Mehrfamilienhaus zum Kauf • als Kapitalanlage geeignet

2490000 €2.490.000 €

3.038 €/m²

819,6 m²  •  1.005 m² Grundstück

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Holzmühlenstraße 33/35, Hamburg, Wandsbek, Hamburg (22041)

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Das hier zu verkaufende Mehrfamilienhaus stammt aus dem Baujahr 1951/1952. Es verfügt insgesamt über zwölf Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten, welche als Läden genutzt werden. Das Objekt befindet sich auf einem bzw. zwei Flurstücken mit einer Gesamtfläche in Höhe von ca. 501 bzw. 504 m², sodass sich insgesamt 1.006 m² an Grundstücksfläche ergeben. Die Wohnfläche wird mit ca. 819,60 m² beziffert, während die Ladenflächen insgesamt 295,70 m² ausmachen. Es ergibt sich somit eine Fläche von deutlich mehr als 1.100 m².

Die Jahresnettokaltmiete beträgt (ist) ca. 135.000,- €. Auch energetisch ist das Objekt erstaunlich fit für die Zukunft. Es wird zwar mit Strom (Elektronachspeicheröfen) beheizt, jedoch sind hier die Nachtspeicheröfen allesamt aus den 2000er Jahren. Der Energieverbrauch des Objektes wird mit 45,6 KW/h (m²*a) angegeben bzw. 82,2 KW/h (m²*a) als Primärenergiebedarf dieses Gebäudes. Bei Verbesserungsvorschläge werden im Energieausweis die Ausbesserung der Fenster im Dachgeschoss genannt und die Änderung der Heizungsanlage, was jedoch sicherlich zum aktuellen Zeitpunkt in den Hintergrund rücken darf.

Der Energieausweis stammt aus dem Jahre 2022 und ist somit noch gültig bis zum 10.02.2032.

Der Freien und Hansestadt Hamburg notwendige Dichtigkeitsnachweis für die Grundstücksentwässerungsanlagen unterhalb und außerhalb von Gebäuden nach § 17b Hamburgische Abwassergesetz ist mit dem Prüfdatum 08.09.2020 als in allen Teilen dicht bestätigt worden. Eine entsprechende Dokumentation hierüber kann selbstverständlich zur Verfügung gestellt werden.

Durch die Verkäuferseite wurde eine grobe Übersicht der Sanierungsmaßnahmen zur Führung gestellt bzw. benannt. Hiernach sind insbesondere in den neunziger Jahren die Erneuerung der Dacheindeckung, als auch die Sanierung von einzelnen Wohnungen, in den Jahren 1997-2006 durchgeführt worden.

Hierbei sind teilweise auch Neuordnungen von Küchen und Bädern durchgeführt worden. In den meisten Fällen sind die Elektronachtspeicheröfen auf einen aktuellen Stand gebracht worden und die Fußböden begradigt worden. Selbstverständlich sind in diesem Zusammenhang auch die Bodenbeläge erneuert worden. Einige Wohnungen haben auch neue Einbauküchen erhalten.

Im Jahr 2002 ist die Silleitung im Keller erneuert worden. Die alten Rohre wurden stillgelegt.

Sehr umfangreich wurde im Jahre 2011 eine energetische Sanierung durchgeführt, welche die Fenstererneuerung in den Wohnungen der Vollgeschosse beinhaltet, als auch die Fassadendämmung auf der Vorder- und Rückseite. In diesem Zusammenhang sind auch Balkone auf der Rückseite angeständert worden.

Kleinere Sanierungen sind in den Jahren 2012, 2014, 2015 sowie 2020 und 2021 durchgeführt worden. Hierbei sind Sanierungsmaßnahmen durch Mieter in einigen Wohnungen, als auch Bodenbelege in den Kinderzimmern, erneuert worden. Teilweise sind die Einbauküchen aktualisiert worden, teilweise auch weitere Badsanierungen durchgeführt worden.

Im Jahre 2020 ist die Dachleckage in der speziell betroffenen Dachgeschosswohnung zum Vorschein getreten.

Als Versicherungsvorschäden wird das im Jahr 2017 bzw. 2018 in Hausnr. 35 im zweiten Obergeschoss ein Wasserschaden bzw. hier saniertes Bad für rund 10.000,- € benannt sowie im Jahre 2018 in Hausnr. 33 die Dachgeschosswohnung links, wo sich ebenfalls ein Wasserschaden ereignet hat. Die Kosten werden hier pauschaliert mit rund 60.000,- €.

Im Jahr 2021 gab es im Haus Nr. 35 die Behebung der Undichtigkeit einer Abwasserleitung im ersten und zweiten Obergeschoss, welches ebenfalls von der Versicherung übernommen wurde.

Des Weiteren ist im Rahmen der energetischen Sanierung eine Be- und Entlüftungsanlage (dezentral) verbaut worden.

Das Objekt lässt sich grob gemäß der Hausnummern in zwei Teile aufteilen. Im Erdgeschossbereich sind die Laden und Gewerbeflächen vorhanden. Über das Zweispanner-Treppenhaus sind jeweils links und rechts Wohnungen vorhanden, welche über drei Zimmer verfügen. Hierbei ist jeweils auf der linken Seite eine Drei-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad vorhanden, während in Hausnummer 33 eine andere Splittung der Aufteilung der Küche und des Badezimmers vorhanden ist. Dieses kann im Laufe der Jahre auch überarbeitet oder geändert worden sein.

Auf der rechten Seite sind Zwei-Zimmer-Wohnungen im linken Objekt vorhanden, wobei Bad und Küche jeweils größer sind und im rechten Mehrfamilienhaus bei Straßenansicht Zwei-Zimmer-Wohnungen vorhanden sind, welche somit zur Vorderseite des Objektes über Küche und Bad verfügen. Selbstverständlich sind im Laufe der Jahre hier Abweichungen möglich.

Im jeweiligen Dachgeschoss befinden sich ebenfalls auf der rechten und linken Seite Dachgeschosswohnungen. Hier ist die Zimmeraufteilung in der Regel zur Rückseite ausgerichtet, sodass Küche und Badezimmer sowie separates WC zur Vorderseite ausgerichtet sind. Bad und Küche verfügen jeweils über einen Anteil der Dachgaube.

Die aktuellen Ist-Mieten sind für die jeweilige Wohnungsgröße derzeit, insbesondere unter Berücksichtigung der geringen Energiekosten und des hervorragenden Energielabels, als deutlich zu gering zu beurteilen. Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen von Mieterwechseln und leichten Schönheitsreparaturen die Wohnungen für deutlich mehr Miete vermietet werden können und somit deutliche Mietsteigerungen möglich sind, ohne auf moderne Vermietungsvarianten, wie beispielsweise AirBnB oder auch möbliertes Bewohnen, setzen zu müssen. Auch im Rahmen des Mietenspiegels dürfte hier eine deutliche Steigerung denkbar sein, auch unter Berücksichtigung der Nachtspeicheröfen.

Eine Überarbeitung einer Dachgaube, bzw. möglicherweise aller Dachgauben, ist zurzeit in Prüfung. Hierbei gibt es Problematiken mit der Dämmung. Auch eine Überlegung bezüglich einer Sanierung des Daches ist derzeit in Bearbeitung.

Stichworte Zustand: renoviert, teilsaniert, gepflegt