Einfamilienhaus zum Kauf

675000 €675.000 €

3.342 €/m²

6 Zimmer  •  202 m²  •  1.997 m² Grundstück

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Reiherweg 12, Buchholz, Dortmund (44265)

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#Präambel Als Makler und langjährig erfahrener Bautätiger begegnet mir nicht oft ein Grundstück, das in Lage, Zuschnitt und Ausstrahlung so beeindruckt wie dieses.

Das hier angebotene Anwesen vereint eine außergewöhnliche Lagequalität mit zusätzlichem Entwicklungspotenzial.

Der Verkäufer strebt eine zeitnahe Veräußerung an – im Rahmen persönlicher Neuorientierung.
Von daher wurde bewusst für das Gesamtgrundstück ein Verkaufspreis gewählt, der weit unter dem, durch einen renommierten, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen im Jahre 2021/2022 ermittelten Verkehrswert für das Grundstück liegt.
Hier sei nur angemerkt, dass der Bodenrichtwert für die Zone, in der das Grundstück liegt, sich im Jahre 2025 erhöht hat und mit 570 €/m² ausgewiesen ist (siehe www.boris.nrw.de).

Für Interessenten ergibt sich dadurch eine mehr als seltene und außergewöhnliche Gelegenheit, ein echtes Solitär-Grundstück in einer der grünsten und begehrtesten Ecken Dortmunds (Toplage) zu erwerben.
Zudem ein Grundstück mit vielfältigem Gestaltungsspielraum in der Grundstücksnutzung bis hin zum Aufteilungsgedanken (z.B.: in zwei einzelne breite Baugrundstücke für jeweils eine eigenständige und zudem immer noch großzügige Einfamilienhausbebauung) - ein echtes Grundstücksjuwel!

Umgeben von üppiger Natur abseits des Trubels der Stadt finden Sie hier die ideale Kombination aus Erholung und urbaner Nähe mit hoher Lebensqualität, sowohl für Sie, für die Familie, für Mehrgenerationenwohnen, Wohnen mit Freunden -nebeneinander-, als auch für Investoren.
#Grundstücksbeschreibung Dieses besondere Grundstücksjuwel ist im Ortsteil Buchholz nördlich der Kückshauser Straße am Ende einer Stichstraße gelegen- als letztes bebautes Grundstück. Danach beginnt das Landschaftsschutzgebiet mit einer größeren Wiesenfläche.

Der Grundstückszuschnitt ist regelmäßig und nahezu rechteckig. Die Grundstücksbreite (West-Ost-Richtung) beträgt stolze ca. 54 m, die Grundstückstiefe (in Süd-Nord-Richtung) beträgt großzügige ca. 37 m. Die Grundstücksoberfläche ist im nördlichen Teilbereich geneigt angelegt.
Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken und weist insgesamt eine Größe von ca. 1.997 m² auf.

Der östliche Grundstücksteilbereich ist noch mit einem teilunterkellerten Winkelbungalow und einer grenzständigen Garage in Überbreite bebaut, der westliche Grundstückbereich ist jedoch im Wesentlichen noch unbebaut (u.a. nur zwei befestigte Außenstellplätze, ein kleine Holzhütte).

Durch die gute Ausrichtung des Grundstücks nach Nordwesten erstrahlt das Grundstück selbst noch in der Abendsonne. Die derzeitige Zufahrt erfolgt unmittelbar im oberen südlichen Grundstücksbereich, so dass das Grundstück optimal genutzt werden kann.

Das Grundstück liegt nicht in einem Bebauungsplangebiet. Es liegt jedoch planungsrechtlich in einer Klarstellungs- und Entwicklungssatzung. Diese stellt klar, dass es sich um ein Grundstück handelt, welches hinsichtlich der Bebaubarkeit nach §34 Abs. 4 Nr. 1 u. 2 des Baugesetzbuches zu beurteilen ist. Diese Beurteilung orientiert sich an die "nähere Umgebung" hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche. Die nähere Umgebung weist ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung auf mit überwiegend ausgebauten Dachgeschossen.
#Grundstückspotenzial Sofern Sie nicht den Wunsch haben, das Grundstück und Gebäude im Ganzen für sich alleine herrichten und nutzen zu wollen, lässt sich auch die Möglichkeit einer Grundstücksteilung bzw. (Ab-)Teilung andenken, ggf. zur weiteren, vielleicht interfamiliären Nutzung bis hin zu einer zukünftigen Möglichkeit einer Teilflächenveräußerung -vielleicht sogar an Freunde und Bekannte, die Sie gerne bei sich in der Nähe haben wollen.

