Reihenendhaus zum Kauf

460000 €460.000 €

3.007 €/m²

6 Zimmer  •  153 m²  •  316,6 m² Grundstück

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Bruck, Erlangen (91058)

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Objektbeschreibung Diese Immobilie besticht durch eine besondere Wohnatmosphäre, die sich durch ein offenes Wohnraumkonzept auf mehreren Wohnraum-Ebenen bei gleichzeitig weniger Treppen durch geringere Ebenen-Abstände auszeichnet.
Durch diesen speziellen „Split-Level-Charakter“ der Immobilie - als ein versetzt aneinandergereihtes Reihenendhaus im Bungalow-Stil gebaut, wird eine effizientere Raumnutzung erreicht.
Dabei bietet diese Bauweise viel Raum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Die Attraktivität wird dadurch besonders hervorgehoben und zeigt sich insbesondere in einer Vielfalt von Räumlichkeiten mit einer Wohnfläche von ca. 153 qm und ca. 50 qm Nutfläche, die sich auf die verschiedene Wohnraum-Ebenen verteilen.
Zu nennen sind hier u.a. 2 zusätzliche Abstellräume, 1 Raum für die Waschmaschine, 1 großzügige Speisekammer und 1 großer Hobbyraum.
Raumaufteilung Die in der Objektbeschreibung hervorgehobene besondere Bauweise zeigt sich in der großzügigen Wohn- u. Nutzfläche und verteilt sich auf 6 Zimmer.
Das Wohn- u. Esszimmer ist angenehm hell und freundlich, was durch die im Essbereich vorhandene Lichtkuppel begünstigt ist. Weitere große Fenster mit Blick auf Terrasse und Garten setzen im Wohnzimmer diesen angenehm hellen Eindruck fort.
Darüber hinaus befindet sich im Essbereich eine Durchreiche, die - eine aktive Nutzung unterstellt - den Weg zur Einbauküche sinnvoll verkürzt.
Während sich in der oberen Ebene das Schlafzimmer, 2 Kinderzimmer und das Bad befindet, sind in der unteren Ebene der Raum für Waschmaschine und 2 weitere Räumlichkeiten zu finden, deren Nutzungsvielfalt sich in der persönlichen Gestaltung- perspektive wiederfindet. Über diese Ebene ist auch der direkte 2. Ein/Ausgang in den Garten möglich. Ein zusätzlicher Abstellraum für Gartengeräte u. Werkzeuge sind sinnvollerweise dort ebenfalls zu finden.
Der Keller bietet neben der großzügigen Speisekammer einen großen Hobbyraum, der einen weiteren Abstellraum beherbergt. Somit rundet sich die vorhandene räumliche Vielfalt entsprechend ab.

Erläuterung Käuferprovision Käuferprovision 2,0% netto o h n e zusätzliche Mehrwertsteuer* a n s t a t t wie normal üblich 3,57% incl. Mehrwertsteuer!
* Gemäß §19 UStG wird keine Umsatzsteuer/Mehrwertsteuer berechnet!

Vorab-Hinweis:
Die Käuferprovision fällt n u r nach erfolgreicher Vermittlung und damit e r s t bei Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages an und ist auch erst bei Vertragsabschluss zur Zahlung fällig.

Wichtig und für Ihren Verbraucher-Schutz notwendig:
Mit der Anfrage und Inanspruchnahme unserer Vermittlungstätigkeit und Dienstleistungen (z.B. Anforderung Expose, Besichtigungstermin etc.) wird mit mir als Makler Detlef Bergfeld -
Bergfeld-ImmoFinanzV und dem Interessenten ein Maklervertrag (Kaufanwärter) geschlossen und durch Versendung per E m a i l zugestellt.
Damit wird das ernsthafte Interesse des Kaufinteressenten festgehalten und die Pflichten die der Makler im Rahmen seiner Tätigkeit gemäß Maklervertrag zu erfüllen hat:
Z.B. Expose zur Verfügung stellen, Immobilienbesichtigung durchführen, Makler-Kaufanwärter-Vertrag zustellen, Verbraucher-Widerrufsbelehrung nebst Formular für möglichen Widerruf zustellen,

