Maklerprovision: Wie hoch sie sein darf, wer sie zahlt

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Immobilienmakler sind bei der Suche nach den eigenen vier Wänden oft unerlässlich. Doch wie hoch darf die Provision ausfallen? Und wer muss sie zahlen? Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Maklerprovision, Immobilienmakler, Foto: Westend61/imago
Ist das Geschäft erfolgreich, kann der Immobilienmakler mit seiner Maklerprovision rechnen. Foto: Westend61/imago

Soll es die Mietwohnung im Stadtzentrum sein oder doch eine Villa im Speckgürtel? Die persönliche Wunschimmobilie haben die meisten ganz klar vor Augen – allerdings ist der Weg dorthin nicht immer so durchsichtig. Um im Immobiliendschungel den Durchblick zu behalten und sich den eigenen Wohntraum zu erfüllen, setzen viele Interessenten deshalb auf die professionelle Hilfe eines Maklers.

Dieser nimmt seinen Kunden bei der Suche nach den neuen vier Wänden nicht nur Arbeit ab, sondern spart ihnen auch viel Zeit. Damit der Immobilienmakler bei erfolgreichem Vertragsabschluss auch die volle Provision, also seinen Lohn, erhält, muss er allerdings einiges beachten – und darf nicht zu viel verlangen.

Wann hat ein Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision?

Bevor der Maklervertrag geschlossen wird und insbesondere während der Laufzeit des Maklervertrages, muss der Makler seinen Informations- sowie Aufklärungspflichten nachkommen und den Interessenten unter anderem alle wichtigen Daten und Informationen über die Immobilie mitteilen. Weitere Punkte, über die der Interessent schriftlich aufgeklärt werden muss, sind folgende:

  • Hinweis auf seine Tätigkeit als Makler.
  • Angabe der voraussichtlichen Kosten und Nebenkosten, beispielsweise der Grundsteuer
  • Hinweis auf ein Naheverhältnis zum Auftraggeber – beispielsweise für den Fall, dass er mit diesem verwandt ist.
  • Hinweis auf seine Tätigkeit als Doppelmakler, wenn er sowohl für Mieter als auch für Vermieter tätig wird.
  • Hinweis auf die Vermittlungsprovision und deren Höhe.

Hat der Interessent alle Informationen erhalten und wurde ein Maklervertrag geschlossen, folgt die wichtigste Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers: der rechtwirksame Hauptvertrag. Dieser wird als Kauf- oder Mietvertrag zwischen Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter einer Immobilie, geschlossen.

Für andere Tätigkeiten wie das Durchführen von Besichtigungen oder das Schalten von Inseraten, darf der Immobilienmakler allerdings kein Honorar verlangen, insofern diese Punkte im Maklervertrag nicht ausdrücklich anders geregelt sind.

Maklerprovision, Provisionsvereinbarung Makler, ÖVI, Foto: Simon Rainsborough
Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichersichen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Foto: Simon Rainsborough

Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI), sagt zum Thema Maklerprovison folgendes: „Wie hoch die Maklerprovision letztlich ausfällt, ist prinzipiell Vereinbarungssache zwischen Makler und Auftraggeber.“ Allerdings schränke die österreichische Immobilienmakler-Verordnung die Provisionshöhe für die Vermittlung von Mietverträgen und Kauf- und Tauschgeschäften über Immobilien mit Höchstbeträgen ein. Dabei hängt die Höhe der Maklerprovision vom Kaufpreis beziehungsweise von der Vertragsdauer bei Mietverträgen ab. „Auch wird nach Mietverträgen über Wohnimmobilien und der Vermittlung von Geschäftsräumen differenziert“, so Holzapfel weiter.

Grundsätzlich ist die Provisionsvereinbarung formfrei – also mündlich, schriftlich oder schlüssig – möglich. Zur Sicherheit sollten Immobilienmakler sie jedoch auch im Maklervertrag schriftlich festhalten.

Wer zahlt die Maklerprovision in Österreich?

„Da Immobilienvermittler meist als Doppelmakler tätig sind, schließen sie oftmals sowohl mit dem Abgeber als auch mit dem Interessenten einen Maklervertrag ab und können daher von beiden Parteien Provision verlangen“, erklärt Anton Holzapfel vom ÖVI. 
Voraussetzung dafür, dass sich Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter die Zahlung der Maklerprovision teilen, ist jedoch, dass dies vorab schriftlich vereinbart wurde.

