Wohnung zum Kauf • provisionsfrei

128000 €128.000 €

1.684 €/m²

3,5 Zimmer  •  76 m²  •  1. Geschoss  •  frei ab 01.06.2026

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Herzogenrath (52134)

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Schöne renovierte 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung mit 76 qm, durch die Lage im 1. Obergeschoss leicht und bequem zu erreichen, - hell und freundlich mit optimaler Raumaufteilung,
mit Fußbodenheizung,
neuen Fliesen,
inkl. Kellerraum und

für 70€ separat vermietete Einzelgarage,

Neue sparsame Gaszentralheizung in 2020

Ideal für Kapitalanleger ! Denn durch das günstige Verhältnis von Kaltmiete von 656,74 Euro im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt sich bei einer Finanzierung mit 30% Eigenkapital

eine Eigenkapitalrendite von 5,6%, die durch AfA und Zinsen zu 100% steuerfrei

Durch den Indexmietvertrag, steigt die Kaltmiete jedes Jahr um die Inflation des Vorjahres, mindestens aber um 2%.

Dadurch steigt der Ertragswert der Wohnung zukünftig um mindestens 2%, - in 10 Jahren um mindestens 20 %.

Da die Wohnung nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann, ergibt sich eine zusätzliche Eigenkapitalrendiete von 6,6% p.a.

D.h. Die Eigenkapitalrendite aus der steigenden Kaltmiete beträgt steuerfrei 5,6% zuzüglich der ebenfalls steuerfreien Rendite aus der jährlichen Wertsteigerung von 6,6% insgesamt = 12,1%

Die Steuerfreiheit ist ein Vorteil gegenüber Geldanlagen, wie z.B. Aktien oder ETF oder Staatsanleihen, auf die eine pauschale Steuer von 25% jedes Jahr gezahlt werden muss.

( eine detaillierte Berechnung der Eigenkapitalrendite kann bei Kaufinteresse a.W. gerne zur Verfügung gestellt werden)

Der großzügige Balkon hat Süd-West-Ausrichtung und macht die Wohnung besonders attraktiv.
Die Wohnung ist seit über 20 Jahre an die gleiche sympatisch-freundliche Familie vermietet. Die Mieten werden immer pünktlich gezahlt, auch eventuelle Nebenkostennachzahlungen.

Die Nebenkostenvorauszahlungen für den Mieter betragen 260 Euro inkl. Heizkosten
Die Warmmiete insgesamt 916,74 Euro ( ohne die Garagenmiete von 70Euro)

Die Wohnung wurde im Jahr 2022 mit neuen Fliesen in allen Räumen und Diele sowie Badezimmer, - auch die Wände renoviert und ist in einem guten zeitgemäßen Zustand. Die Gaszentralheizung aus 2020 sorgt für effiziente Wärmeversorgung und ein angenehmes Raumklima.

Der Kaufpreis der Wohnung beträgt nur 128.000 Euro, d.h. der Qm-Preis beträgt nur 1684 Euro / qm.
Das ist sehr günstig, da für andere 2,5 bzw. 3,5 Zimmerwohnungen im gleichen Haus über 2400 Euro pro qm als Kaufpreis erwartet werden, was angesichts der schönen ruhigen Wohnlage, - umgeben überwiegend, von 1-2 Familienhäusern durchaus angemessen ist.

Der Kaufpreis der Einzelgarage beträgt nur 12.000 Euro statt der hier üblichen 15.000 Euro.
Da die Garage ein eigenes Grundbuchblatt hat, muss die Garage nicht gekauft werden, - da es dafür Interesse bei anderen Miteigentümer im Haus gibt.
Ein Teil der Miteigentümer nutzen seine Wohnungen selbst

Kaufpreis Wohnung + Garage zusammen 140.000 Euro (Festpreis)

Bei echtem Kaufinteresse bitte ich um Zusendung einer Nachricht über diese Anzeige, - ich werde mich dann kurzfristig mit Ihnen in Verbindung setzten.
Vielen Dank

Sonstiges Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden


ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet. Stichworte Garage vorhanden, Nutzfläche: 9,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Nordrhein-Westfalen, 3 Etagen