.000 CHF
Kaufpreis
70 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Zimmer
Gewerblicher
Anbieter
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Niederhasli Häuser, Niederhasli Haus kaufen

Familienoase mit mediterranem Charme und Party- oder Bastelraum

8155 Niederhasli
auf Anfrage
126 m²
Wohnfläche (ca.)
537 m²
Grundstücksfl. (ca.)
4,5
Zimmer
Gewerblicher
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Goldach Wohnungen, Goldach Wohnung mieten

moderne 4 1/2 Zimmer Wohnung

9403 Goldach, Thannstrasse 12
2.160 CHF
Gesamtmiete
137 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Zimmer
Gewerblicher
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Horgen Büros, Büroräume, Büroflächen

Ihr atemberaubendes Office mit Industriecharakter und Fernsicht auf See und Alpen

8810 Horgen, Seestrasse 89
  • Personenaufzug
auf Anfrage
k.A.
Fläche
k.A.
Teilbare Fläche
k.A.
Zimmer
Gewerblicher
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Immobilienkauf in der Schweiz: Vom Eigenheim bis zum Ferien-Chalet

Duftende Alpenwiesen, tiefblaue Seen und malerische Dörfer machen die Schweiz zu einem traumhaften Lebensort – nicht zu vergessen der hohe Lebensstandard und die gute Sozial- und Gesundheitsversorgung. Doch wer als Ausländer dort eine Immobilie kaufen will, kommt am Gesetz „Lex Koller“ nicht vorbei. Eine Einstiegshilfe, wie der Immobilienkauf in der Schweiz gelingt.

Immobilienkauf Schweiz, Foto: Michal/fotolia.com
Eine hohe Lebensqualität und vielfältige Landschaft machen den Immobilienkauf in der Schweiz besonders attraktiv. Foto: Michal/fotolia.com

Ein Chalet in den Alpen, oder ein Zweitwohnsitz in der Zürcher Altstadt – viele Ausländer können sich gut vorstellen, eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen. Doch da die Schweiz bei Immobilienkäufern äußerst beliebt ist, ist der Zugang für Ausländer strikt geregelt. Wer als Ausländer ein Haus oder eine Wohnung bei den Eidgenossen erwerben will, braucht in der Regel eine Bewilligung.

Zahlen und Fakten zur Schweiz

  • Der Schweiz liegt westlich von Österreich, ist rund 41.258 Quadratkilometer groß und hat circa 8,5 Millionen Einwohner.
  • Die Hauptstadt der Schweiz ist Bern, mit 142.479 Einwohnern.
  • Auf Bundesebene sind vier Amtssprachen festgeschrieben: Deutsch, Französisch, Italienisch und Rätoromanisch.
  • Die Schweiz ist ein föderaler Bundesstaat mit 26 souveränen Kantonen. Der größte ist Graubünden mit rund 7.100 Quadratkilometern, der kleinste ist Basel-Stadt mit rund 37 Quadratkilometern.
  • Nachbarstaaten sind neben Österreich Deutschland, Italien, Frankreich und Liechtenstein.
  • Etwa ein Drittel der Landesfläche besteht aus Wäldern, außerdem gibt es über 3.300 Gipfel und Gletscher, die höher als 2.000 Meter sind.
  • Landschaftlich lässt sich die Schweiz in drei stark unterschiedliche Großräume unterteilen: den Jura, das dichtbesiedelte Mittelland sowie die Alpen samt Voralpen. Rund die Hälfte der Landfläche gehört zu den Alpen.

Wer darf eine Immobilie in der Schweiz kaufen?

Immobilienkauf Schweiz, Zürich, Lex Koller, Foto: Gevisions/fotolia.com
Wer eine Immobilie in der Schweiz kaufen will – zum Beispiel in Zürich – muss das Gesetz Lex Koller beachten. Foto: Gevisions/fotolia.com

Das „Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“ (BewG) – im Volksmund auch als „Lex Koller“ bekannt – regelt, wer als Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen darf. Es soll eine „Überfremdung des einheimischen Bodens“ verhindern. Wer seinen Wohnsitz in Österreich hat, kann daher nur unter gewissen Voraussetzungen Grundstücke und Immobilien erwerben. Österreicher mit einem Hauptwohnsitz in der Schweiz sind von diesem Gesetz hingegen nicht betroffen.

