Maklerpflichten: Diese Regeln sollten Immobilienprofis kennen

Um nicht den Anspruch auf ihre Provision zu verlieren, müssen sich Makler an einige Regeln halten. Ein Überblick über die Maklerpflichten und die geltenden Standesregeln.

Woraus ergeben sich die Maklerpflichten?

Rechte und Pflichten für Immobilienmakler ergeben sich aus verschiedenen gesetzlichen Quellen. Dazu gehören:

• Maklergesetz
• Immobilienmaklerverordnung
• Konsumentenschutzgesetz
• Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (VRUG)
• Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAG)
• Datenschutzgrundverordnung (DSGVO)
• Standesregelungen der Wirtschaftskammer

Aus all diesen Gesetzen und Vorschriften ergeben sich für Makler verschiedene Pflichten, sowohl gegenüber ihren Kunden aber auch gegenüber ihren Kollegen.

Pflicht 1: Allgemeine Informationspflichten

Zu den zentralen Aufgaben gehören die allgemeinen Informationspflichten des Maklers. Diese Pflichten umfassen:

• Informationspflicht zur Immobilie
• Informationspflicht zur Arbeit des Maklers
• Informationspflicht zur Provision
• Informationspflicht zu entstehenden Kosten
• Informationspflicht zur Datenverarbeitung

Informationspflicht zur Immobilie

Die Informationspflichten betreffen zunächst die Immobilie selbst. Der Makler muss dem Interessenten alle wichtigen Daten und Informationen über eine Wohnung zukommen lassen, also etwa die Quadratmeterzahl, Ausstattung und allfällige Mängel.

Zudem muss er den Interessenten laut Österreichischem Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) über erkennbare Vor- und Nachteile informieren. Liegt die Wohnung etwa in der Einflugschneise eines Flughafens, ist das ein Nachteil, der nicht verschwiegen werden darf. Ist dem Makler ein bestimmter Nutzungszweck bekannt, beispielsweise als Ladengeschäft, muss er den Interessenten darüber aufklären, inwieweit sich die Immobilie dafür eignet.

Grundsätzlich müsse ein Makler gemäß ÖVI über die einschlägige Materie komplett Bescheid wissen. Dazu gehört, dass er das Mietrecht sowie einen etwaigen Flächenwidmungsplan kennen und Informationen über die Bebaubarkeit einer Liegenschaft erteilen können muss. Soll eine Immobilie gekauft werden, muss der Makler über Aspekte informieren, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten – anstehende Sanierungsarbeiten etwa.

Informationspflichten zur Arbeit des Maklers

Neben den Informationen zur Immobilie müssen Makler auch ihre eigene Arbeit für den Verbraucher transparent gestalten. Vor Abschluss eines Maklervertrags müssen diese eine schriftliche Übersicht mit folgenden Inhalten erhalten:

• Hinweis auf die Tätigkeit als Makler.
• Übersicht über die voraussichtlichen Kosten und Nebenkosten, beispielsweise Grundsteuer.
• Hinweis auf die Vermittlungsprovision und deren Höhe.
• Hinweis auf ein Naheverhältnis zum Auftraggeber – beispielsweise für den Fall, dass der Makler mit diesem verwandt ist.
• Hinweis auf eine Tätigkeit als Doppelmakler – zum Beispiel, wenn der Makler sowohl für Mieter als auch für Vermieter tätig wird.

Informationspflicht zur Provision

Immobilienmakler müssen, was die Provision angeht, transparent arbeiten. So sind sie verpflichtet, in ihren Geschäftsräumen sowie bei Aushängen von Exposés in Schaukästen oder Ähnlichem die zulässigen Höchstbeträge der Provision anzugeben. Ebenfalls erwähnt werden muss, dass es sich um die Höchstbeträge handelt. Außerdem müssen Informationen gegeben werden über sonstige Vergütungen sowie die Höhe der Umsatzsteuer.

Informationspflicht zu entstehenden Kosten

Was die Kosten eines Immobilienkaufs betrifft, gehen die Informationspflichten noch ein bisschen weiter. Bei Kaufimmobilien muss ein Makler den potenziellen Käufer über die Voraussetzungen für Wohnbauförderungsmittel aufklären.

Zudem muss er über mögliche steuerliche Kosten informieren, die beim Verkauf entstehen können. Dazu gehört beispielsweise die Immobilienertragsteuer.