Info

Unterschreibt ein Mieter ein Mietanbot, dann ist das nicht nur ein verbindliches Angebot, die Wohnung zu den angegebenen Bedingungen zu mieten, sondern ist damit auch der Mietvertrag zustande gekommen, sofern der Vermieter das Mietanbot annimmt.

Wie berechnet sich die Maklerprovision bei Mietwohnungen?

Maklerprovision, Mietwohnung, Mieter, Foto: iStock.com / MarioGuti
Hat der Immobilienmakler erfolgreich die Traumwohnung vermittelt, kann er seine Maklerprovision verlangen. Foto: iStock.com / MarioGuti

Als Bemessungsgrundlage für die Maklergebühren bei Mietwohnungen dient gemäß Paragraf 24 Immobilienmaklerverordnung, der Bruttomietzins. Dieser besteht aus dem Haupt- beziehungsweise Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten, den laufenden Abgaben und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände (ohne Umsatzsteuer) oder sonstigen Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt. Die daraus entstandene Summe stellt die Bemessungsgrundlage für die Provision dar. Auf diesen Betrag kommen dann noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

Wie viel Provision dürfen Makler von Vermietern verlangen?

Vom Vermieter kann der Makler in der Regel eine Provision von bis zu drei Bruttomieten fordern. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt – im Gegensatz zur Maklerprovision beim Mieter.

Wie viel Provision dürfen Immobilienmakler von Mietern verlangen?

Wurde die Vereinbarung getroffen, dass der Mieter die Maklerprovision zahlt, muss der Immobilienmakler auf die Laufzeit des Mietvertrags achten. Denn danach richtet sich in der Regel die Höhe der Provision:

  • Unbefristeter oder auf mehr als drei Jahre befristeter Mietvertrag: maximal zwei Bruttomonatsmieten
  • Bis zu drei Jahre befristeter Mietvertrag: höchstens ein Bruttomonatsmietzins
  • Unbefristeter Mietvertrag, wenn der Immobilienmakler zugleich Verwalter der Wohnung ist: maximal eine Bruttomonatsmiete
  • Untermiete einzelner Räume: höchstens ein Bruttomonatsmietzins

Verlängert sich ein befristetet Mietvertrag oder wird er in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, kann der Immobilienmakler eine Ergänzungsprovision bis maximal einem halben Monatsmietzins verlangen, wenn dies vorher vereinbart wurde.

Wie berechnet sich die Maklerprovision bei einem Immobilienkauf und -verkauf?

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Beim Verkauf eines Hauses kann Makler seine Maklerprovision vom Käufer und vom Verkäufer verlangen. Foto: iStock.com / justhavealook

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, kann der Immobilienmakler in der Regel sowohl mit dem Verkäufer als auch mit Käufer eine Provision vereinbaren. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Anteilen geteilt wird. Die Höhe der Provision richtet sich dabei nach derHöhe des Kaufpreises. „Werden vom Käufer Verpflichtungen wie etwa Hypotheken übernommen, werden diese dem Kaufpreis hinzugerechnet“, erklärt Holzapfel vom ÖVI. Die folgenden Werte sind in der Immobilienmaklerverordnung angegeben und verstehen sich als Obergrenzen:

  • Preis bis 36.336,42 Euro: maximal vier Prozent des Kaufpreises
  • Preis zwischen 36.336,42 Euro und 48.448,51 Euro: 1.453,46 Euro
  • Preis über 48.448,51 Euro: maximal drei Prozent des Kaufpreises

Dazu kommen noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

Info

In seltenen Fällen übernimmt auch der Verkäufer die gesamte Provision: Bei dieser sogenannten vollständigen Innenprovision wird dem Käufer die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision angeboten – wobei sie meist im Kaufpreis berücksichtigt wird.

Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermittlung von Geschäftsräumen?

Maklerprovision, Gewerbeimmobilie, Foto: iStock.com / style-photographs
Ist der Kauf-/Pachtvertrag für den eigenen Laden geschlossen, wird die Maklerprovision fällig. Foto: iStock.com / style-photographs

Vermittelt ein Makler eine Gewerbeimmobilie, kann er die Provision sowohl von Haupt- als auch von Untermietern verlangen. Die Maklerprovision darf für Gewerbevermieter höchstens drei Bruttomonatsmieten betragen.

