Perspektive in Perlach - Hier besteht Entwicklungspotential
In einem angespannten Münchner Wohnungsmarkt sind Immobilien mit Entwicklungspotenzial besonders gefragt. Diese vermietete Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit 21 Parteien bietet genau diese Perspektive: Rund 74 m² Wohnfläche, zwei Balkone und ein gut strukturierter Grundriss eröffnen neben einer soliden Bestandsvermietung auch interessante Optionen für Modernisierung, Neuaufteilung oder langfristige Wertsteigerung.
Das monatliche Hausgeld beträgt aktuell 671 Euro. Hiervon sind rund 488 Euro auf den Mieter umlagefähig. Der vergleichsweise hohe Hausgeldbetrag ist insbesondere auf zwei Faktoren zurückzuführen: Der Mieter hat vergleichsweise extrem hohe Heizkosten, die jedoch größtenteils umlagefähig sind. Zum anderen erfolgt derzeit eine erhöhte Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, da innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft umfangreichere Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen geplant werden.
Nach aktuellem Stand sollen diese Maßnahmen ohne Sonderumlagen umgesetzt werden. Dabei geplant sind Renovierungen an der Fassade, den Balkonen, im Treppenhaus, des Aufzugs, der Heizung und Warmwasserversorgung sowie der Tiefgarage. Die erhöhte Rücklagenbildung dient somit der langfristigen Sicherung und Wertentwicklung der Gesamtanlage. Der Anteil der nichtumlagefähigen Kosten beträgt somit monatlich aktuell 183 EUR.
Die Wohnung ist seit Oktober 2024 zuverlässig vermietet. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 1.384 Euro monatlich. Aufgrund der bisherigen Mietdauer besteht grundsätzlich die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung mit gesetzlicher Frist nach Eigentumsübergang, was sowohl für Kapitalanleger mit mittelfristiger Eigennutzungsperspektive als auch für Familien eine interessante Option darstellen kann.
Gerade für Investoren bietet die Wohnung zusätzliche steuerliche Optimierungsmöglichkeiten. Durch ein Restnutzungsdauergutachten kann unter Umständen eine erhöhte Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden, wodurch sich die steuerliche Attraktivität der Investition weiter verbessern lässt.
Zum Angebot gehört außerdem ein Duplex-Tiefgaragenstellplatz (unten) mit einem Kaufpreis von zusätzlich 15.000 Euro. Der Stellplatz ist derzeit nicht vermietet und bietet damit weiteres Vermietungspotenzial. Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 514.999 EUR.
Bitte beachten Sie, dass die Visualisierungen KI-generiert sind, es sich um Einrichtungsbeispiele handelt und nicht den reelen Zustand der Wohnung wiederspiegeln.
Merkmale
vermietet
1. Geschoss
Einbauküche
Personenaufzug
Tiefgarage
Gäste-WC
Balkon
Badewanne
Grundrisse
Grundrisse
1 / 1
Realisiere Dein Projekt
Bausubstanz und Energie
Energieausweis
D
Baujahr1975
Zustand der ImmobilieMassivhaus, renovierungsbedürftig / sanierungsbedürftig
HeizungsartZentralheizung
Preisdetails
Kaufpreis
499999 €499.999 €
6.755,41 €/m²
Preis pro Stellplatz
15000 €15.000 €
Hausgeld
671 €671 €
Provision für Käufer
2,38 % inkl. MwSt.
Weitere Preisinformationen
1 Tiefgaragenstellplatz, Kaufpreis: 15.000,00 EUR Ist-Mieteinnahmen pro Jahr: 16.608,00 EUR
Geschätzte Gesamtkosten
539.399 €1
Kaufpreis
499.999 €
Kaufnebenkosten
39.400 €
2
Notarkosten (1,5%)
7.500 €
Grunderwerbsteuer (3,5%)
17.500 €
Provision für Käufer (2,38%)
11.900 €
Grundbucheintrag (0,5%)
2.500 €
1Der angezeigte Wert ist eine automatisch berechnete Schätzung von immowelt.
2Bei den Angaben handelt es sich um ortsübliche Werte. Individuelle Kosten können abweichen.
Lage
Ramersdorf-Perlach, München (81737)
Der Anbieter hat die genaue Adresse nicht freigegeben
Die Wohnung befindet sich im Münchner Stadtteil Neuperlach, einem gewachsenen Wohngebiet im Südosten der Landeshauptstadt. Der Standort zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten sowie eine ausgezeichnete Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr aus.
In unmittelbarer Umgebung befinden sich diverse Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie Ärzte. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zum bekannten Einkaufszentrum PEP (Perlacher Einkaufs-Passagen), einem der größten Einkaufszentren im Münchner Osten mit einer Vielzahl an Geschäften, Gastronomieangeboten und Dienstleistungsbetrieben.
Auch die medizinische Versorgung ist durch verschiedene Arztpraxen sowie das nahegelegene Klinikum Neuperlach hervorragend gewährleistet.
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. Mehrere Bushaltestellen befinden sich nur wenige Gehminuten von der Wohnung entfernt, darunter die Haltestellen Tribulaunstraße und Sudermannallee. Von hier verkehren unter anderem die Buslinien 55, 195, 197 und 198 sowie die Nachtlinie N45.
Die U-Bahn-Station Therese-Giehse-Allee mit Anschluss an die Linie U5 ist ebenfalls gut erreichbar. Von hier aus gelangt man in etwa 20 bis 25 Minuten bequem in die Münchner Innenstadt. Von dort aus besteht eine direkte Verbindung über den Innsbrucker Ring in Richtung Münchner Innenstadt, Hauptbahnhof und Odeonsplatz. Auch die S-Bahn-Station Perlach mit Anschluss an die Linie S5 ist erreichbar und ergänzt die hervorragende Verkehrsanbindung.
Auch für Autofahrer ist der Standort attraktiv. Der Mittlere Ring sowie die Autobahnen A8, A94 und A99 sind in kurzer Zeit erreichbar und ermöglichen eine schnelle Anbindung an das Münchner Umland sowie an den Flughafen.
Neben der guten Infrastruktur bietet der Stadtteil auch zahlreiche Grünflächen, Parks und Freizeitmöglichkeiten, wodurch die Lage sowohl für Familien als auch für Berufstätige besonders attraktiv ist.
Weitere Informationen
Sonstiges
Unser Fazit: Diese Wohnung ist sowohl für Familien als auch Kapitalanleger perfekt geeignet. Durch den renovierungsbedürftigen Zustand können Sie hier Ihren Visionen freien Lauf lassen.
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Alle Angaben beruhen auf den Daten und Informationen des Verkäufers. Für die Richtigkeit, Größe und Fläche wird keinerlei Haftung übernommen.
Stichworte
Tiefgarage vorhanden, Nutzfläche: 77,84 m², Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl der separaten WCs: 1, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 8,90 m², Bundesland: Bayern, 6 Etagen
