2-Zimmer-Neubauwohnung mit Garten, Terrasse und Abstellraum in Düsseldorf-Grafental – Kapitalanlage im KfW-40-Standard
Großzügige 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit 57,14 m² im Haus H des Projekts MOSAiK – eine der flächenstärksten 2-Zimmer-Einheiten im Projekt und damit für Kapitalanleger besonders interessant: Mehr Fläche bei gleicher Zimmeranzahl bedeutet höhere Mieteinnahmen bei identischer Zielgruppe und gleichem Verwaltungsaufwand.
Der Grundriss überzeugt durch eine klare Zonierung und ein Ausstattungsdetail, das diese Einheit von den übrigen 2-Zimmer-Wohnungen im MOSAiK abhebt: einen eigenen Abstellraum mit 2,60 m². Zusammen mit dem großzügigen Flur (5,02 m²) entsteht spürbar mehr Alltagskomfort – Waschmaschine, Trockner, Staubsauger und Vorräte finden ihren festen Platz, ohne den Wohnbereich zu belasten. Am Mietmarkt ist das ein konkreter Vorteil, der Mietinteressenten bei der Entscheidung oft den letzten Impuls gibt.
Der Wohn-, Ess- und Kochbereich mit 22,81 m² ist offen gestaltet und öffnet sich über die bodentiefen Fenster zur Terrasse mit knapp 10 m² tatsächlicher Fläche und dem anschließenden privaten Garten. Dieser Übergang zwischen Innen und Außen erweitert den nutzbaren Wohnraum deutlich und schafft eine Aufenthaltsqualität, die in Düsseldorfer Neubauten in dieser Lage nur selten verfügbar ist. Das Schlafzimmer mit 14,64 m² liegt separat und ruhig vom Wohnbereich abgewandt. Das Tageslichtbad mit 7,27 m² bietet gehobenen Komfort mit Markensanitär.
Die Wohnung wird barrierefrei im KfW-Effizienzhaus-40-Standard mit angestrebter QNG-Plus-Zertifizierung realisiert. Lichte Raumhöhe: 2,62 m. Fernwärme und Photovoltaik halten die Nebenkosten dauerhaft niedrig.
Steuerlich profitieren Anleger von der Doppel-AfA gemäß Wachstumschancengesetz: 5 % degressive AfA plus 5 % Sonder-AfA ergeben in den ersten vier Jahren bis zu 10 % Abschreibung jährlich. Nach zehn Jahren sind über 50 % des Gebäudewerts steuerlich berücksichtigt. Der Zugang zu KfW-Förderkrediten verbessert die Finanzierungskonditionen zusätzlich. Bei Neubau-Mieten über 21 €/m² in Düsseldorf und faktischer Vollvermietung in Flingern-Nord sind im Einzelfall Nachsteuerrenditen von über 10 % Eigenkapitalrendite realistisch.
Provisionsfreier Erwerb vom Entwickler Instone Real Estate. Baubeginn Q2/2026, Fertigstellung Q3/2028.
Merkmale
5. Geschoss
Einbauküche
Personenaufzug
Gartenmitbenutzung
Terrasse
Barrierefrei
Bad mit Dusche
Bodenbelag: Parkett
Grundrisse
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Bausubstanz und Energie
Energieausweis
A
Baujahr2026
HaustypKfW 40
HeizungsartFußbodenheizung
EnergieträgerLuft-/Wasser-Wärmepumpe
Preisdetails
Kaufpreis
434900 €434.900 €
7.611,13 €/m²
Provision für Käufer
provisionsfrei
Geschätzte Gesamtkosten
471.868 €1
Kaufpreis
434.900 €
Kaufnebenkosten
36.968 €
2
Notarkosten (1,5%)
6.524 €
Grunderwerbsteuer (6,5%)
28.269 €
Grundbucheintrag (0,5%)
2.175 €
1Der angezeigte Wert ist eine automatisch berechnete Schätzung von immowelt.
2Bei den Angaben handelt es sich um ortsübliche Werte. Individuelle Kosten können abweichen.
Die Einheit H.03 liegt im Erdgeschoss des Hauses H an der Walter-Eucken-Straße – mit direktem Gartenzugang in das grüne Innere des Quartiers Grafental. Die Erdgeschosslage mit privatem Außenbereich trifft am Düsseldorfer Mietmarkt auf eine Nachfrage, die das Angebot bei Weitem übersteigt: Mieter mit Hund, Paare mit Gartenwunsch und Berufstätige, die sich einen privaten Rückzugsort im Freien wünschen, finden in dieser Wohnung genau das, was im innerstädtischen Bestand schlicht nicht existiert.
Die Alltagsinfrastruktur in Grafental ist vollständig aufgebaut: Supermarkt, Bäckerei, Gastronomie, Kita und Gymnasium befinden sich in fußläufiger Entfernung. Mehrere Bushaltestellen im Quartier verbinden direkt mit dem Düsseldorfer Zentrum. Die Grafenberger Allee erschließt die Autobahnen A44, A46 und A52 – ein Vorteil für die zahlreichen Pendler, die Flingern-Nord als Wohnstandort zwischen Arbeitsplatz und Naherholung schätzen.
Der Grafenberger Wald schließt unmittelbar an das Quartier an und bietet Mietern ein Naherholungsgebiet vor der Haustür. Auf der anderen Seite liegen Königsallee, Altstadt und Medienhafen in wenigen Fahrminuten Entfernung. Diese Doppelqualität – Natur und City in gleichem Radius – ist einer der Hauptgründe, warum Grafental zu den begehrtesten Wohnlagen Düsseldorfs zählt.
Der Teilmarkt Flingern-Nord weist eine der niedrigsten Neubau-Leerstandsquoten in Nordrhein-Westfalen auf. Mieten für Neubauwohnungen liegen stabil über 21 €/m². Die Nachfrage wird strukturell getragen durch Düsseldorfs Rolle als Landeshauptstadt, DAX-Standort und internationales Wirtschaftszentrum mit kontinuierlichem Zuzug und hohem Einkommensniveau.
