Kapitalanlage // 2,5 Zimmerwohnung // Balkon //Grenze Pempelfort // Restnutzungsgutachten ca. 15J*
Diese Wohnung Nr 6 mit einer Wohnfläche von 69,45 m² befindet sich im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf, unmittelbar an der Grenze zum beliebten Stadtteil Pempelfort. Die Lage zählt seit Jahren zu den gefragtesten Wohnlagen der Stadt und verbindet urbanes Leben mit einer gewachsenen Nachbarschaftsstruktur.
Die Wohnung ist Teil einer derzeit zusammengelegten Einheit und wird aktuell gemeinsam mit einer weiteren Wohnung von 45,18 m² als große Familienwohnung genutzt. Die Gesamtfläche der zusammengelegten Einheit beträgt 114,63 m².
Beide Einheiten bestehen rechtlich weiterhin separat und werden über zwei unterschiedliche Mietverträge geführt.
Beide Wohnungen verfügen weiterhin über separate Wohnungseingänge vom Treppenhaus.
Betritt man die hier angebotene Einheit, gelangt man zunächst in eine zentrale Diele, von der aus alle Räume erreichbar sind.
Zur ruhigen Hofseite befindet sich die großzügige Wohnküche. Sie bietet ausreichend Platz für eine vollwertige Küchenzeile sowie einen großen Esstisch und bildet den zentralen Lebensmittelpunkt der Wohnung. Von hier aus besteht direkter Zugang zum Balkon, der zur Hofseite ausgerichtet ist.
Angrenzend liegt das Badezimmer mit Fenster, das über Tageslicht und natürliche Belüftung verfügt.
Ein weiteres großzügiges Zimmer zur Straßenseite eignet sich ideal als Wohn- oder Schlafzimmer. Die für Altbauten typische Deckenhöhe von ca. 3,54m sorgt für ein besonders offenes und großzügiges Raumgefühl. Durch die imposante Deckenhöhe, würde es sich sogar anbieten, eine weitere Geschoßebene für den Schlafbereich zu errichten.
Die zweite Wohnung besitzt eine Wohnfläche von 45,18 m². Die Einheit verfügt ebenfalls über eine eigene Diele, ein Badezimmer mit Fenster, eine separate Küche mit Zugang zu einem Balkon zur Hofseite sowie zwei Zimmer als Schlaf- u.o.Wohnzimmer.
Durch die Zusammenlegung beider Wohnungen ergibt sich derzeit eine große Familienwohnung mit insgesamt vier Zimmern, zwei Küchen, zwei Tageslichtbädern sowie zwei Balkonen.
Aktuell können Sie noch beide Wohnungen erwerben oder motivieren Sie gerne Freunde und Bekannte, gemeinsam mit Ihnen in eine sympathische Eigentümergemeinschaft einzusteigen.
**Gebäude**
Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten Jugendstil-Mehrfamilienhaus mit klassischem Altbaucharakter. Die ansprechende Fassade, typische Proportionen sowie architektonische Details wie Stuckelemente verleihen dem Gebäude seinen besonderen Charme.
Im Zuge der geplanten Maßnahmen am Gebäude werden zusätzlich der Hausflur modernisiert sowie die Fassade neu gestrichen. Darüber hinaus ist vorgesehen, das Dach vollständig neu zu dämmen, wodurch sowohl der energetische Standard als auch der Wohnkomfort langfristig verbessert werden.
Die hierfür anfallenden Kosten werden vom aktuellen Eigentümer übernommen, sodass für den Erwerber keine zusätzlichen Kosten aus diesen Maßnahmen entstehen.
**Bewirtschaftungskosten**
Die Heizkosten werden direkt vom Mieter getragen. Jede Wohnung betreibt seine eigene Gas-Etagen-Heizung.
Die nicht umlagefähigen Kosten betragen aktuell ca. 93€ monatlich und beinhalten unter anderem Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungsrücklage.
**Steuerliche Aspekte / Abschreibung**
Das Objekt bietet interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Ein zertifizierter Gutachter hat eine geschätzte Restnutzungsdauer von 15 Jahren ermittelt. Daraus ergibt sich ein möglicher Abschreibungssatz von 6,67 % jährlich und damit eine deutlich erhöhte steuerliche Abschreibung im Vergleich zur regulären linearen Abschreibung.
Dies kann bis zu 18.000€ Steuerersparnis in den ersten Jahren erbringen.
Steuerliche Bewertungen erfolgen stets in Abstimmung mit einem Steuerberater. Die Anerkennung der Restnutzungsdauer unterliegt der jeweiligen Prüfung durch das zuständige Finanzamt.
Auf Wunsch kann eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung für Kapitalanleger erstellt werden.
Die Muster-Fotos sind exemplarisch aus der da drunter liegenden baugleichen Wohneinheit.
