Maklerprovision: Wie hoch sie sein darf, wer sie zahlt

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Immobilienmakler nehmen für die Vermittlung einer Miet- oder Kaufimmobilie viel Arbeit auf sich. Erst wenn ein zu vermittelnder – also ein schriftlicher oder mündlicher - Vertrag entstanden ist, können Makler die Provision verlangen. Wie viel sie dabei höchstens fordern können, hängt davon ab, ob es sich um einen Kauf- oder Mietvertrag handelt und wer sie zahlt.

Maklerprovision, Immobilienmakler, Foto: Westend61/imago
Ist das Geschäft erfolgreich, kann der Immobilienmakler mit seiner Maklerprovision rechnen. Foto: Westend61/imago

Mietwohnung im Stadtzentrum oder die Villa im Speckgürtel: Makler nehmen ihren Kunden viel Arbeit ab und helfen, die passende Immobilie zu finden. Damit der Immobilienmakler bei erfolgreichem Vertragsabschluss auch die volle Provision erhält, muss er allerdings einiges beachten – und darf nicht zu viel verlangen.

Die richtige Vereinbarung zählt: Dann gibt’s die Maklerprovision

Bevor der Maklervertrag geschlossen wird und insbesondere während der Laufzeit des Maklervertrages muss der Makler seinen Informations- sowie Aufklärungspflichten nachkommen und den Interessenten unter anderem alle wichtigen Daten und Informationen über die Immobilie mitteilen. Zudem muss er ihn schriftlich über folgende Punkte informieren: Er muss …

  • auf seine Tätigkeit als Makler hinweisen
  • eine Übersicht über die voraussichtlichen Kosten und Nebenkosten, beispielsweise Grundsteuer, geben
  • gegebenenfalls auf ein Naheverhältnis zum Auftraggeber hinweisen – beispielsweise für den Fall, dass der Makler mit diesem verwandt ist.
  • gegebenenfalls auf seine Tätigkeit als Doppelmakler hinweisen – zum Beispiel, wenn er sowohl für Mieter als auch für Vermieter tätig wird.
  • auf die Vermittlungsprovision und deren Höhe hinweisen.
Maklerprovision, Provisionsvereinbarung Makler, ÖVI, Foto: Simon Rainsborough
Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichersichen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Foto: Simon Rainsborough

Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) sagt: „Wie hoch diese letztlich ausfällt, ist prinzipiell Vereinbarungssache zwischen Makler und Auftraggeber.“ Allerdings schränke die österreichische Immobilienmakler-Verordnung die Provisionshöhe für die Vermittlung von Mietverträgen und Kauf- und Tauschgeschäften über Immobilien mit Höchstbeträgen ein. Dabei hängt die Höhe der Maklerprovision vom Kaufpreis beziehungsweise von der Vertragsdauer bei Mietverträgen ab. „Auch wird nach Mietverträgen über Wohnimmobilien und der Vermittlung von Geschäftsräumen differenziert“, so Holzapfel weiter.

Grundsätzlich ist die Provisionsvereinbarung formfrei – also mündlich, schriftlich oder schlüssig – möglich. Zur Sicherheit sollten Immobilienmakler sie jedoch auch im Maklervertrag schriftlich festhalten.

Maklerprovision bei Mietwohnungen

Maklerprovision, Mietwohnung, Mieter, Foto: iStock.com/MarioGuti
Hat der Immobilienmakler erfolgreich die Traumwohnung vermittelt, kann er seine Maklerprovision verlangen. Foto: iStock.com/MarioGuti

Als Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision bei Mietwohnungen dient gemäß §24 Immobilienmaklerverordnung der Bruttomietzins. Dieser besteht aus dem Haupt- beziehungsweise Untermietzins, den anteiligen Betriebskosten, den laufenden Abgaben und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände (ohne Umsatzsteuer) oder sonstigen Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt. Die daraus entstandene Summe stellt die Bemessungsgrundlage für die Provision dar. Auf diesen Betrag kommen dann noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

„Da Immobilienvermittler meist als Doppelmakler tätig sind, schließen sie oftmals sowohl mit dem Abgeber als auch mit dem Interessenten einen Maklervertrag ab und können daher von beiden Parteien Provision verlangen“, erklärt Anton Holzapfel vom ÖVI. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass dies vorab schriftlich vereinbart wurde.

