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!!! Kernsaniert !!!
Das freistehende Einfamilienhaus aus den 60zigern wurde bereits mit Eigentümerwechsel ab 2005 vollständig entkernt, saniert und dem damaligen bzw. mit Weitsicht dem heutigen Stand der Technik angepasst. Neben der Wärmedämmung der Fassade und der Dacheindeckung sind alle technischen Gewerke wie Elektro inkl. internes Netzwerk, Heizung/Brenner und Sanitär inkl. Abwasser erneuert bzw. ergänzt worden. Das Duschbad im Erdgeschoß verfügt zudem über eine bodentiefe, ebenerdige Dusche. Ein absolutes Glanzstück ist in diesem Zusammenhang die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Dachgeschoß. Das hier entstandene und durch zusätzliche Gauben lichtdurchflutete Studio, mit Blick in die nahegelegenen Weinberge, wird auch Sie begeistern. Das vorhandene Farbkonzept ist im Einklang mit den verwendeten Materialien und zieht sich wie ein roter Faden durch die Immobilie.
Die Nebenkostenvariablen Gas und Strom sind direkt bei dem Energieversorger anzumelden / abzurechnen.
*** Stadtnah ***
Walluf wird gerne das Tor oder auch die Pforte zum Rheingau genannt, da sie östlich und nördlich an die Stadt Wiesbaden angrenzt. Wie alle Gemeinden im Rheingau ist auch Walluf eine über die Landesgrenzen hinaus bekannte Winzergemeinde mit zahlreichen Straußwirtschaften und Gutsausschänken, die zum Besuch und Verweilen einladen. Die Verkehrsanbindung ist nahezu perfekt, da die Regionalbahn, welche stündlich bzw. in den Hauptverkehrszeiten halbstündlich zwischen Neuwied und Frankfurt verkehrt, in Walluf halt macht. Die Rhein-Main Metropolen Wiesbaden, Mainz und Frankfurt erreichen Sie ebenfalls in weniger 30 Minuten über die B42 bzw. über die BAB A66.
Die gute Standortqualität zeichnet sich ebenfalls durch die in Walluf ansässigen regionalen Handwerksfirmen, wie auch die national und international agierenden und ansässigen Unternehmen aus.
Die Mikrolage, Infrastruktur, das unmittelbare Umfeld ist als sehr gut zu werten, da es hier neben einer medizinischen Grundversorgung / Ärzte und einer Apotheke eine Vielzahl von Geschäften / Einzelhändlern für den täglichen Bedarf gibt. Drei Kindergärten, eine Grundschule in Walluf, sowie weiterführende Schulen, Gymnasien und Realschulen befinden sich in unmittelbarer Nähe der Nachbargemeinde Eltville und oder in Wiesbaden.
Ein abendlicher Spaziergang in den Weinbergen oder den Sonnenuntergang am füßläufig und nahe gelegen Rheinufer erleben zeichnet die Lage aus. Abseits von Stress und Hektik der pulsierenden Rhein-Main Region finden sie hier Ruhe und Erholung.
- Raumwunder -
Nutzflächen:
Garage mit Sektionaltor ca. 18,99m²
Keller ca. 10,38m²
Waschküche ca. 7,02m²
Heizung ca. 4,60m²
Außenkeller ca. 4,92m²
Wohnfläche Erdgeschoß:
WC / Dusche ca. 4,20m²
Windfang ca. 2,22m²
Diele ca. 10,20m²
Offene Küche / Essen ca.12,91m²
Wohnzimmer ca. 35,62m²
Balkon ca. 6,56m² * 0,5 = 3,28m²
Terrasse ca.11,14m² + 20,48m² * 0,5 = 15,81m²
Wohnfläche 1. OG
Wannenbad ca. 6,62m²
Diele ca. 8,78m²
Kind 1 ca. 12,97m²
Kind 2 ca. 12,32m²
Eltern Schlafen ca. 22,89m²
Balkon ca. 6,56m² * 0,5 = 3,28m²
Wohnfläche Dachgeschoß / Studio ca. 49,60m²
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Besichtigungstermine sind nach Rücksprache mit dem Anbieter und Terminvereinbarung
nahezu jeder Zeit möglich.
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Wir freuen uns über ihre Kontaktaufnahme und verbleiben
mit freundlichen Grüßen
Stichworte
Zustand: neuwertig, saniert, gepflegt
TV: Kabelanschluss, Sat-Anschluss
Sonstiges: EDV-Verkabelung
