Historischer Charme, moderne Chancen - Denkmalobjekt mit Ausbaureserve und Renditeplus
Das denkmalgeschützte Mehrfamilienhaus in der Hoyerswerdaer Straße 31 präsentiert sich als stilvolles Gründerzeithaus im begehrten Dresdner Stadtteil Äußere Neustadt - einer der beliebtesten und wertstabilsten Wohnlagen der Stadt. Errichtet um 1890 und umfassend saniert im Jahr 1996, verbindet die Liegenschaft historische Architektur mit zeitgemäßer Nutzung und bietet durch bestehende Genehmigungen außergewöhnliches Entwicklungspotenzial.
Das Objekt umfasst aktuell rund 798 m² Wohnfläche und ca. 180 m² Gewerbefläche, verteilt auf acht Wohneinheiten sowie drei attraktive Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Alle Mieteinheiten sind solide vermietet und generieren stabile Jahresnettokaltmieten von rund 62.866 € (Wohnen 44.480 €, Gewerbe 18.386 €). Das Gebäude befindet sich in einem gepflegten Erhaltungszustand und bietet durch seine klassische Fassade, hohe Decken und den gründerzeitlichen Charakter ein hohes Maß an Attraktivität für Mieter und Investoren gleichermaßen.
Ein besonderer Mehrwert ergibt sich aus der bereits vorliegenden Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses zu zwei neuen Wohneinheiten mit einer zusätzlichen Wohnfläche von ca. 120 m². Die geplanten Ausbaukosten werden auf rund 325.000 € geschätzt, wodurch nach Fertigstellung eine deutliche Erhöhung der Gesamtwohnfläche und damit eine signifikante Miet- und Wertsteigerung erzielt werden kann.
Alternativ bietet auch das bestehende Mansardgeschoss ein attraktives Entwicklungsszenario:
Hier befinden sich drei bereits angelegte Wohnungen mit 105 m², 60,12 m² und 31,81 m², die bewusst im Rohbauzustand belassen wurden, um einem Erwerber die individuelle Fertigstellung zu ermöglichen. Da kein zusätzlicher Dachausbau erforderlich ist, kann die Umsetzung effizient und kostenschonend erfolgen. Die Ausbaukosten werden auf etwa 70.000-100.000 € geschätzt. Nach der Sanierung ist eine marktgerechte Neuvermietung zu rund 11,00 €/m² realistisch, was ein attraktives Wertsteigerungs- und Renditepotenzial bietet - insbesondere als Alternative zum Dachgeschossausbau.
Darüber hinaus liegt eine zweite Baugenehmigung für den Anbau von Balkonen an nahezu alle bestehenden Wohneinheiten vor. Diese Maßnahme trägt nicht nur zur Attraktivitätssteigerung und besseren Vermietbarkeit bei, sondern wirkt sich auch langfristig positiv auf die Wertentwicklung der Liegenschaft aus.
Auf Basis der bestehenden Mietverträge besteht ab 03/2026 die Möglichkeit einer Mietanpassung um bis zu 15 %, wodurch sich die Wirtschaftlichkeit des Investments weiter verbessern lässt. In Verbindung mit der geplanten Dachgeschossentwicklung oder dem Ausbau des Mansardgeschosses ergibt sich ein erhebliches Rendite- und Wertsteigerungspotenzial, das den Standort Dresden-Neustadt in idealer Weise widerspiegelt: wachstumsstark, beliebt und mit langfristiger Stabilität am Markt.
Das Grundstück umfasst 442 m² und bietet im rückwärtigen Bereich Potenzial für Grünflächen oder Gemeinschaftsbereiche. Der Denkmalschutzstatus sichert dem Investor zudem steuerliche Abschreibungsvorteile nach §7i EStG, die insbesondere bei denkmalgerechten Sanierungen genutzt werden können.
Wirtschaftliche Übersicht:
IST: Jahresnettokaltmiete ca. 62.866 € (Wohnen & Gewerbe)
IST-Faktor: 27,82
Mietanpassung: bis zu +15 % ab 03/2026 möglich
Bodenrichtwert: ca. 1.100 €/m²
SOLL: Jahresnettokaltmiete ca. 117.296 € (Wohnen & Gewerbe) nach DG-Ausbau bzw. Mansardausbau und Neuvermietung
SOLL-Faktor: 14,91
Mit seinem historischen Charme, den genehmigten Ausbaureserven und der ausgezeichneten Mikrolage vereint die Hoyerswerdaer Straße 31 alle Eigenschaften einer wertbeständigen und entwicklungsfähigen Kapitalanlage im Herzen Dresdens.
