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119900 €119.900 €

3.159 €/m²

1 Zimmer  •  38 m²  •  2. Geschoss

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Neudorf, Graben-Neudorf (76676)

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Diese vermietete 1-Zimmer-Wohnung (B13) im 2. Obergeschoss einer gepflegten Wohnanlage stellt eine klassische Kapitalanlage mit kalkulierbarem Entwicklungspotenzial dar. Die Einheit verfügt über ca. 38 Quadratmeter Wohnfläche mit Loggia (7,52m²) und ist seit dem 01.08.2016 unbefristet vermietet.

Die aktuelle monatliche Kaltmiete beträgt 330 Euro. Das entspricht einer Jahresnettokaltmiete von 3.960 Euro. Bezogen auf den Kaufpreis ergibt sich daraus eine Bruttorendite von rund 3,30 Prozent. Die letzte wirksame Mieterhöhung erfolgte zum 01.05.2022.

Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kappungsgrenze ist nach heutigem Stand eine Erhöhung um 15% innerhalb von drei Jahren zulässig. Ausgehend von 330 Euro ergibt sich damit eine realistisch umsetzbare Soll-Miete von 379,50 Euro monatlich.

Wirtschaftliche Perspektive:
Bei einer Anpassung auf 379,50 Euro (+15%) ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete von 4.554 Euro. Die Bruttorendite würde sich auf rund 3,80 Prozent erhöhen.

Substanz und WEG-Struktur:
Die Wohnung befindet sich in einer Wohnanlage mit insgesamt 62 Einheiten (58 Wohnungen + 4 Gewerbeeinheiten) und professioneller (neuer) Verwaltung. Die Beschlusslage der letzten Jahre zeigt eine geordnete und wirtschaftlich stabile Eigentümergemeinschaft.

Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft betrug zum 31.12.2024 exakt 188.314,21 Euro. Bei einer jährlichen Zuführung von 30.000 Euro würde die Rücklage, sofern keine außergewöhnlichen Entnahmen erfolgen, bis Ende 2025 bei rund 220.000 Euro liegen.

Für Kapitalanleger besonders relevant:
+ keine beschlossenen Großsanierungen
+ keine beschlossenen Sonderumlagen
+ Fassaden- und Malerarbeiten lediglich im Angebotsstadium

Die Gemeinschaft verfügt damit über eine solide finanzielle Basis bei gleichzeitig kontinuierlicher Rücklagenbildung.

Vermietung und Marktumfeld:
Die Wohnung ist seit 2016 stabil vermietet. Das spricht für eine nachhaltige Vermietbarkeit und eine solide Nachfragesituation am Standort. Graben-Neudorf profitiert von seiner verkehrsgünstigen Lage im Raum Karlsruhe. Gerade kleinere und bezahlbare Einheiten bleiben in solchen Lagen dauerhaft gefragt.

Kennzahlen im Überblick:
+ Kaufpreis 119.900 Euro
+ IST-Kaltmiete 330 Euro monatlich
+ IST-Rendite ca. 3,30 Prozent
+ Zulässige SOLL-Kaltmiete 379,50 Euro monatlich
+ SOLL-Rendite ca. 3,80 Prozent
+ Rücklage WEG zum 31.12.2024 188.314,21 Euro
+ Prognose Rücklage Ende 2025 rund 220.000 Euro

Fazit
Diese Immobilie eignet sich für Kapitalanleger, die bis 120.000 Euro investieren möchten, ein sofort umsetzbares Mietsteigerungspotenzial suchen und Wert auf eine solide WEG-Struktur mit stabiler Rücklage legen. Es handelt sich um ein strukturiertes Bestandsinvestment mit klar definiertem Miethebel und stabiler Substanzbasis.

Sonstiges Der Maklervertrag mit uns kommt durch die Beauftragung unserer Dienstleistung in Textform zustande - beispielsweise per E-Mail mit entsprechender Bestätigung. Die Maklerprovision richtet sich nach den seit dem 23.12.2020 geltenden gesetzlichen Bestimmungen zur Verteilung der Courtage. Demnach tragen Käufer und Verkäufer jeweils eine Provision in Höhe von 3?% des Kaufpreises zzgl. der aktuell gültigen Umsatzsteuer, derzeit also 3,57?%. Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags verdient und zur Zahlung fällig. Änderungen des Umsatzsteuersatzes führen zu einer entsprechenden Anpassung der Bruttoprovision. Die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbuchamt übernimmt der Käufer.

Der Verkauf enthält eine Maklercourtage in Höhe von 3,57%. Die Nebenkosten belaufen sich somit auf 10,57% vom Kaufpreis, die wie folgt aufgeteilt sind:

5% Grunderwerbssteuer
3,57% Maklercourtage
1,5% Notargebühren
0,5% Grundbuchamt Stichworte Duplex-Stellplatz vorhanden, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Anzahl Loggias: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 7,52 m², Anzahl der Wohneinheiten: 58, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 3, Bundesland: Baden-Württemberg, 6 Etagen, Wohnungsnr.: B13, modernisiert: 2025