Rechtsanwalt Andreas Erb aus Zürich erklärt die Handhabe des Gesetzes in der Praxis: „Österreicher, die nicht in der Schweiz wohnen, benötigen für den Kauf eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Wohnung oder von Bauland, das für solche Bauten bestimmt ist, eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Diese ist in der Regel ohne größere Probleme zu erlangen.“

Info

Lex Koller leitet sich vom ehemaligen Schweizer Politiker und Bundesrat Arnold Koller ab, der bei der 1983 Erarbeitung dieses Gesetzes Nationalrat war und für die letzte Revision des Gesetzes verantwortlich ist. Lex ist das lateinische Wort für Gesetz.

Österreicher mit Wohnsitz in der Schweiz sind gleichgestellt

EU- und EFTA-Bürger, die ihren Wohnsitz in der Schweiz haben, können laut Rechtsexperten Erb bewilligungsfrei Immobilien in der Schweiz erwerben. „Sie müssen die Wohnung oder das Einfamilienhaus zum Eigengebrauch und in eigenem Namen als Erst- oder Zweitwohnsitz kaufen“, so Erb. Voraussetzung für diese Gleichstellung ist in der Regel eine sogenannte Aufenthaltsbewilligung B: Diese erhalten EU-Bürger mit einem Wohnsitz in der Schweiz, wenn sie eine unbefristete oder auf mindestens 365 Tage befristete Anstellung nachweisen können.

Info

Anforderungen an Erstwohnsitze

Die Wohnfläche darf in der Regel unbeschränkt groß sein. Die Grundstücksfläche an und für sich ist auch nicht beschränkt. Sie darf aber nur so groß sein, dass es selbst oder Teile davon nicht als bloße Kapitalanlage einzustufen sind. Daher tragen Grundbuchämter in der Regel den Erwerb von Grundstücksflächen über 3.000 Quadratmetern nicht direkt ins Grundbuch ein, sondern verweisen den Erwerber an die Bewilligungsbehörde. Diese muss dann entscheiden, ob der Erwerb noch als nicht bewilligungspflichtig zu betrachten ist.

Grenzgänger dürfen Zweitwohnsitz in der Schweiz kaufen

Pendler, Grenzgängerbewilligung, Zweitwohnung, Foto: nh2010/fotolia.com
Für Pendler gibt es einen Freifahrtschein zur Zweitwohnung, mit der sie sich bürokratischen Aufwand sparen: Die Grenzgängerbewilligung. Foto: nh2010/fotolia.com

Wer als Österreicher Grenzgänger ist – also zum Arbeiten in die Schweiz pendelt, und über eine Grenzgängerbewilligung verfügt – der darf eine Zweitwohnung erwerben und benötigt in diesem Fall keine Bewilligung.

Die Zweitwohnung muss in der Region seines Arbeitsortes liegen und muss von ihm selbst genutzt werden. „Vermieten ist in der Regel tabu, nicht einmal einen Teil der Wohnung darf vermietet werden“, sagt Rechtsexperte Erb.

Info

Anforderungen an Zweitwohnsitze

Ab einer Grundstücksfläche von mehr als 1.000 Quadratmetern darf das Grundbuchamt ein Rechtsgeschäft nicht direkt ins Grundbuch eingetragen, sondern muss den Erwerber an die Bewilligungsbehörde verweisen. Diese muss entscheiden, ob das Rechtsgeschäft noch nicht bewilligungspflichtig ist.

Österreicher ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigen meist eine Bewilligung

Wer als Österreicher nicht in der Schweiz wohnt, benötigt für den Erwerb von Wohnimmobilien in der Regel eine Bewilligung. Ohne diese kann er sich nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Aber: „Die Bewilligung zu bekommen ist für Österreicher meist kein großer Aufwand“, weiß Rechtsanwalt Erb aus Erfahrung.

