RESERVIERT - Doppelhaushälfte mit viel Platz, Garten & Ausbaupotenzial - ruhige Lage
Diese solide Doppelhaushälfte in Amerbach, Baujahr 1983 (Rohbau 1973), ist voll unterkellert und bietet viel Platz auf mehreren Ebenen - mit einem grundsätzlich gut nutzbaren Grundriss und einem Dachgeschoss, das bereits für einen weiteren Ausbau vorbereitet ist. Die Wohnfläche beträgt ca. 158,4 m² (nach WoFlV), hinzu kommen ca. 160 m² Nutzfläche (Keller und Dachgeschoss) - insgesamt also rund 318 m² Fläche.
Im Erdgeschoss bildet die zentrale, großzügig geschnittene Diele mit Kachelofen den Mittelpunkt. Die Flure sind angenehm breit und vermitteln ein offenes Raumgefühl; die Raumhöhe liegt bei ca. 2,40 m. Von hier aus sind Wohnzimmer, Esszimmer, Küche sowie ein Gäste-WC direkt erreichbar. Das Wohnzimmer ist mit ca. 36 m² angenehm großzügig, ebenfalls mit Kachelofen und direktem Zugang zur Süd-/Südost-Terrasse.
Im Obergeschoss befinden sich drei Schlafzimmer sowie ein Badezimmer und ein separates WC. Ergänzt wird die Etage durch zwei überdachte Balkone: Einer ist von zwei Schlafzimmern aus begehbar, der zweite ist vom Flur aus zugänglich. Im Treppenhaus befindet sich außerdem ein Treppenlift.
Ein echtes Plus ist das Dachgeschoss: Es ist bereits für einen Ausbau vorbereitet (u. a. Estrich, Treppenhauswände bis ins DG geführt).
Der Keller präsentiert sich praktisch nutzbar: geflieste Böden, ein Waschbereich mit Zugang in den Garten sowie ein großer Raum, der sich z. B. ideal als Holzlager oder als Hobby-/Stauraum eignet.
Im Gutachten wird ein ehemaliger Wasserschaden erwähnt - laut Eigentümerin behoben; an der Stelle wurde keine erhöhte Feuchtigkeit gemessen.
Chance: Hier kann man mit überschaubarem Aufwand (Putz/Optik) aufarbeiten - und durch die Kellerraumhöhe von 2,30m besteht zudem die Möglichkeit, eine Kellerdeckendämmung anzubringen, um Wärmeverluste aus dem EG zu verringern.
Der Gesamtzustand zeigt, dass über längere Zeit nur wenig investiert wurde. Es besteht ein Renovierungs- und Modernisierungsstau. Für Käufer bedeutet das: ein Objekt für Menschen, die bereit sind, Zeit und Budget in eine umfassende Renovierung.
Positiv / Chancen aus dem Gutachten:
.Fassade: Es ist ein Wärmedämmverbundsystem aus dem Baujahr vorhanden; außen sichtbare Risse (Nord/Ost) werden im Gutachten nicht als konstruktionsbedingt eingestuft.
.Innenputz Küche: Netzförmige Risse werden als Schwindrisse eingeordnet - nur optische Einschränkung, und lassen sich leicht begradigen/neugestalten.
.Bad OG: Gerissene Bodenfliesen im Duschbereich; laut Gutachten spricht das Rissbild nicht für konstruktive Ursachen (mögliche Absenkung/Anschluss Estrich).
Zur Heizung: Im Gebäude sind Nachtspeicheröfen sowie eine Stückholzheizung mit Warmluftverteilung vorhanden. An den Luftauslässen sind Rußablagerungen erkennbar; laut Eigentümerin gibt es vom Kaminkehrer keine Beanstandungen an der Stückholzheizung. Chance: Das Gutachten weist darauf hin, dass das Heizsystem aus Sicht des GEG weiter betrieben werden darf, energetisch aber ein Austausch sinnvoll ist - und dass eine neue Heizung förderfähig sein kann. Die Dachfläche bietet gute Voraussetzungen für PV als Modernisierungschance.
Auch außen überzeugt das Grundstück: Doppelgarage + Stellplätze, ein komplett eingezäunter Garten mit viel Sonne und eigener Zufahrt - ideal für Familie, Hobby oder einfach mehr Freiraum.
Hinweis: Damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, was hier möglich ist, haben wir einige Innen- und Außenbilder als Visualisierungen (digital bearbeitet) ergänzt.
Das Kurzgutachten ist im Exposé zu sehen.
