Heizkostenabrechnung prüfen: Wie Mieter nicht zu viel zahlen

Die Heizkostenabrechnung wirft für Mieter oftmals Fragen auf. Wer weiß, was in der Abrechnung stehen darf und welche Kosten der Vermieter abrechnen darf, kann gegen fehlerhafte Posten vorgehen.

Viele Mieter erhalten neben der Betriebskostenabrechnung auch eine gesonderte Heizkostenabrechnung. Vermieter müssen diese nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) erstellen. Doch dies ist zum Teil so kompliziert, dass sich nicht einmal Gerichte immer einig sind, was nun korrekt ist. Deshalb sollten Mieter genau hinschauen und prüfen, ob die Heizkostenabrechnung richtig ist.

Heizkostenabrechnung prüfen in 8 Schritten

Grundsätzlich ist das Prinzip einer Heizkostenabrechnung recht einfach: Je mehr ein Mieter verbraucht, desto mehr muss er zahlen. Damit Mieter nicht zu viel zahlen, lohnt sich die Prüfung:

Schritt 1: Voraussetzungen prüfen

Damit nach dem Gesetz eine Heizkostenabrechnung erstellt werden kann, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. So müssen in dem Gebäude mindestens vier Wohnungen über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage versorgt werden (§3 HeizKG). Solche Anlagen sind in der Regel entweder eine Zentralheizung im Gebäude oder ein Anschluss an die Fernwärmeversorgung.

Außerdem müssen Mieter Einfluss auf ihren Verbrauch nehmen können. Zum Nachweis bedarf es deshalb entsprechende Ablesevorrichtungen. Gängige Messvorrichtungen sind sogenannte Verdunstungszähler, auch Wärmemengenzähler genannt.

Wichtig ist zudem die Definition von Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer:

• Wärmeabgeber ist, wer eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage im eigenen Namen betreibt und die Wärme unmittelbar an die Wärmeabnehmer abgibt oder wer Wärme vom Erzeuger abnimmt und sie im eigenen Namen an die Wärmeabnehmer abgibt.
• Wärmeabnehmer ist der Eigentümer beziehungsweise Fruchtnießer eines Gebäudes beziehungsweise der Eigentumswohnung oder jemand, der vom Eigentümer beziehungsweise Fruchtnießer ein Benützungsrecht hat

In der Regel kann also davon ausgegangen werden, dass Mieter Wärmeabnehmer sind und Vermieter Wärmeabgeber.

Schritt 2: Form der Heizkostenabrechnung prüfen

Wenn eine Heizkostenabrechnung erstellt wird, müssen verschiedene Angaben darin vorhanden sein. Folgende Punkte muss die Abrechnung enthalten:

• Abrechnungsperiode
• Gesamtverbrauch für das Gebäude für Heizung und/oder Warmwasser
• aufgeschlüsselte Heiz- und Warmwasserkosten für den Mieter
• Angabe der beheizbaren Nutzfläche
• Verhältnis zwischen den Verbrauchsanteilen und den Kosten, die nach der beheizbaren Nutzfläche berechnet werden
• Anteil der Energiekosten sowie der sonstigen Kosten für die Mietwohnung
• Geleistete Vorauszahlungen und daraus das sich ergebende Guthaben, beziehungsweise die Nachzahlung, welche binnen zwei Monaten beglichen werden müssen
• Ort und Zeitraum für Belegeinsicht

Schritt 3: Abrechnungsperiode prüfen

Eine Abrechnungsperiode beträgt zwölf Monate. Dies muss jedoch nicht zwingend mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Eine Abrechnungsperiode beispielsweise von Oktober bis September wäre ebenso möglich. Ein Abweichen von der Zeitspanne ist nur aus sachlich gerechtfertigten Gründen, wie etwa bei baulichen Veränderungen, Änderungen der Wärmeversorgungsanlage oder der Verbrauchsermittlung, zulässig (§16 HeizKG).

Achtung! Gab es während der Abrechnungsperiode einen Mieterwechsel, so müssen die Heizkosten anders als nach den nach Mietrechtsgesetz verrechneten Betriebskosten aliquot verrechnet werden. Der Mieter kann hierzu auf eine Zwischenablesung bestehen. Diese muss er jedoch auch selbst bezahlen. Ohne Zwischenablesung wird der Verbrauch nach gleich hohen monatlichen Anteilen auf die jeweiligen Mieter verteilt. Die Abrechnung wird dennoch erst nach Abschluss der Abrechnungsperiode erstellt.

