Trinkwasserverordnung und Legionellenprüfung: Diese Pflichten haben Vermieter

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Sauberes und frisches Wasser aus dem Hahn ist in Österreich normal. Damit das so bleibt, müssen sich nicht nur diejenigen, die mit der Gewinnung und Aufbereitung des Trinkwassers zu tun haben an die Regeln der Trinkwasserverordnung halten. Auch Vermieter, die das Trinkwasser im Haus verteilen, haben gewisse Pflichten.

Trinkwasserverordnung, Trinkwasser, Wasserhahn, Foto: iStock/PeopleImages
Das Wasser, welches in Deutschland aus den Wasserhähnen kommt, ist in der Regel sauber und trinkbereit. Damit das so ist, müssen sich auch Vermieter an bestimmte Regeln der Trinkwasserverordnung halten. Foto: iStock/PeopleImages

Wer in Österreich den Wasserhahn aufdreht, braucht sich in der Regel keine Gedanken darüber zu machen, ob das Wasser ihn krank macht oder nicht. Die Qualität des Leitungswassers ist sehr gut, man kann es bedenkenfrei trinken. Und das hat auch einen gesetzlichen Grund, denn aus der Trinkwasserverordnung gehen strenge Qualitätsanforderungen an das Leitungswasser hervor.

Trinkwasserverordnung sorgt für regelmäßige Kontrolle des Trinkwassers

Trinkwasser steht generell unter ständiger Beobachtung. Große zentrale, aber auch kleine dezentrale Wasserwerke haben dafür Sorge zu tragen, dass das Trinkwasser in der gesetzlich vorgeschriebenen Qualität bei den Trinkwasser-Installationen – also den Wasserleitungen in einem Gebäude – ankommt. Geprüft wird dabei die Qualität des Trinkwassers, welches verschiedenen Anforderungen gerecht werden muss. Dazu gehören:

  • Allgemeine Anforderungen: Trinkwasser muss rein und genusstauglich sein. Sein Gebrauch darf die menschliche Gesundheit nicht gefährden.
  • Mikrobiologische Anforderungen: Krankheitserreger, die durch das Wasser übertragen werden können, dürfen einen gewissen Grenzwert nicht überschreiten.
  • Chemische Anforderungen: Im Trinkwasser dürfen chemische Stoffe nicht in Konzentrationen enthalten sein, die die menschliche Gesundheit gefährden.
  • Radiologische Anforderungen: Trinkwasser darf keine Stoffe enthalten, die ein oder mehrere sogenannte Radionuklide – also radioaktive Stoffe – enthalten, deren Aktivität oder Konzentration dem Strahlenschutz widersprechen.

Wegen dieser ständigen Kontrollen des Trinkwassers durch die Wasserwerke, kommt das Trinkwasser in der Regel sauber und genussbereit bis zum Anschluss der jeweiligen Immobilien an. Dass es schließlich in dieser Qualität auch aus dem Wasserhahn kommt, dafür hat der Eigentümer der Immobilie zu sorgen. Ist das Wasser beispielsweise durch Legionellen belastet, besteht Handlungsbedarf. Denn die stäbchenförmigen Bakterien sind gesundheitsschädlich. Gelangen sie in einer gewissen Konzentration beispielsweise beim Duschen in die Lunge, können sie die Legionärskrankheit auslösen, die in ihrer schweren Form eine Lungenentzündung zur Folge hat. Um das zu verhindern, nimmt das Gesetz auch den Vermieter teilweise in die Pflicht. Dabei kommt es zunächst jedoch darauf an, ob die fragliche Immobilie in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder nicht.

Link-Tipp

In diesem Artikel können Sie nachlesen, ob für Ihre Immobilie das Mietrechtsgesetz gilt oder nicht.

