Maklerpflichten: Diese Regeln sollten Immobilienprofis kennen

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Wenn ein Immobilienmakler eine Wohnung oder ein Haus vermittelt, hat er Anspruch auf eine Provision. Damit dieser Anspruch sicher bestehen bleibt, muss er sich aber an bestimmte Pflichten halten, insbesondere an die Aufklärungs- und Informationspflichten aus dem Maklergesetz. Weitere Maklerpflichten werden durch die von der Wirtschaftskammer herausgegebenen Standesregeln für Immobilienmakler festgelegt.

Maklerpflichten, Kunden, informieren, Foto: iStock / andresr
Den Kunden umfassend informieren ist nur eine von vielen Maklerpflichten. Foto: iStock / andresr

Höhe der Miete oder des Kaufpreises, zu erwartende Nebenkosten, eventueller Renovierungsbedarf – Makler sollten über Immobilien, die sie vermitteln, genau Bescheid wissen und ihre Kunden informieren. Im Maklergesetz sind daher spezielle Aufklärungs- und Informationspflichten festgelegt. Verletzt der Makler diese Pflichten, riskiert er finanzielle Einbußen. Über das Gesetz hinaus legen die von der Wirtschaftskammer veröffentlichten Standesregeln für Immobilienmakler bestimmte Maklerpflichten fest.

Informationspflichten zur Immobilie

Makler, Auskunft, Foto: sindler1/ fotolia.com
Über Ausstattung, Quadratmeterzahl, aber auch allfällige Mängel muss der Makler Auskunft geben können. Foto: sindler1/ fotolia.com

Die Informationspflichten betreffen zunächst die Immobilie selbst. Der Makler muss dem Interessenten alle wichtigen Daten und Informationen über eine Wohnung zukommen lassen, also etwa die Quadratmeterzahl, Ausstattung und allfällige Mängel.

Zudem muss er den Interessenten laut Österreichischem Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) über erkennbare Vor- und Nachteile informieren. Liegt die Wohnung etwa in der Einflugschneise eines Flughafens, ist das ein Nachteil, der nicht verschwiegen werden darf. Ist dem Makler ein bestimmter Nutzungszweck bekannt, beispielsweise als Ladengeschäft, muss er den Interessenten darüber aufklären, inwieweit sich die Immobilie dafür eignet.

Grundsätzlich müsse ein Makler gemäß ÖVI über die einschlägige Materie komplett Bescheid wissen. Dazu gehört, dass er das Mietrecht sowie einen etwaigen Flächenwidmungsplan kennen und Informationen über die Bebaubarkeit einer Liegenschaft erteilen können muss. Soll eine Immobilie gekauft werden, muss der Makler über Aspekte informieren, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten – anstehende Sanierungsarbeiten etwa. 

Informationspflichten zur Arbeit des Maklers

Neben den Informationen zur Immobilie müssen Makler auch ihre eigene Arbeit für den Verbraucher transparent gestalten. Vor Abschluss eines Maklervertrags müssen diese eine schriftliche Übersicht mit folgenden Inhalten erhalten:

  • Hinweis auf die Tätigkeit als Makler.
  • Übersicht über die voraussichtlichen Kosten und Nebenkosten, beispielsweise Grundsteuer.
  • Hinweis auf die Vermittlungsprovision und deren Höhe.
  • Hinweis auf ein Naheverhältnis zum Auftraggeber – beispielsweise für den Fall, dass der Makler mit diesem verwandt ist.
  • Hinweis auf eine Tätigkeit als Doppelmakler – zum Beispiel, wenn der Makler sowohl für Mieter als auch für Vermieter tätig wird.

Erweiterte Informationspflichten

Was die Kosten eines Immobilienkaufs betrifft, gehen die Informationspflichten noch ein bisschen weiter. Bei Kaufimmobilien muss ein Makler den potenziellen Käufer über die Voraussetzungen für Wohnbauförderungsmittel aufklären. Für den Fall, dass ein Makler Geschäftsräume hat, muss er darin die zulässigen Provisionshöchstbeträge für die Vermittlung von Immobilien aushängen.

Rücktrittsrecht

Neben den allgemeinen Informationspflichten gilt seit 13. Juni 2014 das „Fernabsatz- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie“. Demnach haben Verbraucher bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen sowie übers Internet oder per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen werden, ein 14-tägiges Rücktrittsrecht. Makler müssen ihre Kunden darauf gesondert hinweisen. Versäumt der Makler diesen Hinweis, verlängert sich das Rücktrittsrecht um zwölf Monate.