Bewilligungspflichtig sind:

  • Ein- und Mehrfamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Bauland, das zu Wohnzwecken bestimmt ist

Nicht bewilligungspflichtig sind in der Regel Bauten zur gewerblichen Nutzung.
Zuständig für die Bewilligung ist der jeweilige Kanton, in dem sich das Grundstück befindet. Dort muss der Immobilienkäufer ein Gesuch für die Erwerbsbewilligung einreichen – oder für die Feststellung, dass keine Bewilligung benötigt wird.

Immobilienkauf Schweiz, Ferienwohnung, Zweitwohnsitz, Foto: annanahabed/fotolia.com
Wie Italien, nur nebenan: Eine Ferienwohnung oder ein Zweitwohnsitz in der Schweiz ist der Traum vieler Ausländer. Foto: annanahabed/fotolia.com Foto: annanahabed/fotolia.com
Immobilienkauf Schweiz, Bewilligung, Foto: annanahabed/fotolia.com
Damit der Immobilienkauf einer solchen Immobilie bewilligt wird, müssen sie als Ausländer klare Kriterien erfüllen. Foto: annanahabed/fotolia.com

Bewilligung von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Aparthotel

Sogenannte Aparthotels sind Beherbergungsbetriebe, in denen statt Zimmern oder Suiten vollständig eingerichtete Wohnungen vermietet werden. Wer eine solche Wohnung, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kaufen will, muss als Österreicher für die Bewilligung einige Anforderungen erfüllen:

  • Das Objekt muss sich in einer Tourismuszone befinden. Welche das sind, wird von den Kantonen festgelegt, jedoch haben nur rund die Hälfte der Kantone solche Tourismuszonen;
  • die Grundstücksfläche darf nicht mehr als 1.000 Quadratmeter und die Nettowohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Bei Nachweis eines Mehrbedarfs werden größere Flächen aber oft bewilligt;
  • für den Immobilienkauf muss eine Einheit des „kantonalen Kontingents“ vorhanden sein.

Bei diesen sogenannten Kontingenten handelt es sich um eine Obergrenze, die die Schweizerische Eidgenossenschaft den jeweiligen Kantonen zuteilt. Zurzeit werden pro Jahr schweizweit 1.500 Ferienimmobilien für Ausländer bewilligt. Das Kontingent ist auf die 17 Kantone verteilt, die daran teilnehmen. Je nach Kanton kann das Kontingent unterschiedlich hoch sein – im einen sind es rund dreihundert, in manch anderem lediglich zwanzig. Aber: „Da die Bewilligungskontingente seit ein paar Jahren nicht ausgeschöpft werden, ist der Erwerb von Ferienliegenschaften derzeit kaum ein Problem“, beruhigt Erb.

Auch ist die Suche nach einer Bewilligung – so kompliziert es klingt – laut dem Rechtsexperten in der Praxis recht simpel: „Der Käufer oder Makler fragt einfach den Verkäufer, ob bereits ein Kontingent für die Ferienwohnung vorhanden ist. Dann sagt der ja, und die Sache ist erledigt.“

Bewilligung von Zweitwohnungen

Wer kein Grenzgänger ist, der kann oft dennoch eine Bewilligung für eine Zweitwohnung bekommen – zumindest in einigen Kantonen wie Freiburg, im Wallis oder Graubünden, die bestimmte Voraussetzungen nennen, unter denen Ausländer eine Zweitwohnung in der Schweiz erwerben dürfen. Nämlich dann, wenn der Ausländer zu dem Erwerbsort eine außergewöhnliche enge, schutzwürdige Beziehung unterhält. Dazu zählen regelmäßige Beziehungen, die er unterhalten muss, um überwiegende wirtschaftliche, wissenschaftliche oder kulturelle Interessen wahren zu können.