Info

Unterschreibt ein Mieter ein Mietanbot, dann ist das nicht nur ein verbindliches Angebot, die Wohnung zu den angegebenen Bedingungen zu mieten, sondern ist damit auch der Mietvertrag zustande gekommen, sofern der Vermieter das Mietanbot annimmt.

Das können Makler von Vermietern verlangen

Vom Vermieter kann der Makler in der Regel eine Provision von bis zu drei Bruttomieten fordern. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt – im Gegensatz zur Maklerprovision beim Mieter.

So viel Provision können Makler von Mietern verlangen

Wurde die Vereinbarung getroffen, dass der Mieter die Maklerprovision zahlt, muss der Immobilienmakler auf die Laufzeit des Mietvertrags achten. Denn danach richtet sich in der Regel die Höhe der Provision:

  • Unbefristeter oder auf mehr als drei Jahre befristeter Mietvertrag: maximal zwei Bruttomonatsmieten
  • Bis zu drei Jahre befristeter Mietvertrag: höchstens ein Bruttomonatsmietzins
  • Unbefristeter Mietvertrag, wenn der Immobilienmakler zugleich Verwalter der Wohnung ist: maximal eine Bruttomonatsmiete
  • Untermiete einzelner Räume: höchstens ein Bruttomonatsmietzins

Verlängert sich ein befristetet Mietvertrag oder wird er in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, kann der Immobilienmakler eine Ergänzungsprovision bis maximal einem halben Monatsmietzins verlangen, wenn dies vorher vereinbart wurde.

Maklerprovision bei Immobilienkauf und -verkauf

Maklerprovision, Hauskauf, Käufer, Verkäufer, Foto: iStock.com/justhavealook
Beim Verkauf eines Hauses kann Makler seine Maklerprovision vom Käufer und vom Verkäufer verlangen. Foto: iStock.com/justhavealook

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, kann der Immobilienmakler in der Regel sowohl mit dem Verkäufer als auch mit Käufer eine Provision vereinbaren. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen Anteilen geteilt wird. Die Höhe der Provision richtet sich dabei nach derHöhe des Kaufpreises. „Werden vom Käufer Verpflichtungen wie etwa Hypotheken übernommen, werden diese dem Kaufpreis hinzugerechnet“, erklärt Holzapfel vom ÖVI. Die folgenden Werte sind in der Immobilienmaklerverordnung angegeben und verstehen sich als Obergrenzen:

  • Preis bis 36.336,42 Euro: maximal vier Prozent des Kaufpreises
  • Preis zwischen 36.336,42 Euro und 48.448,51 Euro: 1.453,46 Euro
  • Preis über 48.448,51 Euro: maximal drei Prozent des Kaufpreises

Dazu kommen noch 20 Prozent Umsatzsteuer.

Info

In seltenen Fällen übernimmt auch der Verkäufer die gesamte Provision: Bei dieser sogenannten vollständigen Innenprovision wird dem Käufer die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision angeboten – wobei sie meist im Kaufpreis berücksichtigt wird.

Höhe der Maklerprovision bei Vermittlung von Geschäftsräumen

Maklerprovision, Gewerbeimmobilie, Foto: iStock.com/style-photographs
Ist der richtige Laden gefunden, wird die Maklerprovision fällig. Foto: iStock.com/style-photographs

Vermittelt ein Makler eine Gewerbeimmobilie, kann er die Provision sowohl von Haupt- als auch von Untermietern verlangen. Die Maklerprovision darf für Gewerbevermieter höchstens drei Bruttomonatsmieten betragen.