Beispielhaftes Gedankenspiel für eine Grundstückteilung:

Teilung des Gesamtgrundstücks in zwei einzelne Teilflächen
A: bei Belassen der bestehenden Bebauung
B: Abriss des Altbestandes und Neubebauung

zu A: bei Belassen der bestehenden Bebauung
Teilung in ein östliche Grundstücksfläche von ca. 1.200m² (mit einer Breite von ca. 32 m und Tiefe von ca. 37 m) und eine weitere westliche Grundstücksfläche von ca. 680m² (mit einer dann immer noch tollen Breite von ca. 21 m und einer Tiefe von ca. 31,5 m.)

zu B: Abriss des Altbestandes und Neubebauung
Sollte der Wunsch des Erwerbers der Ersatz des Altbestandes durch eine Neubauung sein, könnte auch eine hälftige Grundstücksteilung angedacht werden, so dass zwei Grundstücke mit je einer Breite von ca. 27 m entstehen könnten.

Hinweise:
Wir weisen darauf hin, dass eine Grundstückteilung oder eine Neubebauung grundsätzlich eines bauaufsichtlichen Verfahrens und einer Genehmigung bedürfen und ggf. auch nachbarschaftliche Zustimmungen eingeholt werden müssen. Die Entscheidung über die von Ihnen gewünschte konkrete Grundstücksteilung bzw. evtl. beabsichtigte Neubebauung obliegt ausschließlich der bauaufsichtlichen Genehmigungsbehörde.
Die jeweils hierfür benötigten Anträge /Verfahren/ Zustimmungseinholungen sind durch den Käufer selbst vorzunehmen, zu betreiben und kostenmäßig zu tragen. Seitens des Verkäufers wird keinerlei Zusicherung oder Gewährleistung für die amtlichen Genehmigungen, Zustimmungen und Bebaubarkeit übernommen.

Hier lassen wir Sie nicht alleine und stehen Ihnen selbstverständlich auch nach dem Erwerb für Ihr weiteres Vorhaben mit unseren Erfahrungen und Möglichkeiten gerne zur Verfügung.

Sprechen Sie uns dann gerne an.

#Gebäudebeschreibung Das Wohngebäude ist als eingeschossiger, teilunterkellerter Winkelbungalow im Jahre 1962 im Massivbauweise errichtet im Jahre 1995 überwiegend modernisiert, eine Einliegerwohnung von der Hauptwohnung abgeteilt und ein zusätzlicher Raum angebaut.

Es entstand, nach dem Umbau im Jahre 1995, eine Einliegerwohnung als 2-Zimmerwohnung mit ca. 51 m² Wohnfläche (mit eigenem Eingang und eigener Terrasse) und eine Hauptwohnung als 4 Zimmerwohnung mit insgesamt
ca. 151 m² Wohnfläche.

Das Bungalow ist mit einem flachgeneigtem Satteldach versehen und mit Betonsteinen eingedeckt. Im Jahre 2016 wurde der Heizkessel erneuert.

Die Hauptwohnung ist derzeit selbstgenutzt. Die Einliegerwohnung ist aktuell vermietet, so dass auch eine Mitfinanzierung über diese Ertragseinkunft grundsätzlich möglich wäre. Derzeit beträgt die monatliche Nettokaltmiete für die Einliegerwohnung ca. 400€.

Neben der grundsätzlichen Möglichkeit einer Verbindung der Einliegerwohnung mit der Hauptwohnung wieder zu einer Gesamtwohneinheit -mit dann ca. 202 m² Wohnfläche-, wäre auch das Belassen der Einliegerwohnung als eigenständige Einheit anzudenken. Dies könnte hervorragend für eine Pflege- oder Hilfskraft geeignet sein oder aber auch als Gästebereich dienen.

Eine Anbaugarage in Überbreite (mit direktem Zugang zur Hauptwohnung) sowie zwei Außenstellplätze runden das Ensemble ab.

Mit wenigen kleineren Maßnahmen bietet sich hier die Möglichkeit eines barrierefreien Zugangs und eines ebenerdigen Wohnens im Erdgeschoss (mit Zugang direkt zur Sonnenterrasse und zum Garten vom großzügigen Wohn-/ Esszimmer aus). Zukünftig wäre auch eine PV-Anlage auf dem flachgeneigten Satteldach des Wohnhauses vermutlich gut realisierbar.

Insgesamt bietet sich somit eine Vielfalt an Möglichkeiten und Chancen der Nutzung, Aufteilung und Vermietung, bis hin zur Neubebauung. Rückbau oder Erhalt des Altbestandes- es ist nach Ihren Vorstellungen alles frei wählbar!