Warum ist der Verbraucherschutz so wichtig für einen Kaufinteressenten/Kaufanwärter?
Weil bei außerhalb der Geschäftsräume geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen (z.B. per E m a i l - Zustellung ) es eine gesetzliche Verbraucher-Widerrufs- Belehrung geben muss, da ein Widerrufsrecht von 14 Tagen eingeräumt wird und ohne Angaben von Gründen innerhalb dieser Frist ausgeübt werden kann. Ein Muster-Verbraucher-Widerrufsformular ist in der
Verbraucher-Widerrufsbelehrung mit angehängt und damit in der pdf enthalten - beides wird mit dem Expose` per Email Versand. Meine Kontaktdaten sind sowohl im Email-Absender als auch in der Anzeige von ImmoWelt hinterlegt.

Kommt es neben der Leistungserbringung des Maklers zu einer erfolgreichen Vermittlung (notarieller Kaufvertrag),
hat der Immobilienmakler einen Anspruch auf die von Ihm ausgelobte Maklerprovision ( hier: 2,0% o h n e Mehrwertsteuer - die Mehrwertsteuer fällt nicht an). Die beschriebenen Maklerprovision wird erst mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrages zur Zahlung fällig.

Sollte z.B. der Makler seine Pflichten im Rahmen der zu führenden Vermittlungstätigkeit nicht erfüllen, kann ggf. auf das Widerrufsrecht (ab Beginn des Makler-Kaufanwärter-Vertrages innerhalb von 14 Tagen oder mit Beginn der Zustellung (email) zurückgegriffen werden. Ein Widerruf ist nur in schriftlicher Form zulässig. Die Kontaktdaten des Maklers sind in dem Email-Absender und in der Immobilienanzeige hinterlegt.

Hat der Makler seine Leistungen gem. Makler-Kaufanwärter-Vertrag entsprechend erbracht, erlischt die Widerrufsfrist.


Darüber hinaus liegt ein qualifizierter Makler-Alleinauftrag vor!
Besichtigungstermine Die Besichtigung findet in Einzelbesichtigungen statt und kann gerne per Telefon oder Email vereinbart werden.
Nur wer sich selbst von dem Split-Level-Charakter des Bungalows persönlich überzeugt und sich einen eigenen Eindruck verschafft, kann die großzügige Raumvielfalt mit den entsprechenden und sich daraus ergebenden Gestaltungsmöglichkeiten nachvollziehen. Positive Objekteigenschaften Neben dem bereits beschriebenen positiven Eigenschaften eines Bungalows mit Splitt-Level-Charakters und seinen sich daraus sehr vielfältigen räumlichen Möglichkeiten, wurden bisher nachfolgende Investitionen getätigt.

Investitionen der letzten Jahre im Überblick:

Anschaffung Kachelofen 1987/88
mit dazugehörigen Innenleben eines Kachelofens ausgestattet und in Betrieb genommen. Der dadurch erforderliche neue Kamin, wurde im Außenbereich entsprechend hochgezogen und verputzt.

In ca.1993 Austausch Gartentor,
welches aus Holz im Jägerzaun-Look bestand, wurde neu aus Metall bestehend ersetzt und ist aufgrund der neuen Beschaffenheit deutlich robuster.

In ca. 2005 Boden im Flur des Eingangsbereichs (EG) neu mit Laminat ausgelegt,
während die Decken im Flur, im WC und im Windfang mit Holz verkleidet wurden. Die Türen nebst Rahmen sind in der gesamten EG- und oberen Ebene der Immobilie mit Massivholz erneuert worden.

In ca. 2006/2007 wurde die Eingangstür erneuert und gegen eine sehr massive Tür ersetzt, deren Qualität sich bis heute absolut bestätigt hat.

Seit ca. 2010 sind alle Fenster nebst Terrassen- u. 2 Eingangstüren speziell gegen Einbruch gesichert. Fenster ab Bodenkannte haben zusätzliche optisch schön geschwungene Gitter im Außenbereich. Die Fenster sind 2-fach verglast mit Holzrahmen und sind in gutem Zustand, da wirklich solide Handwerksarbeit, welche die Zeit unbeschadet überdauert haben. Sehr erstaunlich aber Fakt.