Bei Gewerbemietern richtet sich diese wiederum nach der Dauer des Mietvertrages:

  • Unbefristeter Mietvertrag oder länger als drei Jahre: drei Bruttomonatsmieten
  • Befristung auf mindestens zwei Jahre, aber nicht länger als drei Jahre: zwei Bruttomonatsmieten
  • Befristung des Mietvertrags kürzer als zwei Jahre: eine Bruttomonatsmiete

Ein Kunde zahlt mehr, der andere weniger: Überwälzung der Maklerprovision ist möglich

Holzapfel vom ÖVI erklärt: „Unter Umständen ist auch die Überwälzung der gesamten Provision auf eine der Parteien möglich.“ Das heißt, der Immobilienmakler darf laut Immobilienmaklerverordnung vom Auftraggeber eine um bis zu 100 Prozent höhere Provision verlangen, sofern er mit der anderen Seite keine sonstige Provision oder Vergütung vereinbart. Es müssen aber nicht gleich die 100 Prozent mehr sein.

Ein Beispiel: Ein Verkäufer beauftragt einen Immobilienmakler mit dem Verkauf eines Zinshauses, ist aber nicht bereit, Provision zu bezahlen. Der Makler kann in diesem Fall mit dem Interessenten eine Provisionsüberwälzung vereinbaren, sodass der Käufer nicht nur die drei Prozent Käuferprovision zahlen muss, sondern auch die drei Prozent Abgeberprovision. Insgesamt hat der Interessent daher sechs Prozent Maklerprovision, zuzüglich der Umsatzsteuer, zu zahlen.

Allerdings ist es nicht möglich, dass die Abgeberprovision auf den Mieter oder Käufer einer Wohnung, eines Reihenhauses oder eines Einfamilienhauses überwälzt wird.

Fälligkeit der Maklerprovision: In der Regel nur bei Vermittlungserfolg des Maklers

Ob Miet- oder Kaufvertrag: Der Immobilienmakler kann nur dann Provision verlangen, wenn der Vertragsabschluss erfolgreich war. Sie dürfen auch nicht vorab einen Vorschuss oder eine Anzahlung der Provision verlangen. Allerdings können Makler aber für den Fall, dass der Vermittlungserfolg ohne ihr eigenes Verschulden ausfällt, mit ihrem Auftraggeber eine Entschädigung in Höhe der eigentlichen Provision vereinbaren – zum Beispiel, falls dieser ohne wichtigen Grund vom geplanten Verkauf oder der Vermietung zurücktritt. Diese sogenannte Aufwandsentschädigung müssen sie schriftlich vereinbaren.

Link-Tipp

Geschäft geplatzt – wie Makler trotzdem Geld bekommen, erfahren Sie in unserem Artikel zum Thema Aufwandsentschädigung.

Sonderfall Alleinvermittlungsauftrag: Gibt der Käufer oder der Verkäufer dem Makler das befristete Exklusivrecht an der Vermittlung einer Immobilie, besteht der Anspruch auf die vereinbarte Provision auch dann, wenn der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird oder der Auftraggeber trotz Vereinbarung einen anderen Makler mit dem Geschäft beauftragt.

Beispielfälle: Dann muss der Makler mit Kürzung und Rückforderung der Kaution rechnen

Maklerprovision, Pflichtverletzung, Rueckzahlung, Foto: Andrei-Korzhyts/stock.adobe.com
Bei Pflichtverletzungen muss der Makler damit rechnen, seine Maklerprovision ganz oder einen Teil davon zurückzuzahlen. Foto: Andrei-Korzhyts/stock.adobe.com

Verletzt der Makler wesentliche Pflichten, weil er zum Beispiel fälschlicherweise eine Gartenbenutzung zugesagt hatte oder die Lage der Immobilie in einem Hochwasser-Gebiet verschwiegen hat, kann der Auftraggeber eine Mäßigung der Provision verlangen“, erklärt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte von der Wiener Arbeiterkammer. Zu diesen Pflichten gehören beispielsweise besondere Aufklärungspflichten nach dem Konsumentenschutzgesetz.

