Mieteinnahmen versteuern: So viel bekommt der Staat

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Wer Vermieter ist, muss seine Mieteinnahmen versteuern. Das gilt sowohl für private als auch gewerbliche Vermieter. Ein Überblick, was es zu beachten gibt und wie die Steuerlast gesenkt werden kann.

Mieteinnahmen versteuern, eine Frau telefoniert und hält ein Formular in der Hand, Foto: iStock.com / mediaphotos
Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern. Foto: iStock.com / mediaphotos

Wer ein Haus, eine Wohnung oder einen Laden vermietet, will damit Gewinne erzielen. Solche Gewinne sind steuerpflichtig.

Mieteinnahmen versteuern: Das gilt für private Vermieter

Wer aus Vermietung oder Verpachtung Einkommen erzielt, muss dieses nach Paragraf 2 Absatz 3 Nummer 6 Einkommensteuergesetz (EstG) bei der jährlichen Einkommensteuer auch angeben. Wie hoch private Vermieter ihre Einkünfte versteuern müssen, hängt vom individuellen Einkommensteuersatz ab:

Einkommen pro JahrEinkommensteuer/Grenzsteuersatz ab dem Jahr 2020
0 bis 11.000 EuroSteuerfrei
über 11.000 Euro bis 18.000 Euro20 Prozent
über 18.000 Euro bis 31.000 Euro35 Prozent
über 31.000 Euro bis 60.000 Euro42 Prozent
über 60.000 Euro bis 90.000 Euro48 Prozent
über 90.000 Euro bis 1 Million Euro50 Prozent
über 1 Million Euro55 Prozent (befristet bis zum Jahr 2025, danach 50 Prozent)

Wichtig: Werden neben den Mieteinnahmen auch andere Einkünfte erwirtschaftet, so müssen diese für den Steuersatz gemeinsam betrachtet   werden.

Kosten und Aufwendungen, die die Steuerlast senken

Einkommen aus Vermietung und Verpachtung muss nicht vollständig versteuert werden. Es können im Vorfeld Kosten und Aufwendungen, die damit im Zusammenhang stehen, abgezogen werden. Zu den Kostenpositionen, die die Einkünfte der Vermietung mindern, zählen:

Abschreibung/Absetzung für Abnutzung (AfA)

Wer ein Gebäude zwecks Vermietung erwirbt oder neu baut, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Regel mit jährlich 1,5 Prozent abschreiben, und das 66,6 Jahre lang. Ausnahme: Wird durch ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen, kann eine entsprechend höhere  AfA angesetzt werden. Miethäuser mit einem Baujahr bis 1914 können generell mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben werden.

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen nur die Kosten für das Bauwerk, nicht das für das Grundstück und zum Beispiel auch keine Kaufnebenkosten.

Zinskosten

Die Zinsen für ein die Immobilie finanzierendes Darlehen können steuerlich geltend gemacht werden, nicht jedoch der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate.

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

Solche Kosten können über einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt abgeschrieben werden. Dies sind Kosten für Arbeiten, die den Nutzungswert erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern. Die Kosten für kleinere Reparaturarbeiten können unter Umständen sofort abgesetzt werden.

Sonstige Werbungskosten

Auch weitere Kosten, zum Beispiel für die Hausverwaltung, steuerliche oder rechtliche Beratung oder auch Maklerkosten, die im Zusammenhang mit einer Vermietung stehen, können im Jahr, in dem sie anfallen, steuerlich geltend gemacht werden.

Beispielrechnung: So werden Mieteinnahmen versteuert

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier eine Immobilie für 200.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Nettomiete beläuft sich auf 600 Euro monatlich, also 7.200 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 140.000 Euro, welche jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden können.

Mieteinnahmen7.200 Euro
     - Zinsen des Immobilienkredits3.000 Euro
     - Abschreibung2.100 Euro
     - Werbungskosten700 Euro
     - Reparatur defekte WC-Spülung220 Euro
Zu versteuernde Erträge aus Vermietung und Verpachtung:1.180 Euro

Aufgrund seiner Kosten und der Abschreibung muss Herr Meier also nur 1.180 Euro versteuern. Hätte Herr Meier in einem Jahr höhere Ausgaben, zum Beispiel für Reparaturen oder geringere Einnahmen wegen eines zeitweiligen Leerstands, könnten seine zu versteuernden Einkünfte auch geringer oder gar negativ sein.

Zu beachten ist auch folgendes: Langfristig sollten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung positiv sein, denn ansonsten könnte das Finanzamt von Liebhaberei ausgehen. Dies hätte zur Folge, dass Kosten und Abschreibungen nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können.

