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450000 €450.000 €

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Simonsberg (25813)

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Auszug aus dem
 
Gutachten
 
des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus und einem Nebengebäude bebautes Wohngrundstück in 25813 Simonsberg, Rieke Reech [Finkhaushallig] 61

Grundbuch: Simonsberg
Blatt: 545
Lfd. Nr.: 1
Gemarkung: Simonsberg
Flur: 012
Flurstück-Nr.: 138
Gebäude- und Freifläche zu 924m²

 
Verkehrswert: 450.000€
Wertermittlungsstichtag: 02. September 2025
 
Hinweis: Eine Innenbesichtigung des Gebäudes wurde dem unterzeichnenden Sachverständigen nicht ermöglicht. Die sich aus der Außenbesichtigung ergebenden Unsicherheiten werden im Rahmen der Gutachtenerstellung unter den "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen" wertmindernd berücksichtigt.
 
Grundstücksbeschreibung
 
innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt am Nordrand der Gemeinde Simonsberg , westlich der Straße "Rieke Reech".
umliegende Bebauung: Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich primär Einfamilienwohnhäuser, westlich landwirtschaftliche Nutzflächen sowie ca. 130 m nördlich der Seedeich an der Husumer Au mit Fußweg zur Nordsee. Hinter dem Deich befindet sich das Husumerki Sperrwerk.
Straßenausbau: Die Straße "Rieke Reech" verfügt über eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist mit einem einseitig asphaltierten Gehweg sowie Beleuchtungseinrichtungen und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt.
Erschließung: Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Die Abwässer werden nach dem Kenntnisstand des Sachverständigen dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.
Überbauung: Es liegen keine Hinweise auf eine Überbauung vor. Auf dem Grundstück ist ein Nebengebäude errichtet, welches
eine Länge von > 9 m aufweist, so dass hier eine Abstandsflächenbaulast vorliegen müsste. Es wird unterstellt, dass das Gebäude baurechtlich und planungsrechtlich zulässig ist.
 
Lagebeurteilung: Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften:

durchschnittliche Wohnlage
keine relevanten Verkehrsimmissionen
durchschnittliche Anbindung an das Straßennetz
durchschnittliche Anbindung an den ÖPNV

 
Besonderheiten: Nähe zur Hafenstadt Husum / der Nordsee
 
Gebäudebeschreibung
 
Wohnhaus
Baujahr: Das Gebäude wurde gemäß den vorliegenden Unterlagen im Jahr 1939 errichtet und im Jahr 2010 erweitert.
Modernisierung: Nach den vorliegenden Unterlagen wurden ab den Jahren 2000 sowie 2010 umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurde das Gebäude im Jahr 2010 erweitert, die Dacheindeckung sowie Fenster, Außentüren und Heizungsanlage erneuert und die Außenwände mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen .
 
Konstruktive Beschreibung
Bauweise: Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und einem Windfanganbau mit Flachdach erstellt.
Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus in offener Bauweise
Gründung: Das Objekt ist gemäß den vorliegenden Unterlagen konventionell auf Betonstreifen-, Einzel- oder FeIssteinfundamenten mit einer Betonsohlplatte gegründet.
Unterkellerung: Das Wohnhaus ist nicht unterkellert.
Außenwände: Die Außenwände bestehen gemäß den vorliegenden Unterlagen aus dem ursprünglichen zweischaligen Mauerwerk mit innenseitig 8cm Dämmung und Fermacell und außenseitig einem 2010 aufgebrachten mind. 80 mm starken WDVS-System und grau gestrichenem Außenputz .
Dachform/ Deckung: Das Gebäude verfügt über eine kombinierte hölzerne Krüppelwalm-/ Satteldachkonstruktion , die 2010 neu mit glasierten schwarzen Betondachsteinen eingedeckt wurde
Innenwände: Die Innenwände sind massiv gemauert bzw. zum Teil in Leichtbauweise erstellt
Decken: Stahlbeton- oder Holzbalkendecken über dem Erdgeschoss
Außentüren: Die Haupteingangstür und die Terrassentüren bestehen aus weißen Kunststoffrahmenelementen mit Isolierverglasung.
Fenster: Das Gebäude verfügt über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung, flachen Sohlbänken und überwiegend Außenjalousien .
Heizungsanlage: Das Gebäude wird gemäß den vorliegenden Unterlagen über eine ölbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt und die Warmwasserbereitung erfolgt über die Heizungsanlage mit Solarunterstützung.
 
Innenausstattung
Nachrichtlich: Eine Innenbesichtigung konnte nicht durchgeführt werden. Im Rahmen der Wertermittlung wird eine dem Sanierungsjahr und dem äußeren Gebäudezustand entsprechende gute und zeitgemäße Ausstattung unterstellt. Die nachfolgende Aufstellung der Räumlichkeiten basiert auf den vorliegenden Planzeichnungen aus dem Jahr 2010.
 
Raumaufteilung:

Ergeschoss: Windfang , Flur, Kochen , Essen, Badezimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer
Dachgeschoss: Flur, Kind 1, Badezimmer, Kind 2, Kind 3

 
Besondere Bauteile: Dachgauben, Frontspieß
energetischer Zustand: Das Gebäude wurde im Jahr 1939 errichtet und im Jahr 2010 umfassend saniert. Der energetische Zustand der Gebäudehülle ist soweit bekannt dem Sanierungsjahr entsprechend gut.
Fazit: Das Gebäude befindet sich (soweit von außen ersichtlich) insgesamt in einem guten Unterhaltungszustand und es wird eine entsprechende Ausstattung unterstellt.
 
Nebengebäude
 
Nebengebäude am Ende der Grundstückszufahrt mit gemauerten, verputzten und grau gestrichenen Umfassungswänden, einem mit schwarzen glasierten Betondachsteinen gedeckten Satteldach mit aufmontierten Solarplatten und Fenstern und Eingangstüren aus Kunststoffrahmenelementen mit Isolierverglasung. Ferner ist nach Luftaufnahmen im Digitalen Atlas Nord an der Westgrenze ein Gartenhaus vorhanden.
 
Außenanlagen
 
Nachrichtlich: Die Außenanlagen können auf Grund der nicht möglichen Objektbesichtigung lediglich eingeschränkt soweit von der Straße aus ersichtlich beschrieben werden.
Zuwegung / Zufahrt: Die Zufahrt zu m Grundstück, welche auch die Eingangszuwegung darstellt, ist mit Betonpflaster befestigt.
Einfriedung: Die Einfriedung des Areals erfolgt primär über ein flaches Staket mit aufgesetzten Granitpfosten bzw. einen Baum- und Strauchbewuchs auf der Nord- und Westseite (laut Luftbildern im Digitalen Atlas Nord) .
Freiflächen: Die straßenseitigen Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen. Teilweise sind Zierpflanzstreifen angelegt und es sind insbesondere entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ein Baumbewuchs oder Büsche bzw. Sträucher vorzufinden .
Terrasse: nicht ersichtlich
Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem gepflegten Zustand.

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