Die Pflichten des Auftraggebers: Dann steht Maklern Schadenersatz zu

Wenn ein Immobilienmakler einen Auftrag übernimmt verpflichtet er sich, die Interessen des Auftraggebers zu wahren. Doch diese Treue- und Sorgfaltspflicht ist keine Einbahnstraße. Auch der Auftraggeber hat gegenüber dem Makler gewisse Pflichten. Wenn er sich nicht daran hält, ergibt sich unter Umständen ein Schadenersatzanspruch.

Immobilienmakler sind Dienstleister. Sie sollen Immobilien und Grundstücke bestmöglich vermakeln. Dafür wird mit dem Auftraggeber – ob nun Verkäufer, Käufer, Vermieter oder Mieter – ein Maklervertrag abgeschlossen. Da dieser in der Regel erfolgsorientiert ist, also erst nach erfolgreicher Vermittlung des Objektes die Provision fällig wird, ist dieser Vertrag kein gegenseitiger, sondern ein einseitig verpflichtender Vertrag. Doch ganz aus der Pflicht können sich Auftraggeber nicht nehmen. Die Rechte und Pflichten die Makler und Auftraggeber gegenüber einander haben, sind im Maklergesetz (MaklerG) festgehalten.

Makler und Auftraggeber stehen im gegenseitigen Treue- und Sorgfaltsverhältnis

Zwischen Makler und Auftraggeber sollte ein gewisses Vertrauensverhältnis herrschen, beide brauchen einander: Ohne den Auftraggeber hätte der Makler kein Objekt zu vermakeln und damit auch keine Provision. Ohne den Makler sind aber auch die Erfolgsaussichten eines Verkäufers oder Käufers eher gering.

Vollständige und richtige Angaben sind Pflicht

Das wohl beste Mittel, dieses Vertrauen aufzubauen, ist Ehrlichkeit. Sowohl Makler als auch Auftraggeber sind allerdings auch gesetzlich verpflichtet, sich alle erforderlichen Informationen zum Objekt zu geben (§ 3 Abs. 3 MaklerG). Die Angaben, die der Auftraggeber macht, müssen vollständig und richtig sein. Denn der Makler ist nicht verpflichtet, diese auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Nach ständiger Rechtsprechung kann er, wenn er keine Veranlassung hat, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, diese weitergeben. Nur wenn der Makler bewusst falsche oder vorschnelle Aussagen trifft, ist er haftbar.

Makler sollte alle Problemstellen des Objekts kennen

Der Auftraggeber sollte den Makler außerdem über alle die Vertragsvermittlung erschwerenden Umstände aufklären. Er ist verpflichtet, dem Makler in seiner Tätigkeit bestmöglich zu unterstützen (§ 3 Abs. 2 MaklerG). Will er beispielsweise eine Immobilie verkaufen, muss er die Möglichkeit bieten, dass Besichtigungen stattfinden können. Ähnlich mühsam zu vermitteln wäre ein Objekt, das ein älteres Paar zwar verkaufen will – allerdings unter der Bedingung eines lebenslangen Wohnrechts. Sucht der Makler ohne diese Information einen Käufer, spricht er mit seiner Vermarktung wahrscheinlich die falsche Zielgruppe an und gibt damit unnötig Geld für Anzeigen aus. Prinzipiell trägt der Auftraggeber dafür Sorge, dass dem Makler kein Schaden zugefügt wird.

Keine Pflicht tatsächlich zu verkaufen

Ein Schaden entsteht auch dann, wenn der Makler Anzeigen auf Internetplattformen wie immowelt.at oder in Tageszeitungen schaltet, der Auftraggeber aber eigentlich gar nicht vor hat, die Immobilie zu verkaufen, sondern nur herausfinden wollte, was sie momentan auf dem Markt wert ist. Kann der Makler nachweisen, dass der Auftraggeber ihn getäuscht hat und nie vorhatte die Immobilie oder das Grundstück zu veräußern, so kann er sich seine Aufwendungen ersetzen lassen. Dieser Nachweis ist allerdings nur schwer bis gar nicht zu erbringen.
Der Makler hat allerdings keinen Anspruch auf seine Provision, wenn der Auftraggeber umentscheidet und keine Vermittlung mehr wünscht. Eine Pflicht, dass der Auftraggeber das angebahnte Geschäft auch abschließt, gibt es nicht (§4 MaklerG). Es gibt für Makler allerdings die Möglichkeit, im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung zu vereinbaren und so unter Umständen dennoch Geld zu bekommen.

Informationen müssen vertraulich behandelt werden

Neben der Sorgfaltspflicht hat der Auftraggeber seinem Makler gegenüber auch eine Treuepflicht. So muss er die vom Makler erhaltenen Informationen vertraulich behandeln. Er darf beispielweise die vom Makler erfahrenen Angebote nicht einem anderen Immobilienmakler mitteilen, der diese Informationen dann ausnutzt und selbst ein Geschäft abschließt. Auch für diesen Fall kann sich der Makler über die Aufwandsentschädigung absichern.

Bei Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet sich Auftraggeber nur einem Makler

Wenn ein Auftraggeber eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, stellt sich ihm oftmals die Frage, ob er den Auftrag auch an mehrere Makler vergeben kann, um seine Erfolgschancen zu erhöhen. Dieses Recht hat er prinzipiell. Außer er schließt mit einem Makler einen Alleinvermittlungsauftrag ab. Damit verpflichtet sich der Auftraggeber, dass er während der Laufzeit des Auftrages keinen weiteren Makler für dasselbe Objekt anheuert (§ 14 MaklerG). Der Auftraggeber darf aber trotz Maklervertrag weiterhin selbst nach von ihm gewünschten Kaufobjekten oder Kaufinteressenten suchen (OGH, Az.: 1 Ob 649/80). Nur, wenn es direkt im Maklervertag festgehalten ist, verpflichtet sich der Auftraggeber zusätzlich, einen selbst gefunden Interessenten an den Makler weiter zu verweisen. In diesem Fall verliert der Makler seinen Provisionsanspruch nicht. Eine solche Pflicht muss individuell ausgehandelt werden, um wirksam zu sein.

Schadenersatzanspruch bei Verletzung der Auftraggeberpflichten

Wenn der Auftraggeber eine oder mehre Pflichten, die sich aus der Geschäftsbeziehung mit dem Makler ergeben, verletzt und diesem damit einen finanziellen Schaden zufügt, dann hat der Makler Anspruch auf Schadenersatz (§ 3 Abs. 4 MaklerG). Entsteht durch den Übertritt einer Vertragspflicht ein Schaden, greift zudem Paragraf 1295 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Wurde also vom Auftraggeber beispielsweise trotz Alleinvermittlungsauftrag einen weiteren Makler beauftragt, hat der erste Makler einen Anspruch auf Schadenersatz.

Hauptpflicht ist die Zahlung der Provision

Hat ein Makler seinen Auftrag erledigt und einen passenden Käufer beziehungsweise Mieter oder das passende Objekt gefunden, dann ist es an dem Auftraggeber die vereinbarte Provision zu zahlen (§ 6 Abs. 1 MaklerG). Allerdings nur dann, wenn der abgeschlossene Kauf- oder Mietvertrag wirklich durch das Zutun des Maklers zustande gekommen ist. Hat ein Auftraggeber nebenher selbst weitergesucht und aufgrund dessen ist es zu einem Vertragsabschluss gekommen, geht der Makler leer aus. Das gleiche gilt, wenn ein weiterer beauftragter Makler vorher zum Ziel kommt.