Einfamilienhaus zum Kauf579000 €579.000 €3.642 €/m²6 Zimmer • 159 m² • 643 m² Grundstück
579000 €579.000 €
3.642 €/m²
6 Zimmer • 159 m² • 643 m² Grundstück
Individuell geplantes Einfamilienhaus mit Galerie, Südterrasse und Doppelgarage
Dieses Haus überzeugt durch Licht, Raum und Charakter - individuell geplant und spürbar durchdacht. Über dem Wohnzimmer öffnet sich eine Galerie mit Glasgeländer und schafft einen Luftraum, der dem Erdgeschoss Höhe, Licht und Charakter gibt. Der Kaminofen mit gemauerter Sitzbank bildet den Mittelpunkt des Wohnbereichs. Die raumhohe Glasfront fungiert wie ein eingebauter Wintergarten und öffnet den Wohn-Ess-Bereich zur südseitigen Terrasse wodurch sehr viel Tageslicht in den Raum gelangt. Das Haus wurde Anfang der 2000er-Jahre von der Eigentümerfamilie individuell geplant und in solider Massivbauweise errichtet. Die Bauunterlagen nennen 36,5 cm starke Poroton-Außenwände, Stahlbetondecken, einen Pfettendachstuhl und einen gedämmten Dachaufbau. Die Baubeschreibung weist die Bodenplatte in Beton als wasserdichte Wanne nach DIN 1045 aus.
Rund 159 m² Wohnfläche verteilen sich auf Erd- und Dachgeschoss. Im Erdgeschoss bilden Wohnen, Essen und Küche einen großzügigen Lebensmittelpunkt. Die Küche mit Eckbank schließt direkt an den Essbereich an, daneben liegt eine separate Speisekammer. Ein zusätzliches Zimmer im Erdgeschoss eignet sich als Büro, Gästezimmer oder perspektivisch als Schlafraum. Das Gäste-WC liegt praktisch im Eingangsbereich.
Im Dachgeschoss befinden sich das Elternschlafzimmer, zwei weitere Zimmer und das große Familienbad mit Wanne und separater Dusche. Die französischen Balkone öffnen die Räume nach außen, die Galerie verbindet das Geschoss optisch mit dem Wohnbereich darunter.
Das Untergeschoss ist mehr als reine Abstellfläche. Durch die Hanglage entstehen teilbelichtete Nutzflächen, die sich als Hobby-, Lager- oder Freizeitbereiche anbieten. Sauna, gemauerter Gewölbe-Weinkeller mit Ziegelbögen, Waschküche mit Dusche und WC, Heizungsraum, Tankraum und direkter Zugang zur Doppelgarage ergänzen das Raumangebot. Dies ist kein Standardhaus, sondern ein gepflegtes Familienhaus mit besonderer Raumwirkung
Rund 159 m² Wohnfläche verteilen sich auf Erd- und Dachgeschoss. Im Erdgeschoss bilden Wohnen, Essen und Küche einen großzügigen Lebensmittelpunkt. Die Küche mit Eckbank schließt direkt an den Essbereich an, daneben liegt eine separate Speisekammer. Ein zusätzliches Zimmer im Erdgeschoss eignet sich als Büro, Gästezimmer oder perspektivisch als Schlafraum. Das Gäste-WC liegt praktisch im Eingangsbereich.
Im Dachgeschoss befinden sich das Elternschlafzimmer, zwei weitere Zimmer und das große Familienbad mit Wanne und separater Dusche. Die französischen Balkone öffnen die Räume nach außen, die Galerie verbindet das Geschoss optisch mit dem Wohnbereich darunter.
Das Untergeschoss ist mehr als reine Abstellfläche. Durch die Hanglage entstehen teilbelichtete Nutzflächen, die sich als Hobby-, Lager- oder Freizeitbereiche anbieten. Sauna, gemauerter Gewölbe-Weinkeller mit Ziegelbögen, Waschküche mit Dusche und WC, Heizungsraum, Tankraum und direkter Zugang zur Doppelgarage ergänzen das Raumangebot. Dies ist kein Standardhaus, sondern ein gepflegtes Familienhaus mit besonderer Raumwirkung
Merkmale
- 643 m² Grundstück
- Keller
- offener Kamin
- Terrasse
- 3 Stellplätze: 2 Garagen, Außen-Stellplatz
- Sauna
Die Ausstattung folgt einer klaren Bauidee: solide, langlebig und auf Familienalltag ausgelegt. Die Bauunterlagen weisen massive Außenwände aus 36,5 cm Poroton mit dreilagigem Putz, tragende Innenwände aus Ziegel, Stahlbetondecken, einen zimmermannsmäßig ausgeführten Pfettendachstuhl und einen gedämmten Dachaufbau aus. Die Bodenplatte ist als wasserdichte Wanne in Beton B25 nach DIN 1045 ausgeführt. Naturstein-Treppenstufen, Fliesenböden, helle Holzinnentüren und Kunststofffenster mit Isolierverglasung stammen überwiegend aus der Bauzeit. Der Fassadenanstrich wurde 2025 erneuert.