In ca. 2014 Austausch der Nachtspeicheröfen Von den 9 großen Heizkörpern, wurden 7 Stück ausgetauscht. Das Bad und WC verfügen ebenfalls über kleine Elektroheizkörper und sind aufgrund ihrer flachen Konstruktion an den Wänden angebracht.

In ca. 2016 wurde die Wasserversorgung erneuert. Sowohl im Bad, der Dusche und in der Küche wird das Wasser seitdem jeweils über einen Durchlauferhitzer gesteuert und funktioniert problemlos.

In ca. 2018 wurden die kompakten Boden-Terrassenplatten komplett erneuert und der Weg hin zum Gartentor, zum rückwärtigen Kellereingang und auf der anderen Seite des Gartens bis hin zum Nachbarn, mit den gleichen Bodenplatten ebenfalls neu verlegt und der Terrasse damit angepasst.

Im Juli 2023 wurde die Lichtkuppel bestehend aus einer äußeren und inneren Acrylscheibe durch strapazierfähiges Glas erneuert und den modernen Thermogegebenheiten angepasst.
Nachfolgend wurde diese Maßnahme durch die Freilegung der Fläche einer neuen
Schweißbahn auf dem Dach flankiert, wobei diese nebst Gully mit Flüssigkunststoff sauber überarbeitet wurde.

In 2024 wurde in der Einbauküche das mit dem Ofen verbaute Cerankochfeld durch einen neuen Induktionsherd ersetzt und durch einen Schreiner in die erforderliche Arbeitsfläche der Einbauküche eingepasst.

in 2024 wurde im Keller an der Wasseruhr 2 Ventile erneuert, da sich 1 Ventil nicht mehr bewegen ließ und das andere Ventil stetig einen Tropfen Wasser abgab, also undicht war. Das wurde durch die Stadt behoben.
Negative Objekteigenschaften Die Immobilie ist nun auch in die Jahre gekommen und es stehen einige sinnvolle Hausaufgaben an, deren Behebung sich der heute 94-jährlige Hauseigentümer mangels Sehvermögen und im Hinblick auf die heute viel modernere Ausrichtung, Gestaltung und Konzeption rund um die Immobilie, zwangsläufig aufgespart hat, da es sehr viel mehr Sinn ergibt, wenn diese; von dem neuen Hausbesitzer in Angriff genommen werden - allein schon um zeitgemäß, modern und dem persönlichen Geschmack angepasst zu sein.

Die Chancen, die sich daraus für den neuen Eigentümer ergeben sind durchaus vielfältig. Neben einer Anpassung an die persönliche Geschmacksrichtung kann und sollte auch althergebrachtes mit modernem z.B. erneuerbaren Energien, verknüpft werden. Ein Beispiel hierfür ist die Neuanschaffung einer kleinen Photovoltaikanlage, die für das Flachdach in maßvollem Rahmen erforderlich und zielführend ist, um eine Kostenneutralität der Nachtspeicher-Elektro-Öfen nebst der Durchlauferhitzer zu erreichen und parallel dazu neben einer staatlichen Förderung/Vergünstigung durch die Anschaffung diese zu generieren und ggf. sogar auch weitere Einnahmen darüber hinaus zu erzielen. Das ist ein klares Beispiel dafür, wie aus einer zwar sinnvollen Investition sogar eine sinnvolle u n d vor allem werterhöhende Investition wird und das mit staatlicher Förderung/Vergünstigung.

Vereinzelte Risse z.B. in den Fließen der Treppe (außen) des rückwärtigen 2. Eingangs (vom Garten aus) und im Außenverputz des Schornsteins sind zwar erwähnenswert, jedoch nur marginale Randnotizen, da altersbedingter ganz normaler Verschleiß.

Dieser Verschleiß hat z.B. auch vor den 2 Waschbecken im Bad nicht halt gemacht, denn diese müssen genauso erneuert werden. In dieser Verbindung stellt sich gerade beim Bad sowieso die Frage des persönlichen Geschmacks hinsichtlich Fließen und Einrichtung. Die Fließen/Wandkacheln reichen zwar bis zur Decke, stammen aber aus den 80-er Jahren.