Info

Bei Fragen zur Bewilligungspflicht können sich Immobilienkäufer an die jeweilige kantonale Behörde wenden, zum Beispiel das Grundbuchamt oder Grundbuchinspektorat. Diese können Auskunft darüber geben, ob ein Immobilienkäufer alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt oder eine Bewilligung benötigt.

Wie ist der Ablauf beim Immobilienkauf in der Schweiz?

Immobilienkauf Schweiz, Luzern, Alpen, Vierwaldstättersee, Foto: olenaznakk/fotolia.com
Ein Stadthaus in Luzern ist zentral – gleichzeitig liegen der Vierwaldstättersee und die Alpen in nächster Nähe. Foto: olenaznakk/fotolia.com
Immobilienkauf Schweiz, Ferienimmobilie, Foto: Leonid Tit/fotolia.com
Wer eine Ferienimmobilie in der Schweiz sucht, der kauft sein Häuschen aber lieber gleich auf dem Land. Foto: Leonid Tit/fotolia.com

Ist der Immobilienerwerb bewilligt, läuft der Kauf in der Schweiz an sich ähnlich wie in Österreich ab: Die Vertragspartner klären ihre Bedingungen, und der Notar setzt den Kaufvertrag auf. Beide Parteien überprüfen den Vertrag nochmals, dann wird er vom Notar beurkundet und unterzeichnet. Im Anschluss muss der Kaufpreis gezahlt werden und der neue Eigentümer wird ins Grundbuch eingetragen. Erst dann ist der Kauf offiziell unter Dach und Fach.
Im Kaufvertrag müssen in der Regel folgende Bestandteile enthalten sein:

  • Grundbuchauszug
  • Katasterplan
  • Altlastenverdachtsflächen-Kataster
  • Informationen zur Immobilie, etwa Gebäudepläne, Baubeschrieb oder Gebäudeversicherungspolice
  • Baureglement und Zonenplan
  • Steuerwert
  • Finanzierungsangaben und Schätzung
  • Privatrechtliche Vereinbarungen

Um beim Immobilienkauf keine Fehler zu machen, sollten sich Käufer vorab informieren: „Bei kantonalen Regelungen hilft das Grundbuchamt der Kantone weiter“, sagt Erb. „Oder der Käufer wendet sich an einen lokalen Immobilienmakler oder Rechtsanwalt, der muss sich mit den kantonalen Regelungen auskennen.“

Welche Nebenkosten werden beim Immobilienkauf in der Schweiz fällig?

Wie hoch die Kaufnebenkosten einer Immobilie ausfallen, kann von Kanton zu Kanton variieren. Meist bewegen sie sich zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises.

  • Maklerprovision: In der Praxis sind zwischen einem bis fünf Prozent des Kaufpreises üblich. Gemäß dem Schweizerischen Obligationenrecht zahlt diese grundsätzlich der Auftraggeber.
  • Notar: Diese Kosten variieren je nach Kanton oder gar Gemeinde. In Zürich sind es zum Beispiel 0,1 Prozent des Kaufpreises, in Bern 0,5 Prozent. In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten zur Hälfte.
  • Grundbucheintrag: Auch hier variieren die Kosten von Kanton zu Kanton, und wie sie aufgestellt werden. Sie werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
  • Handänderung: In einigen Kantonen wird anstelle oder zusätzlich zur Grundbuchsgebühr eine Handänderungssteuer erhoben. Die Höhe ist je nach Kanton unterschiedlich.
  • Grunderwerbsteuer: Diese wird in den meisten Kantonen fällig und liegt zwischen einem und vier Prozent des Kaufpreises, beziehungsweise des amtlichen Steuerwertes.

Nach dem Kauf enden die Kosten aber noch nicht: Die jährliche Grundsteuer – in der Schweiz Liegenschaftssteuer genannt – beträgt je nach Kanton von 0,5 bis zwei Prozent des amtlichen Steuerwertes der Immobilie. Gewisse Kantone wie zum Beispiel Zürich, Schwyz oder Aargau verzichten aber auf die Erhebung der Steuer. Daneben können weitere Steuern fällig werden. Wer eine Immobilie in der Schweiz erwirbt, sollte sich am besten von einem Steuerexperten vor Ort beraten lassen, welche Besonderheiten er beachten sollte. Zudem empfiehlt es sich, die rechtliche Beratung durch einen Fachanwalt einzuholen.

