Renditestarke Kapitalanlage mit Entwicklungspotenzial! Faktor 16,66!
Zum Verkauf steht ein gepflegtes Wohn- und Geschäftshaus mit solider Bestandsstruktur und langfristig gesicherter Vermietung. Die Immobilie umfasst rund 260m² vermietbare Fläche und verteilt sich auf eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, zwei Wohnungen in den Obergeschossen, sowie eine weitere Wohneinheit im rückwärtigen Anbau. Zusätzlich bietet das Dachgeschoss weiteres Ausbaupotenzial.
Die Objektstruktur bietet eine ausgewogene Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung und damit eine breite Ertragsbasis. Die Mietverhältnisse sind langfristig angelegt, teilweise indexiert und gewährleisten eine gute Planbarkeit der Einnahmen.
Die bauliche Substanz wurde über Jahre kontinuierlich instand gehalten. Das Ladenlokal im Erdgeschoss wurde vor der aktuellen Vermietung im Jahr 2024 renoviert und befindet sich in gutem Zustand. Die Dachgeschosswohnung wurde 2022 vollständig modernisiert. Dabei erfolgten unter anderem die Erneuerung der Elektrik, sowie des Badezimmers. Der rückwärtige Anbau wurde im Jahr 2015 umfassend erneuert. Auch die übrigen Einheiten wurden im Rahmen laufender Instandhaltungen regelmäßig angepasst.
Die technische Ausstattung entspricht einem gepflegten Bestandsstandard. Beheizt wird das Gebäude über eine Gas-Brennwert-Zentralheizung aus dem Jahr 2016 über einen Contractingvertrag. Die Warmwasserversorgung erfolgt teils zentral, teils über Durchlauferhitzer. Isolierverglaste Fenster, sowie eine geordnete Haustechnik reduzieren kurzfristigen technischen Handlungsbedarf.
Das Grundstück umfasst rund 724m². Im rückwärtigen Bereich befindet sich ein abgeschlossener Garagenhof mit sieben Garagen als zusätzlicher Ertragsbaustein. Über den Garagen steht ein Dachboden als zusätzliche Nutzfläche zur Verfügung. Im hinteren Grundstücksbereich befindet sich zudem eine vermietete Gartenfläche. Perspektivisch besteht die Möglichkeit, diese Fläche in zusätzliche Stellplätze umzuwandeln und damit weiteres Ertragspotenzial zu erschließen.
Die Fassade weist leichte altersübliche Gebrauchsspuren auf. Eine optische Aufwertung ist mittelfristig denkbar; ein kommunales Förderprogramm der Stadt Dortmund unterstützt Fassadenmaßnahmen aktuell bis Mitte 2026 mit bis zu 50% der Kosten.
Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt ca. 28.800 Euro und entspricht somit dem Faktor 16,66. Bei indexierten Anpassungen ist ein realistisches Mietpotenzial von rund 31.600 Euro jährlich darstellbar.
Das Objekt eignet sich insbesondere für Investoren, die eine bestehende Einnahmesituation mit überschaubarem Optimierungspotenzial suchen. Die Kombination aus laufendem Cashflow, technischer Grundsubstanz, Garagenbestand und perspektivischer Wertentwicklung bietet eine solide Grundlage für langfristige Kapitalanlage.
Merkmale
724 m² Grundstück
Keller
Garten
7 Stellplätze
*Wohn- und Geschäftshaus *ca. 193 m² Wohnfläche *ca. 67 m² Gewerbe *7 Garagen *vermietete Gartenfläche *Baujahr 1931 *Gas-Zentralheizung 2016 als Contractingvertrag *Mieteinnahmen 28.800 € pro Jahr *Faktor 16,66 *voll vermietet *voll unterkellert
Grundrisse
Grundrisse
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Realisiere Dein Projekt
Bausubstanz und Energie
Energieausweis
D
Baujahr1931
Zustand der ImmobilieGepflegt
EnergieträgerGas
Preisdetails
Kaufpreis
480000 €480.000 €
2.484,47 €/m²
Provision für Käufer
4.76 inkl. MwSt. Bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages ist eine Käuferprovision vom Käufer in Höhe von 4.76 % inkl. MwSt. aus dem Kaufpreis fällig.
Geschätzte Gesamtkosten
537.936 €1
Kaufpreis
480.000 €
Kaufnebenkosten
57.936 €
2
Notarkosten (1,5%)
7.200 €
Grunderwerbsteuer (6,5%)
31.200 €
Provision für Käufer (3,57%)
17.136 €
Grundbucheintrag (0,5%)
2.400 €
1Der angezeigte Wert ist eine automatisch berechnete Schätzung von immowelt.
2Bei den Angaben handelt es sich um ortsübliche Werte. Individuelle Kosten können abweichen.
Lage
Westerfilde, Dortmund (44357)
Der Anbieter hat die genaue Adresse nicht freigegeben
Die Immobilie befindet sich in verkehrsgünstiger Lage im Dortmunder Nordwesten, im Stadtteil Westerfilde, einem Quartier mit spürbarer städtebaulicher Aufwertung und wachsender Entwicklungsdynamik. Die Westerfilder Straße bildet eine zentrale Verbindungsachse des Stadtteils und profitiert von einer guten lokalen Infrastruktur sowie einer schnellen Anbindung an die Dortmunder Innenstadt.
Ein wesentlicher Standortvorteil ist die gute Verkehrsanbindung: Der Bahnhof Dortmund-Westerfilde ist in kurzer Distanz erreichbar und bietet eine direkte S-Bahn-Verbindung zum Dortmunder Hauptbahnhof. Ergänzend sorgt die Stadtbahnlinie U47 für eine direkte Innenstadtanbindung. Mehrere Buslinien erhöhen zusätzlich die Mobilität innerhalb des Stadtgebiets. Über die nahegelegenen Hauptverkehrsachsen sind zudem die Autobahnen A2, A45 und B236 schnell erreichbar, wodurch eine sehr gute Anbindung an das gesamte Ruhrgebiet besteht.
Westerfilde profitiert seit mehreren Jahren von einem umfassenden Stadterneuerungsprozess im Rahmen des Förderprogramms "Sozialer Zusammenhalt Westerfilde & Bodelschwingh". Öffentliche Investitionen fließen gezielt in die Aufwertung des Wohnumfeldes, in Infrastruktur, Grünflächen und öffentliche Räume. Auch Maßnahmen zur Fassaden- und Quartiersentwicklung tragen nachhaltig zur Attraktivität des Standorts bei.
Die Nähe zu Naherholungsflächen wie dem Rahmer Wald erhöht zusätzlich die Wohnqualität. Gleichzeitig bietet das Umfeld eine gewachsene Nahversorgung mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinischer Versorgung.
Für Kapitalanleger bietet der Standort eine attraktive Perspektive: Die Kombination aus guter Vermietbarkeit, laufender Quartiersentwicklung, solider Infrastruktur und einem im Dortmunder Vergleich weiterhin moderaten Preisniveau schafft eine stabile Grundlage für langfristige Wertentwicklung und nachhaltige Mieterträge.
Weitere Informationen
Stichworte
Parkhaus vorhanden, Nutzfläche: 67,44 m², Anzahl der Schlafzimmer: 5, Anzahl der Badezimmer: 3, Anzahl der separaten WCs: 1, Gartenfläche: 270,00 m², 3 Etagen