Abschließend sei erwähnt, das im Terrassendach (Acryl) vereinzelt Sprünge erkennbar sind, deren Behebung abhängig ist von der grundsätzlichen Vorstellung und erneut des persönlichen Geschmacks eines neuen Eigentümers, wie für diesen eine Terrasse neu zu gestalten ist und ob überhaupt ein derartiges Terrassendach dann zu dieser persönlichen Neugestaltung passt. Neben einer Ausbesserung/Erneuerung der betroffenen Acrylplatten und/oder einer neuen Ausrichtung der Terrasse, ist grundsätzlich alles denkbar. Gerade aus eben diesem Grund hat eine bisherige Erneuerung kaum Sinn ergeben, zumal hier eine Ausbesserung/Erneuerung bezogen auf die bisherigen Acryldachplatten (gleiche Art und Güte) für schmales Geld - also sehr kostengünstig - möglich ist. Auch diese Maßnahme fällt ganz klar in den altersbedingten Verschleiß.

Jetzt bleibt nur noch zu erwähnen, das der Kachelofen faktisch seit wenigstens 30 Jahren aufgrund der Erblindung des Eigentümers n i c h t mehr in Betrieb war, zumal das Handling mit Holz etc. für ihn nicht mehr zu bewältigen war. Für einen neuen Eigentümer bedeutet das ggf. die erneute Freischaltung der Inbetriebnahme durch den Schornsteinfeger und die Anpassung des technischen Innenlebens - also des Kachelofeneinsatzes - an die gesetzlichen Erfordernisse.

Alles weitere sollte bei einer gemeinsamen Begehung/Besichtigung besprochen werden.
Renovierung oder Sanierung? Renovierung:
Das liegt natürlich im Auge des Betrachters. Sicherlich gibt es einige Hausaufgaben zu erledigen. Meist jedoch altersbedingte Kleinigkeiten, die als Renovierung keine werterhöhende Maßnahme darstellen z.B. Waschbeckenerneuerung, vereinzelt Risse im Verputz des Schornsteines oder in einigen Bodenfließen der Kellertreppe.