Abriss-, Planungs- und Genehmigungskosten wären dabei vom Erwerber einzuplanen. Bei Belassen des Altbestandes ist der Anschluss an den öffentlichen Abwasserkanal (als Druckleitung - Lage bereits in der Straße bis vor das Grundstück) durch den Käufer noch vorzunehmen, da das Wohngebäude derzeit noch an einer Sickergrube mit Flächendränage angeschlossen ist.
#Wohnungsbeschreibung Die großzügige Hauptwohnung dieses charmanten Winkelbungalows empfängt ihre Bewohner mit einer hellen und einladenden Diele – ein repräsentativer Entreébereich, der sofort für ein angenehmes Ankommen sorgt.
Die Diele ist nicht nur großzügig geschnitten und gut belichtet, sondern bietet auch praktischen Komfort:
Ein Garderobenbereich sowie ein Einbauschrank mit ca. 3m Breite im weiteren Flurverlauf ermöglichen viel Stauraum und Ordnung. Ein modernes Gäste-WC ist von der Diele aus und über den Garderobenbereich zugänglich.

Von der Diele gelangt man direkt in das helle, freundliche Wohn- und Esszimmer, mit großer Fensterfront und Zugang zur Terrasse, -hell und lichtdurchflutet.
Die angrenzende Küche ist ebenfalls mit einem Hochfenster ausgestattet und über zwei Wege zugänglich – sowohl vom Wohnzimmer als auch von der Diele.
Diese kreisförmige Verbindung ist besonders familienfreundlich und bietet eine wunderbare Bewegungsfreiheit, auch für kleine Kinder mit z.B. Bobbycar.
Je nach Wunsch ließe sich die Wand zwischen Wohnbereich und Küche mit geringem Aufwand öffnen bzw. komplett entfernen, um einen stilvollen Raum mit weitläufigem, offenen Wohn-, Ess- und Kochbereich zu gestalten.

Ein zusätzliches, großzügiges Anbauzimmer mit direktem Zugang in den Garten bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – z.B. als Arbeitszimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer oder Hobbyraum. Davor liegt ein kleiner Zwischenflur mit direktem Zugang zur breiten Garage und auch zum Kellergeschoss.

Ein separater Spotlightflur führt von der Diele in den Schlaftrakt mit Schlafzimmer, Badezimmer und einem weiteren Raum, der als Gäste-, Arbeits- oder Ankleidezimmer dient. Von hier aus bestand ursprünglich der Zugang zu den Räumen der heutigen, abgetrennten Einliegerwohnung – eine Verbindung, die bei Bedarf wieder hergestellt werden kann und den Grundriss bei alleiniger Nutzung um zusätzliche Räume und Wohnfläche (bis auf ca. 200 m²) erweitert.

Das derzeitige Schlafzimmer ist nordseitig ausgerichtet und bietet auch an heißen Tagen ein kühles, angenehmes Raumklima. Dieses ist jedoch auch an anderer Stelle einrichtbar.

Das Badezimmer präsentiert sich noch zeitgemäß-modern. Es ist mit einer Badewanne sowie einem separaten Duschbereich ausgestattet. Die Wände sind raumhoch gefliest – funktional und stilvoll zugleich.

Die Bodenbeläge unterstreichen den Charakter der Wohnung: Fliesen in Diele, Küche, Wohn- und Essbereich sowie im Badezimmer, Textilbelag im Anbauzimmer, Mosaikparkett im Schlafzimmer sowie im Gäste-/Ankleidezimmer. Die Terrasse ist mit Betonwerkstein belegt, ein höher gelegenes Pflanzbeet schafft einen charmanten Übergang zur großzügigen Rasenfläche des Gartens.

Der Keller umfasst ein voll ausgebautes Untergeschoss mit funktionalem Nutzwert: Ein großer Wasch- und Trockenraum mit Zugang zum angrenzenden Öllagerraum, ein weiterer großzügiger Kellerraum sowie ein Vorratsraum mit robustem Bodenbelag und ein Heizungsaufstellraum.
Alle Räume sind über einen geräumigen Flur verbunden. Die Kellertreppe ist als Betontreppe mit Beschichtung ausgeführt; Waschraum, Flur und Lagerräume verfügen über beschichtete Estrichböden – pflegeleicht und zweckmäßig.

Das Haus präsentiert sich in einem recht gepflegten Zustand, wenngleich die Ausstattung in Teilen renovierungs- und modernisierungsbedürftig erscheint.