Umzug in die Schweiz planen

Wer in die Schweiz auswandern will, sollte den Umzug mit ausreichend Vorlaufzeit planen. Gerade für das Klären von Kranken-, Renten- oder Unfallversicherung sollten Auswanderer sich ausreichend Zeit nehmen. Zum Beispiel kann es sinnvoll sein, die Mitgliedschaft bei Kranken- und Pflegeversicherung auf ruhend zu stellen. Wenn sich ein Auswanderer dann doch zur Rückkehr nach Österreich entschließt, kann er den Versicherungsschutz zu den alten Bedingungen weiterführen.

Regionen, Lage und Preise: Die Schweiz im Überblick

Immobilienkauf Schweiz, Dreiländereck, Basel, Foto: Sergey Novikov/fotolia.com
Willkommen im Dreiländereck Schweiz-Deutschland-Frankreich – hier liegt Basel, die drittgrößte Stadt der Schweiz. Foto: Sergey Novikov/fotolia.com

Die Schweiz liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zum deutschen Bundesland Baden-Württemberg. Durch ein dichtes Netz von Straßen-, Bahn- und Flugverbindungen ist das Land eng in die europäische Infrastruktur eingebunden und das Schweizer Autobahnnetz liegt an den Hauptachsen des Internationalen Verkehrs. Für Urlauber oder Berufspendler sind das gute Voraussetzungen.

Wanderer wie Sonnenanbeter zieht es in die Schweiz, denn landschaftlich hat die Heimat der Eidgenossen einiges zu bieten: von Gletschern und Alpen, über Seen und Flüsse und dicht bewaldeten Naturschutzgebieten. Im Winter locken Freizeitaktivitäten wie Schneeschuhwanderungen und Skifahren – im Sommer geht es auf zum Schwimmen, Kajakfahren oder Paragliding. Eines der berühmtesten Feriengebiete ist das italienischsprachige Tessin, mit Lugano und Ascona. Viele Urlauber zieht es aber auch in die französische Schweiz, an den Genfer See – oder in das deutschsprachige Berner Oberland, etwa nach Interlaken oder Grindelwald.

Wie gefragt sind Ferienimmobilien?

Die Schweiz ist ein Land, in dem viele Ausländer leben. „In Tourismusregionen wie Graubünden, im Tessin, Wallis oder Bern gibt es sehr viele Ferienwohnungen, die oft seit Generationen derselben Familie gehören“, sagt Rechtsanwalt Erb aus Zürich. Denn wenn die Eltern aus dem Ausland – etwa Österreich – eine Ferienwohnung in der Schweiz besitzen, dann können sie die Immobilie laut Erb ohne Bewilligung an ihre gesetzlichen Erben weitergeben. „Das derzeitige Angebot an Ferienwohnungen ist generell gut“, so Erb. Ein Grund dafür könne sein, dass viele Leute, die sich eine Ferienimmobilie in der Schweiz kaufen könnten, es einfach nicht tun. „Weil sie lieber Urlaub auf den Malediven machen oder Städtereisen unternehmen.“

Was kostet eine Immobilie in der Schweiz?

Die Leerstandsquote in der Schweiz ist mit rund ein Prozent sehr gering. Dem gegenüber steht ein stabiles Angebot und gerade in den beliebten Urlaubsregionen und den Ballungszentren eine hohe Nachfrage. Im Vergleich zu Österreich sind die Immobilienpreise in der Regel etwas höher. Wie hierzulande auch sind die Preise aber stark lageabhängig – eine Skihütte in St. Moritz ist um ein Vielfaches teurer als ein Chalet im abgeschiedenen Hinterland. Insgesamt bietet der Immobilienmarkt in der Schweiz aber ein breit gefächertes Angebot an Immobilien unterschiedlicher Größen, Lagen und Preise.

Stand: August 2018