Sanierung:
Es gibt allerdings auch Argumente die statt einer Renovierung eine Sanierung sinnvoll und nachhaltig begründen.
Wer z.B. die derzeitige Heizungslösung mit Strom durch Ergänzung oder Austausch, z.B. mit einer Photovoltaik-Anlage begleitet und dadurch in eine werterhöhende Sanierung investiert, der minimiert im Hinblick auf die Heizung mit Strom die bisherigen Kosten - was durchaus sinnvoll ist.
Eine Investition wie diese, die nachhaltig in die Zukunft gerichtet ist und mit energetischen Maßnahmen einhergeht wird natürlich auch entsprechend vom Staat gefördert. Ein entsprechender Handwerker/Energieberater ist für die sinnvolle u. gesetzeskonforme Ausrichtung und Bezifferung der Investition sinnvoll.
Zudem sollten Handwerkerleistungen und deren Preise verglichen werden.
Wie bereits erwähnt, das sind alles Maßnahmen die im Auge des Betrachters liegen und natürlich variieren können.
Eine Investition in Verbindung mit dem Kauf einer Immobilie, sollte sich möglicherweise erst Mal auf das Wesentliche fokussieren, um den größtmöglichen Nutzen zu generieren, mal abgesehen davon, dass man sich persönlich und damit seine eigenen Vorstellungen hinsichtlich der Gestaltung voll ausleben kann, um seinem neuen Eigenheim die persönliche, eigene Note zu verleihen, damit man sich in der Zukunft richtig wohl fühlen kann. Eine riesen Chance Einfluss zu nehmen. Sinnvolle Förderung ja - aber Eine sinnvolle Förderung - klar - aber nicht um jeden Preis!
In wie weit aus diesen Hausaufgaben eine wertneutrale Renovierung wird oder durch eine Sanierungsmaßnahme (z.B. Heizung, Dach, Photovoltaik-Anlage) eine werterhöhende Maßnahme, liegt im Auge des Betrachters und damit beim neuen Käufer.
Es sollte sinnvoll und durchdacht gehandelt werden, denn eine energetische Sanierung planlos und mit nicht sinnvollen Investitionen zu flankieren, nur um einer Förderung Nachdruck zu verleihen und um diese zu generieren, ist keine nachhaltige, sondern eine unsinnige Maßnahme.
Beispiel: Die Fenster sind trotz Alter dieses Hauses immer noch in gutem Zustand und auch die massive Eingangstür ist Qualitätsarbeit und wird Ihre Aufgabe trotz eines Alters von n u r ca. 19 Jahren völlig problemlos meistern.
Warum spreche ich das an - weil in der Praxis immer wieder einige Ratgeber ohne Bedacht sehr schnell beim Fenster und Eingangstürenaustausch sind, um zusammen mit z.B. einem Heizungsaustausch aus deren Sicht ein adäquates Fördervolumen generieren zu können und dafür benötigt es ja entsprechende Werte als Zielsetzung, bzw. die erreicht werden müssen.
Keiner der Ratgeber macht sich die Mühe, besagte Fenster und/oder Eingangstür die es vermeintlich auszutauschen gilt, in der Praxis anzusehen und deren Zustand und Qualität zu prüfen bzw. wenigstens in Augenschein zu nehmen. Das ist leider oft verbreitete Praxis.
Hier haben wir ein Wohnhaus, bei dem in vielen Bereichen Qualität verbaut wurde.
Trotz des Alters, sind z.B. gerade Fenster und Eingangstür noch in gutem Zustand
und müssen n i c h t ersetzt werden.
Die Investition k a n n in andere Bereiche des Hauses wesentlich sinnvoller investiert werden, z.B. Heizungsanlage, Photovoltaik-Anlage, Dach, ggf. auch Stromleitungen wenn gewollt etc. Wie gesagt, vieles vieles kann, muss aber nicht zwangsläufig gleich jetzt und heute passieren.
Eine Investition mit Bedacht und gesetzeskonform planen und durchführen, um eine Förderung sinnvoll zu generieren bzw. ggf. auch Alternativen zu Förderungen prüfen macht absolut Sinn.. Was unterm Strich finanziell bewegt wird und letztlich dabei unterm Strich rauskommt, das ist die Messlatte! Ein Handwerker bzw. Energieberater ist daher empfehlenswert, nachhaltig sinnvoll und gesetzeskonform.
Alles weitere sollte bei einer gemeinsamen Begehung/Besichtigung besprochen werden.
Investitions-Zuschuss Der bisherige 94-jährige Eigentümer ist sich bewusst, das vielfach der Wunsch besteht, die Immobilie dem heutigen Zeitgeist aus vielfältigen Gründen anzupassen.
Daher hat er eine Dachsanierung/PV-Anlage bereits in die Verkaufspreisfindung mit eingepreist, d.h.
der Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses der Stadt Erlangen wurde von 31 (vormals 28%) auf 18% reduziert, was einer Kaufpreisreduzierung in Höhe von ca. 57.000 € bedeutet. Darüber hinaus hat er 10.000 € + 20.000 € als renovierungsrelevante Wertminderung mit veranschlagt, um etwaigen Renovierungs- u. Sanierungsmaßnahmen mit einzubeziehen und dem Rechnung zu tragen. Eine faire, transparente und nachvollziehbare Maßnahme von jemandem der im betagten Alter immer noch fair und auf seiner persönlichen Ausrichtung - old school - beharrt, denkt und handelt.

Das Expose`(Marktwerteinschätzung) weist einen mittleren Verkaufspreis in Höhe von 494.000 € aus und ist vor 3 Wochen um 34.000 € auf 460.000 € reduziert worden. Grund: Der 94-ig jährige Eigentümer wird so wie es sich darstellt schneller ausziehen müssen, da der Heimplatz deutlich schneller zur Verfügung steht als avisiert. Daher will er den Verkauf beschleunigen - deshalb dieser Nachlass im Verkaufspreis.

Damit ist von dieser Seite des Verkäufers alles getan, die Brücke ist gebaut, jetzt ist eine potentieller Käufer dran, der sich bei diesem Haus regelrecht verwirklichen will,
um etwas einer Wohlfühloase gleich zu schaffen.
Stichworte Sonstiges/Wohnen: Hobbyraum Versorgung: Städtische Wasserversorgung, Städtische Stromversorgung Sonstiges: Analog