Mieteinnahmen versteuern: So viel bekommt der Staat

Wer Vermieter ist, muss seine Mieteinnahmen versteuern. Das gilt sowohl für private als auch gewerbliche Vermieter. Ein Überblick, was es zu beachten gibt und wie die Steuerlast gesenkt werden kann.

Wer ein Haus, eine Wohnung oder einen Laden vermietet, will damit Gewinne erzielen. Solche Gewinne sind steuerpflichtig.

Einkommen aus Vermietung und Verpachtung muss nicht vollständig versteuert werden. Es können im Vorfeld Kosten und Aufwendungen, die damit im Zusammenhang stehen, abgezogen werden. Zu den Kostenpositionen, die die Einkünfte der Vermietung mindern, zählen:

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier eine Immobilie für 200.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Nettomiete beläuft sich auf 600 Euro monatlich, also 7.200 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 140.000 Euro, welche jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden können.

Aufgrund seiner Kosten und der Abschreibung muss Herr Meier also nur 1.180 Euro versteuern. Hätte Herr Meier in einem Jahr höhere Ausgaben, zum Beispiel für Reparaturen oder geringere Einnahmen wegen eines zeitweiligen Leerstands, könnten seine zu versteuernden Einkünfte auch geringer oder gar negativ sein.

Zu beachten ist auch folgendes: Langfristig sollten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung positiv sein, denn ansonsten könnte das Finanzamt von Liebhaberei ausgehen. Dies hätte zur Folge, dass Kosten und Abschreibungen nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können.

Wer über Online-Plattformen eine Wohnung oder ein Haus zu touristischen Zwecken vermietet, muss die Einkünfte daraus ebenfalls bei der Steuer angeben. Seit 2020 müssen die Betreiber der Plattformen, die zur Erbringung von Vermietungsleistungen unterstützen, alle Informationen über die Umsätze aufzeichnen und ans Finanzamt melden. Dazu gehören insbesondere der Name des Vermieters, die Bankverbindung, die Höhe der Umsätze und eine Beschreibung der Vermietungsleistung.

Es macht auch einen Unterschied, ob ein Vermieter rein vermögenswaltend tätig ist – das ist in der Regel bei langfristigen Wohnungsvermietungen der Fall – oder ob er aktiv gewerblich tätig ist.

Für eine gewerbliche Tätigkeit kann bereits sprechen, wenn ein Vermieter immer wieder Mietobjekte kauft und nach nicht allzu langer Zeit wieder veräußert, zum Beispiel, weil er sich dadurch zusätzliche Gewinne verspricht. Eine exakte Regel, ab wann gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, existiert nicht. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) bejaht dies, wenn Art und Umfang erheblich dasjenige Ausmaß überschreiten, welches üblicherweise mit der eigenen Vermögensverwaltung verbunden ist (Az.: 99/15/0155).

Gewerbliche  Verkaufsvorgänge unterliegen zwar nicht der pauschalen Immobilienertragsteuer (Immo-ESt.) auf Gewinne in Höhe von 30 Prozent für nicht selbst genutzte Immobilien, die nach dem 31. Februar2002 erworben wurden. Dafür werden Gewinne mit dem gewerblichen Tarifsteuersatz – der Stufentarif geht bis 55 Prozent – versteuert, und es besteht eine Beitragspflicht in der gesetzlichen Sozialversicherung. Dafür sind die Abschreibungssätze bei der gewerblichen Vermietung höher und bestimmte Kosten für Sanierungen können sofort, und nicht über viele Jahre verteilt, abgesetzt werden.

Auch wenn kein Immobilienhandel vorliegt, kann auch bei der Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Das ist etwa dann der Fall, wenn Wohnungen an Feriengäste mit insgesamt mehr als zehn Betten vermietet, und auch die Reinigung der Ferienwohnung oder gar eine Verpflegung der Feriengäste angeboten wird. Das geht über die Vermögensverwaltung hinaus und stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar, für die die bereits oben genannten abweichenden steuerlichen Regelungen gelten.

Für Vermieter mit bis zu 55.000 Euro Jahresumsatz (brutto) gilt die Kleinunternehmerregelung. Wird diese Grenze im Vorjahr und im laufenden Jahr nicht überschritten, fällt keine Umsatzsteuer an.
Wer einmalig bis zu 60.500 Euro erzielt, bleibt ebenfalls steuerfrei.

Diese Regelung gilt für alle Unternehmer mit einem EU-weiten Jahresumsatz bis 100.000 Euro.