Wo tragen Vermieter ihre Mieteinnahmen in die Steuererklärung ein?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Beilage E1b der Einkommensteuererklärung eingetragen werden. Die Beilage kann kostenfrei heruntergeladen oder über FinanzOnline online ausgefüllt werden.

Sonderfall: Einkünfte aus Vermietung über Online-Plattformen

Wer über Online-Plattformen eine Wohnung oder ein Haus zu touristischen Zwecken vermietet, muss die Einkünfte daraus ebenfalls bei der Steuer angeben. Seit 2020 müssen die Betreiber der Plattformen, die zur Erbringung von Vermietungsleistungen unterstützen, alle Informationen über die Umsätze aufzeichnen und ans Finanzamt melden. Dazu gehören insbesondere der Name des Vermieters, die Bankverbindung, die Höhe der Umsätze und eine Beschreibung der Vermietungsleistung.

Mieteinnahmen versteuern: Das gilt für gewerbliche Vermieter

Mieteinnahmen versteuern, Bild einer Straße, mit Häusern mit Wohnungen oben und Gewerbe unten, Foto: PRILL Mediendesign / stock.adobe.com
Auch wer Gewerberaum, wie zum Beispiel ein Ladenlokal, vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Foto: PRILL Mediendesign / stock.adobe.com

Wer keinen Wohnraum, sondern gewerblich genutzte Flächen vermietet, muss ebenfalls die Mieteinnahmen versteuern, allerdings auch einige Besonderheiten beachten. Er hat dann grundsätzlich ein Wahlrecht, ob er für oder gegen die Verrechnung der Umsatzsteuer optiert. Diese beläuft sich bei der Vermietung von Gewerberaum auf 20 Prozent.

Davon gibt es jedoch zwei Ausnahmen:

  • Wer an Branchen vermietet, die selbst nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind – das trifft beispielsweise auf Banken oder Ärzte zu – kann keine Umsatzsteuer verrechnen.
  • Bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern beträgt der Steuersatz 13 Prozent.

Steuerliche Besonderheiten bei gewerblicher Vermietung

Es macht auch einen Unterschied, ob ein Vermieter rein vermögenswaltend tätig ist – das ist in der Regel bei langfristigen Wohnungsvermietungen der Fall – oder ob er aktiv gewerblich tätig ist.

Für eine gewerbliche Tätigkeit kann bereits sprechen, wenn ein Vermieter immer wieder Mietobjekte kauft und nach nicht allzu langer Zeit wieder veräußert, zum Beispiel, weil er sich dadurch zusätzliche Gewinne verspricht. Eine exakte Regel, ab wann gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, existiert nicht. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) bejaht dies, wenn Art und Umfang erheblich dasjenige Ausmaß überschreiten, welches üblicherweise mit der eigenen Vermögensverwaltung verbunden ist (Az.: 99/15/0155).

Gewerbliche  Verkaufsvorgänge unterliegen zwar nicht der pauschalen Immobilienertragsteuer (Immo-ESt.) auf Gewinne in Höhe von 30 Prozent für nicht selbst genutzte Immobilien, die nach dem 31. Februar2002 erworben wurden. Dafür werden Gewinne mit dem gewerblichen Tarifsteuersatz – der Stufentarif geht bis 55 Prozent – versteuert, und es besteht eine Beitragspflicht in der gesetzlichen Sozialversicherung. Dafür sind die Abschreibungssätze bei der gewerblichen Vermietung höher und bestimmte Kosten für Sanierungen können sofort, und nicht über viele Jahre verteilt, abgesetzt werden.

Auch wenn kein Immobilienhandel vorliegt, kann auch bei der Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Das ist etwa dann der Fall, wenn Wohnungen an Feriengäste mit insgesamt mehr als zehn Betten vermietet, und auch die Reinigung der Ferienwohnung oder gar eine Verpflegung der Feriengäste angeboten wird. Das geht über die Vermögensverwaltung hinaus und stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar, für die die bereits oben genannten abweichenden steuerlichen Regelungen gelten.

Was passiert, wenn Einkünfte nicht versteuert werden?

Wer seine Einkünfte nicht versteuert, begeht ein sogenanntes Finanzvergehen nach dem Finanzstrafgesetz, welches empfindliche Geldstrafen und in besonders schweren Fällen auch Freiheitsstrafen vorsieht. Diesen kann entgangen werden, wenn eine Selbstanzeige stattfindet, noch bevor das Finanzamt es selbst herausfindet.

Wann wird bei Vermietung eine Umsatzsteuer fällig?