Verschwiegenheitspflicht

Makler und ihre Mitarbeiter müssen ihre Kunden nicht nur informieren, sondern sind andererseits auch zur Verschwiegenheit verpflichtet. Das betrifft alle Tatsachen, die ihnen im Rahmen ihrer Berufsausübung bekannt geworden sind, mit Ausnahme von:

  • Informationen, die mit den Beratungs- oder Aufklärungspflichten zu tun haben, also beispielsweise der Zustand einer Immobilie oder ein etwaiger Sanierungsbedarf.
  • Informationen, die mit der Durchsetzung von Provisionsansprüchen zu tun haben, beispielsweise die Information über den Abschluss eines Kaufvertrags.

Maklerpflichten aus den Standesregeln

Wettbewerb, Standesregeln, Foto: successphoto/ fotolia.com
Fairness im Wettbewerb zählt mit zu den Standesregeln. Foto: successphoto/ fotolia.com

Neben den im Maklergesetz geregelten Vorschriften gelten für Makler auch bestimmte Standesregeln, die von der Wirtschaftskammer ausgearbeitet und veröffentlicht werden. Diese verpflichten Makler unter anderem zu Folgendem:

  • Immobilien dürfen nur mit Einverständnis des Verfügungsberechtigten angeboten werden.
  • Wird ein Konsument auf die Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung aufgeklärt, muss er über die finanzielle Gesamtbelastung informiert werden.
  • Anvertraute Gelder müssen getrennt vom Vermögen des Maklers angelegt werden, wenn sie nicht unverzüglich weitergegeben werden.
  • Vor Zustandekommen des Geschäftes, also des Miet- oder Kaufvertrags, dürfen keine Provisionszahlungen oder Anzahlungen entgegengenommen werden.
  • Makler dürfen potenzielle Kunden nicht unaufgefordert besuchen, um Aufträge zu erhalten.
  • Makler dürfen keine unentgeltliche Vermittlung anbieten.
  • Ein Makler darf keinen Maklervertrag abschließen, wenn er weiß, dass mit einem anderen Makler ein Alleinvermittlungsauftrag besteht.
  • Makler dürfen keine unlautere Kundenwerbung durchführen – also nicht im wirtschaftlichen Wettbewerb mit anderen Maklern gegen die guten Sitten verstoßen.
Link-Tipp

Im Wettbewerbsrecht lauern einige Fallstricke: Ein Praxisbeispiel zeigt, wann Werbung irreführend ist und als Wettbewerbsverstoß zählt

Folgen bei Verstößen gegen die Maklerpflichten

Je nachdem, gegen welche seiner Pflichten ein Makler verstößt, kann dies unterschiedliche Folgen haben. Verstößt er gegen das Maklergesetz, kann dies im schlimmsten Fall zu Schadensersatzforderungen und zum Verlust der Provision führen. Bei Verstößen gegen die Standesregeln drohen Abmahnungen von Kollegen aufgrund von Verstößen gegen das Wettbewerbsrecht. Makler sollten sich daher an ihre Informationspflichten und Standesregeln halten – aus Eigeninteresse und im Interesse ihrer Kunden und Auftraggeber.


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11 Kommentare

Dagmar am 11.12.2020 15:00

Ich habe ein Grundstück mit einem Haus darauf gekauft. Im Expose stand man könne es sanieten oder abreissen. Ich habe explizit nachgefragt ob alles auch die Zubauten genehmigt sind u d der Makler hat dies zugesichert. Nach Kauf ist jetzt... mehr

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 17.12.2020 11:50

Hallo Dagmar,

der Makler muss Ihnen wahrheitsgetreue Angaben machen. Wenn er zugesichert hat, dass alles genehmigt ist, dies aber nicht stimmt, dann können Sie unter Umständen Schadenersatz einfordern. Bitte haben Sie jedoch... mehr

Susy am 27.11.2020 14:48

Beim vereinbarten Termin zur Vertragszeichnung (anwesend Mietpartei, Eigentümer, Makler) habe ich die Maklerin um eine Kopie des E-Befundes gebeten. Im weiteren Gespräch stellte sich heraus, dass Sie den Eigentümer nicht über die... mehr

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.11.2020 15:11

Hallo Susy,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Der Makler erhält seine Provision in den meisten Fällen mit Zustandekommen des Miet- oder Kaufvertrages. Das dürfte in Ihrem Fall nicht passiert sein. Aus unserer Sicht müssen Sie in... mehr

Valerie am 09.11.2020 17:01

Wir haben eine Wohnung mit Terrasse gekauft. Die Maklerin hat uns bei der Besichtigung genau erklärt, welche Informationen im Vorfeld eingeholt wurden und dass Einsicht in den Bauakt genommen wurde. Dem Expose war ein Plan der Wohnung... mehr

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 13.11.2020 08:13

Hallo Valerie,

wenn die Maklerin diese Information absichtlich unterschlagen hat, ist es möglich, dass Sie einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und... mehr

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