Schritt 4: Abrechnungsfrist prüfen

Für die Abrechnung hat der Wärmeabgeber nur sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode Zeit (§17 Abs.1 HeizKG). Ist die Frist verstrichen, kann der Mieter die Abrechnung durch eine Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht anfordern.

Schritt 5: Kostenarten prüfen

Das Heizkostenabrechnungsgesetz gibt genau vor, welche Kosten verrechnet werden dürfen. Eine Preisobergrenze ist nicht vorgegeben. Die beiden Kostenarten sind:

1. Energiekosten – alle Kosten, die für die Wärmeerzeugung anfallen. In der Regel beschränkt sich dies auf die Kosten der verheizten Brennstoffe wie Öl, Gas oder Pellets.
2. Sonstige Kosten – alle weiteren Kosten, die für den Betrieb der Wärmeversorgungsanlage anfallen. Dazu gehören Betreuung und Wartung der Anlage sowie Kosten, die für die Erstellung der Abrechnung entstehen. Hierzu dürfen nicht die Kosten für Instandhaltung oder Modernisierung gezählt werden.

Schritt 6: Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten prüfen

Wie sich die Heiz- und Warmwasserkosten verteilen, kann sich recht kompliziert gestalten. In erster Linie werden diese verbrauchsabhängig abgegeben. Ist dies nicht möglich, weil beispielsweise die Messvorrichtung kaputt war, gelten folgende Bedingungen in fester Reihenfolge:

• Kosten werden gemäß einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren verteilt.
• Es greift die Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und -abnehmer. Hierfür legt der Gesetzgeber einen Rahmen von 60 bis 80 Prozent Heizkostenanteil vor.
• Es wird von 70 Prozent Heizkosten und 30 Prozent Warmwasserkosten ausgegangen (§13 Abs. 3 Nr.1 HeizKG).

Doch auch die Kosten selbst – sowohl Heiz- als auch Warmwasserkosten – müssen noch einmal aufgesplittet werden: in verbrauchsabhängig und verbrauchsunabhängig. Wie die Verteilung erfolgt, hängt von der Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und -abnehmer ab. Dabei müssen mindestens 55 Prozent verbrauchsabhängig sein. Ohne Vereinbarung sieht das Gesetz ein Verhältnis von 65 Prozent verbrauchsabhängiger Kosten und 35 Prozent verbrauchsunabhängiger Kosten vor (§13 Abs. 3 Nr. 2 HeizKG).

Außerdem ist bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zu beachten, dass diese richtig von der gesamten Anlage auf die einzelnen Nutzer aufgeteilt wurden. Das ist bei den verbrauchsabhängigen Kosten recht einfach – jeder Mieter muss zahlen, was er verbraucht hat. War keine Messung möglich, können die Verbrauchanteile über eine Hochrechnung ermittelt werden (§11 Abs. 3 HeizKG).

Die verbrauchsunabhängigen Kosten werden im Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen der Wohnung zur Gesamtnutzfläche verteilt. Gleiches gilt auch für die sonstigen Kosten.

Schritt 7: Hinweis zur Belegeinsicht

Der Vermieter muss dem Mieter Belegeinsicht gewähren. Dies muss auch in der Abrechnung nochmals erwähnt sein. In der Regel wird hierbei gleich Ort und Datum genannt, um eine vollständige Belegeinsicht vorzunehmen. Dies muss an geeigneter Stelle stattfinden. Für die Belegeinsicht muss der Vermieter mindestens vier Wochen Zeit geben.

Schritt 8: Vergleich mit dem Vorjahr

Wer seine Heizkostenabrechnung überprüfen will, sollte sie außerdem mit den Rechnungen aus den Jahren zuvor vergleichen. Große Abweichungen können ein erster Hinweis auf einen Fehler in der Abrechnung sein.

Hierbei sollten aber auch äußere Umstände bedacht werden. Hat die Familie beispielsweise Zuwachs bekommen oder wurde eine Modernisierung durchgeführt, kann es erklärbar zu Änderungen der Heizkosten kommen.

Fehler in der Heizkostenabrechnung: Diese Rechte haben Mieter

Ist die Heizkostenabrechnung fehlerhaft, so kann der Mieter sie binnen sechs Monaten mittels einer schriftlich begründeten Einwendung anfechten. Verstreicht diese Frist, gilt die Abrechnung als vom Mieter genehmigt (§24 HeizKG).

Erhält der Mieter die Abrechnung erst gar nicht oder der Vermieter verweigert die Belegeinsicht, so hat er die Möglichkeit dies von einer Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht durchsetzen zu lassen. Hierbei können dem Vermieter bis zu 5.800 Euro Strafe drohen.