Mieteinnahmen versteuern, Bild von einer Frau an einem Schreibtisch, sie schaut sich Unterlagen mit Tabellen an, Foto: Ivan Traimak / stock.adobe.com
Wer über 30.000 Euro mit Mieteinnahmen einnimmt, muss Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen. Foto: Ivan Traimak / stock.adobe.com

Generell müssen Vermieter bis zu einem Jahresumsatz von 30.000 Euro keine Umsatzsteuer abführen. Sobald diese Grenze überschritten wird, geht das Finanzamt von einem Kleinunternehmer aus, welcher umsatzsteuerpflichtig ist.

Dabei gibt es verschiedene Steuersätze:

  • 10% Umsatzsteuer bei Mieteinnahmen von Wohnimmobilien
  • 10% Umsatzsteuer bei Betriebskosten
  • 20% Umsatzsteuer bei Heizkosten
  • 20% Umsatzsteuer bei gewerblichen Immobilien

Das Anfallen der Umsatzsteuer muss aber nicht unbedingt ein Nachteil für den Vermieter sein. Für ihn ist sie eine Art durchlaufender Posten. Das bedeutet: Er muss zwar zehn Prozent Umsatzsteuer berechnen, kann aber die Umsatzsteuer (Vorsteuer) für Rechnungen, die er selber zahlt, abziehen – diese beträgt in der Regel, zum Beispiel für Handwerkerrechnungen, 20 Prozent.

Ein Beispiel: Ein Vermieter hat in einem Jahr 100.000 Euro Mieteinnahmen, auf die er 10.000 Euro Umsatzsteuer aufschlagen muss. Im selben Jahr zahlt der Vermieter 10.000 Euro plus 2.000 Euro Umsatzsteuer für kleinere Reparaturen und die Hausverwaltung. Zudem lässt er größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vornehmen, die 50.000 Euro plus 20 Prozent Umsatzsteuer, insgesamt also 60.000 Euro kosten.

In diesem Fall hat er 10.000 Euro Umsatzsteuer vereinnahmt und 12.000 Vorsteuer gezahlt. Er kann nun von der Umsatzsteuer die Vorsteuer abziehen und erhält vom Finanzamt folglich 2.000 Euro zurück. Hätte er im Beispiel keine größeren Arbeiten zahlen müssen, so wäre dagegen Umsatzsteuer ans Finanzamt zu zahlen gewesen.

Achtung

Die Umsatzsteuerschuld beim Finanzamt muss vierteljährlich, ab  einem Jahresumsatz von 100.000 Euro monatlich beglichen werden.

Umsatzsteuerliche Regelungen für Kleinvermieter

Für Vermieter mit bis zu 30.000 Euro Umsatz gilt die Kleinunternehmerregelung und es kann auf die Verrechnung der Umsatzsteuer verzichtet werden, muss es aber nicht. Wer sich für die eine oder die andere Variante entscheidet, ist an diese Wahl aber mindestens fünf Jahre gebunden.

Fazit: Auf Steuerberatung sollten Vermieter nicht verzichten

Ein Steuerberater kostet zwar erstmal Geld, hilft aber beim Steuern sparen. Das gilt für den Vermieter einer einzelnen Eigentumswohnung genauso wie für den, der zum Beispiel Ferienwohnungen vermietet. Ohne fachkundige Beratung besteht immer die Gefahr, zu viel ans Finanzamt zu zahlen.

08.07.2021


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19 Kommentare

Jully am 06.12.2021 10:44

Ein Berufstätig vermietet eine Wohnung, Miezeannahme unter 18.000, fällt steuerfrei?muss trotzdem bei Finanzenamt melden?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 06.12.2021 10:53

Hallo Jully,

Einkommen ist nur bis 11.000 Euro steuerfrei, alles was darüber liegt, ist steuerrechtlich relevant. Beim Einkommen müssen Gehalt und Mieteinnahmen auch addiert werden - sie werden nicht einzeln betrachtet. In Ihrem Fall... mehr

Ida am 29.08.2021 14:43

Hallo,

wir werden demnächst eine Wohnung aus dem Außland überschrieben bekommen (meine Eltern wollen teilweise ihr Eigentum schon jetzt an uns Kinder übertragen).

Diese würden wir dann an Touristen vermieten. Wo versteuere ich die... mehr

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 31.08.2021 10:36

Hallo Ida,

für den Fall einer im Inland ansässigen Person gilt, dass im Ausland steuerpflichtige Einkünfte im Rahmen der Vermietung oder aus dem Verkauf von Immobilien in Österreich in der Regel (mit oder ohne Progressionsvorbehalt)... mehr

Katalin am 21.07.2021 15:19

Es gibt eine Frage, für was finde ich nirgendswo Antwort: Ich möchte mich im Winter nach Ausland zum meinem Freund umziehen, und deswegen meine Wohnung vermieten. ( ich habe auch Kredit) . Habe ich so eine Möglichkeiten, das Land zu... mehr

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