Pflichten des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG

Trinkwasserverordnung, Legionellen, Legionellenprüfung, Foto: eldarnurkovic/fotolia.com
Beim Duschen entsteht Wasserdampf, der vom Duschenden eingeatmet wird. Hat das Trinkwasser eine zu hohe Konzentration an Legionellen, können diese so in die Lunge gelangen und die Legionellenkrankheit auslösen. Foto: eldarnurkovic/fotolia.com

Das Mietrechtsgesetz (MRG; § 3 Abs 2 Z 2 Fall 2) sieht eine Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung von Gesundheitsgefährdungen vor, die vom Mietobjekt ausgehen. Das können natürlich auch Verschmutzungen des Trinkwassers sein, etwa durch Legionellen oder durch Blei. „Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss aber zunächst festgestellt werden, wo sich die Legionellen befinden“, erklärt der Rechtsanwalt Markus Wieneroiter von der Wiener Kanzlei Wieneroiter Raffling Tenschert & Partner Rechtsanwälte GmbH. Dabei komme es insbesondere darauf an, ob die Aufbereitung des Wassers im Haus zentral oder dezentral erfolgt sowie ob unter Umständen nicht mehr genutzte Wasserleitungen vorhanden sind. Letztere können eine Quelle von Legionellen sein und der Vermieter wäre in diesem Fall grundsätzlich für die Beseitigung der Gefahrenquelle zuständig. „Sofern das Wasser aber bereits von außen mit Legionellen verseucht herbeigeführt wird, greifen die Pflichten des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2 Fall 2 MRG nicht, weil die Gesundheitsgefährdung dabei grundsätzlich nicht vom Mietobjekt ausgeht“, so Wieneroiter.

Pflichten des Vermieters im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des MRG

Wenn das MRG nur teilweise oder gar nicht angewendet wird, kommen die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) zur Anwendung. „Die Erhaltungspflichten sind im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des MRG größtenteils zulasten des Vermieters ausgestaltet“, sagt Wieneroiter. Der Vermieter habe jedoch insbesondere für Mängel, die bei Übergabe bekannt waren, nicht einzustehen. Grundsätzlich können im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des MRG – im Rahmen des gesetzlich Zulässigen – abweichende Erhaltungspflichten vereinbart werden. „Eine Vereinbarung, wodurch die Beseitigung gesundheitsgefährdender Mängel durch den Vermieter ausgeschlossen wird, wird wohl keinesfalls gerechtfertigt sein“, erklärt der Rechtsanwalt. Bedeutet also: Der Mieter hat grundsätzlich immer einen Anspruch auf Wasser, das nicht durch Legionellen oder anderweitige Gefahrenquellen verseucht ist und der Vermieter muss etwaige Mängel beseitigen.

Muss der Vermieter die Wasserqualität regelmäßig prüfen?

Trinkwasserverordnung, Legionellen, Legionellenprüfung, Foto: galitskaya/fotolia.com
Ist das Wasser verunreinigt und Mieter werden deshalb krank, kann das für den Vermieter unter Umständen teuer werden. Foto: galitskaya/fotolia.com

In Österreich gibt es kein Gesetz, dass vorschreibt, dass der Vermieter die Trinkwasserqualität in gewissen Abständen zu kontrollieren hat. Dennoch bestünden gewisse Nachforschungspflichten. „Im Zweifel ist im Bereich von Gesundheitsgefährdungen wohl von einer Pflicht des Vermieters auszugehen, entsprechend tätig zu werden“, so Wieneroiter. Relevant seien hier vor allem auch die einschlägigen ÖNORMEN.

Legionellen im Trinkwasser – was droht dem Vermieter?

Kommt es zu einer Verunreinigung des Trinkwassers durch Legionellen, sollten Vermieter schnell handeln, denn der Mieter hat einen Anspruch auf die vertragsgemäße Erfüllung des Mietvertrags – dazu gehört auch die Bereitstellung von sauberem Trinkwasser. „Kommt es zu gesundheitlichen Schäden beim Mieter, hat dieser bei Vorliegen sämtlicher hierfür erforderlicher Voraussetzungen ein Recht auf Schadenersatz“, sagt Wieneroiter.

Fazit

Um das Risiko späterer Schadenersatzklagen aufgrund von gesundheitlichen Schäden durch Legionellen im Trinkwasser zu vermeiden, kann es für Vermieter sinnvoll sein, dessen Qualität regelmäßig zu kontrollieren – am besten in regelmäßigen Abständen.


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