Bei Gewerbemietern richtet sich diese wiederum nach der Dauer des Mietvertrages:

  • Unbefristeter Mietvertrag oder länger als drei Jahre: drei Bruttomonatsmieten
  • Befristung auf mindestens zwei Jahre, aber nicht länger als drei Jahre: zwei Bruttomonatsmieten
  • Befristung des Mietvertrags kürzer als zwei Jahre: eine Bruttomonatsmiete

Ist eine Überwälzung der Maklerprovision möglich?

Holzapfel vom ÖVI erklärt: „Unter Umständen ist auch die Überwälzung der gesamten Provision auf eine der Parteien möglich.“ Das heißt, der Immobilienmakler darf laut Immobilienmaklerverordnung vom Auftraggeber eine um bis zu 100 Prozent höhere Provision verlangen, sofern er mit der anderen Seite keine sonstige Provision oder Vergütung vereinbart. Es müssen aber nicht gleich die 100 Prozent mehr sein.

Ein Beispiel: Ein Verkäufer beauftragt einen Immobilienmakler mit dem Verkauf eines Zinshauses, ist aber nicht bereit, Provision zu bezahlen. Der Makler kann in diesem Fall mit dem Interessenten eine Provisionsüberwälzung vereinbaren, sodass der Käufer nicht nur die drei Prozent Käuferprovision zahlen muss, sondern auch die drei Prozent Abgeberprovision. Insgesamt hat der Interessent daher sechs Prozent Maklerprovision, zuzüglich der Umsatzsteuer, zu zahlen.

Allerdings ist es nicht möglich, dass die Abgeberprovision auf den Mieter oder Käufer einer Wohnung, eines Reihenhauses oder eines Einfamilienhauses überwälzt wird.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Ob Miet- oder Kaufvertrag: Der Immobilienmakler kann nur dann Provision verlangen, wenn der Vertragsabschluss erfolgreich war. Sie dürfen auch nicht vorab einen Vorschuss oder eine Anzahlung der Provision verlangen. Allerdings können Makler aber für den Fall, dass der Vermittlungserfolg ohne ihr eigenes Verschulden ausfällt, mit ihrem Auftraggeber eine Entschädigung in Höhe der eigentlichen Provision vereinbaren – zum Beispiel, falls dieser ohne wichtigen Grund vom geplanten Verkauf oder der Vermietung zurücktritt. Diese sogenannte Aufwandsentschädigung müssen sie schriftlich vereinbaren.

Link-Tipp

Geschäft geplatzt – wie Makler trotzdem Geld bekommen, erklärt unser Artikel zum Thema Aufwandsentschädigung.

Sonderfall Alleinvermittlungsauftrag: Gibt der Käufer oder der Verkäufer dem Makler das befristete Exklusivrecht an der Vermittlung einer Immobilie, besteht der Anspruch auf die vereinbarte Provision auch dann, wenn der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird oder der Auftraggeber trotz Vereinbarung einen anderen Makler mit dem Geschäft beauftragt.

Wann dürfen Kunden die Maklerprovision kürzen oder zurückfordern?

Maklerprovision, Pflichtverletzung, Rueckzahlung, Foto: Andrei-Korzhyts/stock.adobe.com
Bei Pflichtverletzungen muss der Makler seine Provision vollständig oder zum Teil zurückzahlen. Foto: Andrei-Korzhyts/stock.adobe.com

Verletzt der Makler wesentliche Pflichten, weil er zum Beispiel fälschlicherweise eine Gartenbenutzung zugesagt hatte oder die Lage der Immobilie in einem Hochwasser-Gebiet verschwiegen hat, kann der Auftraggeber eine Mäßigung der Provision verlangen“, erklärt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte von der Wiener Arbeiterkammer. Zu diesen Pflichten gehören beispielsweise besondere Aufklärungspflichten nach dem Konsumentenschutzgesetz.

Verlangt der Immobilienmakler zudem mehr als die gesetzlich geregelte Provisionshöchstgrenze oder mehr als die vereinbarte Provision, muss er damit rechnen, dass er den zu viel gezahlten Teil der Provision zurückzahlen muss. Ein betroffener Kunde muss das zu viel gezahlte Geld in der Regel binnen drei Jahren gerichtlich einklagen.