Ein architektonisches Highlight ist die raumhohe Verglasung in Aluminium-Konstruktion am Übergang von Wohn- zu Essbereich, die das Erdgeschoss mit Tageslicht durchflutet und dem Wohnraum seinen besonderen Charakter gibt.
Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Buderus-Ölheizung, ergänzt durch Solarthermie für die Warmwasserbereitung und den Kaminofen im Wohnzimmer. Eine Fußbodenheizung versorgt das Erdgeschoss mit Ausnahme des Büros sowie das Familienbad im Dachgeschoss. Der Energieausweis weist Heizöl und Stückholz als wesentliche Energieträger aus.
Im Erdgeschoss prägen warme Bodenfliesen, der offene Wohn-Ess-Bereich und die Galerie das Wohngefühl. Die vorhandene Einbauküche mit integrierter Eckbank und gepflegten Elektrogeräten kann nach Absprache übernommen werden. Die südseitige Terrasse schließt direkt an den Wohnbereich an und erweitert das Erdgeschoss in den Außenbereich.
Das Dachgeschoss bietet drei Zimmer, französische Balkone und ein großzügiges Familienbad mit Badewanne, separater Dusche und praktischem Wäscheabwurfschacht. Die Dachschrägen schaffen eine wohnliche Atmosphäre.
Im Untergeschoss ergänzen Sauna, gemauerter Gewölbe-Weinkeller mit Ziegelbögen, Waschküche mit Dusche und WC, Heizungsraum, Tankraum und Hobbyfläche das Haus. Doppelgarage und Stellplatz bieten Platz für mehrere Fahrzeuge und zusätzlichen Stauraum.
Ein architektonisches Highlight ist die raumhohe Verglasung in Aluminium-Konstruktion am Übergang von Wohn- zu Essbereich, die das Erdgeschoss mit Tageslicht durchflutet und dem Wohnraum seinen besonderen Charakter gibt.
Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Buderus-Ölheizung, ergänzt durch Solarthermie für die Warmwasserbereitung und den Kaminofen im Wohnzimmer. Eine Fußbodenheizung versorgt das Erdgeschoss mit Ausnahme des Büros sowie das Familienbad im Dachgeschoss. Der Energieausweis weist Heizöl und Stückholz als wesentliche Energieträger aus.
Im Erdgeschoss prägen warme Bodenfliesen, der offene Wohn-Ess-Bereich und die Galerie das Wohngefühl. Die vorhandene Einbauküche mit integrierter Eckbank und gepflegten Elektrogeräten kann nach Absprache übernommen werden. Die südseitige Terrasse schließt direkt an den Wohnbereich an und erweitert das Erdgeschoss in den Außenbereich.
Das Dachgeschoss bietet drei Zimmer, französische Balkone und ein großzügiges Familienbad mit Badewanne, separater Dusche und praktischem Wäscheabwurfschacht. Die Dachschrägen schaffen eine wohnliche Atmosphäre.
Im Untergeschoss ergänzen Sauna, gemauerter Gewölbe-Weinkeller mit Ziegelbögen, Waschküche mit Dusche und WC, Heizungsraum, Tankraum und Hobbyfläche das Haus. Doppelgarage und Stellplatz bieten Platz für mehrere Fahrzeuge und zusätzlichen Stauraum.
