Wohnung zum Kauf • provisionsfrei • als Kapitalanlage geeignet

396900 €396.900 €

7.869 €/m²

2 Zimmer  •  50,4 m²

---

Walter-Eucken-Straße, Flingern Nord, Düsseldorf (40235)

---

Kontaktieren

---

Durchdachte 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss des Hauses H mit 50,44 m² Wohnfläche, privater Terrasse (knapp 10 m² tatsächliche Fläche) und eigenem Garten. Für Anleger, die eine Einheit mit maximalem Vermietungshebel suchen, vereint diese Wohnung die entscheidenden Faktoren: eine kompakte, effizient geschnittene Fläche, die sich am Markt zu Neubau-Mieten über 21 €/m² vermieten lässt, kombiniert mit einem Alleinstellungsmerkmal, das Fluktuation minimiert – dem privaten Gartenanteil.

Der Grundriss ist gut strukturiert und auf Alltagstauglichkeit ausgelegt. Vom Flur mit knapp 6 m² sind Wohnbereich, Schlafzimmer und Bad separat erreichbar – ein Merkmal, das gerade bei Paaren und Home-Office-Nutzern entscheidend ist, wenn einer Person Ruhe benötigt, während die andere den Wohnbereich nutzt. Der Wohn- und Kochbereich mit 17,89 m² öffnet sich über bodentiefe Fenster zur Terrasse und dem dahinterliegenden Garten. Das Schlafzimmer mit 14,76 m² ist vom Wohnbereich abgewandt positioniert und bietet Ruhe und Rückzug. Das Tageslichtbad misst 7,27 m² und wird in gehobenem Standard mit Markensanitär ausgestattet.

Die Erdgeschosslage bietet einen Investmentvorteil, der oft unterschätzt wird: Mieter mit privatem Gartenanteil kündigen seltener, da ein vergleichbares Angebot im urbanen Neubau kaum zu finden ist. Das reduziert Leerstandsrisiko und Neuvermietungskosten – zwei Faktoren, die die effektive Rendite über die Haltedauer spürbar beeinflussen.
Realisiert wird die Wohnung barrierefrei im KfW-Effizienzhaus-40-Standard mit angestrebter QNG-Plus-Zertifizierung, bei einer lichten Raumhöhe von 2,62 m. Fernwärme und Photovoltaik halten die Nebenkosten gering und stärken die Position im Vermietungsgespräch.

Das steuerliche Setup überzeugt: 5 % degressive AfA gemäß § 7 Abs. 5a EStG kombiniert mit 5 % Sonder-AfA gemäß § 7b EStG – insgesamt bis zu 10 % Abschreibung jährlich in den ersten vier Jahren. Über zehn Jahre summiert sich die steuerliche Entlastung auf über 50 % des Gebäudewerts. KfW-Förderkredite zu vergünstigten Konditionen sind zusätzlich abrufbar. Im Einzelfall ermöglicht diese Konstellation eine Nachsteuer-Eigenkapitalrendite von über 10 %.
Tiefgaragen-Stellplatz mit E-Lade-Vorrüstung optional buchbar.

Provisionsfreier Erwerb vom börsennotierten Entwickler Instone Real Estate. Baubeginn Q2/2026, Fertigstellung Q3/2028.

Energiequelle: Solarenergie