Wenn der Makler seinen Kunden nicht rechtzeitig über ein wirtschaftliches oder familiäres Näheverhältnis zum Auftraggeber aufklärt, hat er laut Rosifika keinen Anspruch auf Provision. Er sagt: „Auf ein familiäres oder sonstiges wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen dem Immobilienmakler und dem Wohnungsabgeber muss der Makler den Wohnungssuchenden unverzüglich, beziehungsweise vor Abschluss des Maklervertrags, schriftlich hinweisen.“

Immobilienmakler, die ihre Eigentumsimmobilie selbst vermieten oder verkaufen, dürfen dafür keine Provision verlangen.

Können Immobilienmakler ihren Provisionsanspruch verlieren?

Grundsätzlich lässt sich sagen: Solange Immobilienmakler mit offenen Karten spielen, ihre Pflichten nicht verletzen und sich an die gesetzlichen Grenzen der Maklerprovision halten, haben sie den vollen Anspruch auf ihre Provision. Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Hat ein Makler beispielsweise eine Liegenschaft vermittelt, der Käufer das Geschäft später aber rückwirkend erfolgreich angefochten, muss die Maklerprovision unter Umständen zurückgezahlt werden. So geschehen in diesem Fall vor dem Obersten Gerichtshof (OGH, Az.: 1 Ob 75/14g):

Ein Eigentümer hatte einen Makler mit dem Verkauf seines Grundstücks betraut. Der Verkäufer wusste zwar, dass benachbarte Grundstücke teilweise in der Trasse einer geplanten Schnellstraße liegen, er informierte sich jedoch nicht, inwieweit diese auch sein Grundstück durchquert. Tatsächlich lag es fast vollständig in der Trasse – mit der Konsequenz, dass es laut Bundesstraßengesetz nicht bebaut werden darf. Sowohl Makler als auch Käufer des Grundstücks wussten davon nichts, weshalb es zu einem Kaufvertrag kam und der Käufer wie vereinbart die Provision zahlte. Nachdem der Käufer allerdings von der geplanten Schnellstraße erfuhr, setzte er in einem Gerichtsverfahren die rückwirkende Aufhebung des Kaufvertrags durch. Darüber hinaus verlangte er auch die Rückzahlung der Provision – und das zu Recht, wie der OGH urteilte.

Zwar argumentierte der Makler, dass der Vertrag wegen grob fahrlässigen Verhaltens des Käufers aufgehoben wurde, da dieser sich ebenfalls vorab über die Umstände hätte informieren müssen und er deshalb nicht zur Rückzahlung des Betrags nicht verpflichtet wäre, doch die Richter sahen das anders. In ihrer Begründung führten sie aus, dass der Provisionsanspruch des Maklers laut Maklergesetz durch die Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts entstehe. Von einer Rechtswirksamkeit könne jedoch nicht gesprochen werden, wenn das Geschäft erfolgreich gerichtlich angefochten wurde.

Die Folge: Der Vertrag war in diesem Fall von vornherein als ungültig anzusehen und der Makler musste die bereits erhaltene Provision zurückzahlen – und das, obwohl der Verkäufer die Aufhebung des Vertrags selbst verschuldet hatte.


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7 Kommentare

Phillips am 24.08.2020 15:06

Sind Sie festgefahren, von Banken eingeschränkt und haben nicht den Vorteil der Banken oder Sie haben besser ein Projekt und benötigen einen Kredit, eine schlechte Finanzierung oder Sie brauchen Geld, um Rechnungen zu bezahlen und Geld... mehr

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Nica am 20.08.2020 00:20

Hallo!

Ich möchte ein Kellerabteil Mieten, der Makler verlangt dafür 3 Brutto Monatsmieten. Befristung auf 3 Jahre. Aber darf er so viel verlangen? Oder hängt das auch mit der Höhe des Betrages zusammen ? Weil für den Keller nicht viel... mehr

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Dad01 am 29.07.2020 12:46

Darf sich ein Makler seine Provision gleich vom Kaufpreis nehmen ( wenn z.B.: Bar bezahlt wird )oder muß er vorerst eine Rechnung schicken oder seine Forderungen schriftlich stellen ?

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