Grundrisse
Grundrisse
1 / 3
Bausubstanz und Energie
Energieausweis
C
- Baujahr2001
- Zustand der ImmobilieGepflegt
- HeizungsartFußbodenheizung
- EnergieträgerÖl
Preisdetails
Kaufpreis
579000 €579.000 €
3.641,51 €/m²
Provision für Käufer
3,57 %
Weitere Preisinformationen
1 Stellplatz
2 Garagenstellplätze
2 Garagenstellplätze
Geschätzte Gesamtkosten
631.515 €1
Kaufpreis
579.000 €
Kaufnebenkosten
52.515 €
2Notarkosten (1,5%)
8.685 €
Grunderwerbsteuer (3,5%)
20.265 €
Provision für Käufer (3,57%)
20.670 €
Grundbucheintrag (0,5%)
2.895 €
1Der angezeigte Wert ist eine automatisch berechnete Schätzung von immowelt.
2Bei den Angaben handelt es sich um ortsübliche Werte. Individuelle Kosten können abweichen.
Lage
Rohrbach, Friedberg / Rohrbach (86316)
Der Anbieter hat die genaue Adresse nicht freigegeben
Das Haus liegt in Friedberg-Rohrbach, einem ruhigen, dörflich geprägten Ortsteil südlich der Stadt Friedberg. Die Umgebung ist geprägt von gewachsenen Wohnstrukturen, kleineren Anwesen, Gärten und landwirtschaftlich genutzten Flächen. Wer hier wohnt, entscheidet sich bewusst für ein ruhigeres Wohnumfeld mit mehr Abstand, Grün und Nachbarschaftsgefühl, ohne auf die Nähe zu Friedberg, Augsburg und den umliegenden Gemeinden zu verzichten. Die Jaisstraße wirkt als überschaubare Anliegerlage; die Hangposition des Grundstücks und die südseitige Terrasse schaffen Privatheit und einen offenen Blick in die Umgebung.
Rohrbach ist kein anonymer Vorort, sondern ein Ortsteil mit ländlichem Charakter. Genau darin liegt die Stärke dieser Lage: Man lebt nicht im Stadtverkehr, sondern spürt noch Dorf, Natur und Ruhe. Gleichzeitig bleiben die Wege kurz. Friedberg ist mit dem Auto gut erreichbar und bietet die Infrastruktur, die Familien, Paare und Berufspendler im Alltag brauchen: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Banken, Gastronomie, Wochenmarkt, ein vielfältiges Vereinsleben und die historische Altstadt rund um den Marienplatz und das Wittelsbacher Schloss. Auch Mering, Kissing und Merching liegen in der Umgebung und ergänzen die Versorgung.
Für Berufspendler ist die Lage interessant, weil sie das Wohnen im Grünen mit der Nähe zum Wirtschaftsraum Augsburg verbindet. Augsburg liegt westlich von Friedberg und ist über die regionalen Straßenverbindungen sowie die B300 gut angebunden. Die Lage ist für alle attraktiv, die regelmäßig nach Augsburg, Friedberg, Mering, Kissing oder in Richtung München pendeln. Über die Autobahn A8 ist auch der Großraum München schnell und gut erreichbar.
Für Familien zählt neben der Erreichbarkeit vor allem die Alltagstauglichkeit. Kindergärten, Schulen, Freizeitangebote und medizinische Versorgung befinden sich im Friedberger Stadtgebiet und in den umliegenden Gemeinden. Weiterführende Schulen sind in Friedberg und Augsburg vorhanden. Auch der öffentliche Nahverkehr und die Bahnanschlüsse der Region bieten Möglichkeiten, wobei ich bei ländlichen Ortsteilen immer empfehle, die persönliche Verbindung für Schule, Arbeit und Freizeit konkret zu prüfen. Das Auto bleibt hier im Alltag praktisch und in vielen Lebenssituationen sinnvoll.
Die Freizeitqualität rund um Rohrbach ist ein echter Pluspunkt. Spaziergänge, Joggingrunden, Radwege und Wege durch Felder und Grünbereiche beginnen praktisch vor der Haustür. Wer gerne draußen ist, mit Kindern unterwegs ist oder einen Hund hat, wird diese Lage schnell schätzen. Naherholungsgebiete rund um Friedberg, Kissing, Mering und Augsburg sind gut erreichbar. Badeseen, Lechauen, Sportanlagen, Reitmöglichkeiten, Tennis, Golf, Freibad, Eisstadion und Vereine gehören zur weiteren Umgebung und machen die Lage vielseitiger, als es ein erster Blick auf die Karte vermuten lässt.