Informationspflicht zur Datenverarbeitung

Durch die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) wurden Maklern weitere Informationspflichten auferlegt. So muss der Makler, wenn er Daten erhebt, den betroffenen Personen laut Artikel 13 der DSGVO zum Zeitpunkt der Datenerhebung folgende Informationen übermitteln:

• Daten zur Identität des betroffenen Kunden
• Für den Fall der Weitergabe von Daten die Kontaktdaten des Empfängers
• Verarbeitungszwecke der Daten und die dazugehörige Rechtsgrundlage
• Die Dauer der Speicherung
• Rechte des Verbrauchers, wie das Auskunftsrecht oder das Recht auf Löschung der Daten

Darüber, wie der Makler dem Kunden diese Informationen mitteilen muss, gibt es keine Vorschriften.

• Erfahren Sie hier mehr über die DSGVO und die Auswirkungen für Makler.

Pflicht 2: Hinweispflicht auf Rücktrittsrecht

Neben den allgemeinen Informationspflichten gilt seit 13. Juni 2014 das „Fernabsatz- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie“. Demnach haben Verbraucher bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen sowie übers Internet oder per Telefon, Brief oder E-Mail geschlossen werden, ein 14-tägiges Rücktrittsrecht. Makler müssen ihre Kunden darauf gesondert hinweisen. Versäumt der Makler diesen Hinweis, verlängert sich das Rücktrittsrecht um zwölf Monate.

Der Immobilienprofi muss auch darüber aufklären, dass bei vollständiger Erfüllung des Maklervertrags vor Ablauf der Frist das Rücktrittsrecht verloren geht. Ein Kunde kann also nicht von der Arbeit profitieren, dann aber vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen, um die Provision nicht zahlen zu müssen.

Pflicht 3: Verschwiegenheitspflicht

Makler und ihre Mitarbeiter müssen ihre Kunden nicht nur informieren, sondern sind andererseits auch zur Verschwiegenheit verpflichtet. Das betrifft alle Tatsachen, die ihnen im Rahmen ihrer Berufsausübung bekannt geworden sind, mit Ausnahme von:

• Informationen, die mit den Beratungs- oder Aufklärungspflichten zu tun haben, also beispielsweise der Zustand einer Immobilie oder ein etwaiger Sanierungsbedarf.
• Informationen, die mit der Durchsetzung von Provisionsansprüchen zu tun haben, beispielsweise die Information über den Abschluss eines Kaufvertrags.

Pflicht 4: Maklerpflichten aus den Standesregeln

Neben den im Maklergesetz geregelten Vorschriften gelten für Makler auch bestimmte Standesregeln, die von der Wirtschaftskammer ausgearbeitet und veröffentlicht werden. Diese verpflichten Makler unter anderem zu Folgendem:

• Immobilien dürfen nur mit Einverständnis des Verfügungsberechtigten angeboten werden.
• Wird ein Konsument auf die Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung aufgeklärt, muss er über die finanzielle Gesamtbelastung informiert werden.
• Anvertraute Gelder müssen getrennt vom Vermögen des Maklers angelegt werden, wenn sie nicht unverzüglich weitergegeben werden.
• Vor Zustandekommen des Geschäftes, also des Miet- oder Kaufvertrags, dürfen keine Provisionszahlungen oder Anzahlungen entgegengenommen werden.
• Makler dürfen potenzielle Kunden nicht unaufgefordert besuchen, um Aufträge zu erhalten.
• Makler dürfen keine unentgeltliche Vermittlung anbieten.
• Ein Makler darf keinen Maklervertrag abschließen, wenn er weiß, dass mit einem anderen Makler ein Alleinvermittlungsauftrag besteht.
• Makler dürfen keine unlautere Kundenwerbung durchführen – also nicht im wirtschaftlichen Wettbewerb mit anderen Maklern gegen die guten Sitten verstoßen.

Was passiert bei Verstößen gegen die Maklerpflichten?

Je nachdem, gegen welche seiner Pflichten ein Makler verstößt, kann dies unterschiedliche Folgen haben. Verstößt er gegen das Maklergesetz, kann dies im schlimmsten Fall zu Schadensersatzforderungen und zum Verlust der Provision führen. Bei Verstößen gegen die Standesregeln drohen Abmahnungen von Kollegen aufgrund von Verstößen gegen das Wettbewerbsrecht. Makler sollten sich daher an ihre Informationspflichten und Standesregeln halten – aus Eigeninteresse und im Interesse ihrer Kunden und Auftraggeber.

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