2,5-Zimmer-Dachwohnung mit Balkon - hochwertige Kernsanierung / Grenze Pempelfort
Diese attraktive 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 65,55 m² befindet sich in einem gepflegten Jugendstil-Mehrfamilienhaus in der begehrten Gravelottestraße im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf, unmittelbar an der Grenze zum beliebten Stadtteil Pempelfort. Die Lage zählt zu den gefragten innerstädtischen Wohnlagen der Stadt und verbindet urbanes Leben mit einer gewachsenen Nachbarschaftsstruktur.
Das Gebäude überzeugt durch seinen klassischen Altbaucharakter, eine ansprechende Fassade sowie die für diese Bauzeit typischen Proportionen und großzügigen Deckenhöhen.
**Sanierung / Zustand**
Die Wohnung wird im Zuge einer umfassenden Kernsanierung neu hergestellt. Nach Abschluss der Arbeiten präsentiert sich die Einheit in einem hochwertigen, modernen Zustand. Hier haben Sie die Möglichkeit, die Ausstattung teilweise nach Ihren individuellen Vorstellungen zu gestalten und so den Erstbezug nach Sanierung zu erleben.
Im Rahmen der Sanierung werden sämtliche wesentlichen Gewerke modernisiert. Dazu zählen unter anderem Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen sowie die komplette Innenausstattung der Wohnung.
Auch neue, energieeffiziente Fenster werden im Zuge der Sanierung eingebaut.
Eine Fußbodenheizung ist im Zuge des Umbaus möglich, wodurch moderner Wohnkomfort mit dem besonderen Charme des Altbaus kombiniert wird.
Die beeindruckende Deckenhöhe von ca. 3,54 m sorgt trotz vorhandener Dachschrägen für ein offenes und großzügiges Raumgefühl.
Vor Beginn der Sanierungsarbeiten besteht zudem Spielraum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, sodass Käufer teilweise Einfluss auf Materialien und Ausstattungsdetails nehmen können.
Die Fertigstellung der Wohnung ist frühestens für Ende 2026 vorgesehen.
**Grundriss / Raumaufteilung**
Beim Betreten der Einheit gelangt man zunächst in einen zentralen Flur, der alle Räume miteinander verbindet und eine klare sowie funktionale Raumstruktur schafft.
Direkt angrenzend befindet sich das Tageslichtbad, das im Zuge der Kernsanierung vollständig modernisiert wird und künftig modernen Wohnkomfort bietet. Optional besteht hier zudem eine Erweiterungsmöglichkeit.
Die separate Küche liegt ebenfalls im vorderen Bereich der Wohnung und bietet ausreichend Platz für eine großzügige Küchenzeile sowie einen Essbereich.
Der Flur führt weiter in den privaten Wohnbereich der Wohnung. Hier befinden sich zwei gut geschnittene Zimmer, die flexibel als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszimmer genutzt werden können.
Das größere Zimmer bildet den zentralen Wohnbereich der Wohnung und verfügt über direkten Zugang zum Balkon.
Das zweite große Zimmer eignet sich ideal als Schlafzimmer oder Homeoffice. Ein besonderes architektonisches Highlight ist hier der charakteristische Erker, der dem Raum eine besondere Atmosphäre verleiht und für zusätzlichen Lichteinfall sorgt.
Ein Abstellbereich innerhalb der Wohnung sorgt zusätzlich für praktischen Stauraum im Alltag.
**Balkon / Außenbereich**
Ein besonderes Highlight ist der Balkon zur Gravelottestraße, der im Zuge der Sanierung neu errichtet wird.
Durch die sonnige Ausrichtung erweitert er den Wohnraum nach außen und bietet einen angenehmen Platz für entspannte Stunden an der frischen Luft. Der Balkon schafft einen hellen und freundlichen Außenbereich, der den urbanen Charakter der Lage zusätzlich unterstreicht.
**Gebäude / Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum**
Im Zuge der geplanten Maßnahmen am Gebäude werden zusätzlich der Hausflur modernisiert sowie die Fassade neu gestrichen. Darüber hinaus ist vorgesehen, das Dach vollständig neu zu dämmen, wodurch sowohl der energetische Standard als auch der Wohnkomfort langfristig verbessert werden.
Die hierfür anfallenden Kosten werden vom aktuellen Eigentümer übernommen, sodass für den Erwerber keine zusätzlichen Kosten aus diesen Maßnahmen entstehen.
**Erwerbsmodell / Gestaltungsmöglichkeiten**
Für Käufer besteht die Möglichkeit, die Einheit bereits im aktuellen, unrenovierten Zustand zu erwerben.
Der anschließende Ausbau und die Sanierung können dann über einen separaten Bauwerkvertrag erfolgen. Diese Struktur bietet den Vorteil, dass Kaufnebenkosten nur auf den Erwerb des Bestandsanteils anfallen, wodurch eine spürbare Einsparung bei den Kaufnebenkosten möglich sein kann.
Darüber hinaus eröffnet dieses Modell zusätzlichen Gestaltungsspielraum bei der Ausführung und Ausstattung der Wohnung.
**Steuerliche Aspekte / Abschreibung**
Das Objekt bietet interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Ein zertifizierter Gutachter hat bereits eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren geschätzt. Dadurch kann sich ein erhöhter Abschreibungssatz von bis zu 6,67 % jährlich ergeben.
(Bei steuerlichen Fragestellungen sollte grundsätzlich ein Steuerberater hinzugezogen werden. Für die angegebene Restnutzungsdauer kann keine Gewähr übernommen werden; diese unterliegt stets der individuellen Prüfung durch das zuständige Finanzamt.)
Auf Wunsch kann eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt werden.