Auch kulturell profitiert Rohrbach von der Nähe zu zwei starken Zentren. Friedberg bietet historische Substanz, Veranstaltungen, Gastronomie und ein angenehmes Kleinstadtgefühl. Augsburg ergänzt das mit Theater, Museen, Universität, Hochschule, Innenstadt, Fuggerei, Puppenkiste und einem breiten gastronomischen Angebot. Damit liegt das Haus nicht abgeschieden, sondern in einer Lage, die Ruhe und Anbindung verbindet.
Wer urbanes Leben direkt vor der Haustür oder fußläufige Großstadtinfrastruktur sucht, wird hier nicht die passende Adresse finden. Wer aber ein Einfamilienhaus mit Garten, Terrasse, Doppelgarage, Weitblick, Ruhe und guter regionaler Erreichbarkeit sucht, bekommt hier genau das, was im Augsburger Umland zunehmend selten wird: ein Zuhause mit Platz und gewachsener Umgebung statt verdichteter Neubausiedlung.
Rohrbach ist kein anonymer Vorort, sondern ein Ortsteil mit ländlichem Charakter. Genau darin liegt die Stärke dieser Lage: Man lebt nicht im Stadtverkehr, sondern spürt noch Dorf, Natur und Ruhe. Gleichzeitig bleiben die Wege kurz. Friedberg ist mit dem Auto gut erreichbar und bietet die Infrastruktur, die Familien, Paare und Berufspendler im Alltag brauchen: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Banken, Gastronomie, Wochenmarkt, ein vielfältiges Vereinsleben und die historische Altstadt rund um den Marienplatz und das Wittelsbacher Schloss. Auch Mering, Kissing und Merching liegen in der Umgebung und ergänzen die Versorgung.
Für Berufspendler ist die Lage interessant, weil sie das Wohnen im Grünen mit der Nähe zum Wirtschaftsraum Augsburg verbindet. Augsburg liegt westlich von Friedberg und ist über die regionalen Straßenverbindungen sowie die B300 gut angebunden. Die Lage ist für alle attraktiv, die regelmäßig nach Augsburg, Friedberg, Mering, Kissing oder in Richtung München pendeln. Über die Autobahn A8 ist auch der Großraum München schnell und gut erreichbar.
Für Familien zählt neben der Erreichbarkeit vor allem die Alltagstauglichkeit. Kindergärten, Schulen, Freizeitangebote und medizinische Versorgung befinden sich im Friedberger Stadtgebiet und in den umliegenden Gemeinden. Weiterführende Schulen sind in Friedberg und Augsburg vorhanden. Auch der öffentliche Nahverkehr und die Bahnanschlüsse der Region bieten Möglichkeiten, wobei ich bei ländlichen Ortsteilen immer empfehle, die persönliche Verbindung für Schule, Arbeit und Freizeit konkret zu prüfen. Das Auto bleibt hier im Alltag praktisch und in vielen Lebenssituationen sinnvoll.
Die Freizeitqualität rund um Rohrbach ist ein echter Pluspunkt. Spaziergänge, Joggingrunden, Radwege und Wege durch Felder und Grünbereiche beginnen praktisch vor der Haustür. Wer gerne draußen ist, mit Kindern unterwegs ist oder einen Hund hat, wird diese Lage schnell schätzen. Naherholungsgebiete rund um Friedberg, Kissing, Mering und Augsburg sind gut erreichbar. Badeseen, Lechauen, Sportanlagen, Reitmöglichkeiten, Tennis, Golf, Freibad, Eisstadion und Vereine gehören zur weiteren Umgebung und machen die Lage vielseitiger, als es ein erster Blick auf die Karte vermuten lässt.
Auch kulturell profitiert Rohrbach von der Nähe zu zwei starken Zentren. Friedberg bietet historische Substanz, Veranstaltungen, Gastronomie und ein angenehmes Kleinstadtgefühl. Augsburg ergänzt das mit Theater, Museen, Universität, Hochschule, Innenstadt, Fuggerei, Puppenkiste und einem breiten gastronomischen Angebot. Damit liegt das Haus nicht abgeschieden, sondern in einer Lage, die Ruhe und Anbindung verbindet.
Wer urbanes Leben direkt vor der Haustür oder fußläufige Großstadtinfrastruktur sucht, wird hier nicht die passende Adresse finden. Wer aber ein Einfamilienhaus mit Garten, Terrasse, Doppelgarage, Weitblick, Ruhe und guter regionaler Erreichbarkeit sucht, bekommt hier genau das, was im Augsburger Umland zunehmend selten wird: ein Zuhause mit Platz und gewachsener Umgebung statt verdichteter Neubausiedlung.