Verlangt der Immobilienmakler zudem mehr als die gesetzlich geregelte Provisionshöchstgrenze oder mehr als die vereinbarte Provision, muss er damit rechnen, dass er den zu viel gezahlten Teil der Provision zurückzahlen muss. Ein betroffener Kunde muss das zu viel gezahlte Geld in der Regel binnen drei Jahren gerichtlich einklagen.

Wenn der Makler seinen Kunden nicht rechtzeitig über ein wirtschaftliches oder familiäres Näheverhältnis zum Auftraggeber aufklärt, hat er laut Rosifika keinen Anspruch auf Provision. Er sagt: „Auf ein familiäres oder sonstiges wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen dem Immobilienmakler und dem Wohnungsabgeber muss der Makler den Wohnungssuchenden unverzüglich, beziehungsweise vor Abschluss des Maklervertrags, schriftlich hinweisen.“

Immobilienmakler, die ihre Eigentumsimmobilie selbst vermieten oder verkaufen, dürfen dafür keine Provision verlangen.

Ausnahmefall: Makler kann auch ohne eigene Schuld Provisionsanspruch verlieren

Grob lässt sich sagen: Solange Immobilienmakler mit offenen Karten spielen, ihre Pflichten nicht verletzen und sich an die gesetzlichen Grenzen der Maklerprovision halten, steht ihnen diese in der Regel auch zu. Es gibt aber auch Ausnahmen: Wenn ein Makler eine Liegenschaft bereits erfolgreich vermittelt hat und der Käufer das Geschäft später rückwirkend erfolgreich anfechtet, muss er die Provision unter Umständen zurückzahlen. So geschehen in einem Fall vor dem Obersten Gerichtshof (OGH, Az.: 1 Ob 75/14g). 

Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf seines Grundstücks betraut. Der Verkäufer wusste zwar, dass benachbarte Grundstücke teilweise in der Trasse einer geplanten Schnellstraße liegen, er informierte sich jedoch nicht, inwieweit diese auch sein Grundstück durchquert. Tatsächlich lag es fast vollständig in der Trasse – mit der Konsequenz, dass es laut Bundesstraßengesetz nicht bebaut werden darf. Auch der Makler und der Käufer des Grundstücks wussten davon nichts, weshalb es zu einem Kaufvertrag kam und der Verkäufer wie vereinbart die Provision zahlte. Nachdem der Käufer von der geplanten Schnellstraße erfuhr, setzte er in einem Gerichtsverfahren durch, dass der Kaufvertrag rückwirkend aufgehoben wurde. Daraufhin verlangte er auch die Rückzahlung der Provision – und das zu Recht, wie der OGH urteilte.

Zwar hatte der Makler argumentiert, er sei zur Rückzahlung des Betrags nicht verpflichtet, weil der Vertrag wegen grob fahrlässigen Verhaltens des Klägers aufgehoben worden sei – schließlich hatte sich dieser nicht über den Verlauf der geplanten Schnellstraße informiert.
Doch die Richter sahen dies anders. In ihrer Begründung führten sie aus, dass der Provisionsanspruch des Maklers laut Maklergesetz durch die Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts entstehe. Von einer Rechtswirksamkeit könne jedoch nicht gesprochen werden, wenn das Geschäft erfolgreich gerichtlich angefochten wurde.

Die Folge: Der Vertrag war in diesem Fall von vornherein als ungültig anzusehen und der Makler musste die bereits erhaltene Provision zurückzahlen – und das, obwohl der Verkäufer die Aufhebung des Vertrags selbst verschuldet hatte.


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1 Kommentar

JKW. am 10.10.2019 14:45

Was fallen bei einen Grundstücks- Kauf Preis 85000,00 EU, Maklerprovision an.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.10.2019 16:51

Hallo JKW,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Das kommt darauf an, was im Maklervertrag vereinbart ist. Allerdings dürfen Makler laut Immobilienmaklerverordnung bei einem Kaufpreis von über 48.448,51 Euro maximal drei Prozent des... mehr