Sonstiges zum Kauf • als Kapitalanlage geeignet

149000 €149.000 €

191 m²  •  4.983 m² Grundstück

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An der Froschweide 13, Aga, Gera (07545)

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Objekt:
+ solide Neubau-Anlage aus 1992 mit 56 ETWs verteilt auf zwei Vollgeschossen und einen Dachgeschoss // Kellergeschoss mit diversen Nebenräumen, Abstellboxen für jede Wohnung und Tiefgarage mit 25 PKW-Stellplätzen // auf dem 5.000qm großen Grundstück befinden sich 31 PKW-Außen-Stellplätze

Wohnungen:
+ bauzeittypische, normale und zweckmäßige Ausstattung, modernisiert/renoviert bei Mieterwechsel und fortlaufend instandgehalten

Gemeinschaftseigentum:
+ grundsätzlich in Ordnung und gepflegt, dennoch in die Jahre gekommen, Instandsetzungsbedarf besteht z.B. an den Holzfenstern und der Heizungsanlage (Prozess zur Erneuerung läuft, Grundsatzbeschluss zur Erneuerung wurde in 04/2026 gefasst, derzeit läuft die Angebotseinholung, Umsetzung Heizungstausch voraussichtlich in Q3/2026)
+ Instandhaltungsrücklage per 12.05.2026 iHv 99.700 TEUR

Nutzung:
+ neben (zumeist langjährig) vermieteten Wohnungen befinden sich im Objekt „AdF13“ auch Einheiten die als Büro-/Kanzleiräumlichkeiten und vom Eigentümer selbst genutzt werden

Kaufangebot/Vertragsgegenstand:
+ 4er-WE-Paket, 3 PKW-Tiefgaragen-Stellplätze, 1 PKW-Außen-Stellplatz
Zimmer – 3x 2-Zimmer-Wohnung (davon 2x Maisonette), 1x 1-Zimmer-Wohnung
Wohnfläche/n – 191qm (31qm, 47qm, 55qm und 58qm)
Miteigentumsanteil/e – 81/1.000stel (davon 12/1.000stel auf die 3 PKW-Tiefgaragen-Stellplätze)
SonderNutzungsRecht/e – 1x PKW-Außen-Stellplatz sowie 4x Kellerraum
JahresNettoKaltMiete – 15.384 EUR
a)*Faktor (KP/JNKM) – 9,69 // *(Miet)Rendite (JNKM/KP) – 10,32%
Kaufpreis/qm Wfl. – 686 EUR // Kaufpreis/TG-SP – 6.000 EUR

+ optional, jedoch nicht favorisiert, besteht ggf. die Möglichkeit eines Teilerwerbes …
a) 2er-WE-Paket, 1 PKW-Tiefgaragen-Stellplatz, 1 PKW-Außen-Stellplatz (Kaufpreis 76.250 EUR)
b) 2er-WE-Paket, 2 PKW-Tiefgaragen-Stellplätze (Kaufpreis 82.750 EUR)
… hierbei entfällt der im 4er-WE-Paket berücksichtigte Preisnachlass.

Sonstiges Wirtschaftsplan 2026:
Hausgeld/er – 1.020 EUR/Monat = 12.240 EUR p.a.
davon nicht umlagefähig …
Verwaltergebühr GE (26,16 EUR/Einheit/Monat) – 105 EUR/Monat = 1.257 EUR p.a.
Verwaltergebühr SE optional (20,83 EUR/Einheit/Monat)
Instandhaltungsrücklage (0,30 EUR/qm/Monat) – 57 EUR/Monat = 687 EUR p.a.
sonstige nicht umlagefähige Kosten (0,21 EUR/qm/Monat) – 40 EUR/Monat = 481 EUR p.a.
… Summe – 202 EUR/Monat = 2.425 EUR p.a.
die JahresNettoKaltMiete bereinigt um die nicht umlagefähigen Kosten ergibt folgende Kennzahlen:
b)*Faktor (KP/JNKM) – 11,50 // *(Miet)Rendite (JNKM/KP) – 8,70%

Hinweis/e:
*Grundlage zur Berechnung der (Miet)Rendite sowie des Kaufpreisfaktors bilden der Kaufpreis laut Kaufangebot/Exposé (OHNE KaufNebenKosten) sowie a)die JahresNettoKaltMiete und b)die JahresNettoKaltMiete abzüglich nicht umlagefähiger Nebenkosten (basierend auf den für 2026 gültigen Wirtschaftsplan)

Risiko-/Chancen-(Kurz)Bewertung:
+ Gera OT Aga „gegen“ Landeshauptstadt Erfurt

-ländliche Idylle „gegen“ Großstadtflair-

-NettoKaltMiete/qm ca. 6 EUR „gegen“ ca. 10 EUR-
-Kaufpreis/qm ca. 700 EUR „gegen“ ca. 2.700 EUR-
-(Miet)Rendite ca. 10% „gegen“ ca. 4,5%-
-(KP)Faktor ca. 10 „gegen“ ca. 22-
-4 ETWs „gegen“ 1 ETW

-kalkulatorischer Leerstand vor Neuvermietung ca. 0-4 Monate „gegen“ ca. 0-2 Monate-

-Investitionen (mittel- und langfristig) ins Gemeinschafts- und Sondereigentum sind bei Objekten dieses Baujahres generell einzuplanen wobei die Kostentragung in der Regel durch Entnahme/n aus der InstandhaltungsRücklage als auch als Sonderumlagen („WEG Standardprogramm“) erfolgt

+ Je nach Risikotypus und/oder (eigenen) Investitionswunsch sowie -möglichkeit/en bietet dieses Angebot durchaus (auch Optimierungs-) Potenzial, dies sowohl für Einsteiger als auch Profis. Besichtigungstermine Kontaktaufnahme/Anfragen:
+ Bitte möglichst per E-Mail über den Anfrage-Button. Geben Sie hier bitte Ihre vollständigen Kontaktdaten an. Ihre Anfrage wird im Regelfall innerhalb von 24 Stunden nach ERHALT bearbeitet.

Besichtigungstermine bedürfen der Abstimmung mit den Mietern und dementsprechend einen gewissen Vorlauf. Vor Terminierung zur Besichtigung der Wohnung/en empfehle ich Ihnen/potenziellen Kaufinteressenten eine Außenbesichtigung des Objektes „AdF13“ nebst Umfeld in Eigenregie.

IHR Ansprechpartner:
Thomas Fritsch // 0178-5447090 // fritsch(at)ifv-24(punkt)de