Für Käufer bietet sich hier bei erschwinglichem Einstandspreis die Möglichkeit, ein tolles Grundstück und ein Zuhause ganz nach den eigenen Wünschen und Geschmack in Top-Lage zu erwerben und zu verwirklichen, sei es zur Eigennutzung oder in Kombination mit einem separat nutzbaren Grundstücksteil - auch hier mit einem großen Potenzial zur individuellen Nutzung und Gestaltung.
#Energieausweis Energieausweis: Verbrauchsausweis
Wesentliche Energieträger: Öl
Endenergieverbrauch: 227,1 kWh(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
Energieeffizienzklasse: G
Ausstellungsdatum: 19.08.2015
Gültig bis: 18.08.2025
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1962
Heizungsart: Zentralheizung (Fußboden-/Deckenheizung)
#Sonstiges Wir sind äußerst bemüht, möglichst vollständige und korrekte Angaben zu den Objekten zu ermitteln und weiterzuleiten. Die Angaben, Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. basieren auf den Infor-mationen des Verkäufers.
Für die Vollständigkeit und Richtigkeit, Aktualität oder Qualität der bereitgestellten Informationen – auch für steuerliche Auswirkungen - wird keinerlei Gewähr und Haftung übernommen. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin selbst zu überprüfen oder prüfen zu lassen. Diese Ausführung ist eine Vorinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der notariell abgeschlossene Kaufvertrag.

Dieses Angebot erfolgt sowohl für den Eigentümer als auch für den Interessenten freibleibend, unverbindlich und vorbehaltlich Irrtümern, Zwischenverkauf und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung.

Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Zwischenverkauf bleibt vorbehalten. Sollte das von uns nachgewiesene Objekt bereits bekannt sein, teilen Sie uns dieses bitte unverzüglich mit. Sofern für das Objekt Gebote eingehen, die die Kaufpreisvorstellung über- oder unterbieten, bitten wir jetzt schon um Verständnis dafür, dass sich die Eigentümer vorbehalten, den Zuschlag zum Verkauf des Objektes einem höheren oder niedrigeren Angebot zu erteilen.

MAKLERPROVISION
Im Erwerbsfall (notarieller Kaufvertrag) fällt eine Maklercourtage für den Käufer in Höhe von 3,57 % einschl. gesetzlicher Mehrwertsteuer vom Gesamtkaufpreis an, zahlbar an die MOSE-IMMOBILIEN Dirk Mosebach, Dortmund.
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen haben wir, wie gesetzlich vorgeschrieben, mit dem Verkäufer eine Provisionsvereinbarung in gleicher Höhe abgeschlossen.

PLÄNE/SKIZZEN
Im Exposé dargestellte Pläne /Grundrisse/Skizzen sind unmaßstäblich, verkleinert und dienen ausschließlich nur zur groben Übersicht und Orientierung. Diese können daher von den tatsächlichen Verhältnissen und Gegebenheiten abweichen. Für diese und für vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Unterlagen übernehmen wir keinerlei Gewähr und schließen jegliche Haftung und Gewährleistung aus.

GELDWÄSCHEGESETZ:
Als Immobilienmakler sind wir nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, schon bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung eines Immobilienkaufvertrages besteht, die Identität des Interressenten festzustellen. Nach § 11 Abs. 4 GwG sind wir daher insbesondere verpflichtet, die Sie betreffenden relevanten Daten aufzunehmen, u.a. Namen, Adresse, Telefonnummer sowie die Ihres Personalausweises. Bei einer juristischen Person u.a. auch die Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz bestimmt, dass der Makler die Angaben, Kopien und Unterlagen 5 Jahre aufbewahren muss. Wir weisen daraufhin, dass auch nach §11 Abs. 6 GwG für Sie eine Mitwirkungspflicht besteht.sowie die Ihres Personalausweises. Bei einer juristischen Person u.a. auch die Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz bestimmt, dass der Makler die Angaben, Kopien und Unterlagen 5 Jahre aufbewahren muss.

BEI INTERESSE
Bitte prüfen Sie vorher ihre Finanzierungsmöglichkeiten.

Wir bitten bei Interesse und Kontaktaufnahme auch um Angabe Ihrer vollständigen Kontaktdaten und Telefonnummer.

Vor Durchführung eines Besichtigungstermins bitten wir um eine Finanzierungsbestätigung.

Gerne können Sie einen ersten Eindruck von außen von der Straße aus vornehmen. Bitte aber nur von der Straße aus! Dabei bitten wir sehr um äußerste Rücksichtnahme, auch gegenüber den Anwohnern.
Ein Betreten des Grundstücks ist nicht ohne Teilnahme des beauftragten Maklers gestattet!
Eine direkte Kontaktaufnahme vor Ort, insbesondere ein Anschellen ist seitens der Eigentümer nicht erwünscht und führt zu einer Nichtberücksichtigung!.

Gerne können Sie uns bei Fragen oder dem Wunsch für einen
Besichtigungstermin kontaktieren – wir freuen uns auf Sie! Stichworte Sonstiges/Wohnen: Einliegerwohnung, seniorengerechtes Wohnen Sonstiges: frei werdend