Mehrfamilienhaus zum Kauf • als Kapitalanlage geeignet

399000 €399.000 €

1.927 €/m²

9 Zimmer  •  207,2 m²  •  275 m² Grundstück

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Schwabsberg, Rainau (73492)

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Dieses denkmalgeschützte Mehrfamilienhaus vereint historische Substanz mit klaren Entwicklungspotenzialen. Ursprünglich um 1881 als Bahnhofsgebäude errichtet, wurde es Anfang der 1990er Jahre umfangreich umgebaut und in Wohnraum umgewandelt. Zwischen 1991 und 1997 erfolgte eine umfassende Kernsanierung, sodass das Gebäude heute eine solide bauliche Grundlage für eine zeitgemäße Neuausrichtung bietet. Auf drei Etagen plus Kellergeschoss stehen rund 181 m² Wohnfläche sowie zusätzliche ca. 40 m² Nutzfläche im Kellergeschoss zur Verfügung, eingebettet in ein 275 m² großes Grundstück. Die Raumaufteilung umfasst drei Wohneinheiten: eine 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss sowie zwei 3-Zimmer-Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss. Alle Einheiten werden derzeit vom Eigentümer selbst genutzt und können kurzfristig im Leerstand übergeben werden. Im Treppenhaus und im Keller zeigt sich flächiger Schimmelbefall, teils auch in einzelnen Wohnbereichen. Dies ist auf die geringe Nutzung und unzureichende Beheizung des Hauses zurückzuführen. Für eine nachhaltige Bewirtschaftung sind daher entsprechende Sanierungsmaßnahmen einzuplanen. Die Heizungsanlage wurde jedoch erst im Jahr 2021 erneuert und bildet somit eine solide technische Basis. Auch eine Modernisierung der Außenbereiche war vorgesehen; die vorbereitenden Gutachten und Sanierungspläne sind für den neuen Eigentümer bereits abgeschlossen. Das Nebengebäude eröffnet zusätzliche Flexibilität: Das dort ehemals gewerblich genutzte Büro eignet sich ideal als Arbeitsraum, Atelier oder potenziell abtrennbares Micro-Apartment und erweitert damit das Nutzungsspektrum des Gesamtobjekts. Durch den Denkmalschutzstatus ergeben sich zudem erhebliche steuerliche Vorteile. Gemäß §7i EStG bei Vermietung und §10f EStG bei Eigennutzung können wesentliche Teile der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Mit einer Sonder-AfA von 2,5 Prozent und der Möglichkeit, 90 bis 100 Prozent der förderfähigen Sanierungsaufwendungen über einen Zeitraum von zehn Jahren abzusetzen, ist das Objekt sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren äußerst attraktiv. Ergänzend stehen Programme der KfW, des Landes Baden-Württemberg sowie kommunale Förderungen im Rahmen des Städtebaufördergebiets zur Verfügung. Die bestehende Wohngebäudeversicherung ist künftig auf den Denkmalschutzstatus anzupassen. Mit seinem historischen Ursprung, dem markanten Charakter der ehemaligen Bahnhofsnutzung, der soliden baulichen Basis und den vielseitigen Gestaltungsmöglichkeiten bietet dieses Objekt überzeugende Perspektiven – sei es für eine hochwertige Wohnnutzung, die Umsetzung individueller Raumkonzepte oder als langfristiges Entwicklungsprojekt. Wir haben Ihr Interesse geweckt?! Kontaktieren Sie uns jetzt – wir freuen uns auf Sie.

Heizungsart: Heizkoerper