Weitere Informationen
Sonstiges
Zu einem ehrlichen Verkaufsexposé gehört für mich, auch Punkte zu benennen, die Käufer bei einem Haus aus den frühen 2000er-Jahren realistisch einordnen sollten. Die Heizungsanlage stammt aus der Bauzeit; der Energieausweis weist Baujahr 2001, Heizöl und Stückholz als Energieträger, einen Endenergieverbrauch von 86,2 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse C aus. Der Verbrauchsausweis vom 28.04.2026 ist bis 27.04.2036 gültig; Registriernummer BY-2026-006364931. Als Modernisierungsempfehlung nennt der Aussteller den Umstieg auf eine Wärmepumpe; Käufer sollten mittelfristig eine technische Neubewertung einplanen.
Fenster, Bäder, Bodenbeläge, Innentüren und Oberflächen entsprechen überwiegend dem Entstehungszeitraum. Sie zeigen sich nach dem vorliegenden Eindruck gepflegt und nutzbar. Wer Neubauambiente sucht, sollte Modernisierungsbudget einplanen. Wer solide Substanz, gute Raumaufteilung und Gestaltungsspielraum sucht, findet hier eine starke Grundlage.
Die leichte Hanglage verleiht dem Haus eine besondere Position mit offenen Blickachsen und ermöglicht zugleich gut nutzbare, belichtete Flächen im unteren Bereich. Garten, Terrasse und Zufahrt sind an die natürliche Topografie angepasst und unterstreichen den individuellen Charakter des Grundstücks. Die ländlich geprägte Umgebung mit Feldern und Grünflächen gehört zum besonderen Reiz dieser Lage. Das Haus wird aktuell eigengenutzt und kann nach Vereinbarung übergeben werden.
Alle Angaben beruhen auf Eigentümerauskünften und vorliegenden Unterlagen; für Vollständigkeit und Richtigkeit übernehme ich keine Haftung. Die Weitergabe dieses Exposés an Dritte ist nur mit meiner Zustimmung gestattet. Stichworte Nutzfläche: 30,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 4, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl der separaten WCs: 3, Anzahl Terrassen: 1, 2 Etagen, Distanz zum Kindergarten: 2.05, Distanz zur Grundschule: 3.57, Distanz zur Realschule: 6.36, Distanz zum Gymnasium: 6.54, Distanz zur Autobahn: 6.35
Fenster, Bäder, Bodenbeläge, Innentüren und Oberflächen entsprechen überwiegend dem Entstehungszeitraum. Sie zeigen sich nach dem vorliegenden Eindruck gepflegt und nutzbar. Wer Neubauambiente sucht, sollte Modernisierungsbudget einplanen. Wer solide Substanz, gute Raumaufteilung und Gestaltungsspielraum sucht, findet hier eine starke Grundlage.
Die leichte Hanglage verleiht dem Haus eine besondere Position mit offenen Blickachsen und ermöglicht zugleich gut nutzbare, belichtete Flächen im unteren Bereich. Garten, Terrasse und Zufahrt sind an die natürliche Topografie angepasst und unterstreichen den individuellen Charakter des Grundstücks. Die ländlich geprägte Umgebung mit Feldern und Grünflächen gehört zum besonderen Reiz dieser Lage. Das Haus wird aktuell eigengenutzt und kann nach Vereinbarung übergeben werden.
Alle Angaben beruhen auf Eigentümerauskünften und vorliegenden Unterlagen; für Vollständigkeit und Richtigkeit übernehme ich keine Haftung. Die Weitergabe dieses Exposés an Dritte ist nur mit meiner Zustimmung gestattet. Stichworte Nutzfläche: 30,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 4, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl der separaten WCs: 3, Anzahl Terrassen: 1, 2 Etagen, Distanz zum Kindergarten: 2.05, Distanz zur Grundschule: 3.57, Distanz zur Realschule: 6.36, Distanz zum Gymnasium: 6.54, Distanz zur Autobahn: 6.35
Weitere Services
Lust auf eine Besichtigung?
Eine Frage zur Immobilie?
Über den Anbieter
Zellerstraße 4, 86510 Ried
Partnerschaft
Herr Alexander KöhlerDein Kontakt
Online-ID: 26I4DKJW8J5K
Referenznummer: 04-298-26
Wie zufrieden bist du mit dieser Seite (nicht mit der Immobilie selbst)?